Mi az állítható kamatozású jelzálog (ARM) - meghatározás, előnye és hátránya

Az egyik típusú hitel, amely a közelmúltban népszerűvé vált, az ARM, vagy az állítható kamatú jelzálog. Ennek a kölcsönnek a kamatlába nagyon alacsonyan indul, és az idő múlásával beállítódik egy olyan kamatindex alapján, mint például a LIBOR (London InterBank Offered Rate). A kamatláb általában azért változik, mert a jelenlegi kamatlábakhoz különbözetet adnak.

Az ARM-ek bizonyos helyzetekben nagyon megfelelőek lehetnek, másokban kizárást vonhatnak maguk után. Ezért alapvető fontosságú megérteni azok egyedi jellemzőit és figyelembe venni a hosszú távú kockázatokat azon rövid távú előnyök mellett, amelyeket az ilyen típusú kölcsön kínál.

Az ARM-rel kapcsolatban talán a legfontosabb szempontok arra vonatkoznak, hogy van-e rögzített kamatláb-időszak, milyen indexen alapul a kamatláb, milyen gyakran alkalmazkodik a kamatláb, és vannak-e kamatlábak vagy fizetési határértékek.

Rögzített kamatláb-időszak

A leggyakoribb állítható kamatú jelzálogkölcsönt „hibrid ARM-nek” hívják, amelyben garantáltan egy adott kamatláb egy adott ideig rögzített marad. Gyakran ez a kezdeti kamat alacsonyabb, mint amit máskülönben megkaphatna egy hagyományos 30 éves fix kölcsön mellett.

Például egy 3/1 ARM vagy 5/1 ARM rögzített kamatlábat kínál három, illetve öt évre. A rögzített időtartam azonban nagyon változhat, egy hónaptól tíz évig, és ezt csak a hitelező által megengedett korlátozza. Általában minél rövidebb a rögzített időszak, annál alacsonyabb lesz a kamatláb ebben az időszakban.

Azon sok ember számára, aki refinanszírozza jelzálogát, vagy néhány évente költözik, az ARM hatékony módszer lehet kevesebb kamatfizetésre, mint ez egy szokásos 30 éves fix kölcsönnél lenne lehetséges. Ráadásul ez a rögzített időszak adhat időt a kamatlábak irányának felmérésére, és eldöntheti, hogy mikor vagy mikor kívánja újrafinanszírozni. Ennek ellenére a legtöbb ember úgy dönt, hogy újrafinanszírozza a rögzített kamatú időszak végén vagy annak közelében.

Az új kamatláb kiszámítása

Jelzálog-kamatlába az adott kamatláb-index és a hitelező árrése alapján módosul.

Kamatláb-index

Valahol eltemetve minden állítható kamatú jelzálog papírjára, megtalálja azt az indexet, amelyen a kamatláb kiigazítása alapul. Az index a jelenlegi kamatlábak általános mutatója, például a kincstári kötvények jelenlegi kamatlába vagy az a kamatláb, amelyet a bankok betéteik után fizetnek (COFI)..

Amikor a kamatlábak emelkednek, ezek az indexek felmegynek. Hasonlóképpen, ha a kamatlábak csökkennek, akkor ezek az indexek is csökkenni fognak. Bár minden index követni fogja az általános tendenciát, lehet, hogy nem pontosan követik a jelenlegi átlagos kamatlábakat.

Árrés

A különbözet ​​az új kamatláb meghatározásához az indexhez hozzáadott százalék, általában 2% és 4% között mozog. Például, ha az index átlagosan 4%, és haszonkulcsa 3%, akkor az arány 7% -ra módosul. Az indexet és az árrést technikailag „teljesen indexált kamatlábnak” nevezik, de a legtöbb ember ezt csak az Ön kamatlábának nevezi.

A haszonkulcsokat úgy kell hozzáadni, hogy a hitelező nyereséget nyújtson, mivel a használt indexek általában nagyon alacsonyak. A haszonkulcs mérete a hitelétől is függhet; minél jobb a hitel, annál kisebb a haszonkulcs. A különbözet ​​miatt a kamatlábaknak általában csökkenniük kell (ahhoz képest, amikor felvették a kölcsönt), hogy az egyenértékű vagy csökkentett kamatláb megjelenjen, miután az ARM módosult.
Az ARM összehasonlításakor ne feledje, hogy a legnagyobb haszonnal nem feltétlenül a vesztes. Ennek oka az lehet, hogy általában alacsonyabb indexet használ, vagy kevesebb volatilitással rendelkezik. Például egyes jelzálogkölcsönök a kamatlábat alapul veszik a COFI (alapok költségének indexe) alapon, amely általában más kamatlábbal kevesebbre emelkedik és csökken. Ehelyett néhány ARM a LIBOR-ot használja, amely általában kissé magasabb. Nézze meg, hol volt az ARM index az elmúlt néhány évben, hogy képet kapjon arról, hogy hol lehet a jövőben a kamatláb.

