Ingatlan- és örökösödési adó - küszöb, árak és annak kiszámítása, mennyit tartozol

A legjobb példa erre a szövetségi ingatlanadó. A republikánus politikusok évtizedek óta állítják, hogy ezt a „halálozási adót” csökkenteni kell, vagy akár teljesen hatályon kívül kell helyezni. A pártatlan Költségvetési és Politikai Prioritások Központja (CBPP) szerint a jogalkotók 2001 óta többször gyengítették az adót, és egy pillanatra egyéves időtartamra semmit értek el..

A szövetségi ingatlanadó azonban a képnek csak egy része. Több állam saját ingatlanadóval rendelkezik, mások kissé eltérnek az öröklési adóktól. Ráadásul a szövetségi adó nemcsak azt a pénzt fedezi, amelyet örököseinek hagyott halálakor, hanem az életed során adományozott nagy összegű ajándékadót is..

Itt közelebbről megnézem, hogyan működnek az ingatlan- és az öröklési adók. Ez sem a halált, sem az adókat nem szünteti meg, de segíthet abban, hogy jobban megtervezze a velük szembeni kezelést.

Profi tipp: Ha további információra van szüksége arról, hogy az ingatlan- és az örökösödési adók hogyan befolyásolják az általános adótervezést, akkor konzultáljon egy könyvelővel. TurboTax élő CPA-k állnak rendelkezésre az esetleges kérdéseire.

A szövetségi ingatlanadó

Amikor a politikusok az ingatlanadóra hivatkoznak, általában a szövetségi ingatlanadóról beszélnek. Amikor valaki meghal, és jelentős mennyiségű vagyonot hagy maga után, a Belső Bevételi Szolgálat (IRS) ennek a vagyonnak egy részét adóként veszi át, mielőtt azt örököseinek osztják el. Sokan azt mondják, hogy ez tisztességtelen, mivel az a személy már adót fizetett erre a pénzre, amikor először megszerezték, tehát nem szabad második alkalommal adóztatni, amikor az ember meghal..

Fontos azonban megérteni, hogy az emberek túlnyomó többségének soha nem kell fizetnie a szövetségi ingatlanadót. A CBPP szerint az 1000 amerikai közül kevesebb mint egy adót fizet be ingatlanjaiból. Az IRS szabályai szerint egy olyan személy, aki 2020-ban meghal, akár 11,58 millió dollár vagyont hagyhat meg, mielőtt a kormány megérinti egy fillért. Sőt, házaspárok esetében ez az összeg megduplázódik, tehát egy pár 23,16 millió dollárt adómentesen hagyhat örököseinek.

Ajándékadók és az egységes jóváírás

Első pillantásra úgy tűnik, hogy elég könnyű elkerülni az ingatlanadó fizetését, függetlenül attól, hogy mennyi pénze van. Csak annyit kell tennie, hogy pénzt ad el a tervezett örököseinek, amíg még élsz. Mindaddig, amíg elegendő adót ad el ahhoz, hogy birtokának értékét 11,58 millió dollárra vagy annál kevesebbre csökkentse, nem adóztatják.

A kormány azonban már gondolt erre a kiskapura. Lezárása érdekében a Belső Jövedelemszolgálat akár 40% -os „ajándékadót” számít fel az életében adományozott nagy összegek után. Ez nemcsak a készpénzt tartalmazza, hanem a jelentős készpénzértékkel bíró cikkeket is, például ékszereket és autókat.

Az IRS szabályai szerint 2020-tól csak egy $ 15,000 értékű ajándék adható bármely személynek az adott évben anélkül, hogy meg kellene fizetnie az adót. Házaspár esetén azonban ez a határ megduplázódik. Például egy pár évente akár 30 000 dollárt adhat gyermekeinek vagy unokáinak az adó kivetése nélkül.

