Mi az a fordított jelzálog (HECM) - Hogyan működik, Pro és hátrányai

A Henry J. Kaiser Család Alapítvány jelentése szerint a 65 év feletti időskorúak közül több mint háromnak van saját tőkéje otthonában 67 700 és 325 200 dollár között. Egy 20-ból egy otthoni részesedés meghaladja a 398 500 dollárt, és 1% -uk több, mint 799 850 dollárt keres.

És mégis, az idős amerikaiak szinte fele jövedelmének legalább felét vagy nagyobb részét a társadalombiztosítás függ, míg a nyolcad közül az egyik kizárólag a társadalombiztosítás függ. De ezeknek az időseknek nagy része rendelkezik saját tőkével, amelyet pénzjövedelemre lehet konvertálni.

Ha Ön vagy szülei „házban gazdag”, de pénzszegény, ideje mérlegelni, hogy a családi ház fordított jelzálogköltsége jobb alternatívát kínál-e a hagyományos módszerekre, amelyek során az otthoni tőkét készpénzképes eszközké alakítják..

Hagyományos módszerek a háztartási alap konvertálására készpénzbe

Azoknak az időseknek, akik előre láthatóan és a belátható jövőben szeretnének a jelenlegi tartózkodási helyükön élni, van néhány hagyományos módszer (a fordított jelzáloggal nem számolva) az otthoni tőke készpénzre történő konvertálására:

• Háztartási kölcsönök. A lakáscélú kölcsön alapvetően olyan kölcsön, amelyet a háztulajdonosnak nyújtanak, és amelyet a hitelező megkap egy második jelzálogkölcsönt az ingatlanra. Az alapul szolgáló hitel a hitelező kritériumaitól, a hitelfelvevő hitelminősítésétől és a tárgyalt visszafizetési feltételektől függően elérheti a saját tőke 100% -át. Például egy saját tőkével rendelkező háztulajdonos általában átalányösszeget kölcsönzhet a tőke 80–100% -ának megfelelő összeggel..
• Lakossági hitelkeret. Az otthoni hitelkeret (HELOC) egy olyan megújuló hitel sor, amely a tőkeértékig terjedő összegben van, rendszerint beállítható kamatlábmal, tehát a fizetési összegek hónapokonként változnak. Más személyi kölcsönökhez hasonlóan a kölcsön feltételei és a rendelkezésre álló hitelösszeg a hitelfelvevő és a hitelező közötti tárgyalások tárgyát képezik..
• Cash Out jelzálog-refinanszírozás. Ahogy a kamatlábak alacsonyabbak és / vagy saját tőkéjük növekszik, sok háztulajdonos refinanszírozza, így csökkenthetik az alapul szolgáló kölcsön kamatlábát, és később csökkenthetik a havi befizetéseiket, vagy konvertálhatják saját tőkéjük egy részét készpénzbe. Tegyük fel például, hogy a háztulajdonos 2000-ben új házat vásárolt 312 000 dollárért. A 30 éves, 6% -os fix kamatozású kölcsön havonta 1824,40 USD összeget igényel. Manapság az otthon becsült értéke 350 000 dollár, és a kamatlábak 3,5% -ra estek. Ezt követően a tulajdonos 3,5% -os refinanszírozással 30 évig refinanszírozza az otthont, havi összege 1 582,85 USD. A refinanszírozás eredményeként a háztulajdonos megfizeti a kezdeti jelzálogkölcsönt, és több mint 240 dollárral csökkentette kifizetését, és képes kihúzni 30.000 dollár készpénzt a beépített saját tőkéből.

Noha ezek a módszerek a zárt tőkéhez való hozzáférés eszközét képezik, mindegyiknek számos hátránya van:

