Lakáshitel-kölcsön és hitelkeret (HELOC) - melyik a legmegfelelőbb?

Sok háztulajdonos úgy érzi, hogy a méltányosság örömteli és dühöngő. Értékes eszközük tíz vagy akár százezer dollár kihasználatlan saját tőkével rendelkezik, ám ehhez a tőkéhez való hozzáférés sem egyszerű, sem olcsó.

Az otthoni tőke első szabálya, hogy ne feledje, hogy csak papíron létezik. Semmiféle funkcionális szempontból nem válik valóra, amíg eladja otthonát, amit valószínűleg nem tervez évekig.

A legközelebb esik rá, hogy felismerje, mielőtt eladja, hogy kölcsön vesz fel. Számos lehetősége van arra, hogy saját tőkét húzzon otthonából, a két leggyakoribb a lakáscélú kölcsönök (második jelzálogkölcsönök) és a háztartási hitelkeretek (HELOC)..

Mint minden adósság, ezek mindegyike saját kockázattal és előnnyel jár. Íme, amit tudnia kell a lakáscélú kölcsönökről és a HELOC-okról, mielőtt aláírnák a pontozott vonalon a kiegészítő adósságot.

Háztartási kölcsönök

A lakáscélú kölcsön egy új jelzálog a már meglévő lakáshoz, amelyet meglévő saját tőke bevonására használnak. Más szavakkal, ez egy nem vásárlási jelzálog. LendingTree remek kiindulópont, ha lakáscélú kölcsönt keres.

Általában ez egy második jelzálogkölcsöt jelent - bár technikai szempontból, ha szabad és tiszta tulajdona van otthonában, akkor első jelzálogkölcsönként házhoz kötött kölcsönt vehet fel. A refinanszírozási jelzálog, még a készpénzfinanszírozás is, nem tartozik a lakáscélú kölcsön fogalommeghatározásának hatálya alá.

A technikai különbségektől eltekintve, a „második jelzálog” és a „lakáscélú kölcsön” kifejezéseket gyakran szinonimákként használják.

A lakáscélú kölcsönök előnyei

A lakáscélú hitelek előnyeinek és hátrányainak a megértésének a legjobb módja az, ha összehasonlítja azokat más típusú adósságokkal.

Tegyük fel, hogy 100 000 dolláros saját tőkével rendelkezik otthonával, és hozzáférni akarsz ehhez a tőkéhez. Jelzálogkölcsönadója folyamatosan küld feladót, sürgetve, hogy refinanszírozza a pénzt.

De gyakran jobb, ha második jelzálogkölcsönt vesz ki, nem pedig az első jelzálog refinanszírozása helyett. Először: a hitelező által a második jelzálogkölcsön által felszámított pontok kisebb hitelösszeggel járnak. A „pont” a kölcsön teljesítésének 1% -ával megegyező hitelezői díj, amely elszámoláskor kerül felszámításra. Tehát egy 50 000 dolláros második jelzálog pontja csak 500 dollár, míg a teljes 350 000 dolláros refinanszírozott jelzálog esetében egy pont 3500 dollár. Láthatja, hogy a lakáshitelt illetően milyen méretű.

Nem számítva egy finomabb indokot arra, hogy a hitelezők miért részesítik előnyben az első jelzálog refinanszírozását - és miért kell vigyázni. Amortizációnak nevezzük, és a rövid magyarázat így szól: A kölcsön futamidejének kezdetén szinte teljes havi jelzálog-kifizetése a hitelező kamataiba történik, és szinte egyik sem megy a főösszeg kifizetésére. Az idő múlásával ez elmozdul, és fokozatosan a havi kifizetések nagyobb része az egyenleg, mint a kamat kifizetésére irányul. A jelzálog elmúlt néhány évében a havi kifizetés nagy része a tőke felé fordul.

Tehát minél távolabb van a kölcsön futamideje, annál kevesebb profitot keres a hitelező. Újra indítani akarják az amortizációs ütemtervet, hogy több kifizetést kamatként igényelhessenek, ezért védekeznie kell a refinanszírozás ellen, kivéve, ha a jelenlegi kamatláb drámaian magasabb, mint a felajánlott refinanszírozási ráta. És tekintettel arra, hogy a kamatlábak milyen alacsonyak voltak, jelenleg kevés amerikainak vannak kitéve magas kamatozású jelzálogkölcsönökkel.

A kamatlábakról egy rögzített kamatlábat rögzíthet egy második jelzáloggal, ami nagyszerű. Ugyanez nem mondható el a HELOC-okról (hamarosan róluk).

