Mi az FHA jelzálogkölcsön - követelmények, korlátok és képesítések

Ha olyan vagy, mint a legtöbb amerikai, ez a tranzakció jelenti az életében a legnagyobb befektetést. Az is valószínű, hogy jelzálogkölcsöngel finanszírozza a vásárlást. De a jelzálogkölcsönöknek sokféle változata van, amelyek többsége nem felel meg az Ön helyzetének.

Honnan tudja, hogy melyik típusú hitel megfelel? Az első lépés a közös kölcsöntípusok megismerése.

Ez a bejegyzés mindent tartalmaz, amelyet tudnia kell az FHA jelzálogkölcsönről, amely a hagyományos jelzálogkölcsönök népszerű alternatívája. Az FHA kölcsönöknek sokféle altípusa létezik, eltérő korlátozásokkal és alkalmassággal.

Olvassa el még: Jelzálogdíjak, amelyeket nem kellene fizetnie

Mi az az FHA jelzálogkölcsön?

Az FHA kölcsönöket magánhitelezők adják ki, ideértve a hitelszövetkezeteket és a hagyományos bankokat. A kölcsönöket a Szövetségi Házigazgatás biztosítja, és a tulajdonos által lakott lakásokhoz, nem pedig bérleti ingatlanokhoz vagy nyaralókhoz szólnak..

A közhiedelemmel ellentétben az FHA-kölcsönök nem közvetlenül a szövetségi kormánytól származnak. Ha azonban egy hitelfelvevő nem teljesít FHA-kölcsönt, a Szövetségi Lakásügyi Hivatal biztosítási kötvénye megvédi a hitelezőt a pénzügyi veszteségektől.

Az FHA 1934 óta több mint 40 millió lakóingatlan-kölcsönt biztosított. Köszönhetően az alacsony előleg követelményeknek (a vételárnak mindössze mindössze 3,5% -a), valamint a hiányos hitellel rendelkező hitelfelvevők laza kockázatvállalási előírásainak (az alvállalkozásba bekerülhető) 600 FICO pontszám), a program népszerű az első alkalommal vásárolt háztulajdonosok, a korlátozott személyes megtakarítások és a rossz hitelképességű hitelfelvevők körében..

Az FHA-hiteleknek van néhány figyelemre méltó hátránya, ideértve a drága jelzálogbiztosítást, például a magánbiztosítási jelzálogbiztosítást vagy a jelzálogkölcsön-fizetés-védelmi terveket. Az FHA kölcsönökben olyan eladási árkorlátozások is vannak, amelyek befolyásolhatják a magas költségű piacok vevőit.

Az FHA kölcsönök típusai

Az FHA jelzálogkölcsönök az életkorától, eszközeitől, jövedelmétől és a jelenlegi lakástőkétől függően (ha van ilyen) többféle ízben kaphatók..

