Mi az otthoni biztosítás - kötvényköltségek, fedezet és szükséglet

Ez az, amely a biztosítási biztosítás, az ingatlan-kártalanítás különleges formája. Amikor egy adott lakó- vagy kereskedelmi ingatlan átadja tulajdonosát, a tulajdonjog-politika biztosítja, hogy az ingatlant ne terhessék múltbeli zálogjogok vagy egyéb problémák - például egy hamis tulajdonjog és egy korábbi okirat elfogadhatatlan vagy inkompetens felei -, amelyek befolyásolhatják a az átruházás jogszerűsége vagy jövőbeli pénzügyi költségeket eredményez.

A legtöbb esetben a hitelezők és a vásárlók külön tulajdonjogi biztosítási kötvényeket vásárolnak, amelyek mindegyike megvédi az ingatlanhoz fűződő érdekeiket. A vevő általában mindkét kötvény teljes költségét fizeti, bár gyakran lehetséges költség-megosztási megállapodást kötni az eladóval (vagy meggyőzni az eladót, hogy vállalja a teljes pénzügyi terhet) a vevő piacán. A tulajdonjogi biztosítást általában az ingatlanügylet záró költségének számítják.

Akár idősebb házat, akár új építésű házat vásárol, valószínűleg megköveteli a címezési politikát. Itt van, amit tudnia kell erről a szokatlan, de hihetetlenül általános biztosítási formáról.

Mi az a biztosítási biztosítás??

Bár a tulajdonjogi biztosítás a legtöbb iparosodott országban létezik, sokkal gyakoribb az Egyesült Államokban, mint másokban. Ez nagyrészt annak köszönhető, hogy a helyi önkormányzatok kisebb szerepet játszanak az ingatlan-átruházás és a tulajdonjog törvényességének meghatározásában itt, mint a világ szinte bárhol másutt.

A legtöbb más országban, különösen azokban, amelyeket a brit közjog befolyásol, az új ingatlantulajdonosok a nemrégiben átruházott tulajdont a vonatkozó helyi önkormányzatnál regisztrálják, amely az ügylet eredményeként felmerülő viták végső döntőbírójaként szolgál. Ezzel szemben a legtöbb amerikai jogrendben egyszerűen rögzítik az ingatlan-átruházásokat anélkül, hogy egyértelműen meghatározzák, hogy az érvényes-e, vagy az ingatlan mentes-e zálogjogoktól és egyéb terhektől. Ez a meghatározás magán szakemberekre hárul, ideértve a biztosítási társaság alkalmazottait is.

Miért létezik?

Hidd el vagy sem, az ingatlantulajdonosoknak a 19. század közepe előtt nem volt jogorvoslati lehetőség az érvénytelen vagy csalárd földtulajdon ellen. Akkoriban egyértelműen a vásárlókra hárult, hogy megbizonyosodjon arról, hogy címe érvényes. Ez nehéz és időigényes folyamat volt, amely gyakorlatilag lehetetlen volt hatalmas határállamokban, rossz utakkal, központi elhelyezkedésű, és néha rosszul karbantartott földbirtokokkal.

Ezt a boldogtalan állapotot megkérdőjelezték és fenntartották a Watson v. Muirhead ügyben, amelyet a Pennsylvania Legfelsõbb Bírósága 1868-ban tárgyalt. A bíróság úgy döntött, hogy Muirhead, a Pennsylvania szállítója (ingatlan-átadási szakember) nem vonható felelõsségre azért. az ügyvéd téves véleményére támaszkodva, miszerint egy adott cím egyértelmű volt a terhektől. A valóságban a cím korábban már létezett zálogjoggal rendelkezik, amelyet a vizsgáztató ügyvéd nem tudott felfedezni, ami súlyos pénzügyi nehézségeket okozott a vevő számára.

A döntéstől felháborodva a földtulajdonosok lobbizták a Pennsylvania állam jogalkotóját a beavatkozás érdekében. 1874-ben a testület törvényt fogadott el, amely engedélyezi a címbiztosítást. 1876-ban az első címet biztosító társaságot alapították Philadelphiában. Más államok követték példát, és a többi történelem.

A jogbiztosítás típusai

A tulajdonjogi biztosításnak két alapvető formája van: hitelezői (más néven „hitel”) és vásárlói kötvények. A hitelezői politikák megóvják a jelzálogkölcsön-hitelező ingatlan iránti érdeklődését, amely általában idővel csökken. A vevőirendek védik a vevő érdekeit, ami általában idővel növekszik.

