Hogyan lehet megállítani és elkerülni a kizárást otthonában?

A háztulajdonosok sokféle okból kerülhetnek ebbe a helyzetbe. Néhányan elveszítik a munkájukat, és már nem tudnak véget vetni. Másoknak egy egészségügyi válság miatt nehézkes orvosi számlák hagyják számukra a rendelkezésre álló források felhasználását. És mások egyszerűen azt a hibát követik el, hogy több házat vásárolnak, mint amennyit meg tudnak engedni maguknak, így még a pénzük apró változtatásához is elegendő a kifizetések elérhetetlensége..

Nem számít, miért történik ez, a kizárás szörnyű élmény. Az otthon elvesztése mindig félelmetes és nyomasztó, de ha elveszíti, mert nem tudta teljesíteni a kifizetéseket, úgy érzi, hogy a te hibád. Ez a szégyen és bűntudat minden egyéb stressz tetejére halmozódik fel. És ami még rosszabbá válik, a kizárás súlyosan sérti a hitelképességi mutatóját, ami sokkal nehezebbé teszi a jövőben egy másik ház vásárlását..

Ha ezzel a problémával szembesül, akkor érdemes mindent megtenni, hogy elkerülje azt. A készpénzre szoruló háztulajdonosoknak számos módja van a kizárás megakadályozására - vagy legalábbis megvédik magukat a kizárás legrosszabb hatásaitól..

Extra készpénz növelése

Ha egy vagy két hónapon belül nem maradt le a jelzálogkölcsön-kifizetésekről, akkor még mindig esélye van arra, hogy visszatérjen a pályára. Ha sikerül elegendő extra pénzt beszereznie, akkor kiegyenlítheti a nem fogadott összegeket, és megmentheti otthonát a kizárás ellen.

Íme néhány módszer arra, hogy gyorsan pénzt szerezzen.

Csökkentse költségeit

Először vágja ki a költségvetés összes extráját, ha még nem tette meg. Törölje a kábel TV-jét, térjen vissza egy olcsóbb mobiltelefon-tervre, hagyja abba az edzőteremben való tagságát, hagyja abba a palackozott vizet, és hagyja abba az étkezést, még akkor is, ha csak reggel kávét készít..

Ha ez nem elegendő a költségvetési rés megszüntetéséhez, itt az ideje, hogy továbblépjen a szélsőségesebb stratégiákra. Keresse meg az élelmiszerszámlák csökkentésének módját, megfizethető egészségügyi ellátást találjon, és esetleg akár is feladja autóját. Az öv ilyen szoros meghúzása fájdalmas, de jobb, mint elveszíteni otthonát.

Használjon segélyprogramokat

Ha bármilyen állami támogatásra jogosult - például a Medicaid, az SNAP (élelmiszerbélyeg) vagy a fűtési segély - jogosult. A költségvetésben felszabaduló többlet pénz lehetővé teszi, hogy lépést tartson a jelzáloggal. A Benefits.gov webhelyen található Benefit Finder segítségével megtalálhatja és jelentkezhet az állama programjai között.

Cuccokat eladni

Keressen házában bármi olyan értéket, amelyet eladhat pénzt keresni. A nagy értékű tárgyak közé tartoznak az ékszerek, elektronika, gyűjthető tárgyak, szerszámok, hangszerek és még néhány bútor vagy egy második autó is, ha nélkülük meg tudsz lépni. Értékesítheti holmiját az eBay-en, elhelyezheti a Craigslistban, vagy elviheti zálogházba.

Növelje jövedelmét

Keressen módszereket arra, hogy extra jövedelmet szerezzen a végeredmény érdekében. Nézze meg, hogy a főnöke hajlandó-e Önnek megadni néhány extra műszakot vagy túlórát a munkahelyen. Ha ez nem működik, akkor nézzen meg egy második állást vagy egy oldalsó koncertet, mint például az Uber vezetése. Ha van egy szobája, akkor béreljen pót szobát, ha van ilyen, és további pénzt hozhat magának.

Koppintson az Öregedési Alapra

Ha van pénze pihentetett egy nyugdíjalapban, fontolja meg a korai kivonást. Ha rendelkezik Roth IRA-val, akkor pénzt vehet fel tőle anélkül, hogy külön adót vagy büntetést kellene fizetnie. Ezzel továbbra is elmarad a nyugdíjmegtakarításod, de aggódhat, hogy később felzárkózik, miután a pénzügyi válság elmúlt..