A lakáscélú kölcsönök hátrányai

Mivel a jelzálogkölcsön-hitelezők több pénzt keresnek a refinanszírozással, megpróbálnak ösztönözni Önt refinanszírozásra, nem pedig egy második jelzálogkölcsön felvételére. Emellett jobban védettek az alapértelmezettekkel szemben, amikor első zálogjogos helyzetben vannak, nem pedig második.

Az első módszer, ahogyan a refinanszírozáshoz kísérti Önt, lényegesen alacsonyabb kamatlábak nyújtásával, tehát készüljön fel arra, hogy többet fizesse meg a második jelzálogért, mint az első kamatból..

A hitelezők további díjakat és pontokat számíthatnak fel a második jelzálogért. Kövesse ezeket a tippeket az alacsony kamatozású jelzálog biztosításához, amikor körül vásárol és hitelezőivel tárgyal.

És annak ellenére, hogy a hitelösszeg viszonylag kicsi a lakáscélú hitelhez, továbbra is meg kell fizetnie ugyanazt az átalánydíjat a kiegyenlítéskor. Ezek a díjak magukban foglalják a cími jelentéseket és egyéb díjakat, az elszámolási ügynökök díjait, a hitelezői „szeméti díjakat”, az értékelési díjakat és a nyilvántartási díjakat. Akár 30 000, akár 300 000 dollárt kölcsönöznek, ezek a díjak általában változatlanok maradnak.

Valójában ezek a kiegyenlítési díjak gyakran azt jelentik, hogy jobban várod magának a személyes kölcsönt vagy készpénz előleget hitelkártyáján, bár a kamatláb valószínűleg magasabb. Hasonlítsa össze a lakáscélú hitel teljes költségét, beleértve az összes zárási költséget és a hitel élettartamának kamatát az alternatívákkal szemben, mielőtt döntést hozna (az alternatívákról bővebben később).

Végül: a lakáscélú hitelek szigorúak a forgó hitelkeretekhez képest, például a HELOC-okhoz képest. Klasszikus kölcsönök, rugalmasság nélkül; egyszeri előleget kap készpénzzel, majd havonta fizetést fizet a következő 15-30 évre - a vége.

A lakáscélú kölcsönök általános felhasználása

A második jelzálogkölcsönök egyik leggyakoribb felhasználása a felújítási projektek. Álmodsz egy medence, napozóágy vagy a 15. századi török ​​fürdő beszereléséről, de nem engedheti meg magának, hogy készpénzzel fizetjen. Tehát kölcsönkutatja a pénzt otthonának saját tőkéje ellen, rájönve, hogy a fejlesztések növelik otthonának értékét.

Ez veszélyes feltételezés, mivel nem minden felújítás javítja az otthoni értékeket, és a legtöbb nem fizet magáért tőke formájában. Lehet, hogy jobban végez olyan otthoni fejlesztéseket, amelyek csökkentik a tulajdonosi költségeket; legalább havonta pénzt takarít meg.

A lakáscélú hitelek másik általános használata az adósságkonszolidáció. A 10 különféle hiteltulajdonos, kezdve a diákhiteltől az automatikus kölcsönöktől a hitelkártya-adósságig, dönthet úgy, hogy inkább egy nagy kölcsönben részesül, mint 10 kicsi. Ennek is lehet, hogy nincs pénzügyi értelme; folytatás előtt olvassa el az adósságkonszolidáció előnyeit és hátrányait.

Azon kiadások listája, amelyekre az emberek második jelzáloggal fizetnek, végtelen: felnőtt gyermekek főiskolai tandíja, orvosi költségek, vállalkozás indítása - nevezed. Ha ez drága, akkor a háztulajdonosok egy második jelzálogkölcsönbe fordultak azért, hogy megfizesse.

Lakossági hitelkeretek (HELOC)

A HELOC egy forgó hitelkeret, hasonlóan a hitelkártyához, amelyet otthonával szemben biztosítunk. Más szavakkal: a hitelező zálogjogot helyez az Ön otthonához, csakúgy, mint a jelzálogkölcsön-hitelező, tehát ha nem teljesít, akkor kizárják. Míg a hitelkártyák készpénz-előleget számítanak fel, és alacsonyabb korlátokat szabnak a készpénz-előlegekre, mint a lakossági vásárlások, a HELOC-ok kifejezetten a készpénzfelvételhez készültek..

A HELOC-ok általában két fázisból állnak: lehívási és visszafizetési szakaszból. A kezdeti gyűjtési szakaszban, amely öt és tíz évig tart, pénzt húzhat ki, vagy fizethet vissza. Miután a húzási szakasz véget ér, az egyenleged zárolódik, és belép a visszafizetési szakaszba. Ezen a ponton a HELOC ténylegesen második jelzáloggá válik, és Ön 10-20 év alatt rendszeresen fizet.

