FHA vs. VA és a hagyományos jelzálogkölcsönök - mennyiben különböznek egymástól?

Akár új építésű házat, akár régi rögzítő házat vásárol, jó esélye van arra, hogy nincs elegendő pénze a ház közvetlen vásárlásához. A vásárlást jelzálogkölcsöngel kell finanszíroznia.

Hasonlóképpen, ha magasabb kamatlábak mellett vásárolt otthont, de nincs elég készpénz ahhoz, hogy teljes mértékben megfizesse a jelzálogot, akkor készen áll arra, hogy refinanszírozza vásárlási kölcsönt. Ez azt jelenti, hogy új lakáshitelt vesznek fel, hogy kifizessék a meglévő kölcsönt, és alacsonyabb kamatot rögzítsenek, amely ezer - és talán több tízezer vagy akár többszázezer - megtakarítást eredményez a hitel hátralévő részében..

Lakáshitel típusok: megfelelő és nem megfelelő

A vásárlási és refinanszírozási kölcsönök különböző konfigurációkban találhatók. Mielőtt otthoni ajánlatot tesz, vagy vállalja a jelenlegi jelzálog refinanszírozását, értékelnie kell lehetőségeit, és ki kell választania az igényeinek leginkább megfelelőt..

A lakáscélú kölcsönöket két nagy kategóriába lehet osztani: hagyományos és nem konvencionális. Időnként előfordulhat, hogy a „megfelelő” és a „nem megfelelő” kölcsönökre is hivatkozik. Ezek a kifejezések nem szinonimák, de néha felváltva használják.

Hagyományos vagy nem konvencionális kölcsönök: Főbb különbségek

A hagyományos és a nem konvencionális kölcsönök között a legfontosabb különbség az, hogy a hagyományos kölcsönöket nem egy szövetségi kormányzati ügynökség adja ki, vagy nem fedezi.

Ezzel szemben a nem szokásos kölcsönöket a végrehajtó hatalom részlegei bocsátják ki vagy támogatták, ideértve a Veteránügyek Tanszékét (VA), a Szövetségi Házigazgatást (FHA, a Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztérium része) és a Mezőgazdasági Minisztériumot. (USDA).

Hitelkövetelmények teljesítése

A legtöbb hagyományos hitel megfelelő, ami azt jelenti, hogy meg kell felelniük a Szövetségi Nemzeti Jelzálogszövetség (Fannie Mae) és a Szövetségi Lakáshitel-jelzálogtársaságok (Freddie Mac) által megállapított hitelkereteknek, két kvázi kormányzati vállalkozásnak, amelyek óriási befolyással bírnak az amerikai lakáshitel-ágazat felett. A Fannie Mae és a Freddie Mac garantálja azokat a hiteleket, amelyek megfelelnek ezeknek a korlátoknak, biztosítva ezzel a lakossági jelzálogkölcsönök másodlagos piacát.

Hitelméret korlátozások

Megfelelő hitelnek való minősítéshez a hitel tőkéje nem haladhatja meg a kemény maximumot, amelyet évente felfelé igazítanak a piaci feltételek tükrében. 2017-ben a határ körülbelül 424 000 USD volt az egyszemélyes házak számára az Egyesült Államok kontinentális területén, és körülbelül 625 000 USD a költséges területeken (beleértve Alaszkát, Hawaiit és drága tengerparti városokat, mint például Seattle és San Francisco)..

A nagyobb tőkével rendelkező nem kormányzati fedezetű kölcsönöket jumbo kölcsönnek nevezzük. A Jumbo kölcsönöket nem garantálják Fannie és Freddie, így számukra a másodlagos piac kisebb és kockázatosabb.

Jogosult tulajdonságtípusok

A támogatható ingatlanfajták közé tartozik az egy-négy családi családi ház, társasház, újépítésű ház a tervezett fejlesztés során, társasház és gyártott ház. A lakóházakra, a házakra és a gyártott otthonokra azonban további korlátozások vonatkoznak.

Hitel- és adósságkövetelmények

A legtöbb esetben a megfelelő hiteleket jó és kiváló hitelképességű hitelfelvevők számára fenntartják. Ritka, hogy azok a hitelfelvevők, akiknek FICO pontszáma 680 alatti, jogosultak a megfelelő kölcsönökre, bár a hitelezők bizonyos mérlegelési jogkörrel rendelkeznek kivételek alól. Az alapkamatot kiváló hitelképességű háztulajdonosok számára fenntartják.

Ezenkívül a legtöbb hitelező megköveteli a megfelelő hitelkérelmezőktől, hogy adósság / jövedelem aránya (DTI) 43% alatt legyen. Egyes hitelezők szigorúbbak, 36% alatti arányt igényelnek. Bizonyos esetekben azonban a DTI-arányok 50% fölé emelkedhetnek, bár a magas DTI-kamatlábak valószínűleg magasabbak lesznek. Az adósság / jövedelem arányt úgy határozzuk meg, hogy az adósságszolgálathoz költött havi jövedelem aránya (százalékában), ideértve a nem fedezett hiteltermékeket, például hitelkártyákat, és biztosított hiteltermékeket, például az autóköteleket.