Fix kamatozású vásárlási hitel. 203b jelzálogkölcsönnek is nevezik, ez a FHA legnépszerűbb vásárlási hitel típusa. A feltételek változhatnak, de a 15 és 30 év a leggyakoribb. A kamatlábak általában alacsonyabbak, mint az összehasonlítható hagyományos jelzálogkölcsönök. A 203b jelzálogkölcsönök egy-négy családi házakon felhasználhatók.
Állítható kamatú vásárlási hitel (ARM). A 251. szakasz módosítható kamatú jelzálog-programja szerint az FHA olyan ARM-eket biztosít, amelyek kamatlába évente legfeljebb egy százalékponttal, a teljes futamidőn pedig legfeljebb öt százalékponttal növekedhet. A hitelfelvevők legalább 25 nappal a növekedés előtt értesítést kapnak a függőben lévő kamatnövekedésről.
Társasházi kölcsönök. A 234c. Szakaszban ismertetett kölcsönökként az FHA-val biztosított társasház-kölcsönök 30 éves fix kamatozású termékek, amelyek finanszírozják az egyes társasház-egységek vásárlását, négynél nagyobb fejlesztéseknél. Nincs szigorú igénybevételi követelmény, így a hitelfelvevők FHA által támogatott lakáshiteleket használhatnak bérleti jövedelemszerzésre. Azonban bármilyen fejlesztésnél az FHA-val biztosított kölcsönök legalább 80% -át a tulajdonos utasainak kell nyújtani.
Biztonsági refinanszírozási kölcsön. Az FHA Secure Refinance kölcsönök célja, hogy segítsék a hitelfelvevőket a hagyományos jelzálogkölcsönökben fix kamatozású, FHA által fedezett jelzálogkölcsönökben történő refinanszírozásban. A bűncselekmény nem feltétlenül kizárja, bár a hagyományos ARM magasabb havi kifizetéseinek kell következnie. A nem késedelmes hitelfelvevők bármilyen típusú hitelt refinanszírozhatnak. Általános képesítési követelmények érvényesek, ideértve az állandó jövedelmet, az elfogadható hitelminősítést és az ésszerű adósság / jövedelem arányt.
Otthoni tőke átalakítási jelzálogkölcsönök (HECM vagy fordított jelzálogkölcsönök). A népszerű néven fordított jelzálogkölcsönként a HECM lehetővé teszi, hogy a 62 éves vagy annál idősebb tulajdonos-lakossági nyugdíjasok igénybe vehessék otthoni tőkéjüket és meglévő jelzálogjaik fennmaradó részét fizessék meg anélkül, hogy havi jelzálogbefizetéseket fizetnének vagy elköltöznének. A korlátozott megtakarításokkal és fix jövedelemmel rendelkező időseknek a HECM kiváló adómentesség-forrás, bár fontos jogi és pénzügyi következményekkel jár a háztulajdonosok és örököseik számára.
Fokozatos fizetési hitel. A 245. szakasz hiteleként ismert fokozatos fizetési hiteleket azoknak a tulajdonosoknak szánták, akik jövedelmük középtávon lényeges növekedését várják el - például szakembereknek vagy mérnököknek a képzés későbbi szakaszaiban. A fokozatosan fizetett kölcsönök havi kifizetései 5 vagy 10 év alatt növekedhetnek, ezt követően változatlanul maradnak a fennmaradó futamidőig. Az éves növekedés az ötéves tervek esetében 2,5% -ról 7,5% -ra, a 10 éves tervekre pedig 2% -ról 3% -ra nő.
Növekvő tőkehitel - 245a. Szakasz. A növekvő saját tőke hitelprogramjának szándéka hasonló a fokozatos fizetési kölcsön programjához, kivéve sokoldalúbb: Ezek alkalmazhatók tulajdonos által lakott egy-négy családi ház, társasházak, szövetkezeti lakások megvásárlására, valamint felújításra vagy rehabilitáció. A havi kifizetések éves növekedése 1% és 5% közötti, a kölcsön futamideje nem haladhatja meg a 22 évet.

Mire van szüksége a képesítéshez?

Az FHA hitelkérelmezési folyamata során a hitelezőnek a következőket kell megadnia:

Kormány által kiállított igazolvány, például vezetői engedély, útlevél vagy katonai igazolvány
Fizessen csonkokat (vagy másolatokat) legalább 30 nappal korábban
Az eredménykimutatások, mint például a W-2 és az 1099 formanyomtatványok, a legutóbbi két adóévre vonatkozóan
Banki és befektetési számlakivonatok (vagy másolatok) a legutóbbi két hónapról

Ha önálló vállalkozó vagy vállalkozása van, akkor a következőket kell megadnia:

A tárgyévi adóév eredménykimutatása a mai napig
Két legutóbbi adóbevallása, beleértve az összes ütemtervet

Záró költségek

A legtöbb jelzálogkölcsönhez hasonlóan az FHA-kölcsönök különféle záró költségekkel járnak. A költségek hitelező, földrajzi helyzet, piaci feltételek és előleg függvényében jelentősen változhatnak. Számíthat arra, hogy a következő záró költségeket részben vagy egészben megfizeti az FHA kölcsönén:

