Az ingatlanbefektetési célú ingatlanok adókedvezményei - magyarázva az IRS szabályai

A háztartási alap a személyes vagyon alapja az Egyesült Államokban, amely a legtöbb amerikai háztartás nettó értékének körülbelül kétharmadát képviseli Bloombergben. A háztulajdon bővítését kormányzati programok és adókedvezmények ösztönzik a házvásárlás ösztönzésére. A Social Forces tanulmány szerint a háztulajdon „erősebb gazdasághoz, jobb iskolákhoz és befektetett, proaktív polgársághoz vezet”. A háztulajdonosok magasabb szavazati arányt képviselnek, és jobban részt vesznek a civil szervezetekben.

Az ingatlan birtoklása néhány egyedi pénzügyi előnnyel rendelkezik. Például a háztulajdonosok levonhatják a jelzálogköltségeket, a jelzálogbiztosítási díjakat és az ingatlanadókat a rendes jövedelemből. Ezenkívül a ház eladásából származó bevételeket adózásból származó nyereségként kell kezelni - a nyereség 250 000 dollárjáig ki lehet zárni az adófizetők jövedelme vagy 500 000 dollárért a közös bevallást benyújtó pár számára..

Ház vagy befektetési célú ingatlan birtoklása óriási előnyöket kínál mind a társadalom, mind az ön számára. Így lehet kihozni a legtöbbet befektetéséből.

Ingatlan mint befektetés

A befektetési célú ingatlan birtoklása lényegesen különbözik a lakóingatlan birtoklásától. Noha a befektetők számos közös kockázatot hordoznak magukban - az likviditást, az átláthatóság hiányát, a politikai és gazdasági bizonytalanságot -, a befektetési célú ingatlanok egyedi, felhasználásuk, elhelyezkedésük, fejlesztésük és tartósságuk alapján különböznek. Minden egyes befektetésre zavaró adószabályok vonatkozhatnak, amelyek mindegyike befolyásolja a befektetés nettó megtérülését.

Andy Heller, a „Vásároljon még alacsonyabb értéket: Az ingatlangazdagság szokásos népi útmutatója” társszerzője megjegyzi, hogy a legtöbb ember túl sokat fizet az ingatlanért: „A nyereséget azonnal bezárják, mihelyt a befektető megvásárolja az ingatlant. Az elemzési hibák miatt a befektető túl sok fizet, majd meglepődik, amikor nem keres pénzt. ”

Heller azt tanácsolja, hogy az ingatlanbefektetések sikere az alábbiakat igényli:

Alapos tervezés. Túl sok ember szerelmes be egy ingatlanba olyan stratégia nélkül, amely profitot hoz.
Reális elvárások. Az ingatlan vásárlása, birtoklása és eladása nem könnyű módja a gazdagság megszerzésének. Eric Tyson, a „Dummies Real Estate Investing for Dummies” társszerzője megjegyzi, hogy okosnak, hajlandónak kell lennie dolgozni és ismeri a személyes kockázati toleranciáját..
Részletes átvilágítás. A versenytársak előtt történő üzletkötésre irányuló törekvések során sok vásárló nem képes megfelelő módon ellenőrizni a potenciális ingatlanvásárlás történetét, feltételeit és korlátozásait, meglepően drága rehabilitációs költségekkel.
Illetékes és tapasztalt tanácsadók. A sikeres valódi befektetőknek mindig van egy tanácsadói csapata, amely segíti őket ingatlanjaik felkutatásában, elemzésében, megvásárlásában, finanszírozásában, kezelésében és értékesítésében..

Ingatlantulajdonságok típusai

Az „ingatlan” kifejezés különféle típusú ingatlanokat foglal magában, ideértve:

Fejletlen ingatlan. A befektetők nyers földeket szereznek különféle célokra, ideértve a gazdaságokat és tanyákat, a természeti erőforrások kiaknázását, például fa vagy szén bányászata, felosztás és tételeladás, vagy jövőbeli fejlesztések. A nyers földterület ára a lehető legnagyobb felhasználástól függ, akár mezőgazdasági, akár irodaépület helyétől függ. A városi területek közelsége és a jóváhagyott övezési célok gyakran meghatározzák az ingatlan értékét.
Lakóingatlanok. Az ingatlant általában lakossági célokra használják, akár családi házak, akár többlakásos ingatlanok, beleértve apartmanokat és társasházokat. Ezek a tulajdonságok - az egyszeres duplextől a több száz bérleti egység fejlesztéséig - folyamatos karbantartást és aktív kezelést igényelnek a kihasználtság fenntartása és az érték növelése érdekében.
Kereskedelmi ingatlanok. Ez a szegmens magában foglalja irodaépületeket, kiskereskedelmi ingatlanokat, például élelmiszerboltokat és üzleteket, valamint ipari ingatlanokat, beleértve a raktárakat és a gyártóüzemeket. A kereskedelmi ingatlanok aktív kezelést igényelnek a verseny, a fizikai karbantartás, az állandó bérlői forgalom, valamint a bérleti feltételek sokfélesége és összetettsége miatt. Az ingatlantulajdonosok rendszeresen küzdenek jogi, területrendezési és környezetvédelmi kérdésekkel.