Ha van hagyományos IRA vagy 401k, akkor minden korai kivonás után adót és büntetést kell fizetnie, de a költségek megtéríthetik otthona megmentését..

refinanszírozási

Egyesek bajba kerülnek az állítható kamatú jelzálogkölcsönök miatt, amelyeknek az első néhány évben alacsony, kezelhető fizetése van, majd hirtelen olyan szintre ugrik fel, amely elérhetetlen. A legsúlyosabb bűncselekmények elkövetői a kamat nélküli hitelek, amelyek sokkal drágábbak, amikor el kell kezdenie fizetni a tőket és a kamatot. Másoknak fix kamatozású jelzálogkölcsönök vannak, de a kamatláb nagyon magas - talán azért, mert rossz hitelképességük volt, vagy talán azért, mert a kamatlábak akkoriban csak magasnak bizonyultak.

Ha valamelyik ilyen helyzetben van, akkor elegendő lehet a jelzálog refinanszírozása ahhoz, hogy a havi befizetését a kezelhető szintre csökkentse. Ez akkor is választható, ha fejjel lefelé fordul a kölcsönéhez. Rendszerint a bankok csak akkor akarják újrafinanszírozni a jelzálogkölcsönt, ha elegendő összegű saját tőkével rendelkeznek, de ha az alternatíva a hitel kizárása, akkor a bank több pénzt kereshet úgy, hogy refinanszírozza, mint a kizárási folyamaton keresztül..

Refinanszírozás és kizárás

A lakáshitel refinanszírozása, ha tudod, általában a legjobb alternatíva a kizáráshoz. Számos előnyt kínál:

• A hitelre gyakorolt ​​legkevesebb hatás. Új hitel igénylése mindig kicsit méri a hitelképességét, de a visszaesés csak ideiglenes. Összehasonlítva más lehetőségekkel - mint például rövid lejáratú eladás, hitelmódosítás vagy a kizárás helyett cselekedet - a refinanszírozásnak hosszú távon a legkevesebb kárt okoznia kell hitelképességének..
• Kedvezőbb árú kölcsön. Az otthoni refinanszírozás egy megfizethetetlen kölcsönt vált fel egy megfizethető kölcsönre. Havi kifizetései lesznek, amelyek kényelmesebben illeszkednek a költségvetésbe, ahelyett, hogy a határértékre vagy az oda túllépnék.
• Te tartod otthonát. A legfontosabb, hogy a refinanszírozás lehetővé teszi otthonának megőrzését. Néhány gondot kell tennie a papírmunka kitöltésekor, de ez sokkal kevesebb baj, mint egy új otthonba költözés.

Refinanszírozási módok

Ha rengeteg tőkét épített otthonában, akkor a banknak örömmel refinanszírozhatja a jelzálogot az Ön számára. Még ha nem is tud alacsonyabb kamatlábat elérni, csökkentenie kell a havi kifizetéseket a hitel futamidejének meghosszabbításával.

Például, ha 200 000 dolláros kölcsönük volt, és már kifizett 50 000 dollárt, akkor új, 30 éves kölcsönt vehet fel 150 000 dollárért. Ez hosszabb ideig tart, amíg házát ilyen módon megtérítik, de ez jobb, mint az, ha teljesen elveszíti házát.

Ha nincs sok tőkéje, van esély arra, hogy továbbra is refinanszírozhat bizonyos speciális programok segítségével. Ezek tartalmazzák:

• HÁRFA. A ház megfizethető refinanszírozási programja (HARP) segít azoknak a háztulajdonosoknak, akiknek az otthonuk elvesztette az értékét, újrafinanszírozni a jelzálogkölcsönöket, még ha fejjel lefelé is vannak. Ez a program csak azoknak a jelzálogkölcsönöknek a számára elérhető, amelyeket a kormány által szponzorált programok, Fannie Mae vagy Freddie Mac vezettek be 2009. májusáig. A HARP webhely megmondhatja, hogy jogosult-e, és segít jelentkezésében. A HARP 2018 végén jár le, tehát gyorsan kell cselekednie a program használatához.
• FHA programok. Ha jelzálogát a Szövetségi Házügyi Hatóság (FHA) fedezi, akkor igénybe veheti néhány speciális FHA programot a refinanszírozáshoz. Az FHA egyszerű refinanszírozás jó lehetőség a lehető legalacsonyabb kamat elérésére és a zsebéből fakadó költségek alacsony tartására, míg az FHA Streamline újrafinanszírozás segít a gyors refinanszírozásban és a papírmunka elkerülésében..
• IRRRL. A Veteránügyi Minisztérium vagy a VA által finanszírozott jelzáloggal rendelkező háztulajdonosok kamatcsökkentési refinanszírozási kölcsönre (IRRRL) jogosultak. Ezt a kölcsönt néha VA Streamline vagy VA-VA kölcsönként nevezik, ez a kölcsön segíti az alacsonyabb kamatláb refinanszírozását. Bármely hitelező nyújthat ilyen típusú kölcsönt, de nincs szükség hitelezőre, ezért előfordulhat, hogy vásárolni kell egy banknál, amely ezt a kölcsönt nyújtja neked..

Jelzálog edzés

Ha nem tudja újrafinanszírozni lakáshitét, megpróbálhatja rászerezni a hitelezőjét, hogy vállalja a „jelzálog-edzés” alkalmazását. Ez úgy hangzik, mint egy ház gyakorlati terve, de valójában ez egy olyan terv, amely segít „kidolgozni” a jelzálogkölcsönök kezelhetőbbé tételét. Különféle típusú jelzálog-edzések léteznek, ideértve a hitelmódosításokat, az eltartási terveket és a törlesztési terveket.

Hitel módosítása

A hitel módosításával a hitelező beleegyezik abba, hogy megváltoztatja a jelzálog feltételeit, hogy a kifizetések megfizethetõbbé váljanak. Például a hitelező csökkentheti a kamatlábat, megváltoztathatja a kölcsönt állítható kamatúról fix kamatra, vagy meghosszabbíthatja a kölcsön futamidejét. A hitelmódosítás egyik előnye, hogy egy ideiglenes kérelem leállítja a kizárási folyamatot, így több idő áll rendelkezésre otthonának megmentésére..

Ahhoz, hogy hitelmódosításra jogosult legyen, be kell mutatnia, hogy pénzügyi nehézségeket szenvedett, és már nem képes eleget tenni a jelenlegi hitelfizetéseknek. Ennek igazolására dokumentumokat kell benyújtania, mint például fizetési csekk, adóbevallás és bankszámlakivonatok. Meg kell tennie egy próbaidőt is, hogy megmutassa, megengedheti magának az új, alacsonyabb kifizetéseket.

Sokféle hitelmódosítási program létezik. A Hardest Hit Fund (HHF), amely lakáshitel-módosításokat és egyéb segítséget nyújt a nehéz helyzetben lévő háztulajdonosoknak, 18 államban és Columbia kerületben elérhető 2020 végéig. Különleges hitelmódosítási programok állnak rendelkezésre a VA és az FHA kölcsönökhöz, valamint a bankok által irányított programok.

A hitelmódosítás igényléséhez vegye fel a kapcsolatot a hitelező veszteségcsökkentő osztályával (más néven otthoni megtartási osztály). A részleg elérhetőségét a havi jelzálogleveleken vagy a hitelező weboldalán találhatja meg. A Home Home Affordable (MHA) weboldal további információkat tartalmaz arról, hogy mit kell alkalmaznia.

Türelem

Bizonyos esetekben a pénzügyi válság, amely miatt a jelzálogkölcsön-kifizetést elérhetetlenné teszi, csak átmeneti. Például, esetleg elvesztette a munkáját, de tudod, hogy néhány hónapon belül elindít egy újat. Vagy esetleg olyan egészségügyi problémái vannak, amelyek miatt ideiglenesen nem tudott dolgozni.

