Második nyaraló vásárlása - előnye és hátránya, figyelembe veendő dolgok

Az árak alacsonyabbak lesznek? Lehetetlen megmondani, de Stan Humphries, a Zillow vezető közgazdásza azt mondja: „Bolond megbízása, ha megpróbáljuk mind a közgazdászok, mind a vevők és az eladók számára az alját megpróbálni. Ha talál egy házat, amelyet szeretsz, és hosszú ideig akarja tartózkodni, akkor valószínűleg jó ideje a piacra vonulni. ”

A második otthon birtoklásának előnyei

Legyen Ön egy síelő, aki szereti a Colorado vagy Utah hegyoldalát, a Dél-Kalifornia és Florida strandjainak szerelmese, vagy egy potenciális nyugdíjas, aki megpróbál menekülni a hóval terhelt Északkelet felé Arizona vagy Dél széles, nyílt, napos területein. Texasban vannak olyan házak, amelyek költségvetés széles skálájának fedezésére szolgálnak. A háztulajdonos ugyanazon előnyei vonatkoznak a bostoni társasház vagy a virginiai Hot Springs-i tanyasi kastély tulajdonosára..

1. Hosszú távú nyereség
Míg az összes eszköz értéke ingadozik rövid távon, a nyaralóingatlanok valószínűleg megtartják értéküket és értékelik pusztán azért, mert népszerű területeken találhatók, ahol földrajzilag korlátozott a kínálat. Van egy véges partvonal vagy hegy, amelyre házak építhetők, és csak 18 lyuk van a golfpályán.

De az ingatlanok, mint például a részvények, kötvények és egyéb befektetések, mindig ingadoztak, és valószínűleg továbbra is ezt fogják tenni a jövőben. Ezért vegye figyelembe, hogy nincs garancia arra, hogy a második otthon a jövőben magasabb áron fog eladni.

2. Adólevonások
Sok ember, aki második otthont birtokol, inkább kihasználatlanul tartja őket, ha nem használják személyes élvezetre. Ha évente legfeljebb két hétig engedélyezi és felszámítja a lakásbérleti díjat, akkor a jelzálog kamata és az ingatlanadók teljes mértékben levonhatók bruttó jövedelméből. Más szavakkal, adóügyi szempontból ugyanúgy kezelheti ezt a jelzálogkölcsönt, mint az elsődleges lakóhelyén.

3. Bérleti jövedelem
Ha úgy dönt, hogy otthont bérel, de személyesen is használja az ingatlant, el kell döntenie, hogy jogosult-e levonni a működési költségeket. Ennek meghatározásához adja hozzá az ingatlan bérelt napjait. Ha az ingatlant a bérelt napok kevesebb, mint 10% -ánál, vagy kevesebb, mint két hétig használta - attól függően, hogy melyik nagyobb - levonhatja az otthoni üzemeltetési költségeit, ideértve a kamatot, a közműveket, a takarítási díjakat, a gyep karbantartását és az üzemeltetést. díjakat. Ha segítségre van szüksége annak meghatározásában, hogy mit lehet levonni, vegye fel a kapcsolatot egy adószakértővel, vagy tekintse át az 527-es IRS-kiadványt a nyaralás bérleti díjairól.

A bérleti díjak az évszakoktól és az üdülőhely helyének népszerűségétől függően változhatnak. A legtöbb üdülőhely esetében a csúcsidényes heti bérleti díjak általában megegyeznek vagy meghaladják az ingatlan havi jelzálogbefizetését, lehetővé téve ezzel a készpénzforgalmi szempontból, hogy az éves kihasználtság körülbelül 30% legyen..

4. Megismerés
Ugyanazon a helyre való visszatérés időről időre megnyugtató lehet, mivel megismerkedik és kényelmesebb a hely. Ez lehetővé teszi a szabadságot, hogy önmagad legyen, és lehetőséget a hosszú távú barátság kibővítésére a lakosokkal - a társadalmi struktúra részévé válhat.

