Jelzálogkölcsön megszerzése, ha ingadozó jövedelemmel rendelkező önálló vállalkozó

Ha azonban vállalkozástulajdonos vagy önálló vállalkozó, az ingatlanfinanszírozásra való jogosultság nem olyan egyszerű. Jövedelemétől függetlenül az új szövetségi rendeletek megkövetelik az önálló vállalkozók számára, hogy áthidalhassanak számos karikagyűrűt, hogy lakáshitelt kapjanak, ami azt jelenti, hogy a dobozon kívül gondolkodnia kell a szükséges finanszírozás megtalálásában..

Új szabályok a képesített finanszírozásra

Miután az USA ingatlanbuboréka 2008-ban felrobbant - a hitelválság és a pusztító recesszió elhárítása után - a szövetségi kormány megvizsgálta a jelzálogkölcsön-hitelezési gyakorlatokat, és megállapította, hogy valamit meg kell változtatni. Ezen változások eredményeként a fogyasztóknak egyre nehezebbé vált a lakásfinanszírozás megszerzése.

A rendeleteket még mindig bevezetik. 2014-ben a Fogyasztói Pénzügyi Védelmi Iroda a Dodd-Frank hitelezési reformjának részeként meghatározta a „minősített jelzálogkölcsönök” szabványait. A New York Times szerint ezek a kölcsönök gyakran kihívást jelentenek jóváhagyás megszerzéséhez, ha nem hagyományos munkát végeznek.

A piacon azonban uralják őket. A kormány úgy ítéli meg, hogy szilárd és tisztességes mind a fogyasztók, mind a hitelezők számára. Ezenkívül a jelzálog-társaságok nagyon motiváltak felajánlani őket, mivel ez védi őket a jogorvoslati lehetőségektől, ha a hitel rosszul jár.

A minősített jelzálog megszerzéséhez a következőkre van szüksége:

• A jövedelem ellenőrzése. Nem elég, ha párnázott bankszámlája van - bizonyítania kell, hogy folyamatos jövedelme van. Ha időnként fizetnek, de nagy darabonként, ezeket a fizetéseket általában két év alatt átlagolják, hogy a hitelezők jó képet kapjanak a havi elvitelről..
• Adósság / jövedelem arány. Az adósság / jövedelem aránya nem haladhatja meg a 43% -ot. A jelzálogkölcsön-minősítés szempontjából ezt a számot úgy számítják ki, hogy elosztják a visszatérő havi adósságát az ismétlődő átlagos havi jövedelemmel. Természetesen ez akkor problematikus, ha kölcsönöket vett fel vállalkozásának megkezdéséhez vagy támogatásához.
• Két év személyi és üzleti adóbevallás az önálló vállalkozók számára. Sajnos az adóleírások visszatérhetnek, hogy hatalmas darabot vonjanak ki a jövedelmező jövedelméből, amikor minden elhangzott és megtörtént, ezért a hitelezők szeretnék felülvizsgálni a teljes hozamát. Tegyük fel például, hogy az önfoglalkoztatásból származó jövedelme az elmúlt két évben évi 75 000 dollár volt, de üzleti vállalkozásainak leírása évente 50 000 dollár volt. A hitelezők ezt 25 000 dolláros éves jövedelemnek tekintik - ami megnehezítené bármi számára való jogosultságot.
• A jövedelemtrendek elemzése. Légy kész arra, hogy elmagyarázza a jövedelemcsökkenést. Még ha a jövedelme is jól néz ki, ha két évre átlagolja, akkor a képesítés megkezdése előtt el kell magyaráznia a hanyatló tendenciákat.
• További pénzügyi eszközök és történelem. A jelzálogkölcsön-társaságok gyakran azt akarják, hogy legalább 640 hitelképességgel rendelkezzen az FHA-hitelhez (a Szövetségi Házfelügyeleti Hatóság által biztosított hitelhez), de a pontszámnak közelebb kell lennie a 700-os értékhez a hagyományos hitelhez. A szükséges előleg teljes összege a ház árának körülbelül 3% -ától 20% -áig terjed, a jelzáloghitel-terméktől függően (az FHA-kölcsönök általában kisebb előleget igényelnek, mint a hagyományos kölcsönök). A magas előlegek nagyon nagy kihívást jelentenek, ha likvid eszközöket befektetik vállalkozásába.

Mindezek a követelmények sokkal nagyobb kihívást jelenthetnek a finanszírozás megtalálása esetén, ha önálló vállalkozó vagy vállalkozó, még akkor is, ha pénzzel nagyszerű és jelentős megtakarításokkal rendelkezik..