A következő szakaszokban mélyebben belemerülünk a hagyományos jelzálogkölcsönök, az FHA jelzálogkölcsönök és a VA jelzálogkölcsönök közötti különbségekbe..

Hagyományos jelzálogkölcsönök: árak, feltételek és paraméterek

A hagyományos kölcsönök típusai

A hagyományos lakáscélú hitelek többféle konfigurációban találhatók. Eltérő rendelkezés hiányában ezek a kölcsöntípusok vásárolhatók vagy refinanszírozhatók:

Fix-. A fix kamatozású kamatlábakat a hitel teljes futamidejére rögzítik. A rögzített kamatozású kölcsön futamideje 10 és 40 év között van, bár a 15 és 30 éves futamidők gyakoribbak. A legtöbb esetben a hosszabb lejáratú hitelek magasabb kamatlábakat élveznek - például 2018 elején a 30 éves hitelköltség mutatók közel egy százalékponttal magasabbak voltak, mint a kiváló hitelképességű hitelfelvevők 10 éves hitelköltség mutatói. A legjobb kamatot az elsődleges hitelfelvevőknek kell fenntartani - azoknak, akiknek FICO-értéke 740 felett van.
Állítható-Rate. Az állítható kamatú (ARM) kamatlábak egy meghatározott kezdeti időszakra rögzítettek maradnak. Ezen időszak végén felfelé igazodnak, majd évente vagy évente kétszer változnak az uralkodó kamatlábakkal (LIBOR vagy más, széles körben elfogadott szabvány alapján). A legtöbb ARM-nek periodikus és élethosszig tartó kamatláb-emelési korlátja van - általában 1–2 százalékponttal évente és 5–6 százalékponttal a hitel futamideje alatt, vagyis egy 4% -os kezdeti kamatlábú ARM csak 5% -ra vagy 6-ra emelkedhet. % egy éven belül és 9% és 10% között a teljes futamideje alatt. A kezdeti időtartam lehet 1 év és 10 év is. Mivel minden más egyenlő, a kezdeti ARM-THM szignifikánsan alacsonyabb, mint a rögzített kamatú THM-ek, bár mindig meghaladják a hatályos fix kamatozású THM-eket. Néhány ARM átváltható, vagyis bizonyos körülmények között rögzített kamatú kölcsönökké konvertálható.
Csak érdeklődésű ARM. A csak kamatot számláló ARM-ek a hagyományos ARM-ek felépítése, egy fontos különbséggel: A kezdeti időszakban a hitelfelvevő csak a kölcsön egyenlegének kamatát fizeti. Ez lényegesen csökkenti a kifizetéseket korán, de akadályozza a tőkeépítést, és nem csökkenti a hitel tőkéjét. A kezdeti időszakot követően a kölcsön amortizálódik, és a hitelfelvevő felelős a tőke és a kamat megfizetéséért. A csak kamatfizetésről a tőke- és kamatfizetésre való áttérés zavaró lehet, ezért a hitelfelvevőknek meg kell erősíteniük, hogy a tőke- és kamatfizetések jövőbeni kifizetését megfizethetik, mielőtt csak a kamatot biztosítják. A csak kamatozású ARM-ek gyakran azoknak a vásárlóknak megfelelőek, akik rövid és középtávon várják el otthonuk eladását, mielőtt a tőke- és kamatfizetések beindulnak, és az árak felfelé igazodnak. Néhány ARM (beleértve a csak kamatot is) előrefizetési büntetéseket tartalmaz, amelyeket akkor kell alkalmazni, ha egy előre meghatározott időkereten belül teljes összeget megfizetik..

Előleg

Az előleg kulcsfontosságú szempont a vásárlási hiteleket igénybe vevők számára. A refinanszírozási hitelek nem igényelnek előleget, bár ezek jelentős záró költségeket hordoznak.

A hitelezők a történelem során legalább 20% -kal megkövetelték a hagyományos kölcsönöket, például 40 000 dollárt a 200 000 dolláros kölcsönnél. Az elmúlt években a hitelezők kevésbé szigorúak. 2014-re sokan elkezdték elfogadni a 3% -os előlegeket, például 6000 dollárt egy 200 000 dolláros kölcsönön.

Az alacsony folyósítású, tradicionális kölcsönöket (az előlegek a vételár 10% -át nem haladják meg) hagyományos 97 kölcsönnek nevezzük. Az ilyen kölcsönöknél magasabbak lehetnek a kamatlábak, ugyanúgy, mint a másodlagos hiteleket igénybe vevők esetében. Ne feledje, hogy sok hitelező elkerüli a hagyományos 97 kölcsönöket, így nehezebb megtalálni őket a környéken, különösen, ha másodlagos hitelképességgel rendelkezik..