5. Kényelem
A kizárólag a második otthonban használt tárgyak kényelmes tárolása lehetővé teszi az utazás és a csomagolás egyszerűbbé tételét. A családom sífelszereléseit és a kiegészítő téli ruhákat a Colorado-ban, Breckenridge-ben lévő házunkban tároltuk, lehetővé téve számunkra, hogy könnyedén megtervezhessük egy hétvégi síelés nélküli ütemtervet, anélkül, hogy gondot kellene tennie a csomagolásra, vagy aggódnunk kellene, ha a síléceink ugyanazon légitársaság repülésére érkeznek..

6. Nyugdíjas fej indítása
Noha szeretjük azokat a helyeket, ahol dolgozunk és élünk, minden helynek vannak hátrányai. Például, ha Texasban él, a 100 fokos hőmérséklet nyarak brutálisak. Chicagóban, Philadelphiában és más északi városokban az emberek gyakran utálják az éves küzdelmet a hóval.

A nyugdíjba vonulás közös célja, hogy visszavonulási hely legyen az év azon időszakaiban, amelyekre leginkább nem tetszik a lakóhelyünkön. A második otthon megkeresése és megvásárlása a nyugdíjba vonulás előtt lehetővé teszi a menedék előnyeinek megtapasztalását a tényleges nyugdíjba vonulás előtt, ideje a terv kijavítására és módosítására, ha a valóság más, mint az álom.

7. Helyszín a gyűlések számára
A helyek az emberek, kapcsolatok és jó idők emlékeit idézik elő. Mint egy nagy, kiterjesztett család tagja, mindig is élveztem az éves függetlenség napját, unokatestvérem tóházában. A találkozók fiatal fiú voltam, amikor apám és két testvére sokat vásárolt egy Oklahoma nyugati részén lévő nagy tónál, és gyermekeim és unokáim születésén keresztül folytatódtak. Az éves látogatás olyan hagyomány lett, amely folyamatosan növekvő családunkat tartja közel, amikor elterjedtünk a régióban és az országban.

Megszámolhatatlan az ingatlanok generációról nemzedékre jutásának tulajdonjogának és átadásának haszna - különösen az otthona, amely sok boldog összejövetelek helyszíne volt és továbbra is lesz -,.

8. Hozzáférés más nyaralókhoz
Sok második otthon olyan területeken található, amelyeket az emberek szeretnek felkeresni - üdülőhelyek, golfpályák, hegyek, tengerpartok -, és vonzerejük univerzális. Ennek eredményeként az egyik helyiségben lévő tulajdonosok gyakran egy másik régióban található házakban kereskednek idővel a házukban. Ezt otthoncserének nevezik.

Partnerként egy házban, amely a kaliforniai Pebble Beach partján található, egyszer cseréltem egy hetet a házamban két hétig egy házban (szakács és házvezetőnővel) egy karibi szigeten. A St. Maarten otthoni tulajdonos hosszú barátságos kirándulást kívánt elvinni a barátainak a Pebble Beach híres tanfolyamaira, míg a családomat hosszabb tengerparti vakációra akartam vinni. A csere mindkét fél számára jól működött.

A második otthon birtoklásának hátrányai

A második otthon birtoklása, függetlenül a helyétől, nem mindenkinek szól.

1. Kezdeti beszerzési költségek
A legtöbb ember nagyobb elvárásokkal rendelkezik egy ingatlan iránt, amelyet bérelni szándékozik, nem pedig bérbe. Ezek az elvárások magas árakat eredményezhetnek.

A népszerű területeken, ahol korlátozott a hely, a ház ára magasabb lehet, mint az elsődleges otthon ára. Ezenkívül az új háztulajdonosok általában viselik az új vásárlásnak a bútoroktól az ágyneműig és edényekig történő felszerelésével kapcsolatos költségeket, amelyek könnyen meghaladhatják a vételár 25–33% -át..