• A folyamatos ingatlan expozíció csökken. Mivel a hitelező „teljes igénybe veszi” az ingatlantulajdonosot, ha a jelzálogkölcsön nem kerül visszafizetésre, a háztulajdonos felelõs, ha az ingatlan eladásából származó bevétel kevesebb, mint a fennálló jelzálog. A jelzálognál alacsonyabb értékű ingatlanokat víz alatti állapotnak kell tekinteni, amelyben sok háztulajdonos a 2008-2009-es jelzálogkölcsön-válságot követően találta magát..
• Az új jelzálog lejáratához szükséges fizetések. A példánkban a háztulajdonos refinanszírozásával a 30 éves kifizetésből majdnem 14 évet teljesített. A refinanszírozás - új kölcsöngel - újabb 30 éves időtartamra megismétli az időtartamot, lényegében hozzászámítva 14 éves kifizetéseket a régi esedékességhez. Az nyugdíjas nyugdíjasok nem rendelkeznek elegendő jövedelemmel ahhoz, hogy nyugdíjba vonulása után kényelmesen fizethessenek.
• A késedelmes jelzálog-fizetések kiváltják a hitelnyújtó általi kizárást. A kölcsön futamidejére a hitelezőnek történő kifizetés jogi kötelezettsége fennáll. A fizetés elmulasztása az ingatlan kizárását és eladását vonhatja maga után. Ha a jelzálog víz alatti, az idősek nemcsak elveszítik otthonát, hanem a különbséget kell tenniük az eladásból származó bevétel és a fennálló jelzálogkölcsön között..

Mi az a fordított jelzálogkölcsön?

A fordított lakáscélú jelzálogkölcsönt - amelyet néha lakáscélú konverziós jelzálognak (HECM) hívnak - az FHA csak az időskorúak számára hagyta jóvá, és egyre népszerűbb módszer az idősebb háztartások (62 éves és annál idősebb) háztulajdonosok számára, hogy a háztartási többletet átalányösszeggé alakítsák át. készpénz, hitelkeret vagy járadékhoz hasonló rendszeres havi kifizetések.

Hogyan működik

A fordított jelzálogkölcsönt adó hitelező első jelzálogjoggal rendelkezik az ingatlant illetően, de nem kapja meg a kölcsön kifizetéseit, mint a hagyományos jelzálogkölcsönök esetében, és a háztulajdonos sem felel az értékhibákért, ha a hitelező halálakor megkapja az ingatlant. vagy a háztulajdonos költözése. Az ilyen típusú hitel szépsége az, hogy a hitelfelvevő pénzt kap a hitelezőtől, amelynek összege az otthoni tőke összegén alapul, más tényezőkkel együtt, például életkor és kamatláb. Mivel azonban az otthont a kölcsön fedezetéül használják, a hitelező a háztulajdonos halála vagy költözése esetén megkapja az ingatlant. (Ennek ellenére a háztulajdonos vagy az örökösök bármikor meg tudják fizetni a kölcsönt, és ezzel megtarthatják a házat.)

Például egy fordított jelzálogkölcsön-hitelező beleegyezik abba, hogy a háztulajdonos házánál első 150 000 dolláros jelzálogkölcsönt ad, amelynek jelenlegi becsült értéke 300 000 dollár. A háztulajdonosnak azonban korábbi jelzálogkölcsönje van 100 000 dollár helyett. Az új kölcsön bevételéből (150 000 dollár) a háztulajdonos megfizeti a meglévő 100 000 dolláros jelzálogkölcsönt, miközben 50 000 dollár többletbevételt hagy maga után. (Ha a háznak nem volt meglévő jelzálogja, akkor a háztulajdonos bevétele megegyezik a teljes 150 000 dollárral). A háztulajdonos a következő módok egyikében dönthet úgy, hogy fizetést kap:

1. Vigye magával az 50 000 dollár készpénzt - az úgynevezett „átalányösszegű kifizetést” - azonnal a bezáráskor, és töltse el, vagy tegye meg a kívánt módon. Nincsenek adóügyi következmények.
2. Vegye ki az 50 000 dollárt egy havi fizetési sorozatban a fordított jelzálogkölcsön-hitelezőtől. A kifizetések rögzített számú kifizetésen vagy a háztulajdonos várható élettartamának biztosításmatematikai számításán alapulhatnak.
3. Vegye ki az 50 000 dollárt hitelkeret formájában, amelyet a háztulajdonos bármikor igénybe vehet. Ha a háztulajdonos késlelteti a vonaltól való húzást, a jelzálogkölcsön-társaság csökkenti az alapul szolgáló fordított jelzálog kamatát.
4. Vegye ki az 50 000 dollárt fizetések és hitelkeret kombinációjával.

A háztulajdonosnak soha nem kell tőke- vagy kamatfizetést fizetni a fordított jelzálogkölcsönnél. Ezek a jellemzők - a hitelező által a háztulajdonosnak fizetett pénz, amely nem adóköteles, és nem befolyásolja a társadalombiztosítási vagy a Medicare juttatásokat - különösen előnyösek az időseknek, akiknek készpénzre szorulnak.

Jogosultsági

Számos egyértelmű jogosultsági követelmény létezik a hitelfelvevők számára a fordított jelzálogkölcsön megszerzése érdekében.