Ilyen helyzetben egy türelmi megállapodás segíthet, amíg vissza nem áll a lábadra. E tervek szerint a jelzálogkölcsön-hitelező vállalja, hogy meghatározott idõtartamra csökkenti vagy akár felfüggeszti a jelzálogkölcsön-kifizetést. Azt is ígérik, hogy ebben az időszakban nem zárják ki az ingatlant. Cserébe vállalja, hogy folytatja a jelzálogkölcsön teljes kifizetését, miután az időszak lejárt, valamint külön fizet, hogy utolérje a kihagyott kifizetéseket..

A hiteltolerancia keresésének folyamata ugyanúgy kezdődik, mint a hitelmódosítás: vegye fel a kapcsolatot a hitelezővel, és kérje meg tőle, hogy segítsen Önnek a terv felállításában. Ne felejtsd el, hogy a tűrés csak átmeneti megoldás. Ez nem segít abban, hogy otthon maradjon, amelyet nem engedhet meg magának.

Visszafizetési terv

Lehet, hogy a kizárás kockázata miatt van, mert rövid távú válság idején elmulasztott több jelzálog-kifizetést, de most már áll a lábadon, és újra teljesíti a kifizetéseket. Ebben az esetben a törlesztési terv lehetőséget nyújt a felzárkóztatáshoz és a kizárás elkerüléséhez.

A törlesztési tervben a hitelező összeadja az összes elmaradt befizetést, majd kiosztja az összeget kis darabokra, amelyeket egy rögzített időtartamra hozzáad a szokásos jelzálog-fizetéshez. Például, ha 3000 dollárral elmarad, akkor további 500 dollárt adhat hozzá a jelzálogkölcsön-kifizetésekhez a következő hat hónapban. A törlesztési időszak hossza változó, de általában három-hat hónap.

Rövid eladás

Ha már nem engedheti meg magának otthonát, akkor a legjobb választás az, ha eladja. A probléma az, hogy ha a lakásárak esnek, akkor az otthonának a piacon történő behozatala kevesebb lehet, mint az a jelzálogkölcsön, amelyet továbbra is a pirosra hagy. Ilyen esetben megoldás lehet egy rövid eladás - ha otthonát kevesebbel értékesíti, mint amennyit a jelzálog maradt. Ha a hitelező beleegyezik abba, eladhatja házát, elindulhat és kezdheti újra.

Tegyük fel például, hogy Ön jelenleg 100 000 dollárt tartozik a jelzálogjával. Ha kifizeti ezt az összeget, és fedezi az eladás bezárási költségeit, akkor a házat 105 000 dollárra fel kell tüntetnie. A környéken a lakáspiac azonban annyira hideg, hogy nem kap ilyen ajánlatot.

Rövid eladással 95 000 dollárra csökkentheti a ház felkínált árát. 5000 dollárral a zárási költségek miatt csak 90 000 dollár marad a régi jelzálog kifizetésére. Ugyanakkor a hitelező vállalja, hogy elfogadja ezt a kisebb összeget teljes kölcsönösszegének kifizetéseként, ahelyett, hogy átmegy a költséges, idõigényes folyamatban az otthon bezárásával. Néhány hitelező ténylegesen megköveteli, hogy kipróbáljon egy rövid eladást, mielőtt megfontolná a kizárás egyéb alternatíváit, például a hitel módosítását..

Rövid eladás és kizárás

A shortolásnak számos előnye van a kizáráshoz képest, de van néhány hátránya is. Így hasonlíthatja össze:

• Kevesebb várakozás új otthon vásárlására. Ha házát kizárják, akkor öt-hét évet kell várni, mielőtt egy bank újra jelzálogkölcsönt ad Önnek. Ez a várakozási idő három évre csökkenthető, ha bizonyítani tudja, hogy a kizárást az ön befolyásán kívüli körülmények okozták. Rövid eladás után már két év alatt ismét jogosult lehet lakáshitelre.
• Az eladás ellenőrzése. Rövid eladással szabályozhatja a ház eladásának folyamatát. Dönthet úgy, hogy mennyit kér, és tudni fogja, ki a végső vevő. A kizárás során a bank egyszerűen lefoglalja otthonát, és nem tudhatja, mi történik vele.
• Kevésbé társadalmi megbélyegzés. Sok lakástulajdonos számára a rövid eladás sokkal kevésbé kínos, mint a kizárás. A szomszédok számára úgy néz ki, mint minden más otthoni eladó; csak a bank tudja, hogy kevesebbet keres az ingatlanért, mint amennyit tartozol.
• Folytató fizetések. Miközben röviddel eladja házát, továbbra is a horogon áll, hogy a jelzálogkölcsön-kifizetéseket az eladás befejezéséig folytassa. Ha viszont háza zárva van, akkor abbahagyhatja a kifizetéseket, és tovább folytathatja a házban élését, amíg a bank ki nem téged..
• Ugyanaz a hatás a hitelpontokra. A rövid eladás és a kizárás egyaránt ugyanolyan mértékben rontja hitelképességét. Bármelyik opció okozhatja hitelképességének 105–160 ponttal való csökkenését. Mindkettő negatív jelet hagy, amely legfeljebb hét évig ragaszkodik a hitelképesség-beszámolójához, de a pontszáma körülbelül az első két év után megkezdődhet..

