Mi az ingatlanbefektetési bizalom - Befektetés a REIT-ekbe

Sajnos az ingatlannak mint befektetésnek akadályai vannak a belépésnek, például az előleg pénzéhez, a nagy összegű hitel megszerzéséhez, a jövedelmező vállalkozás működtetéséhez szükséges időhöz és oktatáshoz, valamint a karbantartáshoz, javításhoz, ingatlanadóhoz szükséges készpénzhez, és biztosítás.

Szerencsére van mód befektetni az ingatlanba anélkül, hogy egyedi ingatlanok lennének. Real Estate Investment Trust (REIT) néven ismert..

Mi az a REIT?

Létezik egy REIT befektetés jövedelemtermelő ingatlanokba. Ezt közvetlenül ingatlanvásárlás útján, vagy közvetett módon kölcsönök nyújtásával vagy meglévő jelzálogkölcsön-szerződésekkel teszi meg. REIT minősítéshez (és a társasági adó elkerüléséhez) nyereségének legalább 90% -át osztalékként kell kifizetni a részvényeseknek.

A REIT-ek általában három kategóriába sorolhatók:

1. Saját tőke REIT

A legnépszerűbb és legismertebb típusú REIT, a saját tőke REIT-ek a befektetési célú ingatlanok megszerzésére, kezelésére és fejlesztésére összpontosítanak. Mivel a REIT korlátozásai megkövetelik, hogy az ingatlanokat hosszú ideig tartsák fenn és fejlesszék, fő bevételi forrása a birtokukból származó bérleti jövedelem. Általában meghatározott típusú ingatlanokba fektetnek be, amelyek általában a következő kategóriákba tartoznak:

• Irodai és ipari
• Kiskereskedelem
• Lakó
• Hotel és üdülőhely
• Egészségügyi ellátás
• Saját tároló
• Nyers föld

2. Jelzálogkölcsönök

Nem olyan népszerűek, mint a részvény-REIT-ek, ezek az alapok pénzt kölcsönöznek ingatlanbefektetőknek, vagy befektetnek az ingatlanok meglévő jelzálogkölcsönébe (ahelyett, hogy közvetlenül magukba az ingatlanokba fektetnének). Fő bevételi forrása a birtokukban lévő hitelek kamata.

3. Hibrid REIT-ek

A részvény és a jelzálogkölcsönök kombinációja, a hibrid REIT kombinációja diverzifikálódik az ingatlanok birtoklása és az ingatlanbefektetőknek nyújtott kölcsönök között. Bevételeik bérleti és kamatjövedelmekből származnak.

A REIT előnyei és hátrányai

Mint minden befektetés, a REIT-eknek vannak előnyei és hátrányai is, amelyeket a befektetés előtt meg kell mérni:

Előnyök

• A befektetők képesek diverzifikálni az ingatlanpiacon, ha minimális dollárral rendelkeznek több ingatlan iránti érdekeltségükkel.
• A kockázat sok befektető között oszlik meg, szemben az egyetlen ingatlantulajdonossal.
• A REIT-ek magas készpénz osztalékot fizetnek.
• Számos REIT nagy likviditást kínál a közvetlen ingatlantulajdonhoz képest, lehetővé téve a befektetőknek, hogy részvényeiket gyorsan eladhassák.
• A befektetők megosztják a tulajdonjogokat olyan nagy ingatlanokban, mint például a nagyobb irodaépületek vagy szállodák, amelyeket egyébként nehéz megfizetni.
• Az ingatlanokat szakszerűen kezelik.
• Külföldi személyek, akiknek egyébként korlátozott az ingatlan birtoklása, a REIT-en keresztül érdekelhetnek ilyen ingatlanok.
• Az értékcsökkenési költségek minimalizálhatják a részvényesek osztalékadót.

Az osztalékokat általában a beérkezésük évében és rendes jövedelemként adóztatják. Amikor az értékcsökkenési költségeket a REIT átadja, ezeket a kiadásokat tőkevisszatérítésnek tekintik a részvényesnek, és egyenértékű részben ellensúlyozzák a részvényesek osztalékát. Ez késlelteti az adó kifizetését az osztalék ezen részén, amíg a REIT részvényeit nem értékesítik.

Ezenkívül a részvények eladásakor az összeget tőkenyereségként és nem rendes jövedelemként adóztatják. Például, ha egy részvényesnek 100 dollár osztalékot fizettek ki, de ebből 10 dollárt igényelhet értékcsökkenési kiadásként, akkor a részvényes csak akkor fizetne jövedelemadót, ha az adott évben 90 dollárt fizet. A levonott 10 dollárt azonban tőkenyereségként adóztatják később, amikor az alap eladásra kerül.