Profi tipp: Figure.com lakossági hitelkeretet kínál, amelynek kamatlába 4,99%. Öt perc alatt kaphat jóváhagyást, és öt nap alatt kap támogatást.

A HELOC előnyei

A HELOC-ok nyilvánvaló előnye a rugalmasság. Kölcsönözhet pénzt, amire szüksége van, visszafizeti, majd többet kölcsönzhet.

A második jelzálogkölcsönökhöz hasonlóan hozzáférhet saját tőkéjéhez anélkül, hogy refinanszírozná és újraindítaná az amortizációt.

A HELOC kamatlába gyakran hasonló a második jelzáloghoz. Ez növeli őket, mint az első jelzálog, de alacsonyabb, mint a legtöbb hitelkártya vagy személyi kölcsön, mivel a hitelkeretet zálogjoggal biztosítják az Ön otthonával szemben.

A HELOC hátrányai

A második jelzáloggal ellentétben a HELOC-ok nem kínálnak fix kamatlábakat. Mivel ezek forgó hitelkeret, számíthat arra, hogy a kamatot az ingadozó kamatlábhoz kötik. Ez azt jelenti, hogy nem zárhatja be a kölcsönt a jelenlegi alacsony kamatlábak mellett. A mai megfizethető hitelkeret holnap roppant magas kamatú adósságra válhat.

Egy másik különbség a második jelzálogkölcsönhöz képest az, hogy a HELOC-k befagyaszthatják a hitelképességét, ha otthonának értéke csökken. Csak akkor számíthat a HELOC-ra, ha a saját tőkéje nem csökken.

Az egyik kockázat, amelyet néhány háztulajdonos felismer, a bérleti korlátozás, amelyet a legtöbb HELOC-hitelező előír. Jelzáloggal elköltözhet otthonából, és bérletként tarthatja azt fenn, ha legalább egy évet ott élt. De sok HELOC hitelező hívja fel hitelkeretét, ha otthonról kikerül.

Mindezen különbségek vonatkozásában a HELOC-oknak meglepő néhány hasonlósága van az otthoni hitelekkel. Az első a bezárási költségek; várhatóan viszonylag magas díjakat és díjakat fizet az elszámolási asztalnál, a címdíjaktól az értékelő díjakig és a hitelezői díjakig.

Ezután fennáll az előre fizetési szankciók kockázata. Noha ezek a második jelzálogkölcsönöknél is kockázatot jelentenek, nagyobb problémát jelentenek a HELOC-oknál. Az előre fizetendő büntetés a hitelező által felszámított díj, ha egy adósságot egy adott időpont előtt teljes egészében megfizett - ez megtámadhatja a rugalmas hitelkeret teljes célját, hogy igénybe vegye vagy kifizethesse. Nem minden HELOC tartalmaz előrefizetési büntetést, ezért kölcsönfelvétel előtt ellenőrizze újra.

Különös figyelmet kell fordítani a „záró költség nélkül” HELOC-okra. Az otthoni hitelezők nem pontosan jótékonysági jótékonysági szervezetek, tehát ha a HELOC hirdetése „bezárási költség nélkül” történik, mélyítsen mélyebben, hogy felfedezze, hol állnak a rejtett díjak - például az előre fizetendő büntetések -.

Végül, ne feledje, hogy amint a HELOC visszatér a visszafizetési szakaszba, úgy folytatódik az amortizációs ütemterv, mint a hagyományos jelzálog. Mint fentebb vázoltuk, ez azt jelenti, hogy havi befizetésének nagy része a kölcsön nagy részének kamatához kapcsolódik.

Általános felhasználás a HELOC-ok számára

A háztulajdonhoz hasonló kölcsönökhöz hasonlóan a háztulajdonosok a HELOC-okkal fizetnek olyan nagy jegyekkel járó költségeket is, mint az otthoni felújítás, a főiskolai tandíj, az adósságkonszolidáció és az orvosi számlák..

A HELOC-ok hozzáadott rugalmassága azonban még kreatívabb felhasználást is lehetővé tesz. Például, mint ingatlanbefektető, láttam, hogy befektetők társai kreatív módon használják a HELOC-kat az új bérleti ingatlanok vagy házak beépítéséhez szükséges előlegek vagy felújítási költségek finanszírozására. A felújítás befejezése után vagy eladják a házat (átlapolás esetén), vagy refinanszírozják azt egy hosszú távú rögzített jelzáloggal (bérleti díj esetén), és teljes egészében visszafizetik a HELOC-ot.