Hogyan lehet rövidre eladni

A rövid eladás jóváhagyásához vegye fel a kapcsolatot a bank veszteségcsökkentő részlegével, ugyanúgy, mint a lakáshitel módosítása esetén. Ki kell töltenie egy jelentkezést, és rengeteg dokumentummal kell készítenie, amely tartalmazza az összes pénzügyi információt. A bank ezeket az információkat arra használja, hogy kitalálja, vajon a rövid lejáratú eladás valóban az egyetlen alternatívája a kizárásnak.

A legtöbb bank azt is megköveteli, hogy tegyen ajánlatot egy vásárlótól, mielőtt elfogadják a rövid eladást. Tehát fel kell listáznia a házat alacsonyabb áron, meg kell szereznie az ajánlatot, el kell vinni a bankba, majd várnia kell, hogy meghallgassa, vajon jóváhagyták-e a rövid eladást, mielőtt eldöntené, hogy elfogadja-e az ajánlatot. Mindez oda-vissza az eladó, a vevő és a hitelező között nagyon rövid bonyolulttá teszi a rövid eladást, amely akár egy teljes évet is igénybe vehet..

Fontos ügyelni arra, hogy ha a hitelező jóváhagyja az eladást, akkor beleegyezzen abba, hogy ne vonja be az extra összeget, amelyet még nem fizetett a jelzálog után. Időnként a hitelező beleegyezik abba, hogy elengedi zálogjogát vagy törvényes visszatartását az ingatlanon, így eladhatja, de nem vállalja, hogy a bevételt a kölcsön teljes kifizetéseként fogadja el. Ehelyett „hiányossági ítéletet” kérhet ön ellen, hogy a többletpénzt összegyűjtse olyan módon, mint például a fizetése.

Néhány államban - nevezetesen Arizonában, Kaliforniában, Nevadaban és Oregonban - a rövid eladás utáni hiányossági ítéletek illegálisak. Hacsak nem él a négy állam egyikében, írásbeli megállapodást kell beszereznie a hitelezőtől, amelyben kijelenti, hogy nem fogja ilyet keresni. Ellenkező esetben kevesebbet adhat el, mint amennyit érdemes, és továbbra is a lyukban lehet.

A kizárás mértéke

Ha minden más kudarcot vall, akkor még egy utolsó dolog, amit megtehetsz a hosszú, fájdalmas kizárási folyamat elkerülése érdekében. A kizárás helyett okiratnak hívják, és ez olyan ügylet, amelynek során alapvetően átadja otthonát a jelzálogkölcsön-hitelezőnek. Cserébe a hitelező vállalja, hogy megszabadítja Önt adósságától, még akkor is, ha ez több volt, mint amit az otthon most megér.

Tevékenység a Lieu vs. kizárásban

A helytelen aktus valójában továbbra is kizárás, ám ez gyorsabb és könnyebb. Amint átadja házát, adósságát azonnal törlik. Ezenkívül elkerülheti a kizárási eljárás lefolytatásának nagyon nyilvános zavarát.

A helytelen cselekedet valószínűleg ugyanolyan mértékben sérti hitelképességét, mint a szokásos kizárás. Nem kell azonban sokáig várnia, mielőtt újra házat vásárolhat. A cselekmény helyett a várakozási időt legalább öt évről négyre, vagy akár kettőre csökkentheti, ha enyhítő körülményeket tud mutatni.