Jelzálogbiztosítás: Az FHA hitelekhez a finanszírozott összeg 1,75% -ának megfelelő előzetes biztosítási díj szükséges - például 35 000 dollár egy 200 000 dolláros kölcsönnél. A folyamatban lévő magán jelzálogbiztosítási díjakat (PMI), amelyek megkövetelik a 78% -os hitel / érték arányt (LTV), nem veszik figyelembe ebben a tételben.
Előre fizetett ingatlanadók: A legtöbb esetben előzetesen vissza kell fizetnie azokat a vagyonadókat, amelyeket a bezárás és a következő adó esedékességének időpontja között fog felhalmozni. Az otthoni értékétől, a helyi adómértékektől, a záró dátumtól függően ez száz vagy ezer dollárt eredményezhet vissza.
Kártyás veszélybiztosítás: Ez fedezi az első év háztulajdonosai biztosítási díját, amely néhány száz-tól néhány ezer dollárig terjedhet. Leggyakrabban fizeti a bezáráson kívül, de még mindig figyelembe kell vennie a költségvetésben.
Ingatlanfelmérés: Az ingatlanfelmérések hatálya és átfogó jellege változhat. A jelzálogfelmérés egyszerűen összehasonlítja az ingatlan jelenlegi leírását az előzőleg rögzített leírásokkal, és azonosítja a lehetséges pontatlanságokat. A helyszíni felmérés magában foglal egy alapos helyszíni ellenőrzést, amely pontosan megkeresi az épületeket, a szentélyeket és a korábbi felmérési műemlékeket. A határfelmérés részletesebb - meghatározzák az ingatlan pontos sarkait és határait, valamint bizonyítékokat a betolakodásra vagy a káros felhasználásra. A felmérés költségei a részletesség és az ingatlan méretétől függően változnak, de sokuk kevesebb, mint 500 dollárba kerül. A részletes határfelmérések meghaladhatják az 5000 dollárt - bár a határérték-felmérések nem szükségesek a legtöbb tranzakcióhoz.
Ingatlan értékelés: A hitelező által megrendelt ingatlanértékelés ellenőrzi, hogy az otthon megéri-e azt, amit az eladó kér. Ez csökkenti a hitelező kockázatát kizárás esetén. Az értékelések általában kötelezőek, és gyakran kevesebb, mint 500 dollárba kerülnek.
Lakásellenőrzés: A házellenőrzés lefedi a ház fő szerkezetét és az esetleges lakható melléképületeket. Bár ez nem kötelező érvényű garancia a ház állapotára, az ellenőrzés azonosíthatja a lehetséges biztonsági veszélyeket vagy javításra szoruló elemeket. Az ellenőrzéseket általában a hitelező nem követeli meg, de erősen ajánlott, főleg az idősebb házakban. Várható, hogy 200 - 500 dollárt fizet az ellenőrzésért.
Címkeresés: Ez az alapvető lépés ellenőrzi az ingatlan tulajdonjogának és tulajdonjogának láncát a fennállás teljes időtartama alatt, biztosítva ezzel, hogy az eladónak joga van az ingatlan eladása neked. Várható, hogy bárhol fizet 100 dollártól 400 dollárig.
Cím biztosítás: A tulajdonjogi biztosítás fedezi a címkeresés során felfedezett kérdések (például rejtett zálogjogok és szövetségek) rögzítésének költségeit, és folyamatos védelmet nyújt az ingatlanokkal szembeni követelésekkel szemben. A jogcímbiztosítás költségei tagállamonként jelentősen eltérnek, de az 1000 dollár jó ökölszabály.
Felvétel és átvitel: Minden lakás eladást azzal a joghatósággal kell nyilvántartani, amelyben az ingatlan található - általában a város vagy megye. A legtöbb esetben transzferbélyegekre (díjak) is szükség van. A joghatóságtól és az ingatlan értékétől függően számoljon több száz dollár fizetéséért ezekért az elemekért.
Árvízmeghatározások és környezeti vizsgálatok: A ház elhelyezéséhez az aktuális árvízzónákban és annak meghatározásához, hogy szükség van-e árvízbiztosításra, az árvíz meghatározására (és bizonyos esetekben a folyamatos árvízfigyelésre) szükség van. Ezek a tételek általában kevesebb, mint 100 dollárba kerülnek a bezáráskor, bár az árvízbiztosítás folyamatosan lényegesen többet fizethet. Bizonyos régiókban más típusú környezeti vizsgálatokra van szükség - például Kaliforniában a tűzveszteségre -.
Eredeti díj: A kezdeményezési díjat gyakran mindenki számára összekapcsolják különféle záró költségek - például futárszolgálat, dokumentumdíj, letéti díj, ügyvédi díj és egyéb - összevonására. Ezek meghaladhatják a vételár 1% -át, és jelentősen növelik a szükséges készpénzt a bezáráskor. Ha nem tudja egyértelműen, hogy mi szerepel az indítási díjban, kérje meg a hitelezőt, hogy magyarázza meg az egyes tételeket. Ne félj, ha az egyes pontokban kihívást jelent.

A törvény szerint az eladó az eladási ár legfeljebb 6% -át fizeti be a bezárás felé. Ez általában több, mint elegendő a bezárási költségek fedezéséhez. A vásárlói piacokon a motivált eladók, akik hajlandók ezer dollárban felszámolni a bezárási költségeket, könnyebben tudják befejezni a tranzakciókat, ám a gyakorlat sokkal kevésbé gyakori az eladó piacán..