A hagyományos ingatlanfinanszírozás alternatívái

Még akkor sem tűnik el, ha úgy tűnik, hogy a minősített hitelekre vonatkozó új rendeletek miatt soha nem lesz a saját tulajdonában a tulajdon. Más lehetőségek lehetővé teszik az otthoni finanszírozás megtalálását.

1. A családtagok segítsége

Bár természetesen nem mindenki számára ez a lehetőség, egyes önálló vállalkozók a családtagokra támaszkodnak lakáshitelre. Tegyük fel, hogy egy éve önálló vállalkozóként dolgozik, és jó jövedelmet keres, de nem képes biztosítani a minősített jelzálogkölcsönöket, mivel nincs két éve stabil jövedelme. Ebben a helyzetben a jövedelmű családtagok (és egy nagylelkű nagylelkűség) hajlandóak aláírni kölcsönét. Az ingatlan a te tulajdonában van, és a jelzáloggal fizet, de családtagjai garantálják a kölcsönt.

Egyes jelzálogkölcsön-társaságok lehetővé teszik az ingatlan nevének újrafinanszírozását, miután megszerezte a kétéves bizonyítékot. Ez a lehetőség természetesen problematikus lehet a családi dinamika szempontjából, ha vállalkozása délre megy, vagy ha nem teljesíti a kölcsönt, tehát óvatosan nyújtsa be..

2. Az eladó finanszírozása

Azok az eladók, akiknek egyenesen tulajdonuk van, dönthetnek úgy, hogy maguk is finanszírozást kínálnak, mert a piac gyenge (nem találnak vásárlót), vagy pedig érdekli, hogy beruházásukból jövedelemforrást hozzanak létre. A kölcsön feltételeit egy váltóba írják, és a havi kifizetések közvetlenül az eladónak történnek.

Ezeknek a megállapodásoknak a kamatlába általában magasabb, mint a banki kölcsönöknél, de a jelzálogkölcsön-kezdeményezési díjak és az egyéb kölcsönzési díjak kiküszöbölésével csökkenthetik az általános költségeket. Fel kell készülnie arra, hogy elmagyarázza az eladónak, hogy miért megbízható jelölt, amikor nem voltál elég erős jelölt a hagyományos banki kölcsönhöz. Ezekben az esetekben hatalmas előleg, nagy bankszámla és erős bevételi források segíthetnek Önnek.

3. Bérlés a sajátnak

A saját bérleti díj jó választás lehet, ha két év jövedelem-bizonyítékára vár, mielőtt minősített jelzálogkölcsönt vásárol. Ezekben a megállapodásokban bérleti szerződést köt és bérleti díjat fizet, mint bármely bérleti ingatlan esetében. A bérleti díj azonban rendszerint valamivel magasabb, mint a piaci érték, és ez az „extra” előleg előteremtésére irányul, amelyet a bérleti időszak végén felhasználhat az ingatlan megvásárlására. Ha úgy dönt, hogy nem vásárolja meg a házat a bérleti szerződés végén, ez a többlet általában a bérbeadónál marad.

Ennek a lehetőségnek az az előnye, hogy egy vagy két éves időszakra megtakarítja az előlegét, felépíti vállalkozását, kiszámítja a jövedelmét, és kezel minden olyan kérdést, amely megakadályozhatja Önt egy minősített jelzálogterméknél, például rossz hitel.

4. Befektetési számlák vagy biztosítási kötvények

Ha van nyugdíjalapja vagy biztosítási kötvénye, akkor kölcsönözhet velük szemben. A következő lehetőségek mindegyike megköveteli, hogy nyugdíjszámláját vagy készpénzérték-biztosítási kötvényét állítsa vissza az előző méretére, ha nem akarja rövidíteni az általuk kínált előnyöket. Ne feledje továbbá, hogy akkor veszít bevételéből, ha a nyugdíjalapját otthonra használják, nem pedig arra, hogy fiókjaiban növekedjen.

Életbiztosítás
Ha rendelkezik készpénzértékű életbiztosítási kötvénnyel, például egy egész életre vagy egyetemes életbiztosítással, akkor kölcsönözhet annak pénzbeli értékével szemben. Ha idővel fizet a házirendbe, a készpénz értéke növekszik, mivel osztalékot és kamatot keres. Valószínűleg nem is kell válaszolnia a kölcsön felvételével kapcsolatos kérdésekre, de szüksége van egy visszafizetési tervre (mint bármilyen kölcsön esetén)..

Ezenkívül hosszú és keményen kell gondolkodnia az életbiztosítási kötvényből történő kölcsönzés kockázataival, különösen, ha ez elképzelhetetlen, és a családja alacsonyabb kifizetést kap, mivel a készpénzértéket kölcsönhöz kötik. A szabályok az Ön által alkalmazott házirendektől függnek, ezért döntés meghozatala előtt beszéljen a biztosítótársasággal.