Magán Jelzálogbiztosítás (PMI)

Azok a hitelfelvevők, akik kevesebb, mint 20% -ot költenek hitelbe, magán jelzálogbiztosítást vagy PMI-t fizetnek. A PMI-díjakat általában havonta fizetik. A kölcsön-érték (LTV) aránytól függően a hagyományos kölcsönökre vonatkozó éves PMI-kifizetések akár a hitel tőkéjének 1% -át is elérhetik, a magasabb LTV-mutatók magasabb PMI-kifizetéseket eredményeznek..

Záró költségek

Rengeteg jelzálogdíj kerülhető el, de a legtöbb hagyományos hitel továbbra is jelentős záró költségekkel jár. Néhány a leggyakoribb elemek közül:

Előre fizetett ingatlanadók. A vásárlóknak általában előzetesen vissza kell fizetniük azokat az ingatlanadókat, amelyek a beadási határidő és a következő ingatlanadózási határidő között felhalmozódnak. Az adómértékek országonként nagymértékben eltérnek, de a vásárlóknak legalább néhány száz dollárt kell költségvetniük erre az elemre.
Kártyás veszélybiztosítás. A vásárlóknak előre fizetniük kell az első évben a háztulajdonosokra vonatkozó biztosítási díjaikat is, amelyek a ház becsült értékének kevesebb, mint 0,25% -ától 1% -áig terjedhetnek..
Ingatlan felmérés és értékelés. Ingatlan típusától és helyétől függően előfordulhat, hogy felmérést kell készítenie. A legtöbb esetben egy viszonylag gyenge jelzálogfelmérés 500 dollárnál alacsonyabb költséggel elegendő. Ezenkívül finanszíroznia kell egy hitelező által megbízott ingatlanértékelést, amely megerősíti, hogy nem fizet túl sokáért az ingatlanért, és ezáltal csökkenti a hitelező pénzügyi veszteségeknek való kizárását. Az értékelések általában kevesebb, mint 500 dollárba kerülnek.
Árvízmeghatározások és környezeti vizsgálatok. Még akkor is, ha az ingatlan úgy tűnik, hogy nem veszélyezteti az áradásokat, ennek megerősítéséhez és árvízbiztosításhoz az árvíz meghatározására van szükség. Az árvíz-meghatározások általában 20–50 dollárba kerülnek. Egyes régiókban más környezeti vizsgálatokra, például tűzveszély-értékelésre lehet szükség.
Lakásellenőrzés. Az otthoni ellenőrzés nem kötelező, de erősen ajánlott, mivel felfedheti a lehetséges hibákat és a biztonsági veszélyeket, mielőtt az ügylet hivatalosvá válna. Az alapos vizsgálatok költségei megközelítik az 500 dollárt.
Címkeresés és biztosítás. A címkeresés igazolja, hogy az eladónak joga van-e Önnek eladni az ingatlant - hogy senki másnak nincs érvényes igénye a címére. A tulajdonjogi biztosítás fedezi a keresés során felfedezett problémák, valamint a jövőben felmerülő problémák (beleértve a vagyonjogi követeléseket) javításának költségeit. A címkeresési költségeket rendszerint a biztosítási költségek fedezik, és a teljes csomag általában meghaladja az 1000 dollárt (egyszeri, záráskor fizetendő).
Felvétel és átvitel. Ezek a díjak fedezik az eladásnak a megfelelő hatóságoknál (általában egy városi vagy megyei osztályán) történő nyilvántartásba vételét és az átruházás „bélyegeknek” nevezett eszközökkel történő formalizálásának költségeit. A felvétel és az átvitel költsége általában 300 és 700 dollár között mozog.
Eredeti díj. Ez egy olyan „vonzó” sor, amely a kevesebb zárási költséget köti össze. A kezdeményezési díjba általában beletartoznak a futárszolgálat, letéti díjak, dokumentumdíjak és ügyvédi díjak. Ezeket a díjakat egyértelműen meg kell határozni a jóhiszemű becslésben, amelyet a záró folyamat során kapnak. Az indulási díjak jelentősen eltérhetnek, de a vételár 1% -a általános.
Kedvezményes pontok. Ez egy opcionális, bár általános eszköz a hitelezők számára a hitelhozam növelésére a megadott kamatlábak felett. A kedvezményes pontok alapvetően az előzetes kamatfizetések, amelyek mindegyike a teljes hitelösszeg 1% -ának felel meg, és a hitel kamatlábát akár 0,25% -kal csökkenti. Azok a vásárlók, akiknek a készpénzben elegendő készpénz van, pontok fizetésével csökkenthetik a folyamatban lévő havi befizetéseiket (és javíthatják háztartásuk cash flow-ját).

