A bérleti tulajdonságok birtoklásának és kezelésének előnyei és hátrányai

Sajnos a bérleti ingatlanokkal kapcsolatos fizetési csekk nem olyan könnyű elérni. Bár a bérleti ingatlanok bizonyosan jelentős jövedelmet generálhatnak, fontos szem előtt tartani, hogy az ingatlan birtoklása és kezelése továbbra is munka. Mielőtt belemerülne a jövedelemtulajdonok világába, szánjon egy kis időt egy ilyen megállapodás előnyeinek és hátrányainak komoly megfontolására, hogy megbizonyosodjon arról, hogy erősségei és gyengeségei megfelelnek-e a munka előnyeinek és hátrányainak..

A bérleti ingatlan kezelésének előnyei

1. Havi fizetés

A havi fizetési csekk, amelyet bérleti ingatlan birtoklásával és kezelésével kereshet meg, az a kevés alkalom, amelyben szinte semmit sem tehet bevérellel. Ha az ingatlan jó állapotban van és a bérlő felelõs, akkor bérleti csekkeket gyűjthet be, hogy ellensúlyozza a jelzálogköltségeket és az ingatlan fenntartásával kapcsolatos egyéb költségeket. Ha a jelzálog kevesebb, mint amit a bérleti díjhoz gyűjt, akkor boldog helyzetbe kerülhet, ha havonta többlettel rendelkezik..

Ne feledje azonban, hogy pénzt kell elkülönítenie lakásfelújításra és -javításra, a jövőbeni üres álláshelyekre és az adókra. Az Ön által elidegenített összeg függ az adószinttől, a ház állapotától, valamint a megüresedett állásokra és a bérlői forgalomra vonatkozó előrejelzéseitől..

De még ha havonta veszítenek is az ingatlant (a költségek meghaladják a jövedelmet), akkor is érdemes a befektetése. Ez attól függ, hogy mennyire várható az ingatlan értékelése abban az időben, amikor azt meg kívánja őrizni, mennyit várható el a bérleti piac javulása ezen idő alatt, és hogy a veszteség milyen hatással lesz az adóira.

A Roofstock, amely a kulcsrakész befektetési célú ingatlanok piaca, nagyon alapos jelentést készít az egyes ingatlanok pénzügyi adatairól, hogy megértse a havi potenciális cash flow-kat..

2. Saját tőke, mint befektetés

Mint minden befektetés, a bérleti ingatlan birtoklása és kezelése kockázatokkal jár. De azok számára, akik kockázatot vállalnak, jelentős jutalom várható.

Két nagy dolog fordulhat elő: Először is, az ingatlan idővel felértékelődhet értékben, másodszor pedig az ingatlanba fektetett tőkebefektetése ellensúlyozódik, és teljes mértékben fedezhető a megszerzett pénzösszeggel. Ráadásul jelentős adókedvezményt kaphat befektetéseinél, mivel az összes költségén kívül leírhatja a jelzálogkölcsön kamatfizetéseit is..

Ha ez a két dolog megtörténik, akkor valószínűleg összegyűjtheti az ellenőrzést, amikor eladja vagy újrafinanszírozza az ingatlanot a Figyelem.hu webhelyen. Csak győződjön meg arról, hogy a tervezett elvitelének egy részét eldobja-e a tőkenyereség-adók eladásakor, valamint pénzt az ingatlan refinanszírozásával vagy az ingatlan eladásával járó díjak fedezésére. Az elsődleges lakóhellyel ellentétben minden, a bérleti díj eladásából származó pénz - a költségek levonásával - adóköteles.

3. Alternatívum az eladásra

A bérleti ingatlanok jó alternatívaként szolgálhatnak az eladáshoz, ha a piac visszaesik. Például egyre nehezebb a potenciális vásárlók számára finanszírozást találni, ezért előfordulhat, hogy az ingatlan iránti kereslet nem elég ahhoz, hogy megteremtse az értékesítési értéket. Ha ez a helyzet a tulajdonában lévő ingatlan esetében, bölcs dolog lehet azt bérelni, amíg a piac javul. Ha bérbe adja az ingatlant, mielőtt eladná, akkor tőkét teremthet, miközben kilép a rossz piacról.

