Mi a VA lakáshitel - a jelzálogkölcsönök jogosultsága, előnyei és korlátai

A személyes áldozatok ellensúlyozása érdekében a fegyveres erők személyzete számos közvetlen és közvetett pénzügyi előnyt élvez.

Ha Ön a fegyveres erők jelenlegi vagy volt tagja, és mérlegeli, hogy házat szeretne-e vásárolni, akkor van egy előnye az Ön számára szükség többet megtudni a VA kölcsönről. Olvassa el tovább, hogy megtudja, hogyan lehet több ezer dollárt megtakarítani háztulajdonosként.

Mi az a VA hitel??

Az Egyesült Államok Veteránügyi Minisztériuma szerint a VA kölcsön „lakáshitel-garancia előnye… annak érdekében, hogy segítsen otthon megvásárlásában, építésében, javításában, megőrzésében vagy otthonának személyre szabásához.” Ez az egyik legjobb pénzügyi előny, amelyet a katonaság tagjai kaphatnak.

VA kölcsön alapjai

A hagyományos jelzálogkölcsökhöz hasonlóan a legtöbb VA-kölcsönt magánhitelezők adják ki. Mindazonáltal (az esetek többségében hitelösszeg akár 417 000 dollárig) az Egyesült Államok szövetségi kormányának teljes hitében és hitében állnak..

Ez a garancia csökkenti a hitelezők kockázatát, és lehetővé teszi számukra kedvezőbb feltételek nyújtását, ideértve az alacsonyabb kamatlábakat és a magánbiztosítási jelzálogkölcsön-mentességet (PMI) a hiteleknél, amelyek hitel-érték aránya (LTV) meghaladja a 80% -ot..

Ezenkívül lehetővé teszi a hitelezők számára, hogy a VA-t hitel nélkül vásárolják meg, előzetes befizetés nélkül - korlátozott személyes megtakarításokkal elérhetővé téve a háztulajdonosokat a szolgáltató tagjai számára. A hagyományos kölcsönök előleget igényelnek - általában az ingatlan értékének 20% -áig. Más háztulajdonos-barát kölcsönök, például az FHA-kölcsönök szintén pénzt igényelnek.

A VA hitelprogramjának története

A szövetségi kormány 1944 óta garantálja a lakáscélú kölcsönöket veteránoknak, amikor a Kongresszus elfogadta a katonák átalakításáról szóló törvényt (SRA). Az SRA felhatalmazta a VA-t, hogy garantálja a minősített hitelezők által nyújtott lakáshiteleket.

Kezdetben ez az engedély csak a nem moduláris otthonokat vásárló veteránoknak nyújtott kölcsönökre vonatkozott. 1970-ben a Kongresszus módosította az SRA-t, hogy fedezze a mobilházakban nyújtott kölcsönöket. 1992-ben a törvényt tovább kiterjesztették gyakorlatilag minden aktív szolgálatra, és tisztelettel engedték szabadon a fegyveres erők veteránjait, valamint a Hadsereg-tartalék és a Nemzeti Gárda tagjait, akik legalább hat éve tisztelettel szolgáltak. Egyes esetekben a szolgáltató tagjai volt házastársai szintén jogosultak VA hitelgaranciára.

Az SRA egyéb pénzügyi előnyöket és védelmet nyújt bizonyos szolgáltatói tagosztályok számára, ideértve az aktív szolgálat ideje alatt a jelzálogkölcsönök kamatlábainak 6% -os felső korlátját is..