Ha olyan ajándékot készít, amely nagyobb, mint ez az összeg, akkor választhat. Vagy azonnal megfizetheti az ajándékadót, vagy beleszámíthatja az ajándékot az élethosszig tartó mentességbe. Ez a vagyonának teljes összege, amelyet mentesíthet az ingatlanadó alól, mind az életében, mind a halála után. Ezzel a hitellel életed alatt akár 11,58 millió dollárt adhatsz el anélkül, hogy adót fizetne. De ha a teljes összeget felhasználja, az egész birtokát halála után adóztatják.

Sőt, az élettartamra vonatkozó mentesség megváltozhat. Bár 2020-ban 11,58 millió dollár lenne, a jövőben többé-kevésbé lehet ez az összeg.

Nem adómentes ajándékok

Bár a legtöbb, 15 000 dollárt meghaladó ajándékra vagy ajándékadó vonatkozik, vagy az élettartamra vonatkozó mentesség vonatkozik, van néhány kivétel, beleértve:

• Ajándékok házastársának. Ha lényeges ajándékot ad a házastársának, például egy 30 000 dollár értékű új autót, akkor nem fizet ajándékot. Önnek nem kell beszámítania a 30 000 dollárt az élettartama alóli mentességbe. Még egy évente 30 000 dolláros autót adhat házastársának 30 év alatt, összesen 900 000 dollárért, és ez nem befolyásolja az ingatlanadót.
• Tandíj. A főiskolai tandíjak manapság költségesek, és egy éves tandíj gyorsan meghaladhatja a 15 000 dollárt. Szerencsére fizethet tandíjat gyermekeinek - vagy bárki másnak - anélkül, hogy adót kellene fizetnie rájuk. Nem számít, hány gyermeket hajt végre egyszerre az iskolában, azért fizetett pénz nem adóköteles. A kifizetést azonban közvetlenül az iskolának kell fizetni, nem pedig a hallgatónak.
• Orvosi számlák. Az egészségügyi ellátás költségei több ezer dollárt is elérhetnek. Ha egy barátjának vagy rokonának olyan drága orvosi eljárás szüksége van, amelyre nem vonatkozik az egészségbiztosítás, akkor felajánlhatja, hogy ajándékadó fizetése nélkül felveszi a lapot. Itt ismét a fizetést közvetlenül az egészségügyi intézménynek kell megfizetni.
• Jótékonysági és politikai adományok. Az adómentes jótékonysági szervezetnek adományozott pénzt soha nem tekintik adóköteles ajándéknak. Valójában ezeket az adományokat levonhatja a jövedelemadóból, ahelyett, hogy rájuk fizetne további adót. A politikai szervezeteknek adott pénzt szintén nem fizeti meg ajándékadó, de nem kap levonást.

A bruttó birtokod

Annak kiderítése érdekében, hogy mennyit ér az ingatlan, az IRS a bruttó birtokának kiszámításával kezdődik. Ez azt jelenti, hogy minden, ami halálakor birtokolja: készpénz, befektetések, üzleti érdekek és ingatlan.

Ha a birtok tárgyakat tartalmaz, például bútorokat, ékszereket vagy festményeket, akkor az IRS kiszámítja azok „valós piaci értékét”, azaz azt az összeget, amelyet a eladásukért megszerezhet. Tehát ha 10 éve 3000 dollárért vásárolt egy nappali szobát, de ez már elhasználódott és csak 500 dollárt ér, akkor az hozzáadja az Ön bruttó ingatlant. Másrészt, ha 1000 dollárt vásárolt egy festményért, és az értéke 2000 dollárra nőtt, akkor ezt az összeget hozzáadja a bruttó ingatlanhoz.

Ha házas vagy, akkor teljes egészében a házastársa tulajdonában lévő ingatlan nem tekinthető bruttó vagyonának. Ajándékokat, amelyeket életed során adtál, és amelyek most már valaki más kezébe kerülnek, szintén nem számítják be. Ha azonban az ajándékok adókötelesek lennének, akkor beleszámítanak az Ön 11,58 millió dolláros élettartama alóli mentességébe.

