Mi az a jelzálog-ellenőrzés (mREIT) - meghatározás, kockázatok és alkalmasság

Az utóbbi időben egyre növekszik az érdeklődés a REIT-ek mREIT-nek nevezett osztálya iránt, amelyek szintén magas osztalékot fizetnek, de kissé más kockázatot jelentenek.

Mi az a MREIT??

Az „m” jelentése „jelzálog”, mivel a mREIT-ek a REIT-ek egy speciális csoportja, amelyek ingatlanbefektetéseiket a jelzálogpiacon alapozzák. Ez nagyrészt azt jelenti, hogy a mREIT-ek jelzálogkölcsönöket vásárolnak a másodlagos jelzálogpiacon - más szóval, jelzálogkölcsönöket vásárolnak.

Miután egy bank pénzt kölcsönöz valakinek egy házat vásárlónak, a bank eladja ezt a jelzálogot egy jelzálog-vásárlónak (például egy mREIT-nek), és mivel a jelzálog kamatlábait az államkötvény-piachoz kötötték, az mREIT-ek szorosan kapcsolódnak ehhez a piachoz is..

A mREIT típusai

MREIT létrehozásakor általában egy típusú jelzálogkölcsönre specializálódik. Egyes vállalatok csak olyan jelzálogkölcsönöket vásárolnak, amelyeket egy szövetségi ügynökség támogat, például Fannie Mae, Freddie Mac vagy Ginnie Mae. Azért választják ezeket a jelzálogkölcsönöket, mert szövetségi garanciával vannak ellátva, és így alacsonyabb a nemteljesítési kockázat, ami azt jelenti, hogy ezek is kevésbé jövedelmezőek.

Más mREIT-ek, amelyeket néha nem ügynökségi mREIT-eknek neveznek, olyan jelzálogokra szakosodnak, amelyeket nem garantál egy szövetségi ügynökség. Ezek hajlamosak magasabb osztalékot fizetni, főleg azért, mert nagyobb a kockázata annak, hogy a jelzálogkölcsönök nem teljesülnek.

Részvények birtoklása

A befektetők vásárolhatnak ezekbe a mREIT-ekbe a tőzsdén nyilvánosan forgalmazott társaságok részvényeinek megvásárlásával. A társaság részleges tulajdonosaként a részvényesek osztalékot kapnak a mREIT-től - és itt jönnek ezek a vonzó magas hozamok.

Más állami társaságokhoz hasonlóan a mREIT értéke felfelé és lefelé megy, amikor a piac újraértékeli a vállalat értékét. Ha a befektetõk úgy vélik, hogy a mREIT kevésbé jövedelmezõ, mert drágább lesz számukra a pénzszerzés vagy mert a jelzáloghitelek alulteljesítenek, a részvény ára csökken. Mivel sok befektető e magas osztalékoknak köszönhetően az mREIT-et passzív jövedelem forrásának tekinti, az mREIT részvények akkor is értékcsökkennek, ha a befektetők úgy gondolják, hogy az osztalékok csökkennek.

Adózás

Bár a magas osztalékhozam vonzó lehet, a mREIT osztalékokat nem szabad névértéken figyelembe venni. Ennek oka az, hogy a mREIT társaságoknak jövedelmük legalább 90% -át törvény szerint kell megfizetniük a részvényeseknek, ami viszont azt jelenti, hogy a jövedelmet nem a REIT-re adóztatják, hanem a részvényesnek szokásos jövedelemként adóztatják. Tehát a mREIT osztalékokat nem tekintik előnyben részesített osztalékoknak, amelyek kedvezményes adóügyi elbánásban részesülhetnek, hanem rendes osztalékoknak számítanak, és a részvényes határadójával adóztatják. Ezért minél magasabb az adó mértéke, annál kevesebb lesz a profit.