Az ingatlanok szintén a következő kategóriákba sorolhatók:

tapasztalatlan. A nem átalakított tulajdonságok olyan nyers földterület, amelyet emberi cselekvés nem változtatott meg, vagyis épületek, építmények, utak, mesterséges tavak vagy tavak nélkül. Mivel a földterületnek végtelen hasznos élettartama van, adózási szempontból nem értékcsökkenhető. A kimerülési levonások azonban elérhetők lehetnek, ha a természeti erőforrásokat, mint például a fa, az olaj és más ásványi anyagokat az ingatlanból veszik.
Javított ingatlan. Javított tulajdonságok azok a földterületek, amelyeket épületek és ember alkotta építmények, lakó- vagy kereskedelmi épületek hozzáadásával módosítottak. Noha a földet nem lehet értékcsökkenteni, a fejlesztések költségeit újra fel lehet számolni hasznos élettartamuk alatt. Sok esetben megengedett az ingatlanok gyorsított értékcsökkenése.

Ingatlanadó-szabályok

Ingatlan-befektetési célú ingatlan birtoklása jelentős adókedvezményekkel járhat a tulajdonos számára, ha azt megfelelően szervezik és kezelik. A befektetési célú ingatlan adókezelésére alkalmazandó általános szabályok:

Az ingatlan megszerzésével kapcsolatos költségek (címdíjak, nyilvántartási díjak) hozzáadódnak az ingatlan költségalapjához, és értékcsökkenésre kerülnek
Egy ingatlan finanszírozásával kapcsolatos költségeket (hitelezői díjak, jelzálogkölcsön-benyújtási díjak) a kölcsön futamideje alatt amortizálják
Az ingatlan üzemeltetésével kapcsolatban felmerült költségek (adók, biztosítás, közművek) folyó költségekként levonhatók

Az adószabályok azonban összetettek, és alkalmazásuk az ingatlan típusától, valamint a tulajdonos adó besorolásától függ. Más szavakkal: egy befektető más jövedelmeket adóktól fedezhet, míg egy másik nem.

Következésképpen a kifinomult ingatlantulajdonosok gyakran használnak jogi személyek kombinációját - vagyonkezelő társaságok, C társaságok, az S alfejezet választásai és a korlátolt felelősségű társaságok (LLC-k) - ingatlanvásárlásukhoz, -kezeléshez és -értékesítéshez. A tulajdonosok általában a gazdálkodó egységek közötti későbbi összetett tranzakciókban vesznek részt a jogi és pénzügyi felelősség minimalizálása vagy személyes adóelőnyeik maximalizálása érdekében.

Mindegyik stratégiát úgy alakítják ki, hogy figyelembe vegye a tulajdonos (ok) sajátos körülményeit, az ingatlan rendeltetésszerű használatát, jelentős fejlesztések hozzáadását, az eszköz megtartási idejét, valamint a stratégia végső hatását a nem kapcsolódó jövedelemre és adókötelezettségre..

Lehet, hogy az adózót igazolni kell az adófizetési helyzettel szemben az IRS-rel. Következésképpen az adócsökkentési stratégia végrehajtásának megkezdése előtt mindig indokolt, ha nem nélkülözhetetlen a szakmai számviteli és jogi tanácsadás megszerzése..

Végül, a potenciális ingatlanbefektetőknek tisztában kell lenniük azzal, hogy az adókedvezmények előnyei korlátozhatók a magasabb jövedelmű adófizetők számára a fokozatos lemondás és az alternatív minimumadó (AMT) miatt..

A passzív jövedelem kiadása

Az IRS szerint a passzív jövedelem olyan jövedelem, amely bérleti tevékenység vagy üzleti tevékenység eredményeként jön létre, amelyben az adófizető lényegében nem vesz részt. A passzív jövedelemből származó veszteségeket csak a passzív nyereséggel lehet ellensúlyozni - a veszteséget nem lehet felhasználni az adózó rendes jövedelmének és az azt követő adóterhek csökkentésére..