FHA jelzálogkölcsönök: Ideális első alkalommal vásárlók számára

Az FHA jelzálogkölcsönöket magánhitelezők adják ki, és a Szövetségi Házigazgatás garantálja. A korlátozott eszközökkel és a tökéletesnél kevesebb hitellel rendelkező, első alkalommal történő háztulajdonosoknak tervezett FHA vásárlási hitelek történelmileg kritikus segítséget nyújtottak az alacsony jövedelmű amerikaiak számára, akik a háztulajdon előnyeit keresik. Egy figyelemre méltó kivételtől eltekintve, az FHA-kölcsönökkel vásárolt vagy refinanszírozott otthonoknak a tulajdonos által elfoglaltnak kell lenniük, és a hitelfelvevö elsö tartózkodási helyének kell lennie.

Az FHA vásárlási hitele fix kamatú lehet (a 203b jelzálogkölcsön, amely az egy- és négycsaládos családi házakra vonatkozik a leggyakoribb), vagy állítható kamatú (a 251. szakaszban szereplő kölcsön az egy- és négycsaládos családi házakra vonatkozik). ). Mindkét konfiguráció különféle feltételeket tesz lehetővé, a 15 és 30 éves futamidők a legelterjedtebb fix kamatú opciók.

Az FHA refinanszírozási hitelei, mint például az FHA modernizált refinanszírozási terméke, lehetővé teszik az FHA-ban részes háztulajdonosok számára, hogy alacsonyabb költségek mellett refinanszírozhassanak, mint a hagyományos refinanszírozási kölcsönök. Kaphatók fix és állítható arányú konfigurációkban is. Az FHA korszerűsíti a refinanszírozási hiteleket, amelyek nem rendelkeznek jelzálogbiztosítási (MIP) követelményekkel - óriási pénzügyi segítség a szűk költségvetésű háztulajdonosok számára.

Különbségek az FHA és a hagyományos kölcsönök között

Az FHA és a hagyományos kölcsönök néhány fontos szempontból különböznek egymástól:

Legmagasabb hitelkeretek. A legtöbb piacon a maximálisan megengedett FHA-kölcsön a helyi eladási medián 115% -ának felel meg (általában megyei szinten számolják). Az USA kontinentális részén a legalacsonyabb maximum 271 050 USD (alacsony költségű piacokon) és a legmagasabb maximum 625 000 USD (a magas költségekkel rendelkező piacokon). Alaszkában, Hawaii-szigeteken és a tengerentúli protektorátusokban, például Guamban, a maximális összeg 938 250 USD. Ezeket a korlátokat a hatályos házárak megváltoztathatják. A fordított jelzálogkölcsönök (vagy a HECM, amely egy népszerű FHA-termék) esetében a maximálisan megengedhető hitelkeret az Egyesült Államok kontinentális területén mindenhol 625 000 USD, a nem kontinentális joghatóságokban pedig 938 250 USD. Használja a HUD FHA jelzálogkölcsön-kalkulátorát a helyi korlátok meghatározásához.
DTI és házarány. Az FHA hitelek lehetővé teszik a magasabb DTI-arányt - megbízhatóan akár 43% -ig, és néha magasabbak is. A lakásarány, vagy a lakásköltségek és a hitelfelvevő jövedelmének aránya szintén magasabb is lehet, mint a hagyományos 28% -os hitelstandard - a legtöbb esetben akár 31% is lehet.
Előleg. Azoknak a hitelfelvevőknek, akiknek FICO pontszáma 580 vagy annál jobb, az FHA vásárlási hitel előlegei a beszerzési ár 3,5% -át is elérhetik, például 7000 dollár egy 200 000 dolláros házon. Ez lényegesen kevesebb, mint a hagyományos kölcsönök 20% -ának előlege, például 40 000 dollár egy 200 000 dolláros házon. Ez is kevesebb, mint a hagyományos és a konvencionális 97 kölcsönök 10% -ának előlege, például 20 000 dollár egy 200 000 dolláros házon.
Jelzálogbiztosítás. A jelzálogbiztosítás sokkal drágább az FHA vásárlási hiteleknél és a legtöbb FHA refinanszírozási kölcsönnél (kivéve az ésszerű refinanszírozási kölcsönöket). Alapszabály szerint a hitelfelvevők a hitel összegének 1,75% -ának megfelelő átalánydíjat számítanak fel a lejáratkor, függetlenül a hitel típusától, futamidejétől és kamatlábától. Ezt a díjat általában a hitelbe csomagolják, növelve a tőke összegét, bár a zsebéből is kifizethetők. A továbbiakban a hitelfelvevőknek, akiknek a 90% -a vagy annál magasabb (10% vagy annál kevesebb) kezdődik, folyamatos jelzálogbiztosítási díjakat kell fizetniük addig, amíg a teljes hitel meg nem térül - évente a hitel összegének 1,05% -a, a hitel futamidejétől és finanszírozott összeg. Azoknak a hitelfelvevőknek, akiknek az LTV-je kevesebb, mint 90% -a kezdődik, legalább 11 évig folyamatos biztosítási díjakat kell fizetniük. Ezzel szemben a hagyományos kölcsön-hitelfelvevőknek, akiknek a 80% -a vagy annál kevesebb LTV van, egyáltalán nem kell jelzálogbiztosítást vállalniuk. A legtöbb FHA-hitelfelvevő a jelzálogbiztosítás megszüntetésére az FHA korszerűsített refinanszírozási programján keresztül juthat el.
Kamatlábak. Mivel minden más egyenlő, az FHA vásárlási és refinanszírozási hiteleinek szinte mindig alacsonyabb kamatlába van, mint az összehasonlítható hagyományos kölcsönöknél. A kamatmegtakarítást azonban ellensúlyozhatják a magasabb jelzálogbiztosítási díjak.
Hitelkövetelmények. Az FHA-kölcsönök enyhébb kockázatvállalási követelményekkel rendelkeznek, mint a hagyományos kölcsönök. 3,5% kedvezményes FHA-kölcsönt kaphat 580 vagy annál jobb FICO ponttal, és 10% -kal alacsonyabb FHA-kölcsönt 500 vagy annál jobb FICO-ponttal..
Az eladó által fizetett záró költségek. Az FHA kölcsönök lehetővé teszik az eladók számára, hogy a beszerzési ár akár 6% -át fizetsék a bezárás felé, például 12 000 dollár egy 200 000 dolláros házban. Ez potenciálisan hatalmas előnnyel jár a vásárlók piacán. A hagyományos kölcsönök az eladók által fizetett zárási költségeket a vételár 3% -ánál határozzák meg, például 6000 dollár egy 200 000 dolláros háznál.
Feltevés. Az FHA kölcsönök felhasználhatók, azaz az eladókról a vásárlókra átruházhatók, a kamatlábak és a feltételek minimális változtatásával. Noha a feltételezéseket az FHA jóváhagyása és a hitelező által vállalt garanciavállalás, valamint a vevő képessége fedezi a fennmaradó hitel egyenleg és az otthon becsült ára közötti különbséget (akár készpénzben, akár egy második jelzálog útján), ők óriási idő- és stresszhatások -megtakarítók motivált eladók számára. A hagyományos kölcsönök általában nem használhatók fel.

