Ha eladná házát, vagy bérelné? - Fontolható dolgok

A nagy kérdés az, hogy mi köze az ingatlanhoz, ha költözik. Inkább tartja meg a régi helyét bérleti díjként, vagy inkább van értelme eladni? Noha a bérlés lehetővé teszi a jelzálog kifizetését, vagy havonta kevés pénzt keresni, ugyanakkor méltányos kockázattal és hozzáadottérték-adóval járó bonyodalommal jár..

Miért bérelje otthonát??

Ha a bérlő fizet bérleti díjat, akkor a csekk segítségével fedezheti havi jelzálogát. Bizonyos értelemben a bérlő fizeti azért, hogy otthonában tőkét szerezzen. A jelzálog kifizetése után a havi bérleti díjat bevételként megőrizheti.

Ha otthon bérelsz, diverzifikálhatja a beruházásokat és a jövedelemforrásokat, lehetővé téve ezzel a pénzügyi kockázat csökkentését. Például, ha elveszíti a munkáját, akkor továbbra is lesz némi jövedelme a bérleti díjból. Vagy ha úgy találja, hogy a nyugdíj megtakarítása nem elegendő, akkor van egy darabja, amelyet eladhat.

Bérleti költségek

A ház bérleti költségeinek kiszámításakor vegye figyelembe ezeket a lehetséges költségeket:

• Jelzálog törlesztés. Vegye figyelembe mind a kamatfizetéseket, mind az alapfizetéseket.
• Ingatlanadó. Ezek területileg különböznek, de várhatóan otthonának évi 2% -át fizeti.
• Jelzálogbiztosítási díjak. Ha az előleg kevesebb, mint az otthonának értéke 20%, számítson be jelzálogbiztosítási díjakat.
• Bérbeadó biztosítás. Ez fedezi a bérlők által okozott károkat és védi Önt, ha valaki megsérül a bérleti ingatlanán. A HouseLogic szerint a bérbeadó biztosítása általában 15% -ról 20% -kal magasabb, mint a háztulajdonosok biztosítása.
• HOA díjak. Ezekre a kifizetésekre akkor van szükség, ha a ház vagy lakás társuláshoz tartozik.
• Javítás és csere. Az ablakokat, ajtókat, falakat, szőnyegeket, tetőket és a főbb eszközöket meg kell javítani vagy cserélni.
• Karbantartás. A bérlő távozása után a közös költségek magukban foglalják a külső festéket, a belső festéket és a szőnyegek tisztítását. Szinte mindig meg kell tisztítania a szőnyeget a bérlők között, és a belső festéket is meg kell tisztítania. A külső festés ritkább - várhatóan kb. Ötévente festenek.
• A bérlők hirdetési és bérleti előzményeinek ellenőrzése. Ingyenesen hirdethet olyan webhelyeken, mint a Craigslist, de várhatóan körülbelül 100 dollárt fizet, ha újsághirdetést szeretne megjeleníteni. A VeriFirst jelentése szerint mind a kilakoltatások, mind a bérleti kifizetések története 5 és 10 dollár között van.
• Számviteli és ingatlankezelési díjak. Az ingatlankezelő cégek általában a bérleti jövedelmének kb. 10% -át számolják fel. Ezenkívül számíthat arra, hogy évente legalább 200 dollárt fizet a CPA-nak a személyi és bérleti adóbevallás elkészítéséhez.

A HouseLogic ingyenes munkalapot kínál, amely segít megbecsülni otthonának bérleti díját.

Bérleti jövedelmezőség

Meglehetősen pontos becslést kaphat a lehetséges bérleti díjakból, ha megnézed a környéken található könyveket. Az online ingatlanpiac Zillow az MLS adatait és a szabadalmaztatott képletet használja az egyes házak bérleti értékeinek becslésére. A Rentometer hasonló szolgáltatást nyújt. Beszélhet egy helyi ingatlanügynökkel vagy ingatlankezelő társasággal is, vagy ellenőrizheti a Craigslistot, hogy megnézhesse a környéken mekkora mértéket.

Vegye figyelembe a régiónkénti bérleti tendenciákat is - ha egy olyan városban tartózkodik, ahol bérleti díjak emelkednek, a bérleti bevétele hamarosan meghaladhatja a költségeket. Az olyan szolgáltatások, mint a Rent Jungle, megmutathatják a bérleti díjak alakulását az Ön körzetében.

Mint minden vállalkozásnál, a jövedelmezőségnek meg kell haladnia a költségeket. Szerencsére a ház bérlésével kapcsolatban felmerülő költségek adókötelesnek számítanak, ami csökkenti a kapott bérleti díjak után fizetendő jövedelemadó összegét, és növeli a hazavihető készpénzt..