Mivel a REIT-eket rendes jövedelem-adóval adják meg, nem pedig az alacsonyabb osztalék mértéken, ezek nagyon nem hatékony módszer lehetnek passzív jövedelem keresésére adó szempontból. Néhány ember számára ez nem bír jelentőséggel, de ha a REIT befektetésből származó bevétel magasabb jövedelemadó-csoportba helyezi a befektetőt, vagy pedig már vannak benne, akkor valószínűleg bölcsebb lenne a befektető választani az alacsonyabb hozamot az osztalékhoz tartozó részvényekre. melyeket az alacsonyabb osztalék mértéke adóztat.

A REIT-osztalékok adószankcióinak elkerülésének egyik módja: Tartsa a REIT-részesedéseket adóhalasztott nyugdíjszámlán, hogy elkerülje, hogy ezeket a REIT-osztalékokat teljes egészében hozzáadják az adóköteles jövedelemhez, amíg még dolgozik..

mREIT-ek és kötvények

Az egyik fő tényező, amely befolyásolja a mREIT nyereségességét és az osztalékhozamát, a kötvénypiac változása. A mREIT-ek nem csak jelzálogkölcsönöket vásárolnak a társaság tevékenységeiből származó, újrabefektetett nyereséggel. Valójában, mivel a társaság nyereségének nagy része befektetők felé fordul, a társaságnak pénzt kell kölcsönöznie a jelzálogkölcsönök vásárlása érdekében.

Itt áll a kötvénypiac döntő jelentőségű a mREIT működése szempontjából. Egyszerűen fogalmazva: a mREIT-ek rövid lejáratú kötvénykamatlábak mellett kölcsönt vesznek igénybe, és a magasabb hosszú lejáratú kötvénykamatlábakhoz hasonló kamatot kölcsönöznek - ha jelzálogkölcsönöket vásárolnak, alapvetően a jelenlegi jelzálogkölcsön kamatlábak mellett kölcsönt adnak. Mivel a jelzálog kamatlábakat a magasabb, hosszú lejáratú kötvényekhez kötik, az mREIT nyeresége egyenesen arányos a rövid és a hosszú lejáratú kötvények kamatlába közötti különbséggel (vagy „különbözettel”)..

Mivel a jelzálog kamatlábakat kötöttek a kötvények kamatlábain, a mREIT-be befektetőnek meg kell vizsgálnia a kötvénypiacot, valamint az ingatlan- és jelzálogpiacot, hogy megértse ezt a profitpotenciált. Minél nagyobb a különbség a rövid és hosszú lejáratú kötvények kamatlába között, annál nyereségesebbé válik a mREIT üzlet. Ha a Federal Reserve fenntartja a kamatlábak alacsony szinten tartásának ígéretét, akkor a kötvények felárának továbbra is nagynak kell lennie, és a mREIT osztalékoknak továbbra is magasnak kell maradniuk.

A mREIT-ek legnagyobb veszélyét a rövid lejáratú kincstár hozamának növekedése jelenti. Ez részben az oka annak, hogy a mREIT-ek 2012 folyamán népszerűvé váltak. Januárban, Ben Bernanke elnök bejelentette a Fed azon szándékát, hogy 2014 végéig alacsony szinten tartsa az arányokat, lényegében garantálva az mREIT-k három évre szóló haszonkulcsát. Az a ígéret, hogy a QE3 részeként szeptemberben folytatják a készpénz-befecskendezést, szintén a mREIT részvényárainak továbbugrását okozta, amint azt Bernanke kijelentése, miszerint a Szövetségi Tartalék 2015-ig az alacsony kamatlábakat tervezi tartani.

Kockázatok és buktatók a mREIT befektetők számára

Mielőtt kifogyna, és töltse fel portfólióját egy csomó mREIT-lel, több szempontot kell mérlegelnie. Noha a profitpotenciál magas lehet, a mREIT befektetői kockázatot jelentenek arra, hogy pénzt veszítenek az alapul szolgáló részvényárfolyamon és csökkentett osztalékok révén.

1. Osztalék csökkentése
Számos mREIT csökkent az osztalékkifizetések az elmúlt években. Ennek számos lehetséges oka lehet: nemteljesítő hitelek, rossz irányítás és csökkenő lehetőségek a másodlagos jelzálogpiacon. És mivel az mREIT osztalékok nagyon érzékenyek a kötvény kamatlábainak ingadozására és a gazdaságban lévő készpénz mennyiségére, ha a Szövetségi Központi Bank úgy dönt, hogy emel kamatlábakat, az mREIT-k lennének az elsők, akik értéküket veszítik..