Az FHA kölcsönök típusai

Az egy-négy családi családi házaknak nyújtott 203b. És 251. sz. Kölcsönökön túl az FHA kölcsönöknek más formái is vannak:

Társasházi kölcsönök. A 234c. Szakaszban ismertetett kölcsönökként az FHA-val biztosított társasház-kölcsönök nagyban hasonlítanak a családi házak 30 éves fix kamatozású FHA-biztosítású kölcsönéhez. A társasház-vásárlásokhoz azonban a 30 éves fix az egyetlen FHA által támogatott finanszírozási lehetőség. A minősítéshez a 234c. Szakasz szerinti kölcsönt kell igényelni egy egyedi társasház-egység vásárlásához fejlesztésenként, legalább öt egységgel. A tulajdonosok igénybevételére vonatkozó követelmények enyhébbek a 234c. Szakaszban szereplő kölcsönöknél, de a program előírja, hogy az FHA-val biztosított kölcsönök legalább 80% -át bármilyen fejlesztés során a tulajdonos-lakóknak kell nyújtani..
Biztonsági refinanszírozási kölcsön. Az FHA biztonságos refinanszírozási hitelei a hagyományos jelzálogkölcsönöket - beleértve azokat a hiteleket is, amelyek a hagyományos ARM-ek felfelé irányuló kamatlábainak korrekciója miatt bűncselekménybe estek - FHA által fedezett fix kamatozású kölcsönökké konvertálják. Ha készpénz-visszafizetést választ, a hitelfelvétel felső határa 85% LTV. Nem készpénz-visszafizetések esetén a felső határ 97,75% LTV.
Az FHA egyszerűsített refinanszírozása. Az FHA korszerűsített refinanszírozási kölcsönök célja a meglévő FHA-kölcsönök refinanszírozása, amelyek nem tartalmaznak otthoni értékelést és viszonylag alacsony zárási költségeket (általában kevesebb, mint a tőke 4% -a). A program követelményei meglehetősen enyhék a papíron - például technikailag újrafinanszírozhatja a mélyen víz alatti otthont, és nincsenek formális jövedelmi vagy foglalkoztatási küszöbök. A legtöbb hitelezőnek azonban tisztességes hitelre (FICO 620-as vagy annál jobb) és a foglalkoztatás ellenőrzésére van szüksége. A kölcsönök szintén nem lehetnek súlyos bűncselekmény. A minősítéshez az új hitelnek legalább 5% -kal kell csökkentenie a havi befizetését (például 1000 dollárról 950 dollárra). Egyes hitelezők lehetőséget kínálnak arra, hogy a zárási költségeket a kölcsön tőkéjébe tegyék, így „nulla költségű” kölcsönt eredményeznek, bár ez magasabb havi fizetést eredményez a hitel élettartama alatt..
Otthoni tőke átalakítási jelzálogkölcsönök (HECM vagy fordított jelzálogkölcsönök). A HECM kölcsönök, fordított jelzálogként is ismertek, segítenek a tulajdonos-lakó időskorúaknak (62 éves vagy annál idősebbeknek) megfizetni otthoni tőkéjüket anélkül, hogy eladnák otthonaikat és költöznének. A jelzálogkölcsönök esetében a HECM-ek nem igényelnek havi fizetéseket. Ehelyett ideális adómentes készpénzforrást jelentenek a fix jövedelmű és korlátozott eszközökkel rendelkező hitelfelvevők számára. Jelentős jogi és pénzügyi következményeik miatt azonban az a legjobb, ha nem vesz ki HECM-et, mielőtt ügyvéddel vagy pénzügyi tanácsadóval konzultálna..
Fokozatos fizetési hitel. A fokozatos fizetési hiteleknek vagy a 245. szakasz hiteinek kezdetben nagyon alacsony a havi fizetésük. A hitel élettartama első 5–10 évében ezek a fizetések fokozatosan növekednek, évente 2–7,5% között. A fokozási periódus végén fennsíkban maradnak, és a kifejezés fennmaradó részében állandóak maradnak. A fokozatos fizetési hitelek ideálisak azoknak a hitelfelvevőknek, akik jövedelmük idővel jelentősen növekednek.
Növekvő saját tőke. A 245a. Szakaszban ismertetett kölcsönökként a növekvő részesedési hitelek alapvetően sokoldalúbb és pénzügyi szempontból megbocsátó változatok vannak a fokozatos fizetési hitelekről. A legtöbb típusú házra érvényesek, ideértve a co-op egységeket és a meglévő otthonokat, amelyek felújításra vagy rehabilitációra készültek. Az éves kifizetés növekedése fokozatosabb, mint a fokozatos fizetési opció - az éves növekedés 5% -ra korlátozódik. A feltételek rövidebbek is - a maximális idő 22 év.