• A hitelfelvevőknek legalább 62 évesnek kell lenniük.
• A vásárolt otthonnak a hitelfelvevők elsődleges tartózkodási helyének kell lennie.
• Az ingatlannak családi háznak vagy FHA által jóváhagyott társasháznak kell lennie.
• A hitelfelvevőknek be kell fejezniük a HUD által jóváhagyott tanácsadást, hogy megértsék a HECM pénzügyi költségeit és jogi követelményeit.
• A hitelfelvevőknek pénzügyi képességekkel kell rendelkezniük a kötelező költségek, például ingatlanadók, háztulajdonosok biztosítása és a normál karbantartás fedezésére.

Az ár és a költségek

A jelzálogkölcsönök kamatlába - akár hagyományos, akár fordított kamatláb - rögzített vagy változó kamatozású lehet, és a meglévő piaci kamatlábakon és az egyes jelzálogkölcsön-társaságok üzleti döntésein alapul, hogy megkülönböztesse magát a versenytársaktól. Következésképpen az arányok hitelezőtől függően kissé eltérnek, csakúgy, mint a hagyományos jelzálogkölcsönök esetében.

A hagyományos záró díjak mellett előzetes jelzálogbiztosítási díjat (MIP) számítanak fel. A díj 0,5%, ha a hitel-érték arány (LTV) legfeljebb 60%, vagy 2,5%, ha az LTV nagyobb, mint 60%. További 1,5% MIP kerül felszámolásra évente. Ez biztosítja a hitelező védelmét abban az esetben, ha a lakás értéke csökken a fordított jelzálog ideje alatt. Érdemes megjegyezni, hogy a hagyományos ingatlan jelzálogkölcsönök általában nem igényelnek jelzálogbiztosítást, ha a ház előlegének legalább 20% -a van..

Hitelkövetelmények

Csakúgy, mint a hagyományos jelzálogkölcsönök esetében, a hitelezők megkövetelik a háztulajdonosoktól, hogy ingatlanbiztosítást vásároljanak és tartsanak fenn, esedékessé váljon az ingatlanadók fizetése és az ingatlan ésszerű állapotban tartása. Mivel a fordított jelzálogkölcsönök abban különböznek a hagyományos jelzálogkölcsönöktől, hogy soha nem kell fizetni a jelzálogkölcsön-hitelezőnek, a hitel futamideje (vagy csak a hitelező hívhatja meg őket) „lejárati eseményeknek” nevezett különleges feltételek mellett, mint például a következő :

• Minden hitelfelvevő elhunyt.
• Minden hitelfelvevő eladta vagy konvertálta az ingatlan tulajdonjogát harmadik fél számára.
• Az ingatlan a halál vagy 12 hónapnál hosszabb fizikai vagy mentális állapot miatt már nem a hitelfelvevők székhelye.
• A hitelfelvevők megtagadják a vagyonadó fizetését vagy a vagyonbiztosítás fenntartását, és lehetőséget kaptak a hiányosságok kijavítására.
• A hitelfelvevők a hivatalos értesítés és az eljárás meghozatalát követően visszautasítják vagy nem képesek jó állapotban tartani az ingatlant.

Ilyen esetekben a háztulajdonos (ha él) vagy a birtoknak lehetősége van megtartani otthonát a fordított jelzálogkölcsön kifizetésével. Ha a ház a hitel esedékességének időpontjában alacsonyabb, mint a jelzálogkölcsön, akkor a háztulajdonos vagy az ingatlanvagyonkezelő csak a ház hitelezője általi kizárásának megkönnyítésére lép fel. A hitelező ezután a lehető legnagyobb mértékben eladja az ingatlant, a bevételt felhasználva a fennálló kölcsönre.

Fontos megjegyezni, hogy ha a hitel visszafizetése után marad készpénz, akkor a többlet visszakerül a birtokba. Ha a hitel nagyobb, mint az értékesítésből származó bevétel, a veszteséget kizárólag a fordított jelzálogkölcsön-társaság viseli.

Miben különböznek a fordított jelzálogkölcsönök a hagyományos jelzálogkölcsönöktől

A fordított jelzálogkölcsönöknek számos szokatlan jellemzője van, amelyek különböznek a hagyományos jelzálogkölcsönktől.