Ezen túlmenően az ingatlanok bérbeadásának hatalmas előnye, hogy eladhatja az otthoni veszteségeket, amikor ideje eladni. Ez a legjobb, ha úgy gondolja, hogy az ingatlan értékcsökkenése tovább folytatódik, ha elkezdi bérbe adni. Ez a hozzáértő lépés enyhíti az otthonát veszteséggel történő eladás fájdalmát, mivel üzleti ingatlanként ennek a veszteségnek egy részét igényelheti a jövedelmének levonásaként, ami különösen akkor hasznos, ha magasabb adó zárójel. Legfeljebb 25 000 dollár veszteséget írhat le.

4. További adókedvezmények

Bérbeadóként hatalmas számú könyvet írhat le, amely az ingatlan birtoklásával és kezelésével kapcsolatos. A földtulajdonosok leírhatják az ingatlanhoz kapcsolódó jelzálogköltségeket, értékcsökkenést, javításokat, utazási és biztosítási költségeket. És mint minden önálló vállalkozó, a bérbeadó is leírhatja az otthoni irodai költségeket, a jogi és könyvelési szolgáltatásokat, valamint az üzleti vállalkozáshoz kapcsolódó egyéb költségeket.

Ezek a leírások az év végén pénzeszközökké válhatnak a zsebében. És sok esetben, az önálló vállalkozókkal ellentétben, nem igényli jövedelmét a C listán, és a jövedelemadó mellett nem kell önálló vállalkozói adót fizetnie..

5. Függetlenség

Ingatlan birtoklásával és kezelésével saját főnöke lehetsz. Nyilvánvaló, hogy nem biztos, hogy csak az egyik ingatlanból származó jövedelemmel ér véget, de sok hozzáértő befektető van, akik a bérleti jövedelmet megélhetésükké változtatják. Ezek a befektetők általában ingatlan portfóliót birtokolnak és kezelnek, ami sok munka. A kompromisszum természetesen az, hogy képesek vannak befektetni, fenntartani és tőkeáttételt alakítani kívánságuk és ütemezésük szerint.

Bérleti ingatlan birtoklásának hátrányai

A bérleti jövedelem az ingatlantulajdonosok és kezelők számára csodálatos befektetés és jövedelemforrás lehet. Ez azonban bonyolultabb, mint pusztán a bérlők bérleti díjainak beváltása.

1. A bérlők félelmesek lehetnek

A bérlőknek néhány oka van annak, hogy gondosan gondoskodjanak egy ingatlanról. Legjobb esetben a bérlő gyakran kicsit piszkosan hagyja el a helyet, amikor költözik. A háztulajdonos alapfenntartását továbbra is újra kell festenie és elvégeznie.

Sajnos azokról a bérlőkről, akik vagy észrevehető árfolyamok miatt lassúak vagy bűnbánóak, ismert, hogy teljesen megszerezték az ingatlant, tudva, hogy egy 500 dolláros mértékű biztonsági letét megéri a szolgaságát. Ilyen esetekben előfordulhat, hogy több ezer dollárt kell felszámolnia, hogy az ingatlan az egymást követő bérlők számára elfogadható feltételekhez térjen vissza.

Ezenkívül a bérlők néha csak abbahagyják a bérleti díj fizetését, tudva, hogy valószínűleg egy időre megszabadulnak attól, mert költségei vannak a kilakoltatáshoz a bírósághoz fordulásukhoz. Akárhogy is, a szörnyű bérlők több tízezer dollárt tudnak visszafizetni téged - számtalan fejfájást okozhatnak.