Milyen gyakran módosítja a kamatlábat?

Amint a kamatláb alkalmazkodik, tudnia kell, hogy a jövőben milyen gyakran fog változni. Más szavakkal, mikor áll be a következő alkalom? Ennek ismerete nem csak a költségvetés elkészítéséhez nélkülözhetetlen, hanem annak meghatározásához is, hogy mikor ideje újrafinanszírozni.

Ha tudni szeretné, mikor fog ez megtörténni, nézd meg a hibrid ARM második számát. Például már tudja, hogy a 3/1 ARM három év után először áll be. A második szám azonban azt jelzi, hogy ezt követően évente egyszer módosul. Ennek ellenére vannak olyan ARM-ek, amelyek kétévente, hathavonta vagy akár az első kiigazítást követően is minden hónapban alkalmazkodnak - bár az utóbbi kevésbé gyakori.

A kamatláb vagy a fizetés korlátozott??

A kamatláb vagy fizetés felső korlátja azt jelenti, hogy egy bizonyos időtartamra csak egy bizonyos összeget tud emelni. Valójában vannak különféle felső határok, amelyek célja annak megakadályozása, hogy fizetése vagy kamatlába rövid időn belül drasztikusan emelkedjen, még akkor is, ha a kamatlábak emelkednek.

Kamatkorlát

A kamatkorlátozásoknak két íz van: élettartamú felső korlát és időszakos korrekciós korlát.

• Az élethosszig tartó felső korlát megakadályozza, hogy a kamatláb valaha is meghaladjon egy bizonyos kamatot (ez a határ lehet elég magas).
• Az időszakos beállítási korlát megakadályozza, hogy az arány egy meghatározott időtartam alatt túl sokat emelkedjen. Például az Ön kamatlába korlátozható évi 0,5% -os nyereségre, függetlenül attól, hogy mekkora mértékben emelkedett az index. Néhány ARM azonban az első beállításnál nem fog sapkát rögzíteni, hanem a következő beállításoknál.

Az egyik fontos figyelmeztetés az, hogy ha az index egy év alatt meghaladja a felső határértéket, akkor a kamatláb a következő évben továbbra is módosíthatja, akkor is, ha az index nem változott az előző kiigazítás óta.

Tehát a fenti példában képzeljük el, hogy az index egy év alatt 1,5% -kal emelkedett, de a következő néhány évben ezen a szinten marad. Az 1. évben a kamatláb 0,5% -kal nő, vagy az az összeg, amelyet az időszakos kiigazítási korlát megenged. Ezután a második és a harmadik évben a kamatláb 0,5% -kal emelkedik, amíg a kamatláb megegyezik az index plusz fedezeti összeggel.

Kamatláb-szint

Néhány ARM-nek alacsonyabb kamatlába van, amely alatt a kamatláb nem mehet át. Más szavakkal, még ha a kamatlábak is jelentősen csökkennek, az új kamatlába egyáltalán nem csökken. Ennek oka az, hogy a „padló” lehet a rögzített időszakban érvényes kamatláb, vagy az a kamatláb, amelyre először igazították. Gondosan ellenőrizze a papírmunkát, hogy lássa-e az Ön kamatlába, amely csak emelkedik.

Fizetési sapkák

A kamatkorlátozáshoz hasonlóan a fizetési határérték is megakadályozza, hogy a fizetés egy időben túl sokat emelkedjen. A fizetési határértékek dollárban vannak megadva (például a havi fizetés évente csak 200 dollárra emelkedhet), vagy százalékban (például a havi fizetés évente csak 10% -ot emelkedhet)..

Sőt, az új kifizetését az előző évi kifizetéshez viszonyítja, nem az eredeti. Például, ha a fizetési korlát évente 10%, és eredetileg havonta 1000 USD-t fizetett, akkor a kiigazított fizetés az első évben nem haladhatja meg a 1100 USD-t, a második évben 1 210 USD-t, a harmadikban pedig 1 331 USD-t..

A fizetési határértékek általában a kamatlábaktól függetlenül működnek. Tehát akkor is, ha a kamatláb jelentősen megemelkedik, ez nem feltétlenül jelenti a fizetést. A forduló oldalon azonban továbbra is tartozol erre a kamatra, és ez bekerül a jelzálog egyenlegéhez. Ezt negatív amortizációnak nevezzük (lásd alább).