2. Jelzálog-alapértelmezés és refinanszírozás
A magasabb hitelfelvételi költség hatással lenne az összes mREIT-re, de az egyes mREIT-eket a rossz teljesítménnyel járó kölcsönök is sérthetik. Ha a mREIT birtokában lévő jelzálogkötelezettség nem teljesül, akkor a mREIT pénzt veszít. Noha a mREIT-ek általában nagyon diverzifikáltak a különböző jelzálogkölcsönök között, továbbra is egyetlen piacra korlátozódnak, és így hiányzik a sokféleség, hogy ellenálljanak a jelzálogpiac összeomlásának..

Ha egy másik baleset, mint például a másodlagos jelzálogkölcsön-válság, a jelzálogtulajdonosok nem teljesítik jelzálogkölcsönüket, ez pusztíthatja a mREIT-piacot. Ennek a kockázatnak azonban csökkentésére van egy módja: Egyes mREIT-ek csak ügynökségek által biztosított jelzálogkölcsönökbe fektetnek be, például a Fannie Mae és a Freddie Mac kölcsönökbe. Mivel ezeknek az ügynökségi kölcsönöknek amerikai kormány garanciája van, alacsonyabb a kockázata, mint a nem ügynökségeknél alkalmazott MREIT-eknek, és általában alacsonyabb osztalékhozamot eredményeznek.

A másik szélsőség ugyanakkor ugyanolyan rossz: Ha a jelzálogot korábban fizetik ki, akkor a mREIT pénzt is veszít, mivel már nem kap fizetett kamatot ebből az adósságból, és új adósságot kell vásárolnia. A jelzálog-refinanszírozás magas aránya 2012-ben megsértette egyes MREIT-eket, és bár továbbra is alacsony kamatozású pénzt kölcsönözhetnek és jelzálogkölcsönöket vásárolhatnak, ezeknek a jelzálogleveleknek valószínűleg alacsonyabb kamatlábaik vannak..

3. Működési veszteségek
Harmadsorban és leginkább aggasztó, hogy a legnagyobb mREIT-ek csak csekély nyereséggel vagy veszteséggel működnek. Ha a mREIT továbbra is alacsonyabb nyereséggel működik, mint amennyit el kell oszlatnia az osztalékokhoz, akkor ezt az osztalékot csökkenteni kell. Ezen osztalékcsökkentések bejelentésekor a mREIT részvényeinek ára is általában esik. Természetesen, ha a társaság elég hosszú ideig veszteségesen működik, akkor az üzlet megszűnik, és a részvények értéktelenek lesznek.

2012 második negyedévében a piaci kapitalizáció alapján a legnagyobb mREIT-ek néhány millió dolláros veszteséget és -30% -60% -os működési különbözetet jelentettek. Ennek oka az, hogy a hosszú lejáratú kötvények kamatlábai estek, csökkentve a rövid és hosszú lejáratú kötvények kamatlába közötti különbséget, mivel a befektetők biztonságos kötvénypiacot kerestek.

Mivel egyetlen társaság sem működhet örökké veszteséggel, ezek a kiábrándító hozamok kellemetlen kérdéseket vetnek fel a mREIT felértékelődésének fenntarthatóságával kapcsolatban, ha a kötvények spread-je továbbra is szűk. Felveti azt a kérdést is, hogy mekkora a spekuláció és a kockázat a mREIT piacon, mivel ezek a veszteségek csak akkor sújtották a vállalatokat, amikor tőzsdei árauk szárnyaltak..

4. QE3 és előlegfizetési kockázat
A Federal Reserve nemrégiben hozott döntése a kvantitatív enyhítés harmadik fordulójának (QE3) megindításáról további aggodalomra ad okot a mREIT-ek számára. A QE3, az elődektől eltérően, jelzáloggal fedezett értékpapírokra irányul - a Fed azt tervezi, hogy havonta korlátlan mennyiségű ilyen értékpapírt vásárol, amíg a gazdaság jobban néz ki.