Mivel a legtöbb fejlett ingatlanvállalkozás adóköteles veszteségeket generál a tulajdonjog kezdeti éveiben a gyorsított értékcsökkenés miatt, sok ilyen ingatlantulajdonos számára hátrány az, ha nem képes ezeket a veszteségeket rendes jövedelemmel ellensúlyozni..

Ingatlanbefektetői meghatározások

Az, hogy a bérleti jövedelmet passzív vagy nem passzív jövedelemként kezelik-e, az adófizető személyazonosságától függ az ingatlanbefektető négy IRS kategóriájának egyikében:

Ingatlan befektető. Az ingatlanbefektető olyan szervezet (magán vagy jogi szervezet), amely ingatlan vásárlása céljából birtokolja az ingatlanot és tőkenyereséget generál. Az ingatlan-befektetőnek minősített adóalanyok jövedelme és vesztesége passzívnak tekinthető, és nem használható fel más forrásokból származó rendes jövedelem kiegyenlítésére. Egy kivétel van: A 100 000 dollárnál kevesebb módosított bruttó jövedelemmel (MAGI) rendelkező befektetők, akik aktívan részt vesznek egy ingatlan bérleti tevékenységében, az rendes jövedelmeket ellensúlyozhatják az IRC 469. szakasza alapján (2582 formanyomtatvány) meghatározott 25 000 dolláros kedvezmény alapján. A passzív veszteségek, mint a passzív jövedelmek és a különleges juttatás, a megszűnésig továbbvihetők. Az ingatlanbefektetők emellett jogosultak tőkenyereség-kezelésre az ingatlanuk eladásakor.
Ingatlankereskedő. Az ingatlanbefektetőt akkor tekintik kereskedőnek, ha szándékában inkább eladásra szánt ingatlan vásárlása, nem pedig befektetése van, vagyis ingatlan eladása és eladása számos gyakori vagy folyamatos (például tételek eladása fejlesztés alatt álló) tranzakciók során. A kereskedőnek az a legnagyobb előnye, hogy a jövedelmet és a veszteségeket rendesnek tekintik, és ellensúlyozhatják az egyéb bevételeket. Ugyanakkor a kereskedő tulajdonába sorolt ingatlanok nem használhatnak tőkenyereség-kezelést, részlet-eladási kezelést (537. kiadvány) vagy hasonló jellegű tőzsdéket (IRC-kód, 1031 szakasz). Az ingatlankereskedőként kapott jövedelem szintén önálló vállalkozói adó hatálya alá tartozik.
Real Estate Professional. Az ingatlanbefektetők akkor tekinthetők ingatlanszakértőnek, ha évente legalább 750 órát töltenek az ingatlan üzletben, és munkaidőjük több mint felét meghatározott ingatlantevékenységek elvégzésére fordítják. Minősített ingatlantevékenység: ingatlanfejlesztés, átépítés, építés, rekonstrukció, megszerzés, átalakítás, kölcsönzés, üzemeltetés, kezelés, bérbeadás vagy ingatlan eladás. Ha teljes munkaidős, ingatlantól független munkája van, akkor valószínűleg nem felel meg a besorolásnak. Ezenkívül kritikus a megfelelő nyilvántartás, beleértve az órák naplóját is, mivel az IRS valószínűleg megkérdőjelezi az osztályozás felhasználását. Az ingatlanszakértőket az ingatlanbefektetőkhöz hasonlóan adóztatják, azzal a különbséggel, hogy a passzív veszteségek 100% -át levonhatják a rendes jövedelemből. Míg az ingatlanszakértő bérleti jövedelmét kifejezetten kizárják az ingatlankereskedő által fizetett önfoglalkoztatási adókból, jövedelmükre a nettó befektetési jövedelem 3,8% -ának a 2010. évi egészségügyi ellátási és oktatási egyeztetési törvényben foglalt kiegészítő adóját kell fizetni..
Ingatlanfejlesztő. Az IRS az ingatlanfejlesztőnek tartja az a személy vagy szervezetet, aki ingatlan átalakítását vagy építését végzi. A fejlesztőnek aktiválnia kell az ingatlan költségeit vagy fejlesztését. Beleértve a közvetlen költségeket, például a kölcsönök kamatát, az adókat és az építési költségeket, valamint a közvetett költségeket, mint például az adminisztráció, a vezetés és az üzletvezetés folyamatos költségeit. Amíg az ingatlan üzembe helyezéséig vagy eladásáig adózás céljából nem vonhatók le levonások. A fejlesztői osztályozás elsődleges hátránya az, hogy nem képes a költségeket ellensúlyozni, amikor az egységes kapitalizációs szabályok alapján merülnek fel.