A hitelezői irányelvek a jelzálogkölcsön élettartama alatt vagy a kezdeti jelzálogkölcsön refinanszírozásáig maradnak hatályban, amikor egy új hitelezői politika kerül kiadásra. A vevő irányelvei mindaddig hatályban maradnak, amíg a vevő fenntartja érdeklődését az ingatlan iránt.

Mire vonatkozik a biztosítás?

A legtöbb biztosítási forma pénzügyi védelmet nyújt a kár, lopás és egyéb veszélyek miatti jövőbeni veszteségekkel szemben. Ezzel szemben a jogbiztosítás költségeinek nagy részét olyan múltbeli kérdésekre fordítják, amelyek negatív hatással lehetnek a jelenlegi kötvénytulajdonosra - és az ilyen kérdések feltárásához és orvoslásához szükséges szakmai munka számára, mielőtt pénzügyi veszteségeket okoznának..

Címkeresés

Bár a címbiztosítások államonként és szolgáltatónként különböznek, ezek mindig fedezik a címkeresés költségeit. A címkeresés a releváns nyilvántartások alapos vizsgálata annak meghatározása érdekében, hogy vannak-e problémák a címmel kapcsolatban. Ezeket a nyilvántartásokat általában azzal a városmal vagy megyével vezetik, ahol az ingatlan található.

Ideális esetben a címkeresés az ingatlan teljes történetére vonatkozik, visszatérve az eredeti tervezéshez vagy felosztásához. Ez általában az ingatlan elvont elemzésével történik - egy dokumentum, amely tartalmazza a teljes tulajdonosi láncot és a történelmi zálogjogokat. Mivel azonban a kivonatok hiányosak vagy hibás információkat tartalmazhatnak, az átfogó címkeresés általában más információforrásokra támaszkodik, mint például a helyi adónyilvántartások, a korábbi tulajdonosok akaratai és az alkalmazandó bírósági határozatok..

Gyógyulás vagy problémák megoldása

A címbiztosítások a címkeresés során feltárt legtöbb címkével kapcsolatos probléma (más néven hibák) megoldásának költségeit is fedezik. Általános hibák a következők, többek között:

• Adó zálogjog (nem fizetett adók esetén)
• Építési zálogjog, más néven mechanikus zálogjog (fizetetlen építési vagy felújítási számlák esetén)
• Hitelezői zálogjogok (például egy fennálló jelzálog ki nem fizetett egyenlege)
• Bírósági határozatok (például a válást követő ítélet, amelyben az ingatlan egy részét egy volt házastársnak ítélik oda)

Vegye figyelembe, hogy ha a címkeresés súlyos problémákat fedez fel a címmel - például bizonyíték arra, hogy az ingatlan 100% -ban harmadik fél tulajdonában van, és így a jelenlegi eladó nem forgalmazhatja azt, hogy egy vagy több átruházási eszközt hamisítottak, akkor egy inkompetens fél (például kiskorúként) részt vett egy korábbi átruházásban, vagy hogy nincs hozzáférési jog a földhöz - a hitelező megtagadhatja az ingatlan jelzálogkölcsönének kiadását, és a vevőt arra lehet kényszeríteni, hogy elmenjen.

Jogi költségek és veszteségkompenzáció

Végül a tulajdonjogi biztosítási kötvények fedezik a tulajdonjogi vitákból adódó jövőbeli költségeket. Például az érvényes jogbiztosítási kötvény birtokosának nem kellene a zsebéből fizetnie, hogy védekezzen a vállalkozók által indított perek ellen, amelyek azt állítják, hogy társaságuk zálogjogot tartalmaznak az ingatlanra a korábbi tulajdonos fizetés nélküli felújítási számlájának eredményeként.

Az a viszonylag ritka eset, amikor a bíróság a legutóbbi vagyonátadást érvénytelennek ítéli meg - például ha kiderül, hogy egy korábbi tulajdonos az eddig fel nem fedezett akarat alapján harmadik személynek adta át az ingatlanot -, a kötvény a kötvénytulajdonosnak is kompenzálja az esetleges tőkevesztés. A biztosítási kötvény fedezeti korlátja általában megegyezik az ingatlan becsült értékével a kötvény kiadásakor, kivéve, ha a kötvénytulajdonos kiegészítő fedezetet vásárol.

Hogyan határozzák meg a címbiztosítási költségeket

Számos más általános biztosítási kötvénytől (beleértve az autóbiztosítást, az életbiztosítást és a háztulajdonosok biztosítását) ellentétben a tulajdonjogi biztosítási kötvények általában egyszeri, egyszeri fizetést igényelnek a tranzakció zárónapján vagy azt megelőzően. Hacsak a biztosító nem javasolja az egyszeri befizetések kezelhetőbb havi részletekre történő felosztását, nagyon ritka, hogy a címszabályzat folyó fizetéseket igényel.