2. Magas költségű jelzálogkölcsönök
A közelmúltban a hitelezőket súlyosan égették a lakóingatlan-piacon, és ezért vonakodnak kölcsönözni új vásárláskor. Az esetleges előlegek százalékos aránya és az esetleges jelzálogkölcsönök kamatlába valószínűleg magasabb lesz egy nyaralótulajdon esetében. Az ingatlan helyétől, állapotától és piaci értékétől (valamint a saját pénzügyi helyzetétől és hitelképességétől függően) egy tipikus 15-30 éves jelzálogkölcsönre van szükség a tulajdonos által nem használt ingatlanhoz 20% -ról 30% -ra. Az eladási ár% előlege (minél magasabb az előleg, annál könnyebb megtalálni hajlandó kölcsönzőt).

3. Otthoni karbantartás
Mint háztulajdonos vagy a háztulajdonosok csoportjának tagja, Ön felelõs az otthoni karbantartásért. Ha egy cső eltört vagy a tető szivárog, akkor Önnek kell fizetnie a javítás költségeit. Ön is az, aki azonosítja a problémát, elrendezi a vízvezeték-szerelőt vagy villanyszerelőt és találkozik velük a helyszínen. Egyes esetekben a teljes látogatását az ingatlanon töltheti, ami biztosan nem olyan, mint amire számítottál, amikor a tulajdonjogról álmodozott..

4. Utazási idő
Minden valószínűség szerint egy második otthon az elsődleges tartózkodási helyétől órákig lesz elhelyezve, vagy hosszú autós utakra, vagy légitársaságokra van szükség. A ház rövid hétvégi kirándulásokhoz való felhasználásának lehetősége teljesen függ az utazástól. Ha arra gondol, hogy házat vásárol az ország másik oldalán, akkor tervezze meg, hogy ritkábban jár, de hosszabb ideig marad.

5. Rugalmasság
Ha havonta jelentős összeget fizet a második otthonért, akkor érezheti, hogy folyamatosan és kizárólag meg kell látogatnia az ingatlant, hogy igazolja befektetését. Ennek következtében biztosnak kell lennie abban, hogy a jövőben akár 5, akár 10 évben is élvezheti látogatásait, ugyanúgy, mint ma a hely látogatásakor. A házak nem likvid befektetések - ha eladni dönt, több hónapig vagy akár évekig is eltarthat, amíg a kívánt árat megkapja.

Lépések a nyaralóvásárláshoz

A ház megvásárlása, legyen az elsődleges lakóhely vagy vakációhely, bonyolult folyamat és jelentős pénzügyi kötelezettségvállalás lehet. A megfelelő lépések végrehajtásával azonban az élményt a lehető leg fájdalmasabbá teheti.

1. Határozza meg ideális helyét
Az üdülőterületek általában sokféle tulajdonsággal rendelkeznek, hogy megfeleljenek a különféle költségvetéseknek. Minél nagyobb a terület, amelyet hajlandó figyelembe venni, annál valószínűbb, hogy olyan ingatlant talál, amely megfelel a saját költségvetésének. Például az óceánon vagy egy meghatározott hegyoldalon kell élnie, vagy hajlandó-e a tengerpartra vagy a sífelvonóra vezetni??

2. Hozzon létre egy ártartományt
A második otthon birtoklása kellemesnek kell lennie, nem pedig az állandó pénzügyi feszültség forrása. Ártartomány szempontjából tegyük fel, hogy az előleg, a bezárási költségek és a bútorzat a vásárlási ár 33% -át fogja tenni. Más szavakkal, ha 50 000 dollár készpénzzel rendelkezik, akkor a kezdő árkategóriának 130 000 és 170 000 dollár között kell lennie.