Az FHA kölcsönök előnyei a hagyományos kölcsönökkel szemben

Az alábbiakban röviden ismertetjük az FHA kölcsönök fő előnyeit a hagyományos kölcsönökkel szemben:

Kevesebb kockázatvállalási (hitelképesség) követelmény
Alsó fizetési követelmények (alacsonyabb, mint 3,5% azoknál a hitelfelvevőknél, akiknek FICO-ja legalább 580)
Felvállalhatóság (minimális súrlódással átvihető az eladótól a vevőig)
Magasabb eladó által fizetett bezárási költségtérítés
Alacsonyabb kamatlábak
A lazább DTI és a házarány követelményei

Az FHA kölcsönök hátrányai a hagyományos kölcsönökkel szemben

És az FHA kölcsönök kritikus hátrányai a hagyományos kölcsönökkel szemben:

A törvényben előírt jelzálogkölcsön-biztosítási kifizetés vásárlási hitelekre és nem egyszerűsített refinanszírozási hitelekre (a hitel méretének 1,75% -a)
Magasabb folyó jelzálogbiztosítási díjak (évente a hitel méretének 1,05% -áig)
A jelzálogbiztosítást csak az ésszerű refinanszírozás révén törölheti
Alacsonyabb garantált hitelkeretek az alacsony költségű piacokon (kedvezőtlen a területeken a csúcskategóriás vásárlók számára)
A házaknak tulajdonos által lakott, elsődleges lakóhellyel kell rendelkezniük

VA jelzálogkölcsönök: nagyszerű katonai családok számára

Az 1944-es Servicemembers Rejustment Act (SRA) által jóváhagyott VA lakáshitel-program segíti a jelenlegi és a volt szolgáltatókat a háztulajdon álmának megvalósításában. Az FHA-hitelekhez hasonlóan a legtöbb VA-kölcsönt magánhitelezők nyújtják, és a Veteránügyek Minisztériuma támogatja - ezek nem közvetlenül származnak. által a VA. Az FHA-hitelekhez hasonlóan a VA-kölcsönök is csak a tulajdonos által lakott otthonokhoz használhatók fel, amelyek a hitelfelvevők elsődleges lakóhelyeinek minősülnek.

A VA-kölcsönök finanszírozhatják a vásárlásokat és a refinanszírozási erőfeszítéseket. Hasonlóan az FHA-hoz és a hagyományos kölcsönökhöz, ezek különféle konfigurációkban kaphatók, beleértve a 15 és 30 éves fix kamatozású és a különféle állítható kamatú feltételeket is. A kamatlábak általában összehasonlíthatók a hagyományos kölcsönökkel és magasabbak, mint az FHA-kölcsönök.