1. A hitelező egyedüli biztosítéka a fordított jelzáloghoz az otthoni vagyon. Mivel a háztulajdonosnak soha nem kell jelzálog-kifizetéseket teljesítenie, a jelzálogkölcsön-hitelezőnek történő visszafizetés forrása az ingatlan eladása a tulajdonos halála esetén, vagy az ingatlanból való elköltözés. Szerződés szerint a tulajdonos maradhat az ingatlanban mindaddig, amíg él, és a ház az ő fő lakóhelye.
2. A háztulajdonos hitelminősítése vagy története lényegtelen. Mivel a tulajdonosnak nem kell kifizetéseket teljesítenie, a múltbeli vagy jelenlegi pénzügyi helyzete nem befolyásolja a jelzálogköltségvállalást, sem pedig a hitelkamatláb megállapítását..
3. A hitel-érték arány (LTV) kevesebb, mint a hagyományos jelzálogkölcsönöknél megtalálható. A hagyományos hitelezőket mind az ingatlan piaci értéke, mind a hitelfelvevők pénzügyi felelőssége biztosítja. Következésképpen néhány hitelező az ingatlan piaci értékének 100% -át kölcsönzi. A fordított jelzálog LTV aránya általában 50% és 65% között van.
4. Minél idősebb a legfiatalabb hitelfelvevő, annál nagyobb a fordított jelzálogkölcsönök kölcsön-érték aránya.. A hitel valószínűsített futamideje kiszámításának alapja a legfiatalabb hitelfelvevő aktuáriusi élettartama. A hitel mindaddig nem jár lejárattal, amíg az utolsó élő tulajdonos meg nem hal, vagy elköltözik az otthontól. Ha a tulajdonos a vártnál hamarabb meghal, akkor a kölcsön tőke esedékessé válik; Ha a tulajdonos hosszabb ideig él, mint a biztosításmatematikai táblázatok projektje, akkor a kölcsönt a későbbi halálig meghosszabbítják. Például egy 80 éves nő várható élettartama 9,61 év, míg egy 70 éves nő 16,33 év. Példánkban a 80 éves ember maximális hitelösszege 187 712 USD lenne. Az ugyanazon a 300 000 dolláros ingatlannál az idősebb hitelfelvevő több mint 50 000 dollárt kap, mint a fiatalabb 70 éves fiatalabb kölcsön. Más szavakkal, a szuper időseknél magasabb az LTV arány.

Csökkentés és fordított jelzálog

Miután felnőtték családjukat a nyugdíjkorhatár eléréséig, sok időskorú kisebb lakhatási lábnyomra törekszik, alacsonyabb karbantartási és kevesebb költségekkel. A HECM beszerzési hitel fejlesztése előtt - amely szintén FHA-biztosítású kölcsön - az idősebbeknek, akik csökkentették és fordított jelzálogkölcsönt akartak használni, két drága zárást kellett elviselniük: az első egy hagyományos jelzálogkölcsön a kisebb ház megvásárlásához, majd egy második refinanszírozás (és lezárás) a fordított jelzálog felhasználásával jár a hagyományos jelzálog kifizetésére.

A HECM megvalósítása ideális eszköz egy új ház finanszírozására, az idősek javára történő pénzeszközök maximalizálására és a ház kifizetésének kiküszöbölésére halálig vagy egy későbbi költözésig. Az FHA jóváhagyta a HECM beszerzési kölcsönt, ezáltal kiküszöbölve a házak nehézségeit és költségeit. hagyományos jelzálog zárás. A szokásos jogosultsági követelményeken kívül a következő mandátumot is tartalmazza:

• Az új otthon vásárlási ára és a HECM kölcsönbevétele közötti különbséget a hitelfelvevőnek a lejáratkor készpénzben kell megfizetnie. Például, ha a lakásvásárlási összeg 300 000 dollár, és a nettó hitelösszeg az elszámolási költségek után 140 000 dollár, a hitelfelvevőknek 160 000 dollár készpénzzel kell rendelkezniük a bezáráshoz.
• A hitelfelvevőknek be kell fejezniük a HUD által jóváhagyott tanácsadást, hogy megértsék a HECM pénzügyi költségeit és jogi követelményeit..