Alternatív megoldásként, néhány háztulajdonos fenntartja a HELOC-kat, mint extra védelmet a vészhelyzetekkel szemben. Ahelyett, hogy sok hónapos költségeket tartana a készpénz-segélyalapban, a pénz töredékét készpénzben őrzik, tudva, hogy vészhelyzet esetén felhívhatják a HELOC-ot. Ez felszabadítja őket, hogy több pénzt fektessenek be, és kihasználják az összekeverést és az infláció elleni védelmet.

Alternatívák a második jelzáloghoz és a HELOC-okhoz

Mind a második jelzálogkölcsönök, mind a HELOC-ok aggasztóan magas zárási költségekkel járnak. Négy alakról beszélünk. És ha alapértelmezés szerint elveszíti otthonát.

Az otthoni hitelek és a HELOC-ok minden felhasználásukhoz nem az egyetlen lehetőség. Fontolja meg ezeket az alternatívákat, mielőtt aláírt egy második adósságot otthonával szemben.

1. Személyes kölcsönök

Érdemes megismételni: A lakáscélú kölcsönök és a HELOC-ok záró költségei drágák. Készüljön fel 3000–10 000 dollárt vagy annál többet fújni.

Bármely összefüggésben az állad leesne, ha elveszít egy ilyen pénzt. A háztulajdonosok ezeket a költségeket mégis két okból adják le: a hitelbe kerülnek, és kisebbnek tűnnek, mint a lakásértékek és a jelzálogkölcsönök nagy száma..

Igen, a személyes kölcsönök általában magasabb kamatlábbal járnak, mint a második jelzálog. Ugyanakkor drámaian alacsonyabb díjakkal járnak, mert a hitelezőnek nem kell címsort futtatnia, értékelést megrendelnie vagy hivatalos elszámolást tartania.

Hasonlítsa össze a teljes zárási költségeket és a hitel élettartamát, mielőtt egy második jelzálogkötelezettséget vállalna egy személyes kölcsön felett. Meglepő lehet, hogy a névlegesen magasabb kamatláb ellenére a személyi kölcsönök olcsóbbak.

Profi tipp: Ha személyes kölcsönt keres, indítsa el a keresést itt: Credible.com. Két héten belül kamatot kap több hitelezőtől.

2. Hitelkártyák

Ahogyan a személyi kölcsönök biztosíték nélküli alternatívát kínálnak a lakáscélú hitelekhez, a hitelkártyák biztosíték nélküli alternatívát kínálnak a HELOC-ok számára is..

Ugyanez a logika érvényes: Noha a hitelkártyák magasabb kamatlábakat mutatnak, ezek nem járnak hatalmas zárási költségekkel. Számos kártyához szintén nem tartozik kezdeti vagy éves díj.

És bár tetszik az ötlet, hogy készpénzt húzzon egy HELOC-ból, továbbra is kölcsön vehet készpénzt hitelkártyáról. A tipikus készpénz-előlegek 3–4% -ra esnek, ami még mindig jóval alacsonyabb, mint amit a HELOC összes záró költségénél fizetne..

Határozza meg ezeket az alacsony APR-hitelkártyákat, amelyek csak enyhén magasabb kamatot számíthatnak fel, mint egy HELOC, a meredek kiegyenlítési díjak egyikével sem.

3. Refinanszírozás

Igen, figyelembe kell vennie az amortizációs ütemterveket és a megtévesztő hitelezőket, akik a karját az újbóli finanszírozáshoz csavarják. A refinanszírozás azonban továbbra is lehetséges alternatíva a lakáscélú kölcsönök és a HELOC-ok számára.

Ha jelenleg magas kamatozású jelzáloggal rendelkezik, amelynek amortizációja nem túl messze, akkor érdemes lehet refinanszírozni egy alacsonyabb kamatozású kölcsönt. Például, ha akkor vásárolt otthonát, amikor rossz hitelképessége volt, és azóta 100 ponttal növelte hitelképességét, akkor sokkal olcsóbb hitelmódot találhat ma az Ön számára.

4. Fordított jelzálogkölcsönök

A 62 évesnél idősebb nyugdíjas háztulajdonosok számára a fordított jelzálogkölcsönök további jövedelemforrást kínálnak.

A fordított jelzálogkölcsönök sokféle színben kaphatók; átalányösszeget fizethet, havi összegeket gyűjthet, vagy választhat a HELOChoz hasonló hitelkeretet. Vagy választhat ezen lehetőségek kombinációjáról.