3. Fontolja meg a részleges tulajdonjogot
Míg a legtöbb nyaralóingatlant átruházott ügyletekkel adják át (a vásárló nyilvántartott okiratot kap, amely igazolja a tulajdonát egy meghatározott azonosított ingatlanban), a részleges ingatlantulajdon az 1990-es években népszerűvé vált. Ez lehetővé teszi a vevő számára, hogy jobban összehangolja az ingatlan tervezett felhasználását annak költségével, vagy fordítva, lehetővé teszi egy drágább ingatlan megvásárlását ugyanazon beruházás céljából..

Ha például egy befektető részleges kamatot vásárolt 100 000 dollárért azzal a joggal, hogy az ingatlant évente 30 napig használja, akkor a vásárolt ingatlan értéke akár 1,2 millió dollár is lehet (12 befektető * 100 000 dolláros befektetés = 1,2 millió dollár). Általában nagy a különbség a megjelenés, a szálláshelyek és a megbeszélések között 100 000–1 000 000 USD ingatlanok között.

A résztulajdon eltér az időben megosztott használati jogtól. Részleges tulajdonjoggal az ingatlan egy részét birtokolja, míg az időben megosztott használati joggal csupán a tulajdonjogát birtokolja használat az ingatlan. Ez a különbség a részleges kamat adókedvezményeinek, valamint az ingatlan esetleges áremelésének előnyeit tükrözi.

Mind a résztulajdonban, mind az időben megosztott használati jogban a többi tulajdonoskal való egyeztetés szükséges, hogy időt foglaljon az ingatlanban. Ha azt tervezi, hogy szélesebb körűen használja az ingatlant, vagy csak nem akar külső ügynökséggel kapcsolatba lépni, akkor magán társulást hozhat létre egy ingatlan megvásárlására és birtoklására..

A Pebble Beach-i házam két partnerrel megosztott volt, és ez tökéletes elrendezés volt. Megállapodtunk egy helyi ingatlanügynökkel az ingatlan karbantartásának kis havi díjért történő kezeléséért, hogy ne kelljen foglalkozni parkosítókkal, háztakarítókkal vagy a helyi közművekkel, amikor a helyszínen voltunk, így valódi menekülési lehetőséget biztosítunk nyaralóinknak..

4. Vegye fel a helyi ingatlanügynököt
A helyi ingatlanügynök segítsége felbecsülhetetlen az álmai nyaralójának keresése során. Egy jó ügynök végigvezeti Önt a vásárlási folyamaton, segít megtalálni a jelzálogkölcsönök finanszírozását, és képes lehet az ingatlan kezelésére, ha távol van. Még ha részleges kamatot is vásárol egy ingatlanfejlesztőtől, az ingatlanügynök segíthet abban, hogy jobb üzletet kapjon.

Záró szó

Egy barátom a közelmúltban részarányos részesedést vásárolt egy házban egy textil Austinban, egy exkluzív golfpálya területén, ahol lánya részt vesz egyetemen. A négy hálószobás, fényűzően berendezett és karbantartott otthon golf- és gyógyfürdőjének kiváltságait tartalmazza egy országos rangú golfpályán. Az eladó, az építőipari vállalat tulajdonosa, hajlandó volt az eredeti árnál alacsonyabb kamatot eladni nyolc évvel korábban az építőiparban bekövetkező visszafordítások miatt, és ennek következtében csökkenteni kellett személyes költségeit.

Valójában a barátom meg tudta vásárolni a ház egy részét az építési költségek alatt. Szempontjából ő évente három hónapig rendelkezik nyaralóval, áráért, amely kevesebb, mint a szállodai szobák bérbeadása, az üdülődíjak fizetése vagy drága éttermi étkezés vásárlásának költségei és gondjai. A lehetőségek ott vannak - itt az ideje, hogy megkezdje álmai nyaralójának keresését.

Ha már van egy második otthonod, megtennéd újra?

(fotó jóváírás: Bigstock)