A biztosítási költségeket befolyásoló tényezők

A tulajdonjogi biztosítási költségeket általában két nagy kategóriába sorolják: díjak és szolgáltatási díjak. Az egyes kategóriákon belül a költségeket tovább lehet osztani a házirend aláírásához és teljesítéséhez szükséges munka mennyisége és típusa alapján.

Szóró

Egy adott jogbiztosításra fizetett tényleges díj bizonyos mértékben függ az alapul szolgáló ingatlan értékétől. Mivel azonban a házirend költségeinek nagy része fedezi az áthelyezés előtti munkát - a címkeresést, a vizsgálatot és a gyógyítási hibákat - az ingatlan értéke nem a legfontosabb tényező.

Íme néhány egyéb tényező, amely befolyásolja a díjakat:

• A lefedett ingatlanról és a szomszédos tulajdonságokról (néven ismert növény) pontos, naprakész információk fenntartásához szükséges munkamennyiség
• Az alapos címkeresés és -vizsga elvégzéséhez szükséges munka mennyisége
• Láb- és lábszárvédő szükséges a hibák és a káros érdekek kiküszöböléséhez
• A biztosítottnak a tulajdonjogok hiányáért járó kompenzáció várható költsége

Az átlagos biztosítási kötvény körülbelül 1000 dollár egyszeri díjjal jár, amely fedezi az összes előzetes munkát, valamint a folyamatban lévő jogi és veszteségbiztosítást. A díjak azonban jelentősen eltérnek, néhány száz dollártól kezdve több mint 2000 dollárig.

Prémium rendelet

A tulajdonjogi biztosítási szabályok államilag jelentősen eltérnek. Egyes jogrendszerekben a hatóságok szigorúan szabályozzák a díjakat, szigorúan korlátozva azt, hogy a tulajdonjogi biztosítók hogyan strukturálhatják politikájukat - mennyit számíthatnak fel díjat, függetlenül a fent vázolt tényezőktől. Más jogrendszerekben a díjszabályozás könnyebb, és a biztosítóknak nagyobb mozgástere van a díjak meghatározására.

A prémiumok szabályozásának általános formái a következők:

• Csak felügyelet. Ebben a rendszerben a szabályozó hatóságok évről évre figyelemmel kísérik a címbiztosítási díjakat, de nem tesznek közvetlen lépéseket az elfogadható tarifák vagy tartományok meghatározására. Ha azonban a hatóságok megállapítják, hogy egy adott biztosító méltánytalanul magas díjakat fizet, aláhúzza a versenyt vagy monopóliumot gyakorol a helyi ipar felett, akkor fenntartják a jogot arra, hogy pénzbírságot szabjanak ki a jogsértő biztosítótól, vagy díjkontrollt indítsanak. Példaként említhetjük Grúziát és Illinois-t.
• Kihirdetés. A szabályozó hatóságok rendszeresen üléseznek, hogy felmérjék a helyi jogbiztosítási ágazat állapotát, és rögzítsék ezt tükröző díjtételeket vagy tartományokat. Példaként említhetjük Texasot és Új-Mexikót.
• Előzetes jóváhagyása. Minden államban működő biztosítási biztosítónak vagy a több biztosítót képviselő helyi szakmai szervezetnek új díjakat kell javasolnia a helyi szabályozó hatóságok számára évente. Ezeket az árakat nem lehet felszámítani, amíg a hatóságok kifejezetten jóvá nem hagyják azokat. A kapcsolódó szabvány, az úgynevezett „fájl és használat” néven megköveteli a biztosítóktól, hogy új díjtáblákat nyújtsanak be a szabályozó hatóságokhoz, majd várják meg a végrehajtást, amíg értesítést kapnak arról, hogy nem kerülnek kiigazításra. Példaként említhetjük New Jersey-t és New Hampshire-t.
• Fájl-és használata. Ez egy könnyebb, kevésbé általános szabvány, amely lehetővé teszi a biztosítók számára, hogy megváltoztassák a tarifákat, amint azt megfelelőnek látják, mindaddig, amíg egyidejűleg bejelentik a változást a szabályozó hatóságoknak. Ha a hatóságok az új adómértékeket felülvizsgálatkor tisztességtelennek ítélik meg, fenntartják a jogot azok kiigazítására. 2015 közepétől az egyetlen felhasználási és fájlállapot a Wisconsin.

Ki kínál címbiztosítást és hol elérhető?