Az adóköteles ingatlan

Miután kitalálta bruttó ingatlanát, az IRS elkezdi levonásokat levonni, amelyek csökkentik a rá eső adó összegét. Ezek tartalmazzák:

• Bármely tartozás, például a jelzálog egyenlege
• A házastársi levonás pénzért vagy vagyonért, amelyet közvetlenül a házastársának hagy
• A pénz jótékonysági levonása, amelyet adómentes jótékonysági szervezetnek hagyott
• Jelzálogkölcsönök és egyéb tartozások, amelyek tartoznak, amelyeket megfizetnek, mielőtt az ingatlan adóztatásra kerülne
• A birtok adminisztrációs költségei
• Az ingatlankezelési folyamat során felmerülő veszteségek, például egy készlet, amelynek értéke csökken a halál és a végleges ingatlanadó kiszámítása között.

Az összes levonás elvégzése után van még egy lépés hátra. Az IRS visszaadja az életed során tett összes adóköteles ajándék értékét - azaz olyan ajándékokat, amelyek évente meghaladják a 15 000 dollárt, amikor fizetették az ajándékadót. A kapott összeg az adóköteles ingatlan. Ezt a számot használja az IRS annak kiszámításához, hogy mennyi ingatlanadót kell beszednie.

Az ingatlanadó kiszámítása

Az adóköteles ingatlan kiszámítása nem a folyamat utolsó lépése. Mielőtt ténylegesen kiszámítja a fizetendő ingatlanadót, az IRS-nek le kell vonnia az alkalmazandó jóváírást - a fennmaradó összeget a 11,58 millió dollárból, amelyet adómentesen adhat adományozni mind halála előtt, mind után.

Annak kiderítése érdekében, hogy mekkora hitelkerete van, az IRS a maximálisan 11,58 millió dollárral kezdődik. Ezután levonja az életében tett ajándékok értékét ajándékadó fizetése nélkül. Tehát például, ha 5 millió dollárt tett életre szóló ajándékokkal, akkor 6,58 millió dollár értékű hitel marad fenn. Ha az adóköteles ingatlanja kevesebb, akkor egyáltalán nem kell adót fizetni.

Ezenkívül, ha házas volt, a birtok megteheti a fennmaradó fennálló hitelt, és átadhatja azt túlélő házastársának. Tegyük fel például, hogy az adóköteles ingatlanja 4 millió dollár, és még nem használta fel a 11,58 millió dolláros alkalmazható hitelképességét. Ez azt jelenti, hogy özvegyed felveheti a további 7,58 millió dollárt, és hozzáadhatja azt egységes jóváírásához. Most 19,16 millió dolláros birtokot hagyhatnak el anélkül, hogy bármiféle adó fizetnének.

Ha az adóköteles ingatlan meghaladja az alkalmazandó hitelösszeget, akkor a többlet adóköteles. Például, ha az adóköteles ingatlanod 15 millió dollár, akkor az 5,45 millió dolláros jóváírás után 3,42 millió dollár adóköteles. Ezt a teljes összeget átalányadónak vetik alá, amely jelenleg 40%. Ez azt jelenti, hogy a szövetségi kormánynak 1,368 millió dollárt kell beszereznie adókból, összesen 2,052 millió dollárt hagyva az örököseinek.

Állami vagyon és öröklési adók

Ha olyan vagy, mint a legtöbb amerikai, az örököseinek soha nem kell aggódnia a szövetségi ingatlanadóval. Ez azonban nem azt jelenti, hogy nem kell adót fizetniük az Öntől örökölt pénzért. Számos állam saját adóit is felszámítja a halál utáni pénz után.

Ezek az állami adók két típusba sorolhatók: ingatlanadók és öröklési adók. Az Adó Alapítvány szerint jelenleg 12 amerikai állam és Columbia kerület rendelkezik ingatlanadóval, hat állam pedig öröklési adóval. Az egyik állam, Maryland, mindkét típusú adót kivet.