Ha a bérleti bevétele azonnal meghaladja a költségeket, ez jó jel. Még ha nem is profitál azonnal, ne aggódj. Lehet, hogy a bérleti díjak jelenleg alacsonyak, vagy továbbra is izmos jelzálogot fizet. A Reuters szerint a Maryland CPA Jerry Gross becslése szerint általában szilárd befektetéssel jár, ha a kezdeti bérleti díj a közvetlen bérleti költségek legalább 80% -át fedezi..

A jövedelmezőség kiszámítása

Egy olyan bérleti számológép, amely hasonló az All Property Managementhez, betekintést nyújt a bérlet hosszú távú jövedelmezőségébe. Csak írja be a bérleti díj, a jelzálog-kamatlábak, a jelzálogkölcsön-egyenleg, a kifizetések, az ingatlanadók, a biztosítás, az egyesülési díjak és az ingatlan birtoklási idejének részleteit. Ezután a számológép bemutatja a várható cash flow-k részletes diagramját. Ez a kis költségeket és változókat tartalmazza, mint például a megüresedett állások, ingatlankezelési díjak, karbantartási költségek, értékesítési költségek és adómértékek.

A jövedelmezőség mellett a kalkulátor kiszámítja otthonának vagy bérleti ingatlanának jövőbeni értékét is. A számológép eredményeinek értékelésekor ügyeljen a pénz időértékére. Izgalmas lehet azt gondolni, hogy otthona 30 millió év alatt milliókat érhet, de 30 millió év múlva egy millió dollár ma nem egy millió dollár. Valójában, feltételezve 2% -os inflációs rátát, a jelenérték-kalkulátor becslése szerint 2045-ben 1 millió dollár csupán 552 000 dollárt ér el 2015-ben.

Bérlet vs. eladás - Megfontolások

Mielőtt mindkét irányba húzza a ravaszt, mérlegelje pénzügyi helyzetét, a lakáspiac állapotát, valamint minden olyan állami vagy helyi rendeletet, amely befolyásolja a bérbeadó jogait.

1. Értékesítési ár és tőkenyereség

Ha nem elégedett a jelenlegi otthoni értékével, akkor a ház bérbeadása némi jövedelmet biztosíthat, miközben várja meg, hogy otthoni értéke emelkedjen. Ha az otthonok gyorsan értékelnek a környéken, okos lehet várni.

Sajnos ez a taktika visszafordulhat, ha túl sokáig vár az eladásra. Miután több mint három évre kiadta otthonát, már nem állíthatja azt elsődleges lakóhelyeként. Ez azt jelenti, hogy a rezidencia eladása után Ön adóköteles. Ha nem olyan házat értékesít, amely nem az elsődleges lakóhelye, akkor minden nyereség után meg kell fizetnie tőkenyereség-adót, amely 0 és 20% között változik, az adótartománytól függően. Elsődleges lakóhelyének eladásakor azonban kizárhatja a 250 000 dolláros tőkenyereséget (vagy 500 000 dollárt, ha házaspár vagy), amikor eladja.

Annak érdekében, hogy otthona elsődleges lakóhelynek minősüljön, az elmúlt öt év két évében ott kell lennie. Ha rossz időben értékesíti az eladást, a bérleti díj eladása után tízezrek dolláros tőkenyereséget eredményezhet.

2. Bérleti jövedelemadó

Csakúgy, mint a munkabérek vagy a részvényekből származó osztalékok, a bérleti díjból származó jövedelemadókat a szokásos adókulcs szerint számolják el. Szerencsére leírhatja a ház bérlésével kapcsolatos összes költséget. Például, ha az év bruttó bérleti jövedelme 40 000 dollár, de 30 000 dollár volt a bérleti költsége, akkor az adót csak 10 000 dollárra számolják be..

A készpénzkiadások levonásával egyidejűleg igényelhet levonási költségeket is. Ez a nem készpénzes költség lehetővé teszi, hogy lassan levonja az összeget, amelyet a ház megvásárlásáért fizetett. Továbbá, ha bérleti vesztesége van, akkor a veszteséget felhasználhatja jövedelmének egy részének kiegyenlítésére, ha a korrigált bruttó jövedelme kevesebb, mint 150 000 USD. Kérjen CPA-tól a veszteségek vagy értékcsökkenés levonásáról további részleteket.

3. Saját tőke

Sok háztulajdonos az egyetlen módja az előleg előteremtése a következő otthonukért, ha a saját tőkéjéből kifizeti a saját tőkéjét. Lehetséges-e, hogy családja lekaparja-e ahhoz, hogy 20% -ot lekössön a következő otthonában anélkül, hogy a meglévőt eladná? Gondosan fontolja meg ezt, mielőtt bérleti díjat dönt.

4. Költségek

Remélhetőleg otthonának nagy részét bérletben tarthatja, és fedezheti a jelzálogkölcsönök legnagyobb részét vagy egészét. Fel kell készülnie azonban a legrosszabb esetre is: dupla jelzálogkölcsönök fizetésére a bérleti díjért és a személyes tartózkodási helyért. Még bérlő nélkül is visel bizonyos bérleti költségeket, ideértve a biztosítási, karbantartási, hirdetési, jogi és könyvelési költségeket.