Ezek az értékpapírok ugyanazok, amelyekbe a MREIT befektet, így ez a bejelentés közvetlenül érinti őket. A Federal Reserve agresszívebb szereplőjével a piacon több lehetőség nyílik a jelzálogtulajdonosok refinanszírozására. Ez rossz a mREIT-ek számára, mivel a refinanszírozás azt jelenti, hogy a birtokukban lévő jelzálogot korábban fizetik ki - és a kamatfizetésből származó jövedelem megszűnik.

Másrészt a QE3 pozitívabban befolyásolhatja a másodlagos jelzálogpiacot. A további refinanszírozás ösztönzésével nagyobb jelzálogkölcsön-tevékenységet és ezáltal több üzleti lehetőséget teremt a mREIT-ek számára. Mivel ez a rövid lejáratú kötvények kamatlábait is alacsonyan tartja, a rövid és hosszú lejáratú kötvények kamatlába közötti nagy különbségnek fenn kell maradnia, lehetővé téve a mREIT-ek számára, hogy sokkal alacsonyabb kamatot igényeljenek, mint amit kölcsön adnak..

5. Korlátozott tőke
Mivel ezeknek a társaságoknak jövedelmük 90% -át vissza kell adniuk a részvényeseknek, súlyosan korlátozottak abban, hogy képesek legyenek kezelni és újrabefektetni nyereségüket, ami megnehezíti a jó időben történő növekedést és a rossz időben felszínen maradást. Ez a REIT struktúráját természetéből adódóan kockázatos vállalkozásgá teszi. Ennek a kockázatnak a kompromisszuma sokkal magasabb, rövid távú osztalékhozam, ám ez a kompromisszum nem mindig fenntartható.

Alkalmasság

Mivel a mREIT-ek ingatagok, és könnyen befolyásolhatók a jelzálogpiac, az ingatlanpiac és a szövetségi államkötvény-piac, kockázatos tét. Magas hozamaik és a profitok közvetlen kifizetése a befektetők számára rövid távon kiváló készpénzforrássá teszik őket.

Ezen felül kínálnak ingatlanbefektetések likvid formáját és hozzáférést biztosítanak a professzionális menedzsmenthez. Ha egy mREIT-ben részvényeket vásárol, az egyéni befektetők közvetve pénzt kölcsönözhetnek az embereknek a jelzálogpiacon. Ha úgy gondolja, hogy az ingatlan- és jelzálogpiacokon fellendülés tapasztalható, a mREIT-ek az egyik módja annak, hogy ezt a tétet megtegyék.

A fiatalabb, agresszívabb befektetők, akik maguknak sincs ingatlantulajdon, de akiknek ingatlanpiaci árai vannak, érdemes fontolóra venni a mREIT-eket. A mREIT-eknek ugyanakkor lehet helyük érettebb portfóliókban is, feltéve, hogy az általuk alkotott százalék nem haladja meg a befektetõ számára, hogy megengedheti magának, hogy veszteséget vállaljon.

Záró szó

A mREIT hibái nem azt jelentik, hogy ezeket mindig el kell kerülni. A meglehetősen kiszámítható kötvény-felárak kihasználásával és az ingatlanpiac számára likviditást kínálva az mREITS értékes szolgáltatást és lehetőséget kínál a befektetőknek, hogy pénzeszközeiket átadják a szakembereknek, akik nyereségszerzés céljából mind a kötvény, mind az ingatlanpiacokon játszhatnak..

A befektetés előtt azonban nézd meg a két számjegyű osztalékhozamot, függetlenül attól, hogy mennyire ijesztőnek tűnnek először. Ha megvizsgálja az mREIT mérlegét, a cash flow kimutatásokat és a múltbeli teljesítményt, a befektetők megérthetik, hogy érdemes-e a társaságba befektetni, és képesek-e megfékezni a kockázatot.

Mi a véleményed a mREITS-be történő befektetésről??