A VA kölcsönök és támogatások típusai

A VA kölcsönök és pénzügyi támogatások többféle ízben vannak:

Vásárlási hitel: A vásárlási kölcsön célja, hogy elősegítse a képesített szolgáltatónak a tulajdonos által használt lakásvásárlást pénz nélkül. A hitelvásárlással a következők bármelyikét megteheti: meglévő családi házat vásárolhat; vásárol társasház egységet egy VA által jóváhagyott projektben; új építési otthont épít; egyidejűleg ház megvásárlása és felújítása (hasonlóan egy FHA 203k rehabilitációs kölcsönhez); vagy vásároljon gyártott otthont vagy tételt egy már meglévő gyártott otthonhoz.
Kifizetési refinanszírozási kölcsön: A készpénzfinanszírozási kölcsön célja a lakásban létező, már a hitelfelvevő tulajdonában lévő jelzálog pótlása, miközben korlátozások nélkül átalányösszegű kifizetést nyújt a hitelfelvevő számára. A meglévő jelzálognak nem feltétlenül kell VA-kölcsönnek lennie. A készpénzfinanszírozáshoz hasonló kölcsönök hasonlóak a lakáscélú kölcsönökhöz, amelyek szintén lehetővé teszik a ház értékéhez viszonyított kölcsönzést, de néhány fontos szempontból különböznek egymástól: helyettesítik a meglévő jelzálogkölcsönöket (a háztartási kölcsönök nem), általában (de nem mindig) alacsonyabb kamatlábbal rendelkeznek, mint a lakáscélú hitelek, és záró költségeket viselnek (a háztartási kölcsönök nem). Számos hitelező engedélyezi a hitel-érték arány 100% -ig a VA által fedezett készpénz-visszafizetési hiteleknél, szemben a legtöbb lakáscélú hitel és hitelkeret 80% -ával. Tehát, ha továbbra is tartozik 100 000 dollárral szemben egy 150 000 dolláros jelzálogkölcsöntől, és a ház 200 000 dollárt ér, akkor a készpénz-visszafizetési hitel akár 200 000 dollár is lehet - ebből 100 000 dollár áll rendelkezésre készpénz kifizetésére és az Ön által megfelelőnek tartására.
Kamatcsökkentő újrafinanszírozási hitel (IRRRL): A VA Streamline újrafinanszírozási hitel néven is ismert, ez a termék lehetővé teszi egy meglévő VA hitel refinanszírozását és alacsonyabb kamatláb biztosítását anélkül, hogy a VA kölcsön igénylésének második alkalommal megtörténne. A készpénz-visszafinanszírozási hitelekkel ellentétben az IRRRL-ek nem használhatók fel otthoni tőkéjének készpénzre történő felhasználására, kivéve egy 6000 dolláros juttatást az energiahatékony lakásfelújítási projektekhez. Annak ellenére, hogy nem kell alárendelnie hitelbiztosítást vagy a tipikus jelzálogkölcsön-vállalási folyamat más szempontjait, igazolnia kell, hogy olyan otthonban él, amelyhez a hitelt biztosítják.
Indián közvetlen hitelprogram (NADL): Ez egy újabb, kevésbé gyakori VA hitel, amelyet kifejezetten az őslakos amerikai származású szolgálati tagok és veteránok számára terveztek. A vásárlási és refinanszírozási kölcsönöktől eltérően ez egy közvetlen kölcsön, vagyis a VA kölcsönadóként és szolgáltatóként jár el. Mindig rögzített kamatú, 30 éves kölcsönként épül fel, és arra kell felhasználni, hogy „fedezze a házak vásárlását, építését vagy javítását a Szövetségi Trust Landben (helyfoglalási földterület), vagy refinanszírozza egy korábbi NADL-t a kamatláb."
Alkalmazott lakhatási támogatások: Ez a két nem kölcsönös termék (speciálisan adaptált lakhatási támogatások és speciális lakhatási támogatási támogatások) „állandó és teljes szolgáltatással összefüggő fogyatékossággal” vagy olyan fogyatékkal élő veteránok számára készült, akik a VA fogyatékossággal élő személyek számára megállapított ütemtervének megfelelően 100% -os rokkantsági kompenzációra jogosultak és várhatóan nem javul az idő múlásával. A támogatható fogyatékosság magában foglalja mindkét láb vagy a kar használatát, az egyik láb és egy kar használatának elvesztését, súlyos égési sérüléseket és vakságot mindkét szemben, valamint súlyos légzési sérüléseket. A veteránok mindkét támogatást felhasználhatják a fogyatékossághoz igazodó házak építési költségeinek finanszírozására vagy ellensúlyozására az alapoktól kezdve, a már adaptált ház megvásárlásához, a jelenleg nem adaptált ház megvásárlásához és adaptálásához, vagy a már lakott házak adaptálásához.