IRA
A Roth IRA-ból bármikor befizetheti adóját vagy büntetést. (Ha 59 1/2 évesnél idősebb, bármilyen célból adó- és büntetéstől mentesen vonhat pénzt.) Ugyanakkor akkor is, ha 59 évesnél fiatalabb vagy, és 10 000 dollárnál kevesebbet fizetett be Roth, legfeljebb 10000 dollárt vonhat le adó és büntetés nélkül az első ház megvásárlásához, javításához vagy felújításához..

Ha első alkalommal háztulajdonosnak tekintik, akkor az elmúlt két évben nem rendelkezhet otthonával. A visszavont jövedelmeket 120 napon belül fel kell használni, és a bevételeknek legalább öt éven keresztül számlájukban kell lenniük, hogy elkerüljék a 10% -os korai kivonási büntetést és a nyereségadót. Ha a jövedelem kevesebb, mint öt év volt a számlán, akkor a 10% -os büntetést nem fogják megbecsülni, de rendes jövedelemadót kell fizetnie.

Legfeljebb 10 000 dollárt vonhat ki a hagyományos IRA-ból, ideértve a SEP-IRA-kat is, és elkerülheti a 10% -os büntetést, ha a pénzt ugyanazon célra használják fel, és 120 napon belül költik el. (Ha 59 1/2 évesnél idősebb, bármilyen célból büntetés nélkül kivonhatja az IRA-pénzeszközöket.) Ugyanakkor a kivonáskor jövedelemadót kell fizetnie..

Ezenkívül a 10 000 dolláros korai távozási támogatás egy életkori korlátozás az IRA-ból történő kivonásokra - ideértve a Roth IRA-t is - első ház megvásárlásához (és javításához vagy átalakításához). Más szavakkal, az IRA számlák bármely kombinációjából történő kivonások összege nem haladhatja meg a 10 000 dollárt.

401k
Miközben kölcsönözhet a 401 ezer dollár ellen, ez kockázatos lehetőség. Ellentétben a 401 ezer dollárból történő pénzeszközök felvételével - ami rossz ötlet, hacsak nem teljes kétségbeesés mellett történik -, egy 401 ezer dollárral szembeni kölcsön a számlája értékének feléig készpénzbe kerülhet, legfeljebb 50 000 dollárral..

Például, ha számlájának értéke 50 000 dollár, akkor csak 25 000 dollárt kölcsönzhet előlegként. Fizetsz kamatot, de visszafizeted magadnak. A kamatláb azonban változó - a kamatláb alapján - ami problémát jelenthet, ha a kamatláb a jelenlegi 3,25% -os szint fölé emelkedik. Mivel a 401 ezer kölcsön kölcsönös futamideje általában öt év (de néhányuk akár 15 év is lehet), biztosnak kell lennie abban, hogy megengedheti magának a havi kifizetéseket az idõtartamra. Ezen túlmenően, ha elveszíti munkáját, akár 60 nap áll rendelkezésére a kölcsön visszafizetésére - különben a fizetetlen összeget rendes jövedelemnek lehet adóztatni. és 10% -os előzetes büntetést becsült, ha 59 évesnél fiatalabb vagy 1/2 éves.

5. Vásároljon nem minősített jelzálogkölcsönöket

Lehetséges olyan hitelezőket találni, akik hajlandóak gondolkodni a „minősített jelzálog” mezőn kívül, ha bizonyítják, hogy alacsony kockázatú jelölt vagy. A minősítés nélküli jelzálogtermékek közé tartoznak a dokumentumok nélküli hitelek, a csak kamatozású hitelek és a fizetési opciókhoz nyújtott kölcsönök.

Tegyük fel például, hogy az üzleti hitelei meghaladták a minősített jelzálogkölcsön adósság / jövedelem arányát. Ha 40% előlegét, nagyszerű hitelképességét és több éves szilárd jövedelmét használja, valószínűleg talál hitelezőt. Mivel azonban a hitelező jogi és pénzügyi kockázata nem minősített termékekkel jár, általában magasabb kamatot fizet az ilyen termékért.

Záró szó

Az a tény, hogy vállalkozása álmát követte, még nem jelenti azt, hogy el kell hagynia az otthonának álmát. Még ha két évig kell is várnia a jövedelmének megfelelő bizonyításában, az az idő, amikor arra törekszik, hogy jó hitelképessé váljon, jelentős osztalékot fizethet. Használjon időt arra, hogy különítsen el pénzt egy nagyobb előleghez, és növelje hitelképességét, így kvalifikálhatja magát a legjobb termékre odakinn, amikor ideje vásárolni.

Milyen további lehetőségeket javasolhat egy ház finanszírozására az önálló vállalkozó státusának megőrzése mellett?