Jogosultsági követelmények

A VA hitelképességi követelményei fiókteleptől, dátumtól és a szolgálat időtartamától függően kissé eltérnek.

Általános szabály, hogy az aktív szolgálat tagjai 180 egymást követő szolgálati nap után, néha akár 90 egymást követő szolgálati nap után is jogosultak szolgálatra. A veteránok, köztük a rezervisták és a Nemzeti Gárda tagjai, karrierjük bármely pontján 90 - 180 egymást követő szolgálati nap után jogosultak szolgálatra. Azok a tartalékosok és a Nemzeti Gárda személyzete, akik nem látják az aktív szolgálatot, hat egymást követő szolgálat után jogosultak. Az áldástalan kibocsátások kizárják.

Nézze meg a VA jogosultsági táblázatait a képesítésről és a jogosultsági igazolás (CoE) jelentkezésére vonatkozó részletekért..

Különbségek a VA és a hagyományos kölcsönök között

A szolgáltatás-jogosultsági követelményeken túl a VA-kölcsönök és a hagyományos kölcsönök néhány alapvető szempontból is különböznek egymástól:

Finanszírozási díj. A VA és a hagyományos kölcsönök legnagyobb és legköltségesebb különbsége a VA finanszírozási díja. A VA finanszírozási díja egyedülálló díj, amely nem vonatkozik a hagyományos vagy az FHA kölcsönökre. Ez jelentősen eltér a szolgáltatási ágaktól, a hitel típusától és az előleg nagyságától, de általában az először aktív ügyfeleknél vagy refinanszírozóknál részesül előnyben, akiknek korábbi aktív szolgálati tapasztalata van, és a 90% alatti LTV arányok vannak. Vásárlási és készpénz-refinanszírozási hiteleknél a finanszírozási díjak általában a kölcsön tőkéjének 1,25% -át és 3,3% -át teszik ki, például 2500–600 USD egy 200 000 dolláros kölcsönnél. A készpénz nélküli refinanszírozási hiteleknél a hitel tőkéjének 0,50% -a lehet alacsony.
Hitel maximális mérete. A VA kölcsönöket a legtöbb piacon 424 100 USD-ig garantálják, bár ez a felső határ a piaci feltételekkel változhat. Ha a hitelező jóváhagy egy nagyobb kölcsönt, akkor szabadon veheti fel, de a VA nem vállalja a felesleges felelõsséget. A magasabb költségű piacokon a VA nagyobb kölcsönöket garantálhat.
Előleg. A VA-hitel egyik legnagyobb előnye a kisebb kölcsönök esetében az előleg követelményének hiánya. Ha jogosult VA kölcsönre, akkor potenciálisan finanszírozhatja házának teljes vételárat. A le nem fizetendő juttatásnak azonban kulcsfontosságú gyakorlati korlátozása van: általában a felső VA jogosultságának négyszeresére korlátozódik, amely vásárlónként 36 000 USD, vagyis 144 000 USD. A nagyobb hitelek esetében előlegeket igényelnek, bár nem feltétlenül a 10% -os előlegek előlegeit kell megkövetelniük a hagyományos hitelezők által.
Jelzálogbiztosítás. A VA-kölcsönök nem igényelnek jelzálogbiztosítást, még akkor sem, ha az LTV meghaladja a 80% -ot.
Hitelkövetelmények. A VA hitelprogramjának garanciavállalási szabványai nem olyan lazák, mint az FHA programé. A legtöbb hitelező legalább 620 FICO pontszámot igényel a minősítéshez, bár kivételt lehet hozni eseti alapon (például a magas jövedelmű hitelfelvevők)..
Záró költségek. A törvény szerint a hitelezők nem szabad felmérni a VA kölcsönök bizonyos típusú záró költségeit. Ezek magukban foglalják az ügyvédi díjakat, letéti díjakat, jegyzési díjakat és a dokumentumkezelési díjakat. Ezen tételek helyett a hitelezők a kölcsön összegének 1% -áig megbecsülhetik az indítási díjakat.
Feltevés. Az FHA-kölcsönökhöz hasonlóan a VA-kölcsönök feltételezhetők a VA jóváhagyásával és a vevő képesítésével.