Mivel a rendes jövedelmet sokkal magasabb adókulccsal számolják el, mint a tőkenyereséget, ez jelentős előnyt jelent a rendes REIT osztalékok adójogi kezeléseivel szemben..

hátrányok

• A REIT-ek általában alacsony növekedést mutatnak, mivel a jövedelem 90% -át vissza kell fizetniük a befektetőknek. Így csak a jövedelem 10% -át lehet újra befektetni az üzleti életbe.
• A REIT osztalékokat nem kezelik az adóbarát 15% -os szabály szerint, amely a legtöbb osztalék alá tartozik. Rendszeres jövedelemadónak számítanak, sokkal magasabb mértékben.
• A befektetési kockázat jelentős lehet. A beruházás előtt végezze el az átvilágítást, és vegye figyelembe az ingatlanpiac összes tényezőjét (azaz az ingatlanértékeket, a kamatlábakat, az adósságot, a földrajzot és a változó adótörvényeket).
• A REIT befektetői átadják az operatív döntések irányítását minden egyes ingatlantulajdonos által.
• Egyes REIT-ek magas kezelési és tranzakciós díjakat vetnek fel, ami alacsonyabb kifizetéseket eredményez a részvényesek számára.

Nyilvánosan forgalmazott vagy nem kereskedett REIT-ek

Most, hogy feltártuk a REIT-ek működését és a három fő típust, mélyítsük át a nyilvános és a nem kereskedett REIT-ek fontos különbségtételét:

Nyilvánosan forgalmazott REIT-ek

A nyilvánosan forgalmazott REIT-eket regisztrálják a SEC-ben, és egy nemzeti tőzsdén jegyzik.

Előnyök:

• Brókerszámlán lehet megvásárolni és eladni.
• Szinte azonnali likviditást kínálnak, mivel az alap bármikor eladható.
• A piac azonnal tükrözi a részvény értékének növekedését.
• Ezek az alapok általában nagyon nagyok és diverzifikáltak.

Hátrányok:

• A részvény árat erősen befolyásolhatják a piaci feltételek az alapul szolgáló ingatlanok tényleges értékével szemben. Ennek eredményeként a befektetők volatilitást tapasztalhatnak a nyilvánosan forgalmazott REIT portfólióban.
• A nyilvános tőzsdén működő alap kezeléséhez kapcsolódó többletköltségek csökkenthetik a befektető lehetséges osztalékát.

Nem kereskedett REIT-ek

Bár a nem kereskedett REIT-et a SEC szabályozza, nem szerepel a tőzsdén. A befektetőknek meg kell felelniük a minimális nettó vagyon vagy a likviditási iránymutatásoknak a REIT stabilitásának fenntartása és a befektetők érdekeinek védelme érdekében.

Jelenleg a befektetők likvid likvid nettó értékének 250 000 dollárnak kell lennie (az otthonaikat kivéve), vagyis évi 70 000 dollár jövedelemmel és 70 000 dollár eszközökkel kell rendelkeznie. A nem kereskedett REIT-ek részvényeit rendszerint 10 USD / részvény áron vásárolják. Úgy tervezték, hogy egy bizonyos ideig tartanak (általában a REIT stratégiájától függően öt-hét évig), és előre bejelentett osztalékot fizetnek..

Az ilyen típusú REIT általában az első néhány évben gyűjt pénzt, majd bezárja kapuit az új befektetők előtt. Az alap 4 felszabadítási módja van, akár a tartási időszak letelte előtt, akár azt követően:

1. A REIT-et megszerezheti egy nagyobb nyilvánosan forgalmazott REIT, az eladási nyereséget a részvényeseknek átadva.
2. A REIT nyilvános lehet, ebben az esetben a befektetők új részvényeket kapnak, amelyeket tőzsdei árfolyamon adnak el, elméletileg sokkal magasabb áron..
3. A REIT értékesíthet egyes ingatlanokat, és a nyereség előre meghatározott részét átadhatja a részvényeseknek.
4. Ha a gazdaság azt sugallja, hogy ezen opciók egyike sem nyereséges, akkor a REIT részvényesi szavazással meghosszabbíthatja a szokásos működést, amíg a piaci feltételek nem javulnak..