Az ingatlantulajdonos besorolásának meghatározásakor az IRS figyelembe veszi az ingatlan megvásárlására vonatkozó kezdeti szándékát, valamint az ingatlanra fordított idejét és a meghatározott üzleti célt. Noha a meghatározás gyakran szubjektív, a besorolásnak jelentős adóügyi hatása van az adózóra.

A kérdés tovább bonyolult, mivel a megnevezés ingatlanonként változhat. Valójában az ingatlantulajdonos az egyik ingatlan befektetõje, a másik ingatlanügynök lehet. Következésképpen az ingatlantulajdonosok gyakran különféle jogi személyeket vesznek igénybe ingatlanok megszerzéséhez, fejlesztéséhez és birtoklásához, hogy a legnagyobb adókedvezményt megszerezzék.

További ingatlanadó-megfontolások

Azok a befektetők, akik javított ingatlantulajdonnal rendelkeznek, különféle adókezelési módszerekkel élhetnek a jövedelemadó-kötelezettség csökkentése érdekében, ideértve:

Értékcsökkenés

Az értékcsökkenés az eszköz költségének megtérülése annak hasznos élettartama alatt. Míg a végtelen élettartamú földterület nem értékcsökkenhető, a nem lakóingatlanok épületeinek és fejlesztéseinek hasznos élettartama 39 év, a lakóingatlanok bérbeadása pedig 27,5 év, az IRS 946-os kiadvány szerint..

Az ingatlanosztálytól függően az ingatlantulajdonosok egyenes vagy gyorsított értékcsökkenési módszert alkalmazhatnak. Az első módszer minden évben következetes levonható összeget biztosít az ingatlan élettartama alatt (a fejlesztések költségeit elosztva a hasznos élettartammal években, azaz 3500 000 USD költség / 39 év = 89 744 USD értékű értékcsökkenés évente). A gyorsított értékcsökkenés okozza a legnagyobb értékcsökkenési költségeket az első években, majd csökken.

A befektetők gyakran különítik el a struktúra különféle elemeit adózás szempontjából, eltérő hasznos élettartamuk miatt. Például a bérleti házban bekövetkező fejlesztések - azok a szálláshelyek, amelyeket egy adott bérlő számára készítettek - értékcsökkenthetők legfeljebb 15 éves időszakra, míg az irodai bútorok és berendezési tárgyak élettartama 7 év. Az eszközök szétválasztásával maximalizálható az értékcsökkenés, adóköteles vagy „papír” veszteséget eredményezve.

Az IRS-kódex 179. szakasza lehetővé teszi bizonyos minősített berendezések (például légkondicionáló vagy fűtőegységek) vásárlását 500 000 dollár összegig költségtérítésként a beszerzés évében. A minősítő felszerelés az üzleti járművektől és a bútoroktól egészen az üzleti vállalkozáshoz szükséges számítógépes hardverig és szoftverig terjed. A kongresszus emellett bónusz-leértékelést ír elő néhány év alatt a 179-es határ felett, jelenleg 2 millió dollárra.

Tőkenyereség és veszteség

Értékesítéskor a személyes vagy befektetési célú eszközök tőkenyereség-adó alá tartoznak. Egy eszköz nyereségét vagy veszteségét a „bázis” ár - a vételár, beleértve a kiigazításokat, például értékcsökkenést, az IRS 551. számú közleményben meghatározottak szerint - és a nettó eladási ár közötti különbség határozza meg. A nyereséget vagy veszteséget rövid távúnak tekintjük, ha kevesebb, mint egy évig tartják, vagy hosszú távra, ha a tartási időszak több, mint egy év.

Az ingatlanfejlesztők tulajdonában lévő ingatlanoknak az alapvető számításokba bele kell foglalniuk az összes költséget - közvetlen és közvetett - az ingatlan üzembe helyezéséig vagy eladásáig. A fejlesztői osztályozás elsődleges hátránya az, hogy nem képes a költségeket ellensúlyozni, amikor az egységes kapitalizációs szabályok alapján merülnek fel. Az ingatlankereskedők tulajdonában lévő ingatlanok eladásából származó jövedelmet rendes jövedelemnek tekintik, és nem képesek tőkenyereség kezelésére.