Számos területen meglehetősen nehéz és időigényes bérlő kilakoltatása, aki nem fizet bérleti díjat. Ha olyan bérlő van, aki nem fizet, vagy jelentős károkat okoz az otthoni háznak, akkor valószínű, hogy a bérleti díj elmulasztása több hónapig elmarad. Az udvari díjakkal, az ügyvédi díjakkal, a javításokkal, a takarítási költségekkel és az elveszett bérleti díjakkal együtt a Star Point Bérlői Szűrő becslése szerint a bérlő kilakoltatása átlagosan kb. 3000 dollárba kerül..

Ha másik tartózkodási helyet vásárol, akkor a jövőbeli otthoni hitelező figyelembe veszi ezt a kockázatot a számításaiban. A hitelezési fa szerint a hitelezők az adósság-jövedelem arány meghatározásakor a várható bérleti jövedelem csak 75% -át veszik figyelembe. Ha a ház bérbeadása növeli az adósság / jövedelem arányát, akkor előfordulhat, hogy az új otthonában nem részesülhet olyan nagy összegű kölcsönre, mint amire számított..

5. Idő és stressz

A házigazdának lenni időigényes és érzelmileg fárasztó lehet. A felelős a reklámért, a ház megmutatásáért és a háttér-ellenőrzés elvégzéséért a ház bérléséért. A bérlőktől kezdeményeznie kell a hívásokat, kezelnie kell a karbantartást és a javítást, valamint kezelnie kell a felmerülő esetleges vészhelyzeteket. Noha bérelhet egy ingatlankezelő céget, hogy ezt megtegye az Ön számára, számítson rá, hogy a bérleti jövedelmének legalább 10% -át felszámítja.

6. Távolsági kérdések

Lehet, hogy ön is kezelheti a bérleti házat, ha ugyanabban a városban vagy megyében tartózkodik, de a távoli bérleti díjak kezelése egy másik történet. Noha a bérleti díj meglátogatásához szükséges utazási költségek - például kilométer költségek, repülőjegyek, taxi viteldíjak, szállodai és élelmezési költségek - levonhatók adóból, ezek gyorsan csökkennek a bérleti díjban. Ésszerűbb az ingatlankezelő társaság bérbeadása a napi kérdések és a lehetséges vészhelyzetek kezelésére. Ezenkívül javítási és karbantartási személyzetet kell felvennie olyan kisebb munkákra (mint például a szőnyegtisztítás és festés), amelyeket egyébként ön elvégezhette.

7. Bérlői jogok és bérleti korlátozások

Minden államnak megvan a saját háztulajdonos-bérlő törvénye, és néhány városban helyi rendeletek is vannak. Ezek a szabályok szabályozzák, hogy miként és mikor lehet kilakoltatni a bérlőket, mikor férhet hozzá a bérleti ingatlanhoz, mennyit növelhet a bérleti díj, és mikor kell visszafizetnie a betéteket. Az állami fogyasztói ügyekkel foglalkozó weboldalon megtalálhatja az állami szabályokat, és a Municode-n keresztül megkeresheti a városi önkormányzati törvényeket.

Ezek a szabályok súlyosan érinthetik a bérleti beruházás jövedelmezőségét. Egyes területek a földtulajdonosokat részesítik előnyben, míg mások kiterjedt jogokat biztosítanak a bérlők számára. Például a San Francisco bérleti ellenőrzése megtiltja a földtulajdonosoknak, hogy évente több mint 1% -ot vagy 2% -ot emeljenek a bérleti díjakban.

Ha bérbe kívánja venni a lakását, először vegye fel a kapcsolatot a háztulajdonosok társulásával a korlátozásokkal kapcsolatban. A tulajdonos által elfoglalt egységek alacsony száma csökkentheti a lakóegyesületek értékét, így sok testület korlátozza az adott időben bérelt egységek összegét..

Záró szó

Ház kiadása - sok befektetési stratégiahoz hasonlóan - kockázatot jelent. Ha otthoni értéke idővel felértékelődik, a bérleti díjak tovább emelkednek, és megtarthatja otthonát, akkor ingatlanja fantasztikus megtérülést biztosíthat a beruházáshoz. Ha azonban a bérleti díjak csökkennek a környéken, akkor otthoni értéke nem növekszik olyan gyorsan, mint amire számítottál, vagy ha olyan bérlőket kap, akik nem fizetnek, akkor lehet, hogy ez nem nagy beruházás. Győződjön meg róla, hogy elegendő rendelkezésre álló készpénz áll rendelkezésre a vészhelyzetek fedezésére, és mielőtt döntést hozna, beszéljen pénzügyi tervezővel.

Fontolt-e az ingatlanbefektetés?