A tulajdonjogi biztosítás egy speciális termék, amely úgy tűnik, hogy nem vonzza az autó- és háztulajdonosok biztosításának változatos szolgáltatóit, például a Progressive és az Állami Farmot. Az amerikai földtulajdon-szövetség (ALTA) szerint valójában egy maroknyi biztosító írta alá az USA tulajdonjogi biztosításának döntő többségét. 2014-ben a Fidelity National Financial, az First American Corporation, a Régi Köztársaság Nemzeti Vagyonbiztosítója és a Stewart Title Guaranty Company a teljes jogbiztosítási piac több mint 80% -át képviselte. Kisebb, regionális jogbiztosítók tették ki a különbséget.

A legtöbb ingatlanügylet során a vevő jelzálogkölcsön-hitelezője, tulajdonjogos ügynöke (címcég) és ingatlanügynök vagy ügyvéd a tulajdonjog biztosítóját ajánlja a vevő politikájára, ha valójában a vevőnek kötelessége vagy úgy dönt, hogy megvásárolja. Mivel a tulajdonjogi biztosítási költségek és a kötvény feltételei ritkán nagyon eltérnek az azonos joghatósággal működő biztosítók között, a vevő általában elfogadja és az ajánlás alapján jár el.

Fontos azonban megjegyezni, hogy a szövetségi törvény (az ingatlan-rendezési eljárásokról szóló törvény vagy a RESPA) tiltja ezeket a szervezeteket attól, hogy a vevőt egy adott társaság igénybevételére kötelezzék. Ingatlanvásárlóként mindig lehetősége van arra, hogy vásároljon jogcímbiztosításnál, és válassza ki az Ön igényeinek leginkább megfelelő szolgáltatót.

Cím biztosítás elérhetősége

A jogbiztosítás legális és 49 államban elérhető. Az egyedüli kivétel az Iowa, amely 1947-ben betiltotta a címbiztosítást, röviddel azután, hogy egy lokalizált ingatlanösszeomlás következtében több iowai székhelyű biztosító csődbe ment, és hatalmas, nem biztosított veszteségeket okozott az állami földtulajdonosok számára. Iowában az ügyvédek megvizsgálják a földtulajdonokat, és védjegy-véleményeket készítenek, amelyek összegzik a tulajdonosi láncot és az esetleges nyilvánvaló hibákat. Az Iowa ügyvédek szabálytalan gyakorlati biztosítási kötvényei általában pontatlan vagy hiányos jogcím véleményekből adódó pénzügyi veszteségeket fedeznek..

Cím biztosítás vs. cím vélemény költségei

Összehasonlításképpen: a tipikus ügyvédek által generált jogvélemény Iowában bárhol 100 dollártól 300 dollárig terjed, az ingatlan típusától, a korábbi tulajdonosok számától, valamint az ingatlanon esetleges zálogjogok számától és összetettségétől függően. Ezen túlmenően az ingatlan absztrakt átadásának költsége általában 100 és 200 dollár között mozog.

Ez összesen 200–500 dollár összköltséget jelent, amelyet kizárólag a vevő fizet - sok esetben lényegesen kevesebb, mint a tulajdonjogi biztosítás költsége. Bár az Iowa állam kormánya sem a címvéleményt, sem az absztrakciós díjakat nem szabályozza, az állam ügyvédei és a szakemberek közötti intenzív verseny tartja őket ésszerű szinten.

Ne feledje azonban, hogy a címekkel kapcsolatos vélemények a legtöbb joghatóságban nem szoktak. Még ha olyan helyi ügyvédeket is talál, akik hajlandóak cími véleményt írni a vásárolt ingatlanról, akkor a szabálysértési politikájuk nem fedezheti a téves vagy hiányos vélemény miatt felmerült veszteségeket. Valószínűleg a kampón áll ezeknek a veszteségeknek - és a legrosszabb eset esetén elveszítheti ingatlanát.

Záró szó

Az új otthon bezárása kimerítő folyamat, különösen az első otthon vásárlók számára. Amikor a feleségem és én 2015-ben bezártunk otthonunkban, a bezárási költségek tételes listája több mint egy oldal hosszú volt - apró betűtípussal.

Csábító a tulajdonjogi biztosítást csupán egy újabb záró költségnek tekinteni, amelyet Ön vagy az eladó szégyenteljesen meg kell fizetnie. Ez azonban sokkal több, mint egy eldobható sor. Csakúgy, mint a háztulajdonos-biztosítás pénzügyi védelmet nyújt számos fizikai veszély ellen, a tulajdonjogi biztosítás biztosítja érdeklődését a múltbeli hibák, mulasztások és csalások ellen. Még akkor is, ha a hitelező nem követeli meg tulajdonjogi biztosítását, nehéz elképzelni egy olyan helyzetet, amelyben ez nem érdemes befektetés.

Vásárolt-e már valaha tulajdonjogi biztosítást egy saját házán vagy bérleti ingatlanán?