VA finanszírozási díj

A VA jelzálogkölcsönöknek külön díja van, amely nem vonatkozik más jelzálogkölcsönökre: a VA finanszírozási díja. Ez a díj a kérelmező szolgáltatási ágától és az előlegetől függ, de általában a vételár 0,5% -át és 3,3% -át érinti.

A díjstruktúra a következő:

Első beszerzési és készpénz-visszafizetési hitelfelvevők (veteránok): 2,15% kevesebb, mint 5% előleg esetén (beleértve az előleget is); 1,50% előleg esetén 5% és 10% között; 1,25% legalább 10% előleg esetén
Első beszerzési és készpénz-visszafizetési hitelfelvevők (rezervisták és nemzetőrség): 2,40% kevesebb, mint 5% előleg esetén (beleértve az előleget is); 1,75% előleg esetén 5% és 10% között; 1,50% legalább 10% előleg esetén
Későbbi vásárlási és pénzátvételi hitelfelvevők (veteránok): 3,30% kevesebb, mint 5% előleg esetén (beleértve az előleget is); 1,50% előleg esetén 5% és 10% között; 1,25% legalább 10% előleg esetén
Későbbi beszerzési és készpénz-visszafizetési hitelfelvevők (rezervisták és nemzetőrség): 3,30% kevesebb, mint 5% előleg esetén (beleértve az előleget is); 1,75% előleg esetén 5% és 10% között; 1,50% legalább 10% előleg esetén
IRRRLs (összes szolgáltatási tagosztály): 0,50%
NADL program kölcsönök (összes szolgáltatási tag osztály): 1,25% vásárlási kölcsön esetén; 0,50% refinanszírozási kölcsön esetén
Gyártott, nem tartósan lekötött lakáshitel (minden típus és osztály): 1,00%
Szolgáltatással összekapcsolt fogyatékossággal élő veteránok (minden típus): 0,00%

A finanszírozási díjat befizetheti a záráskor, vagy becsomagolhatja a hitelértékébe, bár a csomagolás nagyobb havi összeget eredményez. A VA finanszírozási díjainak teljes áttekintéséhez tekintse meg a VA finanszírozási díj táblázatát.

VA kölcsön előnyei és korlátozásai

A VA kölcsönöknek vannak olyan hasznos (és potenciálisan jövedelmező) előnyei, amelyek más hitelfelvevői kategóriák számára nem állnak rendelkezésre:

Nem szükséges előleget fizetni: A készpénzre szoruló hitelfelvevők esetében ez a VA által garantált kölcsön egyetlen legnagyobb előnye. A legtöbb egyéb jelzálogkölcsön-típus legalább 3% -ot igényel, és sok hitelező inkább 10% -ot vagy annál többet igényel. Felhívjuk figyelmeztetésre, hogy egyes hitelezők továbbra is előlegfizetéseket kérnek a VA-kölcsönök után, de az iparág versenyképes, és valószínűleg képes lesz vásárolni, hogy elkerülje ezt a követelményt.
Nincs szükség PMI-re: A VA által fedezett kölcsönök nem igényelnek magánbiztosítást. Ezzel szemben a hagyományos, 80% -nál nagyobb LTV-nél kibocsátott kölcsönöknél PMI szükséges, míg a hitelfelvevő LTV-je 78% alá csökken (vagy 80%, ha a hitelfelvevő korán kéri a PMI eltávolítását). A kölcsön tőkéjétől és az előleg összegétől függően ez havonta néhány dollártól több száz dollárig terjedhet, ha a PMI-hez hasonló szokásos kölcsönt felveszik..
Viszonylag enyhe jegyzési garancia: A hitelezők szerint a VA minősített hitelkérelmezői alacsonyabb hitelminőségi követelményekkel rendelkeznek, mint a hagyományos jelzálogkölcsönöknél. Még akkor is, ha tisztességes vagy átlagos hitelképessége van, akkor továbbra is jogosult lehet VA-fedezetű kölcsönre.
A megkövetelt zárási költségek korlátai: A VA-hiteleket igénybe vevő hitelfelvevőknek nem kell megfizetniük bizonyos zárási költségeket, ideértve az aláírási és letéti díjakat, az ügyvédi díjakat és a dokumentumkezelési díjakat. A hitelező részben ellensúlyozhatja ezen nem megengedett tételek veszteségeit azáltal, hogy a hitelfelvevőtől a hitel tőkéjének 1% -áig terjedő kezdeményezési díjat számít fel. Ellenkező esetben az eladó beleegyezik abba, hogy fizetni fogja őket (mivel az eladók meglehetősen gyakori, hogy fizetnek a bezárási költségeket), a vevő ügynöke ügynöki hitelt adhat ki a záráskor, és megszerezheti a jutalékot, vagy a hitelező egyszerűen el tudja fogyasztani a költségeket egy hitelező hitel a záráskor. A hitelezők felszámíthatnak VA-támogatásra jogosult hitelfelvevőket bizonyos záró tételekért, ideértve a tulajdonbiztosítást, a hiteljelentést, az ingatlanértékelést, az ingatlanfelmérést és a nyilvántartást..
Új építésű házak VA ellenőrzése: Amikor egy VA-kölcsönt egy új építésű ház finanszírozására használnak, a VA engedéllyel rendelkező ellenőröket küld az építés előrehaladásának értékelésére és annak megerősítésére, hogy az otthon megfelel a VA előírásainak. Az építőnek legalább egy év garanciát kell vállalnia az új otthonra. Egyes építők tíz évig szavatosságot nyújtanak, amely alapvető nyugalmat biztosítanak az új háztulajdonosok számára.
Nincs előre fizetési büntetés: A VA kölcsönök nem tartalmaznak előre fizetési büntetést. Ha el akarja kerülni a kamatköltségeket a hitel kifizetésének felgyorsításával vagy kiegészítő kifizetésekkel a tőke felé, akkor ezt büntetések nélkül teheti meg. Néhány hitelező jelentős előrefizetési büntetést számít fel - gyakran a havi kamat 80% -át is meghaladja, amely egy nagy kölcsönnél több mint 10 000 USD-t tehet ki..
Assumability: A VA kölcsönök feltehetőek, vagyis az eladótól a vevőig átruházhatók, a kamatlábak és a feltételek minimális (vagy semmilyen) megváltoztatása nélkül. Ez rendkívül hasznos a növekvő kamatláb-környezetben. A vevőnek azonban továbbra is fedeznie kell a fennmaradó hitel egyenleg és az otthon becsült értéke közötti különbséget, akár készpénz lekötésével, akár egy második jelzálogkölcsön felvételével..

VA kölcsön korlátozások

A VA-kölcsönök tartalmaznak néhány jelentős korlátozást és korlátozást:

Hitelügynök: Noha az ingatlan értékének nincs felső korlátja, amelyhez a hitelt csatolják, a VA csak 417 000 USD-ig garantálja a kölcsönösszegeket - a hagyományos és a jumbo jelzálogkölcsönök közötti különbséget. Ezt a felső határt le lehet vonni bizonyos, magas lakhatási költségekkel rendelkező régiókban, elsősorban Alaszkában, Hawaii-szigeteken és a nagyobb part menti nagyvárosi területeken, például San Francisco-ban..
Cash-Out refinanszírozási értékelés és LTV: A hitelezők általában 100% -ra korlátozzák a készpénz-utófinanszírozást az LTV-kben, azaz nem költenek többet otthonának becsült értékénél. A kockázatvállalási eljárás során értékelésre van szükség.
IRRRL kamatláb: Hacsak nem állítható kamatú jelzálogot (ARM) rögzített kamatú termékké refinanszírozza, az IRRRL kamatlábának alacsonyabbnak kell lennie, mint az eredeti hitel kamatlábán..
IRRRL korlátozások a bevételre: Az IRRRL-ből származó bevételeket a meglévő VA kölcsön befizetésére vagy a minősített energiahatékonysági fejlesztésekbe történő beruházásra kell felhasználnia.