Valójában nem is veszi észre, hogy történik. De ha a kamatláb emelkedik, és a fizetés nem, a hitel egyenlege valószínűleg növekszik, nem pedig havonta csökken. Egyes ARM-ek tartalmaznak egy záradékot, amely teljes mértékben eltávolítja a kifizetési korlátot, ha a jelenlegi hitel egyenlege egy meghatározott összeggel meghaladja az eredeti hitel egyenleget. Ez gyakran hatalmas fizetési ugrást eredményez. A helyzet elkerülése érdekében minden hónapban ellenőrizze a jelzálogkölcsön-nyilatkozatot, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a kölcsön egyenlege nem növekszik-e, és hogy a kifizetés megfelel-e az Ön által felszámított kamatnak..

Különböző típusú karok

A hibrid ARM mellett vannak más kevésbé általános típusok is. Ha félreértik, ezek súlyos következményekkel járhatnak pénzügyi helyzetére, hitelképességére és általános életminőségére.

1. Csak érdeklődésre számot tartó ARM-ek

A csak kamatlábú ARM lehetővé teszi, hogy havonta csak a kölcsön kamatát fizesse meg, anélkül, hogy bármiféle tőkeösszeget fizetne. Ez csökkenti a befizetést, de nem tesz semmit a tőke megteremtése érdekében, vagy közelebb áll ahhoz, hogy otthonát egyenesen birtokolja. Az ilyen típusú kölcsönöket gyakran azok a befektetők használják, akik nem akarják hosszú időn keresztül megtartani otthonát, vagy olyan háztulajdonosok, akik azt várják, hogy néhány év alatt jobban megfizethetik otthonukat..

Az ilyen kölcsön igénybevétele azonban kockázatos vállalkozás lehet, mivel a legtöbb csak kamatot jelzõ jelzálog végül újraindul, és megköveteli a tôke visszafizetését is. Amikor ez megtörténik, a fizetés drámaian megnövekszik. Ha van vagy tervez ilyen kölcsönt, akkor értsd meg, hogy miként és mikor állíthatja be teljes amortizációjára.

2. Negatív amortizációs jelzálog

A „negatív amortizáció” egy olyan jelkép, amelynél havonta kevesebb kamatot fizet, mint egy jelzálogkölcsön. Ez azt jelenti, hogy a hitel egyenlege növekszik, mert a fizetetlen kamat hozzáadódik a hitel egyenlegéhez. Az ilyen típusú jelzálogkölcsönöket általában visszaélésszerűen használják fel a lakásfellendülés során, mivel a fizetések érthetően alacsonyak.

Ha azonban a hitel egyenlege túl magasra kerül, a jelzálog visszaáll és a fizetések drámai módon ugrálnak. A lakhatás fellendülése előtt a legtöbb negatív amortizációs jelzálogot csak befektetők vagy háztulajdonosok használták fel. Ezek a kölcsönök egyszerűen csak a legtöbb háztulajdonos számára a katasztrófa receptje.

3. Fizetési opció vagy Pick-a-Pay jelzálogkölcsönök

A „pick-a-pay” jelzálogkölcsön, amelyet más néven fizetési lehetőségre jelzálogkölcsönnek is neveznek, egy meglehetősen új típusú hitel, amely úgy tűnik, hogy személyre szabott, hogy problémákat okozzon. Ezek a jelzálogkölcsönök nagyon népszerűek voltak, amikor a lakásárak drámai módon emelkedtek, mert lehetővé tették az embereknek, hogy kevesebb pénzért több házba kerüljenek. E kölcsönök többsége havonta többféle fizetési lehetőséget kínál, és mindaddig, amíg legalább a legkisebb összeget fizeti, nem fog fizetni.

Általában választhat az összes kamat és a tőke egy részének fizetése, a kamat fizetése vagy az adott hónapban felhalmozott kamatnál alacsonyabb összeg kifizetése között. Elképzelhető, hogy a legtöbb ember a legkisebb összeget választja, ami azt jelenti, hogy a fizetetlen kamat a kölcsön egyenlegét idővel jelentősen megnöveli. Ezután, amikor a hitel egyenlege eléri egy bizonyos pontot (gyakran 20% -kal több, mint az eredeti egyenleg), a jelzálog visszaáll és a fizetések drámai módon növekednek..

Pick-a-pay jelzálogkölcsönöket gyakran eladtak olyan embereknek, akiket nem tudtak arról, hogy a minimális összeg befizetése növeli hitel egyenlegét. Noha az ilyen típusú jelzáloglevelek nagyszerű eszköz lehetnek a befektetők számára, általában nem megfelelőek azok számára, akik hosszú ideje otthonukban kívánnak lenni. Ha minden hónapban különféle fizetési lehetőségekkel rendelkezik jelzáloggal, gondosan olvassa el a hiteldokumentációt és a jelzálogkölcsön-nyilatkozatot annak meghatározása érdekében, hogy mennyit kell fizetnie annak érdekében, hogy a hitel egyenlege ne csökkenjen, hanem csökkenjen.