Főbb különbségek az FHA és a hagyományos jelzálogkölcsönök között

Hitelkövetelmények vannak Kipihent. Az FHA kölcsönöket a szövetségi kormány biztosítja. Ez nagymértékben csökkenti a hitelezők pénzügyi kockázatát, és lehetővé teszi számukra, hogy szabadon írják el az FHA kölcsönöket az ügyfeleknél alacsonyabb hitelekkel - olyan emberek, akik valószínűleg nem jogosultak a hagyományos jelzálogkölcsönökre, amelyeket az Egyesült Államok kormánya nem támogat. A jelzálogjelentések szerint az FHA 96,5% -os (3,5% -kal lejjebb) jelzálogkölcsönt biztosít az FICO-tól 580-ig terjedő FICO pontszámmal rendelkező vásárlók számára, és 90% -át (10% -kal alacsonyabb) jelzálogkölcsönöket biztosít olyan vásárlók számára, akiknek a FICO-pontszáma kevesebb mint 500. Ezzel szemben ez nehéz a 680 alatti FICO-ponttal rendelkező hitelfelvevők számára a hagyományos jelzálogkölcsönök kedvező feltételekkel történő biztosítása érdekében.
A vételára korlátozások vonatkoznak. A szokásos jelzálogkölcsönökkel szemben, amelyeket bármilyen összegben lehet kiadni (bár „nem megfelelő” vagy „jumbo” jelzálogként ismertek, és bizonyos korlátozásokra figyelemmel a 417 000 dollár hitelértéke meghaladja), az FHA-val biztosított kölcsönökre régiónként eltérő maximális értékhatárok vonatkoznak. A helyi korlátokat úgy találjuk meg, hogy a joghatóság (általában megyei) medián eladási árát megszorozzuk 1,15-el (115%). A népszámlálás által meghatározott nagyvárosi statisztikai térségben (MSA), amely gyakran egynél több megyét is magában foglal, a helyi FHA-határ a legdrágább megyében az átlagár 1,15-szerese. Az Egyesült Államok kontinentális részén az FHA által támogatott vásárlási hitelek esetén a helyi limitek nem lehetnek alacsonyabbak 271 050 dollárnál és nem haladhatják meg a 625 000 dollárt. Ez a felső határ rossz hír a nagyon drága megyékben lévő vásárlók számára, például San Franciscoban, ahol a mediterrán családi ház ára 2016 végétől 1,1 millió dollár északi részén található. Alaszkában, Hawaii-ban és egyes amerikai tengerentúli birtokokban a felső határ 150% -kal meghaladja az USA kontinentális határértékét, vagyis 938 250 dollárt. A HECM-ek esetében a felső határ 625 000 USD mindenhol az Egyesült Államok kontinentális területén és 938 250 USD a nem kontinentális kivételes joghatóságokban. Használja a HUD FHA jelzálogkorlátok számológépét a helyi limitek megkereséséhez.
Az előleg általában kisebb. Az FHA kölcsönök egyik legnagyobb értékesítési pontja az alacsony előleg ígérete - mindössze 3,5% azoknak a hitelfelvevőknek, akiknek FICO pontszáma legalább 580. A legtöbb hagyományos jelzálogkölcsön előleget igényel legalább a vételár 10% -áért. ez lehetséges úgynevezett konvencionális 97 kölcsönöket találni, amelyek a vételár 97% -át finanszírozzák mindössze 3% -kal lefelé, de sok hitelező elkerüli ezeket, és esetleg más hiteleket is tartalmazhatnak.
A jelzálogbiztosítás olcsóbb. Az FHA kölcsönök egyik legnagyobb hátránya a jelzálogbiztosítási követelmény. Az összes FHA-kölcsön előzetes jelzálogbiztosítási díjat fizet a finanszírozott összeg 1,75% -áért, függetlenül a hitel nagyságától, az eladási áratól, a hitel futamidejétől vagy az előlegetől. A továbbiakban a 10% -nál kevesebbet levonó hitelfelvevőknek a hitel teljes futamidejére vagy addig, amíg a kölcsön teljes egészében ki nem fizetik a jelzálogbiztosítási díjakat. A 10% -ot meghaladó hitelfelvevőknek jelzálogbiztosítási díjakat kell fizetniük legalább 11 évig. A 15 évnél hosszabb lejáratú hitelek esetében a díjak 0,80% és 1,05% között mozognak, és 15 évnél rövidebb futamidejű hitelek esetén 0,45% és 0,90% között mozognak, a finanszírozott összegetől és a kezdeti LTV-től függően. Ezzel szemben a hagyományos jelzálogkölcsönök általában nem igényelnek előleget. Ha előzetes díjakat kínálnak, akkor általában a havi díjakat helyettesítik a hitelfelvevő választása szerint. Sőt, a 20% -ot meghaladó kezdeti LTV-vel rendelkező hagyományos jelzálogkölcsönök egyáltalán nem igényelnek jelzálogbiztosítást, és a jelzálogbiztosítási díjak automatikusan megszűnnek, ha az LTV-k elérték a 78% -ot..