VA kölcsön-jogosultsági követelmények

A VA hitelképességi követelményei a kérelmező szolgáltatási ágától, szolgálati idejétől és dátumaitól, valamint a mentesítés állapotától függően változnak. (Az önkéntesen mentesített szolgáltató tagok semmilyen körülmények között nem jogosultak VA-kölcsönökre.)

Jogosultsági követelmények a tisztességtelen módon mentesített szolgáltató tagok számára

1980. szeptember 8-tól a fegyveres erők személyzete, akik legalább 24 egymást követő hónapban szolgálatot folytattak aktív vagy nem aktív szolgálatban, jogosultak VA kölcsönökre. Azok, akik pályafutásuk bármely szakaszában aktív szolgálatba kerülnek, legalább 90-181 nap aktív szolgálatot tölthetnek fel, attól függően, hogy a szolgálat mikor történt. A jelenleg aktív szolgálatban lévők legalább 90 egymást követő nap aktív szolgálatot követően jogosultak.

1990. augusztus 2. óta a Nemzeti Gárda és a rezervisták személyzete, akik legalább 90 egymást követő napot töltöttek aktív szolgálatban, jogosultak VA kölcsönökre. A nemzetőrség és a rezervista személyzet, akik legalább 90 egymást követő napot nem töltöttek aktív szolgálatban, akkor jogosultak, ha legalább hat évet jelentkeznek a megfelelő szolgálatban és teljesítik a következő kritériumok egyikét:

Nyugdíjas (felkerült a nyugdíjasok listájára)
A kiválasztott tartaléktól eltérő tartalék állapotba kerül (beleértve a készenléti vagy kész tartalékot)
Maradjon a kiválasztott tartalék állapotban

További információkért tekintse meg a VA támogathatósági táblázatát.

Egyéb támogatható osztályok

Mások szintén jogosultak VA kölcsönökre:

Túlélő házastársak: A túlélő szolgálati házastársak több típusa jogosult VA kölcsönökre. Ide tartoznak a szolgálatban részt vevő nem házas házastársak; a szolgálati jogviszonyból fakadó fogyatékosságból elhunyt nem házas házastársak; túlélő házastársak, akik 2003. december 16. után és 57 éves koruk után újraházasodtak; és a teljesen fogyatékkal élő veteránok túlélő házastársai, akiknek halálát nem lehet egyértelműen a fogyatékosságnak tulajdonítani.
Naturális állampolgárok: Ebbe az osztályba azok a személyek tartoznak, akik a II. Világháború alatt az Egyesült Államokkal szövetséges egyes katonaságokban szolgáltak, és később honosított amerikai állampolgárok lettek..
Egyes katonailag igazodott szolgálati szervezetek tagjai: Ebbe az osztályba azok a személyek tartoznak, akik kadettekként szolgáltak az Egyesült Államok Katonai Akadémián, a Légierő Akadémián vagy a parti őrségi akadémián; közegészségügyi szolgálat tisztviselőként; középhajókként az Egyesült Államok Haditengerészeti Akadémiájában; valamint a Nemzeti Óceáni és Légköri Hivatal tisztjei.

Jogosultsági igazolás megszerzése

Miután megállapította, hogy jogosult-e VA-hitelre, valószínűleg be kell szereznie a megfelelőségi igazolást (CoE), amelyet bemutatni kell a hitelezőnek. Noha az IRRRL megszerzéséhez nincs szüksége CoE-re, hitelezője nem érvényes VA vásárlási vagy cash-refinanszírozási kölcsönt hoz létre érvényes CoE nélkül.