Az ARM előnyei és hátrányai

Ezek az előnyök és hátrányok általában a legtöbb ARM-re vonatkoznak, de alaposan vizsgálja meg a papírokat, hogy megbizonyosodjon arról, hogy vonatkoznak-e a figyelembe veendő kölcsönre..

Előnyök

1. Alacsonyabb záró költségek. Az ARM-ek egyik jelentős előnye, hogy gyakran olcsóbbak, mint egy állandóan rögzített kamatlábú jelzálog.
2. Alsó rögzített kamat. Ha az ARM rögzített kamatlábú időszakkal rendelkezik, akkor ez általában alacsonyabb, mint egy állandóan rögzített kamatú jelzálog kamatlába..
3. Nagyvonalú rögzített kamatú időszak. Mivel sok ember még öt évig sem tartja meg ugyanazt a jelzálogkölcsönt, az 5/1 ARM sok időt adhat otthonának eladására vagy refinanszírozására anélkül, hogy az eredeti kamatlábat soha módosítaná. Ez azt jelenti, hogy előre megtakaríthat pénzt alacsonyabb záró költségekkel és idővel alacsonyabb kamatlábak révén - különösen, ha a kamatkörnyezet alacsony marad, vagy csökken.
4. Segít a nagyobb otthon kvalifikációjában. Mivel a kezdeti befizetés gyakran alacsonyabb, mint egy állandóan rögzített kamatozású jelzálogkölcsönnél, könnyebb lehet nagyobb hitel igénybevétele. Sokan, akik ARM-t kapnak, első alkalommal készülnek otthoni vásárlóknak, akik arra számítanak, hogy öt év alatt több pénzt keresnek, mint most. Valójában egy ARM nagyszerű lépést jelenthet a háztulajdonhoz, mivel viszonylag olcsó és könnyű megszerezni a.

hátrányok

1. A fizetések következetlenségének hiánya. Amint a ráta alkalmazkodik, megnehezítheti a költségvetést, különösen ha az arány havonta vagy hat hónaponként módosul.
2. A kamatlábak emelkedhetnek. Egy hibrid ARM esetében a kamatláb a rögzített időszak alatt gyakran mesterségesen alacsony. Tehát akkor is, ha a kamatlábak nem sokat változnak, akkor a kifizetés továbbra is emelkedhet, amikor a kamatláb visszaáll. Ha a kamatlábak emelkedtek, akkor az emelkedhet a felső összeghatárig, ami bizonyos esetekben negatív amortizációt eredményezhet.
3. Elhagyhatja az alacsony rögzített kamatlábat. Bár az ARM kamatlába kezdetben alacsonyabb lesz, mint egy 30 éves fix jelzálogkölcsönnél, az újraindul. Ha a kamatlábak emelkednek, mielőtt újrafinanszíroznának, akkor kihagyhatja a 30 év alacsonyabb kamatlábait.
4. Valószínűbb, hogy rejtett problémák vannak. Sajnos a jelzálogkölcsön-szolgáltatók nem bizonyultak a leg etikusabb csoportnak, és hajlamosak visszaélni bizonyos jelzálogkölcsönökkel, például az ARM-ekkel. Más szavakkal, meg kell győződnie arról, hogy semmilyen hiányzik a finom nyomtatásban, és megérti a kölcsön feltételeit, például a fedezet, a fizetési és kamatkorlát, valamint a kamatlábak működését. Sok háztulajdonos meleg vízben és még csődbe került az ilyen típusú kölcsön miatt.

Záró szó

A beállítható kamatozású jelzálogkölcsönök népszerűsége jelentősen megnőtt az elmúlt néhány évben, elsősorban alacsonyabb költségeik és kamatlábaik miatt. Mindazonáltal őket is súlyosan bántalmazták. Ennek ellenére egy állítható kamatú jelzálog, amely testreszabható az Ön és pénzügyi szükségletei szerint, nagyon hasznos lehet, amennyiben tudatában van a jelzálog összes feltételének..

Sőt, bármilyen jelzálog, és különösen az ARM kiválasztásakor vegye figyelembe személyes helyzetét és szándékát. Például, ha azt várja, hogy évek óta otthonában él, és a kamatlábak mindig alacsonyak, az ARM lehet, hogy nincs értelme az Ön számára. Persze, hogy pénzt takarít meg az első néhány évben, de valószínű, hogy magasabb kamatot fizet többet, ha újrafinanszírozza.

Szánjon időt a jelzálogkölcsönök megértésére és összehasonlítására, és ne feledje, hogy mely szolgáltatások fontosak az Ön számára. Az aláírás előtt mindig alaposan olvassa át a hiteldokumentációt, hogy megbizonyosodjon arról, hogy megfelelő jelzálogkölcsönt szerez, és elkerülheti a hibákat és a drága hibákat.

Úgy döntött, hogy állítható kamatú jelzálogkölcsönt keres? Miért vagy miért nem?