Előnyök:

• A beállított részvényárfolyam kiküszöböli a nyilvánosan forgalmazott REIT-ekhez kapcsolódó napi áringadozásokat és volatilitást.
• Az osztalékok általában magasabbak a nem kereskedett REIT-ekben, és havonta vagy negyedévente is kifizethetők. Ezek a magasabb osztalékok az alacsonyabb költségek eredményeként jelentkeznek, és lehetővé teszik a befektető számára az alacsony likviditás kompenzálását.
• A tartási időszak végén jelentős felértékelődés várható.
• A befektetők tarthatnak olyan külföldi ingatlanokat, amelyek birtoklása egyébként megtiltották őket. Ezek a tulajdonságok viszonylag mentesek a külföldi tőzsdei volatilitástól.

Hátrányok:

• A részvény árát és az osztalékokat nem garantáljuk, annak ellenére, hogy „meg vannak határozva”. Valójában néhány REIT-nek kellett csökkentenie az osztalékokat és csökkentenie a részvények értékét a gazdasági visszaesés és az ingatlanok megnövekedett üresedése miatt.
• Ezek a termékek nem folyékonyak. A minimális részesedési követelmények miatt a befektetőnek hosszú ideig meg kell maradnia a befektetésben. A tőzsdén forgalmazott társaikkal ellentétben a befektetők nem tudnak eladni részvényeket, ha a részvény érték jelentős csökken. Ez jelentősen növeli a nem kereskedett REIT-be történő befektetés kockázatát.
• Kevesebb az pénzügyi műveletek pénzügyi átláthatósága. Mivel a nem kereskedett REIT-ek nem szerepelnek nyilvános listán, kevesebb felügyelet alá esnek.
• A részvény árának jelentős felértékelődése a működési időszak végéig valósul meg (bár az osztalékok növelhetők).

Tippek a REIT-ekbe történő befektetéshez

A REIT kiváló jövedelem- és növekedési lehetőségeket kínálhat a megfelelő befektető számára. Ha fontolóra veszi az ugrást, íme néhány tipp, amelyet érdemes figyelembe venni a befektetés előtt:

1. Tudja meg, hogy milyen típusú ingatlanokat fektet be. A legtöbb REIT egy bizonyos ágazatra szakosodott, amelynek könnyen megtalálhatónak kell lennie az alap összefoglalójában. Megérteni az egyes ágazatok kockázatait. Például a REIT-ek, amelyek fejletlen földterületet vagy kiskereskedelmi bevásárlóközpontokat tartanak rossz gazdasági helyzetben, nagyobb kockázatot hordoznak, mint egy nagy metropolisz csúcsminőségű apartmanjai..
2. Nézd meg a számokat. Fontos látni, hogy osztalékot fizetnek-e a műveletekből, vagy ha az alapot kényszerítik kiegészítő tőke felhasználására. A jól működő REIT-nek a költségeinek és az osztalékoknak a kifizetésekor kell működnie. Legyen óvatos a nagyméretű, egyszeri ingatlan eladásokkal kapcsolatban is, amelyek a pénzügyi helyzet felfelé fordulhatnak.
3. Tudja meg, mikor kezdte a REIT befektetni. Ha a beruházásokat piaci visszaesés előtt hajtanák végre, akkor a REIT olyan ingatlanokat tarthat fenn, amelyek alulteljesítenek vagy refinanszírozásra szorulnak. Ilyen esetekben a REIT-eknek csökkentenie kell az osztalékokat vagy további részvényeket kell eladniuk annak érdekében, hogy a közeljövőben készpénzt gyűjtsenek. Ha azonban az alapot a lakáspiaci recesszió után hozták létre, akkor értékes ingatlanokat vásárolhat alacsony áron.
4. Ismerje meg időhorizontját. Különösen a nem kereskedett REIT-ben a befektetők legalább öt évig rendelkezhetnek részvényekkel, mielőtt a tőke megtérülését látnák. Ügyeljen arra, hogy kezelje ezt a likviditási potenciális hiányt.

Záró szó

Számos piacon jelentős növekedést tapasztaltunk, amikor gazdaságaink kijuttak a mély recesszióból. Az ingatlanpiac azonban lemaradt.

A jó hír az, hogy remek hosszú távú befektetési lehetőségek vannak, különösen ingatlan formájában. A REIT-ek a diverzifikáció egyik módja az ingatlanpiacon, és vonzó jövedelemtermelő beruházások lehetnek alacsony kamatú környezetben.

Ha el akarja kerülni a tőzsdei volatilitást, és eleget tesz a minimális irányelveknek, a nem kereskedett REIT-ek fontos szerepet játszhatnak a személyes befektetési portfóliójában. Mint minden beruházás esetében, fontos is megtenni a házi feladatot, és megérteni, hová helyezi a pénzt és miért.

?