A CoE megszerzéséhez szükséges bizonyítékok szolgáltatói kategóriánként változnak. Az általános követelmények a következők:

Fegyveres erők veteránjai: 214-es Védelmi Minisztérium (DD214), amely tartalmazza az elválasztás és a szolgálat jellegének teljes magyarázatát.
Aktív szolgálat tagjai: Aláírt szolgálati nyilatkozat, amely felvázolja a szolgáltató tagjának szolgálatba lépésének dátumát, személyes adatait (ideértve a születési dátumot és a társadalombiztosítási számot) és az elveszített szolgálati időt (ha van).
A jelenlegi vagy volt rezervisták és a nemzetőrségi tagok aktív feladatkörrel: A Védelmi Minisztérium 214. űrlapja, amely leírja az elválasztás természetét és a szolgálat jellegét.
Jelenlegi rezervisták és a Nemzeti Gárda tagjai aktív kötelességi tapasztalat nélkül: Aláírt kézbesítési nyilatkozat, amely felvázolja a szolgáltatás teljes időtartamát és az elveszített időt.
A mentesített rezervisták aktív feladatélmény nélkül: A tiszteletteljes szolgálat igazolása (eseti alapon változhat) és a legfrissebb nyugdíjazási pont nyilatkozatának másolata.
A mentesített nemzeti gárda tagjai aktív kötelességi tapasztalat nélkül: Szolgálati nyilvántartások és szétválasztási jelentések a Nemzeti Gárda szolgálatának minden egyes szakaszára, vagy a nyugdíjazási pontok számviteli kimutatása a tiszteletteljes szolgálat kísérő bizonyítékaival.
Túlélő házastárs függőségi és kártalanítási juttatások (DIC) előnyei: A veterán DD214 (ha van) és a VA 18-1817.
Túlélő házastárs, aki nem kap DIC előnyeket: A veterán DD214 (ha rendelkezésre áll), 21-534 VA nyomtatvány, halálos igazolás vagy a Védelmi Minisztérium baleseti jelentése (DD1300) és házassági engedély. Ezeket a dokumentumokat feldolgozás céljából el kell küldeni a házastárs helyi VA Kompenzációs és Nyugdíjhivatalához.

Hogyan jelentkezhessen a CoE-hez
A CoE jelentkezésének legegyszerűbb módja az online, a VA eBenefits portálján. Lehet, hogy a biztosítási eljárás során jelentkezhet a hitelezőjénél, bár nem minden hitelező rendelkezik ezzel a képességgel.

Ha inkább offline jelentkezést jelent, akkor kitölti és elküldheti a 26-1880 számú VA űrlapot (Jogosultsági igazolás kérése) a szolgáltatási osztályra vonatkozó megfelelő CoE bizonyítékokkal. Ha túlélő házastárs vagy, ki kell töltenie a 26-1817 számú VA nyomtatványt, és vagy átadnia a hitelezőnek, hogy továbbadja a VA-nak, vagy elküldeni közvetlenül a VA-nak..

Miután megkapta CoE-jét, a VA webhelyén találhat olyan képzett hitelezőt, amely a VA kölcsönöket adja ki, és megkezdi a jegyzési garancia folyamatát. További információ a CoE jelentkezéséről a VA Jogosultsági Tanúsítvány oldalán.

Záró szó

A fegyveres erőkben történő szolgálat nehéz feladat - tehát úgy dönt, hogy az életét egy karrier szolgálat tagjával töltheti. A szövetségi kormány a szolgálati tagok és szeretteik áldozatainak tiszteletére és jutalmazására legkevesebbet tehet, hogy megkönnyítse számukra a saját otthonuk vásárlását. Nem csoda, hogy a magánhitelezők a program kezdete óta közel 20 millió VA-val fedezett kölcsönt bocsátottak ki.

Az egyre inkább zavaros és bizonytalan világban a béke fenntartásáért felelõsek megérdemlik a saját biztonságos tereiket.

Kihasználta-e olyan előnyöket, mint például a VA kölcsönöket? Milyen egyéb szolgáltatásokat kell kínálni a jelenlegi és a volt katonai tagoknak?