A rövid távú tőkenyereség ellensúlyozza a rövid távú tőke veszteségeket, míg a hosszú távú tőkenyereség ellensúlyozza a hosszú távú tőke veszteségeket. A fennmaradó rövid távú veszteséget vagy nyereséget össze kell egyeztetni a fennmaradó hosszú távú veszteséggel vagy nyereséggel. Ha a nettó eredmény hosszú távú tőkenyereség, akkor a nyereség fele adómentes, a felére az adózó rendes jövedelemadó-mértéke vonatkozik. Mivel a maximális adómérték 39,60%, a hosszú távú tőkeemelést legfeljebb 19,8% -ra kell adóztatni. A rövid távú nyereséget az adózó szokásos adómértékén adóztatják.

Egy évben legfeljebb 3000 dollár hosszú és rövid távú veszteségeket lehet levonni a rendes jövedelemből, a fennmaradó veszteséget viszont át lehet vinni. Az adóbevallók az 1040. formanyomtatvány D ütemtervét használják a tőkenyereség és -veszteség jelentésére.

Az ingatlanbefektetők tulajdonában lévő ingatlanok értékesítéséből származó nyereségadók halaszthatók, ha részletértékesítésként jelenik meg a 705-ös téma - Részletfizetés - szabályai szerint. Ez a kezelés különösen előnyös a rövid távú tőkeemeléseknél, mivel a nyereség és az adófizetési kötelezettség több évre oszlik meg. Minden kifizetés a tőke, a kamat és a tőkenyereség adómentes visszatérítéséből áll.

Az ingatlanbefektetők az IRS 1031 szekciót is felhasználhatják az esetleges nyereségre kivetett adók elhalasztására, ha hasonló ingatlanon hasonló típusú tőzsdén kereskednek. Az új ingatlan alapja megegyezik a régi ingatlan alapjával, ezáltal megőrizve a lehetséges jövőbeli nyereséget. A régi ingatlan alapjait ugyanakkor az új ingatlanra is átviszik az értékcsökkenés kiszámításához.

Egyéb szempontok

Az ingatlanforgalmazók önfoglalkoztatási adókat és beszámolókat fizetnek, míg az ingatlanszakértők a nettó befektetési jövedelem után fizetendők. Következésképpen az ingatlanszakértő és tanácsadói különféle stratégiákat alkalmaznak az ilyen adók elhalasztására vagy elkerülésére. Például az a bérleti jövedelem, amely egy S társaság befektetőjéhez vezet, önálló vállalkozói jövedelemként ki van zárva, és nem tartozik az önálló vállalkozói adó alá..

Az üzleti vállalkozás jövedelme, amely nem tartozik az önálló vállalkozói adó hatálya alá, a nettó befektetési jövedelemadó alá tartozik, kivéve egy nagy kivételt: A 469. kód szerint nem passzívnak tekintett jövedelem nem tartozik a nettó befektetési jövedelemadó hatálya alá. Forbes szerint ez azt jelenti, hogy az ingatlanszakértők esetében a bérleti díjakból származó jövedelem, beleértve az eladási nyereséget is, mentesülhet a 3,8% -os adó alól..

Záró szó

Andrew Carnegie, az 1800-as évek közepén egy skót bevándorló, vagyont épített az acéliparban és az ország egyik legnagyobb jótékonysági szakembere lett. (2800 közkönyvtárat nyitott meg Amerika egész városában.)

Carnegie még iparos sikereként is felismerte az ingatlan befektetési értékét: „A milliomosok 90% -a ilyenvá válik az ingatlan birtoklása révén. Több pénzt kerestek az ingatlanügyletekben, mint az összes ipari beruházás együttesen. A mai bölcs fiatalember vagy kereső befekteti pénzét ingatlanba. ”

Carnegie megfigyelése óta az ingatlan befektetési vonzereje továbbra is vonzó. Barbara Corcoran, a jól ismert amerikai üzletasszony és az ABC Shark Tank gyakori résztvevője azt állítja: „Vicces dolog történik az ingatlanügyletekben. Amikor visszatér [recesszió után], úgy jön létre, mint a gengszter.

Noha az ingatlanbefektetések adóügyi kezelése gyakran zavaró, a befektetők adóstratégiákat használhatnak a kockázat csökkentésére és a hozam javítására. Az illetékes adóügyi tanácsadók megtartása és a szabályokban és rendeletekben bekövetkező változások nyomon követése osztalékot fizet a költségeiknél messze.

Befektet-e ingatlanba? Használta-e az adószabályokat az Ön előnye érdekében? Szeretné, ha jobban megértenék a rendeleteket, hogy kihasználhassák azokat?