Míg az új ingatlan szokásos jelzálogköltsége kevesebb pénzt igényelhet a kölcsön lezárásakor, mint a HECM, ez ugyanakkor havi kifizetéseket is igényel a jelzálogkölcsön-társaság számára. Például a 300 000 dolláros lakásvásárlás befejezésének költségei 80% -os hitelérték mellett körülbelül 70 000 dollár (60 000 dollár előleg + 10 000 dollár zárási költségek). A HECM jelzáloggal történő finanszírozás további 90 000 dollár bevételt (160 000–70 000 dollár), de kiküszöböli a jövőbeni jelzálogkölcsön-kifizetéseket (a jelenlegi kamatlábak szerint havonta 1200 dollárra becsülnek) és a veszteségeket, ha a ház jövőbeli piaci értéke csökken. A potenciális hitelfelvevőknek „számot kell futtatniuk”, hogy meghatározzák a helyzetükhöz legmegfelelőbb megközelítést.

Annak meghatározása, hogy az Ön számára megfelelő-e

A fordított jelzálogkölcsönzést tervező időseknek fel kell ismerniük, hogy annak előnyei és hátrányai vannak, személyes helyzetétől, pénzügyi helyzetétől és ingatlanvagyonától függően.

Előnyök

1. Soha nem kell jelzálogkölcsön-fizetést fizetni, amíg a tulajdonos életben van és az ingatlanon él.
2. A fordított jelzálogkölcsönöknek nincs határozott futamideje, de csak meghatározott meghatározott események bekövetkezésekor járnak esedékessé, például a hitelfelvevők halálakor..
3. Sem a fordított jelzálogkölcsön-hitelfelvevő, sem annak birtokát nem érinti pénzügyi kockázat, ha az otthoni érték bármikor a jelzálogkölcsön egyenlege alatt van, vagy annál alacsonyabb..
4. A fordított jelzálogkölcsön-hitelfelvevőnek vagy a birtokának bármikor lehetősége van visszafordítani a jelzálogkölcsönt és vissza kell fizetnie a háztulajdont, mint más jelzálogkölcsönök esetén..
5. A hitelfelvevő hitelminősítését nem veszik figyelembe a fordított jelzálogkölcsön kölcsönének kritériumai között. A hitelfelvevő személyes csődje nem befolyásolja a fordított jelzálogkölcsön-státuszt, ha más követelmények teljesülnek.
6. A többlet tőke átalányösszeg, havi meghatározott időtartamra vagy összegre, hitelkeret formájában, vagy mindhárom kombinációja formájában vehető fel..

hátrányok

1. A fordított jelzálog igényléséhez az ingatlannak a hitelfelvevők elsődleges lakóhelyének kell lennie.
2. A fordított jelzálog az alacsonyabb hitel / piaci érték arányra korlátozódik (50–65%), mint a hagyományos jelzálogkölcsönök, amelyek akár a piaci érték 100% -áig is elérhetik..
3. A hitelfelvevő és a házastárs 62 éves vagy annál idősebb. A fordított jelzálogkölcsönök nem állnak rendelkezésre a fiatalabb hitelfelvevők számára.
4. A fordított jelzálogkölcsön kamatai a jövedelemadó szempontjából nem vonhatók le, amíg a kölcsönt meg nem fizetik.
5. Előzetes jelzálogdíjat számítanak fel - 0,5% és 2,5% között, a hitel-érték aránytól függően -, valamint az éves jelzálogköltséget 1,5%.
6. A hitelfelvevők jóváhagyás előtt előzetes pénzügyi tanácsadást igényelnek.
7. Hacsak a fordított jelzálog örökösei nem választják meg a fordított jelzálog kifizetését, az ingatlan tulajdonjoga visszatér a hitelezőnek, és eladásra kerül..

Záró szó

Mint az olyan részvények, amelyek nem fizetnek osztalékot vagy nulla kuponos kötvényt, az otthoni saját tőke sem készpénzt ad a tulajdonosnak; a saját tőke értékének bármilyen növekedése nem működik, amíg az eszközt nem adják el, vagy a ház nem refinanszírozza nagyobb hitelösszeget. Ami még rosszabb, hogy az időskorúak, akik továbbra is jelzálogkölcsön-kifizetéseket végeznek, hozzáadják az otthonukba saját tőkéjéhez kötött összeget. Sok esetben ezek az alapok rendelkezésre álló készpénz formájában jobban szolgálhatnák őket.

Ha Ön vagy szülei 62 éves vagy annál idősebb, a HECM értékes eszköz lehet a pénzügyi biztonság és a nyugalom elérésében. Ne feledje, hogy a fordított jelzálog nem mindenkinek szól. A megállapodás megkötése előtt feltétlenül megismerje a fordított jelzálogkölcsönökkel kapcsolatos kötelezettségeket és jogokat.

Van-e Ön vagy családtagja fordított jelzálogkölcsönt?