Hogyan lehet cselekedni a kizárás helyett?

A helyettesítési eljárás azzal kezdődik, hogy felveszi a kapcsolatot a bank veszteségcsökkentő osztályával. Ugyanazokat a papírokat kell kitöltenie, mint amelyeket hitelmódosítás vagy rövid lejáratú eladás esetén tenné, megmutatva, hogy pénzügyi nehézségeket szenvedett, és már nem képes eleget tenni a kifizetéseinek..

Csakúgy, mint te, a bankod valószínűleg helytelen cselekedetként tekint végső megoldásként. Kevésbé költséges és időigényes ez, mint a kizárás, de nem olyan jó, mint egy refinanszírozás vagy akár egy rövid eladás. Egyes bankok megkövetelik tőle, hogy próbálja meg eladni az ingatlant, mielőtt elfogadni fognak okiratot, és papírokat kérnek annak igazolására, hogy eladták a piacon..

Ha bankja helyetteseket fogad el, két dokumentumot kell aláírnia. Az első az otthonát adja át a hitelezőnek, a második, amelyet estoppel-nyilatkozatnak neveznek, elmagyarázza, hogy a bank elfogadja-e az okiratot a jelzálogkölcsön teljes teljesítéseként. A legtöbb esetben a bank felszabadít téged adóssága alól egy okirat után, de ritka esetekben fenntarthatja magának a jogot, hogy hiányossági ítéletet hozzon ön ellen. A probléma elkerülése érdekében, mielőtt aláírja a papírlapot, győződjön meg arról, hogy kifejezetten kimondja, hogy az okirat helyettesíti az adósságát.

Mi nem működik: kizárási csalások

Kíváncsi lehet, miért nem említi ez a cikk az olyan „kizárási segítség” szolgáltatásokat, amelyek helyi újságokon, szórólapokon és online hirdetéseken keresztül hirdetnek. Ezek a szolgáltatások azt állítják, hogy díj ellenében megmenthetik otthonát a kizárástól. A következőket kínálhatják:

• Tárgyaljon a hitelezővel a hitel refinanszírozásáról
• Vegye át a kölcsönt úgy, hogy a jelzálogot nekik, ne a banknak fizessen
• Végezzen kriminalisztikai kölcsön-ellenőrzést, hogy megtudja, a hitelező megszeg-e törvényeket
• Segít megtalálni segélyprogramokat a bajba jutott háztulajdonosok számára
• Segít a csőd bejelentésében

Sajnos ezek az úgynevezett szolgáltatások valóban pénzügyi csalások, amelyek áldozataik áldozataivá válnak, akik vágyakoztak otthonuk megmentésére. A legjobb esetben csak valós programokkal fogják Önt összekapcsolni, például a HARP-lal, amelyeket ingyenesen használhat. A legrosszabb esetben el fogják lopni azokat a jelzálog-kifizetéseket, amelyeket a banknak kell eljuttatniuk, és még mélyebben ásnak be az adósságba.

Általánosságban elmondható, hogy minden olyan program, amely a díjazás elkerülése érdekében elõsegíti az árverés elkerülését - szemben a kormány valódi ingyenes programjaival - egy átverés.

Záró szó

Időnként nincs mód arra, hogy megmentse otthonát a kizárástól vagy annak alternatíváitól, például egy rövid eladástól. A jó hír az, hogy utólag meg lehet újítani a hitelképességét, így valamikor újra otthont szerezhet. Összpontosítson az összes számla azonnali fizetésére és az esetleges egyéb tartozásainak, például a hitelkártya-egyenlegek kifizetésére. Körülbelül két év után látnia kell, hogy a hitelképessége helyreáll.

Amikor végre készen áll arra, hogy újból házat vásároljon, tanuljon a hibájából, hogy ne váljon olyan új jelzáloggal, amelyet nem engedhet meg magának. Mielőtt házra licitálna, végezze el a matematikát, és győződjön meg arról, hogy a havi kifizetés nem haladja meg a jövedelmének 28% -át. Minél alacsonyabb a befizetés, annál jobb esélye van arra, hogy meg tudja őrizni a házat, ha újabb pénzügyi visszaesés merül fel.

Milyen tanácsot adna valakinek, aki a kizárás lehetősége előtt áll?