A hagyományos kölcsönökkel ellentétben soha nem fizet kifizetéseket fordított jelzáloggal. Ha meghal vagy eladja az ingatlant, a hitelező visszatéríti pénzét.

Mivel nem havonta fizet, a hitelképesség nem számít. De csak azért, mert nem fizet kifizetéseket, ez nem jelenti azt, hogy a hitel ingyenes. Várhatóan meg kell fizetni a hagyományos elszámolási díjakat, plusz az éves 1,5% -os jelzálogdíj.

Készítse el házi feladatát a fordított jelzálogkölcsönök felvétele előtt. Szokatlanok és könnyen félreérthetők, ám nagyon szükséges jövedelmet kínálhatnak a pénzeszközzel szoros nyugdíjasok számára.

5. Magán alapok

Senki sem mondja, hogy bankból vagy vállalati hitelezőtől kell kölcsönöznie. Kölcsönözhet barátaitól és családtagjaitól, és gyakran lényegesen alacsonyabb kamatot és díjakat fizethet.

Tapasztalataim szerint a magántulajdonban lévő „hitelezőktől” nem is számítanak díjat, mert nem követik a hitelező üzleti modelljét. Ehelyett úgy gondolkodnak, mint a befektetők, a kockázatot és a megtérülést tekintve. Amikor a hitelmegállapodáshoz fordul hozzá, ne kínáljon előleget, hanem magasabb kamatlábakat, hogy kielégítse az erős hozam iránti vágyát.

Biztosítson biztosítékot annak biztosítására, hogy alacsony kockázatú befektetés vagy. Hagyhatja, hogy értékes ékszereket vagy okiratokat tartsanak az autójához, vagy akár otthonához - olyasmi, amely megkönnyíti a gondolatokat anélkül, hogy a zsebéből kifizetnie kellene a nehéz dolgokért.

Mint a fentebb vázolt egyéb biztosíték nélküli hiteleknél is, amit magasabb kamatból ad fel, az elkerült elszámolási költségekkel téríti vissza. És a nővéred valószínűleg nem fog rúgni téged a házából, ha nem fizet vissza neki időben. Valószínűleg.

6. Növelje megtakarítási rátáját és kerülje el az adósságot

Igen, technikailag létezik olyan dolog, mint a jó adósság. Meghatározása szerint a jó adósság hosszú távon gazdagabbá tesz; Példa erre a diákhitel-adósság és a befektetési célú ingatlan-kölcsönök, amelyek mindkettő növeli a jövedelmét. De nagyon kevés háztulajdonos vesz igénybe lakáscélú kölcsönt vagy HELOC-ot „jó adósság” célokra.

Ahelyett, hogy hátráltatná magát az otthoni adósságon, inkább szívességet vállalna a jövőben, és ehelyett növelje megtakarítási arányát. Kevesebb költeni és többet megtakarítani lehet, hogy nem annyira szexi, mint amikor a pénzt ebben a pillanatban megszerezzék az úszómedence telepítéséhez, de így érkezel előtte a vagyonépítés játékában.

A megtakarítási ráta feltöltésének egyszerű módjaként fontolja meg a házak hackelését, hogy megszüntesse a lakhatási kifizetést. Ezután havonta elveheti megtakarításait és befektetési számlájára fektetheti be M1 Pénzügy vagy helyezze magas hozamú megtakarítás-készítő fiókba CIT Bank.

Záró szó

Volt egy mondás, hogy a zsarnokok szerettek dobni a 2008-as lakhatási válság következményeiben. Bírálták a háztulajdonosokat azért, mert „otthonaikat ATM-ként használják”.

Igen, pártfogó volt. De nem tévedek, beszéltek arról, hogy az emberek lakáscélú kölcsönöket és HELOC-kat vesznek fel, így most a tőkét költhetik el, ahelyett, hogy várnának, amíg az otthonuk eladásával megismerik ezeket a hasznokat..

A pénz kölcsönzési lehetőségeinek értékelésekor mindig ügyeljen arra, hogy a kölcsön teljes élettartama alatt járjon. Hasonlítsa össze nemcsak a HELOC-ok és az otthoni hitelek előnyeit és hátrányait, hanem a fentebb ismertetett alternatívákat is. És vigyázzon, hogy ne hajlandó önelégülten elkölteni 5000 dollárt a költségek lezárásában, csak azért, mert a 250 000 dolláros otthoni érték szempontjából kicsinek tűnik..

Vételt már HELOC-ot vagy lakáscélú kölcsönt? Mi volt a tapasztalata ezzel??