A megengedett adósság-jövedelem arány (DTI) magasabb. Az adósság / jövedelem arányok megmérik a hitelfelvevő adósságának (megújuló és részletbeli) arányát a hitelfelvevő jövedelmének (bruttó). Az FHA magasabb (legfeljebb 43% és néha magasabb) DTI-értékkel biztosítja a jelzálogkölcsönöket, mint a legtöbb hitelező elfogadja a hagyományos jelzálogkölcsönökön (általában legfeljebb 36%)..
A megengedett házarány kissé magasabb. A lakásarány a hitelfelvevő teljes havi jelzálog-befizetésének (beleértve a veszélybiztosítást, az adókat, a HOA-díjakat és így tovább) és a hitelfelvevő havi bruttó jövedelmének hányadosa. Az FHA a hiteleket akár 31% -os lakásarányban biztosítja. A hagyományos jelzálogkölcsönök kockázata 28% felett van..
Nincs előrefizetés vagy korai kifizetési büntetés. A Dodd-Frank Wall Street-i reform és a fogyasztóvédelmi törvény tiltja a legtöbb előtörlesztési büntetést a 2014. január 10. után kiadott lakáscélú jelzálogkölcsönökről. Ugyanakkor számos, ezen időpont előtt keletkezett hagyományos jelzálogkölcsön engedéllyel jár. Az előtörlesztési bírság a hitel tőkéjének 3% -át vagy 4% -át is elérheti, attól függően, hogy mikor fizetik ki a kölcsönt. A hitelezőket már régóta tiltják az FHA-kölcsönökre fizetendő előzetes bírság felszámolása miatt, tehát ez nem aggódik az FHA-hitelfelvevők számára.
Az eladók nagyobb részt fizethetnek a záró költségekben. Az FHA szabályai szerint az eladók az eladási ár 6% -áig fizethetnek bezárási költségeket - általában több, mint elegendőek a bezáráskor fizetett költségek fedezéséhez. A hagyományos jelzálogkölcsönök az eladók párja az eladási ár 3% -ánál.
A hiteleket képesített vevők vállalhatják. Az FHA-val biztosított kölcsönök feltehetőek, azaz az eladók és vásárlók között átruházhatók, a kamatlábakban és a feltételekben csak csekély változással vagy anélkül. A feltételezés folyamata azonban nem olyan egyszerű, mint a kulcsok átadása a vevőnek. Az FHA-nak kifejezett engedélyt kell adnia minden feltételezéshez, és a vásárlókat alapos hitel- és jövedelem-ellenőrzésnek vetik alá. Ennek ellenére a hagyományos jelzálogkölcsönök általában nem feltételezhetők, tehát ez nagy kihívást jelent a motivált eladók és vásárlók számára egyaránt.
A kamatlábak általában alacsonyabbak. Bár minden hitelező eltérő, az FHA-kölcsönök általában alacsonyabb kamatlábbal rendelkeznek, mint a hagyományos jelzálogkölcsönök. A magasabb és hosszabb lejáratú jelzálogbiztosítási díjak azonban részben vagy egészben ellensúlyozhatják az esetleges megtakarításokat.

Záró szó

Függetlenül attól, hogy egy új építésű ház első lakójának számít, a kopott rögzítőt az álmai örök otthonává változtatja, vagy egy hangulatos lakást csap be egy felmerülő városi környéken, jó esélye van arra, hogy ott van az Ön számára tervezett FHA hitelprogram.

Nem garantált azonban, hogy az FHA-val biztosított kölcsön a legjobb választás az Ön igényeinek.

Ha engedheti meg magának egy nagy előleget, vagy drága lakáspiacon élhet, a hagyományos jelzálog lehet a jobb pénzügyi választás. Ha katonai veterán vagy, akkor a VA kölcsönprogramja jobban csökkenti háztulajdonosának költségeit, mint bármelyik FHA kölcsön.

A házvásárlás nagy dolog. Tehát, ha kétségei vannak, ne habozzon, kérjen tanácsot egy megbízható pénzügyi szakértőtől.

FHA jelzálogkölcsönét tervezi a következő lakásvásárláshoz?