VA kölcsönök típusai

A VA kölcsönök többféle formában állnak rendelkezésre:

Vásárlási hitel. A VA vásárlási hiteleihez nincs szükség pénzre - más szóval, a megengedett LTV 100% -ot tesz ki. Néhány korlátozással felhasználhatók meglévő családi házakhoz, beépített specifikus (újépítésű) házakhoz, társasházakhoz, gyártott házakhoz és tételekhez, valamint beszerzési és felújítási projektekhez (hasonlóan az FHA 203k rehabilitációs kölcsönhez).
Kifizetési refinanszírozási kölcsön. A hagyományos és az FHA készpénzfinanszírozási hitelekhez hasonlóan a VA készpénzfinanszírozási hitelek helyettesítik az eredeti kölcsönt, és a hitelfelvevő számára átalányösszeget biztosítanak, amelyet megfelelő módon felhasználhatnak. Ez az átalányösszeg elérheti a hitelfelvevő otthoni saját tőkéjének 100% -át is - például, ha a hitelfelvevő 100 000 dollárt tartozik egy házra, amelynek értéke 200 000 dollár, akkor akár 100 000 dollárt is készpénzbe tehet. A készpénz-visszafizetési hitelek kamatlábai általában alacsonyabbak, mint a helyettesített kölcsönöknél. Az eredeti (refinanszírozott) hitelnek nem feltétlenül kell VA-kölcsönnek lennie.
Kamatcsökkentő újrafinanszírozási hitel (IRRRL). Az VAR egyszerűsített refinanszírozási kölcsönként (vagy egyszerűen egyszerűsítve a refinanszírozást) is ismert IRRRL-ek kifejezetten a meglévő VA vásárlási hitelek refinanszírozására szolgálnak, második VA kölcsön alkalmazás nélkül. Nincs pénzváltási lehetőség, kivéve egy 6000 dolláros beváltást az energiahatékony lakásfelújítási projektekhez.
Indián közvetlen hitelprogram (NADL). Kifejezetten az őslakos amerikai származású szolgáltatók és veteránok számára készült NADL kölcsönöket közvetlenül a VA nyújtja. Mindig fix kamatozású, 30 éves hitelekre vannak konfigurálva. A VA szerint a NADL-k csak a „Szövetségi Trust Land (foglalási földterület) házak vásárlásának, építésének vagy javításának finanszírozására, vagy egy korábbi NADL refinanszírozására szolgálnak a kamatláb csökkentése érdekében”.

A VA kétféle típusú adaptált lakhatási támogatást is nyújt, amelyek nem kölcsönös kifizetések súlyos, állandó, szolgáltatással összefüggő fogyatékkal élő veteránok számára. E támogatások célja a fogyatékossággal élők számára kialakított házak építésének, megvásárlásának vagy utólagos felszerelésének finanszírozása a fogyatékkal élő veteránok és családtagjaik számára. Nem kell visszafizetni őket.

A VA kölcsönök előnyei a hagyományos kölcsönökkel szemben

Íme egy rövid áttekintés a VA-kölcsönök fő előnyeiről, szemben a hagyományos jelzálogkölcsönökkel:

Az egyes kölcsönök esetében nem szükséges előlegek
Nincs szükség jelzálogbiztosításra
Assumability
Magas készpénz-visszafizetési hitelkeretek (a házon belüli tőke 100% -áig ki lehet fizetni)
Alacsony költségek az egyszerűsített refinanszírozási kölcsönöknél
A költségtípusok és értékek bezárásának korlátozásai

A VA-kölcsönök hátrányai a hagyományos kölcsönökkel szemben

És legfontosabb hátrányaik:

A VA finanszírozási díja előzetesen szükséges
Csak aktív szolgálati tagokra, veteránokra és családjaikra korlátozódik
Hitelméret-korlátozások, amelyek hátrányos helyzetbe hozhatják a vevőket a költséges piacokon
A házaknak tulajdonos által lakott, elsődleges lakóhellyel kell rendelkezniük

Záró szó

Ha a népszámlálás által meghatározott nagyvárosi térségben él, akkor esélye van arra, hogy hagyományos, VA vagy FHA kölcsönre jogosult legyen. Ha azonban részben nyitott terekben tartózkodik, akkor a legjobb lakáshitel-opció lehet az, amelyet csak megemlítettünk itt: az USDA kölcsön.

Az USA Mezőgazdasági Minisztériumának támogatásával az USDA kölcsönöket kifejezetten azoknak az első vásárlóknak tervezték, akik a népszámlálás által meghatározott nagyvárosi területeken kívüli településre törekszenek, ahol az amerikaiak túlnyomó többsége él. A jogosultak számára az USDA hitelprogram hihetetlenül nagylelkű - 100% -os finanszírozást (nincs pénz levonva), rendkívül alacsony kamatlábakat és diszkontált PMI-t kínál. Mielőtt hagyományos kölcsönt vagy a leggyakoribb nem konvencionális alternatívákat igényelne, szíveskedjen magadnak (és pénztárcájának) egy szívességet nyújtani, és vizsgálja meg ezt a megkísérelhetetlen, potenciálisan jövedelmező ingatlanfinanszírozási terméket..

Ha javítani kívánja a jelzálog jóváhagyásának esélyét, olvassa el ezt a cikket: 6 tipp a ház jelzálogkölcsönének jóváhagyásához..

A különböző jelzálogkölcsönök közül melyik - az FHA, a VA vagy a hagyományos - az Ön számára megfelelő?