Állami vagyonadók

Csakúgy, mint a szövetségi ingatlanadó, az állami vagyonadókat sokszor levonják a birtok tetejéről, mielőtt a pénz az örökösökhöz kerül. Ugyanígy, csakúgy, mint a szövetségi ingatlanadó, mentességet élveznek - egy bizonyos összegű pénzt, amely nem számít bele az adóköteles ingatlanba.

A szövetségi ingatlanadóval ellentétben azonban a legtöbb állami vagyonadó nem egyszerű átalány. Ehelyett az államok progresszív adót alkalmaznak, nagyobb mértékű ingatlancsökkentéssel járnak, amelyek többet érnek. A legtöbb államban az ingatlanadó 0,8% és 16% között mozog. A legmagasabb ingatlanadó Washington államban van, ahol 10% és 20% között mozog..

A mentességi összegek államtól függően is eltérőek. A legalacsonyabb mentességi ráták Oregonban és Massachusettsben vannak, ahol az összes birtok 2018-ban meghaladja az 1 millió dollárt. Az Columbia kerületben a mentesség mértéke 5,7 millió dollár volt..

Az a 12 állam, amely jelenleg ingatlanadóval rendelkezik, a következő:

1. Connecticut
2. Hawaii
3. Illinois
4. Maine
5. Maryland
6. Massachusetts
7. Minnesota
8. New York
9. Oregon
10. Rhode Island
11. Vermont
12. Washington

Állami öröklési adók

Az örökösödési adó olyan adó, amelyet az örökösök fizetnek az Öntől örökölt pénz után. Ahelyett, hogy átalánydíjként számolnák el a vagyonával szemben, az örökösök külön fizetik meg az örökölt pénzükön.

Az örökösök által fizetendő összeg azonban attól függ, hogy milyen kapcsolatban állnak veled. Például minden olyan államban, ahol öröklési adót fizetnek, minden pénz mentes a házastársa számára. Egyes esetekben más közeli hozzátartozók mentesülnek az öröklési adó alól, vagy engedményes adót fizetnek.

Az öröklési adóval rendelkező hat állam a következő:

1. Iowa
2. Kentucky
3. Maryland
4. Nebraska
5. New Jersey
6. Pennsylvania

Mint a legtöbb ingatlanadó, az öröklési adó progresszív minden olyan államban, amely ezeket használja. A legmagasabb öröklési adó Nebraska, ahol a nem rokonok 18% -ot fizetnek az örökölt vagyonukról. Az államában az öröklési adókkal kapcsolatos további információk keresésének legjobb módja az állami adóügynökség felkeresése.

Előre tervezni

A legtöbb esetben az ingatlan- és az örökösödési adók csak azokra az emberekre vonatkoznak, akiknek sok pénze van távozni. Az adófizetők kevesebb, mint 0,01% -át érinti a szövetségi ingatlanadó, és egyetlen állam sem fizeti meg az ingatlanadót az egymillió dollárnál kevesebb ingatlanokra..

Ha azonban azt szeretné biztosítani, hogy az adóterheket a lehető legalacsonyabban tartsa örököseinek, számos dolgot megtehet az idő előtt:

• Rendszeresen készítsen kisebb ajándékokat. Az ajándékozási adó és a korlátozott élettartam-mentesség miatt nem kerülhet ki a szövetségi ingatlanadó, ha minden pénzét nagyösszegű összegekben adja el. Azonban kisebb ajándékokat adhat - évi 15 000 dollárig - örököseinek egész életében. Például, ha három gyermeke van, és mindegyiküknek tíz évre 15 000 dollárt fizet, akkor fokozatosan 450 000 dollárra csökkenti bruttó birtokának méretét. Ha nem akarja, hogy gyermekei 15 000 dollárt utaljanak, nyisson meg egy befektetési számlát M1 Pénzügy és fektessék be a pénzt a nevükbe. Ez egy kicsit nehezebbé teszi számukra, hogy mindezt új autóra vagy nyaralásra töltsék.
• Tegye meg a matematikát nagyobb ajándékokon. Ha úgy dönt, hogy ajándékokat ad a 15 000 dolláros korlát felett, akkor el kell döntenie, hogy fizeti-e az ajándék adót abban az időben, vagy terheli-e az élettartamra vonatkozó mentességgel. Melyik választás eredménye az alacsonyabb teljes adóteher, attól függ, hogy mekkora várható az ingatlan, ha meghal - olyasmit nehéz megjósolni. Tehát mielőtt ilyen méretű ajándékot adna, konzultáljon egy könyvelővel. Segíthetnek abban, hogy összecsukja a számokat, és eldönti, melyik adóválasztás valószínűleg jobb. Még akkor is, ha adóztatja az adóbecslési szoftvert, mint például TurboTax, ezeknek a kérdéseknek a megválaszolásához rendelkezésre állnak élő CPA-k.
• Adj jótékonyságnak. Akár élete során jótékonysági szervezeteket ad, vagy pénzt hagy önnek akarata szerint, az adomány nem adóköteles. Tehát az egyik vagy mindkettő végrehajtása jó módszer a birtok méretének csökkentésére és a méltó ügy támogatására egyidejűleg. Ha 20 millió dollár vagyona lenne halála idején, akkor ennek a pénznek a felét jótékonysági célokra hagyja, ha birtokának nagysága 10 millió dollárra csökken - ez elég alacsony ahhoz, hogy elkerüljék a szövetségi ingatlanadót.
• Ossza meg házastársával. A házastársának hagyott pénzt nem terheli a szövetségi ingatlanadó. Tehát ha 20 millió dolláros birtokod van, és ezt teljes egészében a házastársának hagyja, teljes mértékben elkerülheti a szövetségi ingatlanadót - és az összes állami öröklési adót is. Bónuszként a teljes 11,58 millió dollár összegű jóváírását átviheti a házastársának birtokába, így adómentesen nagyobb összeget hagyhatnak örököseik számára..
• Ellenőrizze az állami törvényeket. Nem minden állam rendelkezik öröklési vagy ingatlanadóval, és azoknak, amelyeknek mindegyike eltérő szabályokkal rendelkezik, hogy alkalmazzák. Ha meg akarja tervezni ingatlanát az állami adók körül, kezdje meg az Adó Alapítvány térképével, hogy megnézze, milyen törvények vannak abban az államban, ahol él. Majd beszéljen egy könyvelővel, ingatlantervezővel vagy egy hasonló társasággal Bizalom és akarat a birtok tervezéséről az örököseinek adóterheinek csökkentése érdekében.

Záró szó

Az egyik dolog, amelyet gyakran figyelmen kívül hagynak az ingatlanadó terén, az az, hogy ez hasznos bevételi forrás a kormány számára. A beszedett pénz, mint minden más adó, az olyan fontos projektek támogatására kerül, amelyekre az amerikaiak támaszkodnak, a fegyveres erőktől az országközi autópályáktól kezdve a rászorulók élelmiszersegélyezéséig.

A CBPP szerint az adó teljes mértékű megszabadulása vagy 10 milliárd dollárra elvonná ezeket az alapvető projekteket 250 milliárd dollárra, vagy pedig az egyre növekvő szövetségi költségvetési hiányhoz vezetne. E lehetőségekkel összehasonlítva talán nem egy ilyen rossz lehetőség egy kicsit pénzeszközt elszedni a multimilliomosok ingatlanjaiból..

Valójában manapság sok amerikai úgy gondolja, hogy a Kongresszus már túl messzire ment az ingatlanadó csökkentésében. A Morning Consult 2019. évi felmérésében a válaszadók 50% -a mondta, hogy támogatja Bernie Sanders szenátor által javasolt tervet, amely szerint a szövetségi ingatlanadót kivetik minden 3,5 millió dollárt meghaladó ingatlanra. Csak 33% mondta, hogy támogatná a republikánus tervet az adó teljes eltörlésére.

Most, hogy tudja az ingatlanadóval kapcsolatos tényeket, hogyan érzi ezt? Szerinted tisztességes vagy tisztességtelen??