2. A befektetés tőkét igényel

Az ingatlan megvásárlásához szükséges előlegen túl a tőkének rendelkeznie kell az ingatlan kezeléséhez. Szüksége lehet például több ezer dollárra egy ingatlan javításához, amelyet egy szörnyű bérlő bontott le. Szüksége lehet száz dollárra ahhoz, hogy egy bérlőt kilakoltatási bírósághoz vigyen. És ha nem gondolja, hogy egy tisztességes bérlő átvilágítása csökkenti a szükséges tőkemennyiséget, a váratlan otthoni javítások gyakran költségesek, és jogilag kötelező ingatlantulajdonosként foglalkozni az ingatlanproblémák gyors és megfelelő kezelésével.

Például több száz dollárra van szüksége a kezére a lejtős vízmelegítő cseréjéhez, és valószínűleg több ezer dollárra a szivárgó tető cseréjéhez. További biztosítási fedezetre van szüksége, ha otthonát bérelte, mivel a háztulajdonosok biztosítása csak a tulajdonos által használt ingatlanokra vonatkozik.

3. Lehetséges jogi következmények

A jogi problémákról szólva a törvény a bérlő oldalán áll, ha idő- vagy pénzhiány miatt nem hajtja végre a szükséges javításokat. Nolo szerint bérlője büntetés nélkül visszatarthatja a bérleti díjat, vagy akár bérleti úton is elmehet, ha nem gondoskodik megfelelően az üzletről. Sőt, ha a bérlő bérleti szerződése nem légmentes, akkor kevés igénybe lehet venni, ha a bérlő ingatlant károsít, vagy nem fizet kielégítően a bérleti díjat..

Ügyeljen arra, hogy legyen egy ügyvéd, aki tapasztalattal rendelkezik az ingatlan bérlésében, és tekintse át a bérlet részleteit. És ne feledje, hogy ha nem ellenőrzi a biztosítási kötvényeket a megfelelő felelősségbiztosítás szempontjából, akkor bérlője bírósághoz fordulhat, ha ő vagy a vendégek megsérülnek az ingatlanon.

4. Időigényes erőfeszítések

Nyilvánvaló, hogy a váratlan javítások időt vehetnek igénybe a hibaelhárításban. A bérlakások tulajdonjogának és kezelésének teljes folyamata azonban időt vesz igénybe.

Jelentnie kell az időt és az energiát, amely ahhoz szükséges, hogy kiváló minőségű bérlőt találjon pályázatok, interjúk és hiteljelentések révén. A bérlő betéteinek, bérleti csekkeinek, érdeklődésének és szükségleteinek a tetején is meg kell maradnia. Bérlője nem csak a tartózkodási helyért, hanem az ingatlan szolgáltatásáért is fizet. Mindez időt és know-how-t igényel.

Nem lehet csak azt feltételezni, hogy jövedelme növekszik anélkül, hogy jelentős számú órát különítenek el az ingatlankezelésre. Ez különösen akkor problematikus, ha egy hagyományos teljes munkaidős foglalkoztatást is meg akar próbálni. Ebben az esetben kiszervezheti az ingatlankezelés napi üzleti tevékenységét egy speciális ingatlankezelő társaságnak, de ez tovább csökkenti az eredményt 8% -ról 10% -ra, vagy annál magasabbra, attól függően, hogy mennyit keresel. Mielőtt elkezdené, érdemes beszélgetni néhány helyi ingatlankezelő társasággal, hogy megértsék, milyen szolgáltatásokat kínálnak és hogyan számolják fel őket..

5. Az alsó vonal visszaharaphat

Mint minden beruházás, a kockázattal jár a bérleti ingatlan birtoklása és kezelése. Időnként a piacok nem úgy viselkednek, mint szeretné, például amikor az ingatlan értékcsökkenés helyett inkább értékcsökkenést mutat. Más esetekben problémák merülnek fel egy ingatlanon, például rossz bérlők sorozatán vagy drága javításokon (ami különösen pusztító, ha nem elegendő likvid tőkét rendelt el a problémák megoldásához). Lehet, hogy nehezen tudja betölteni a megüresedett helyeket, vagy megszerezhet olyan hozamot, amely megéri az idejét. Az ingatlanportfólió diverzifikálása révén megóvhatja a kudarcokat, így pénzügyi jövője nem teljesen kötődik egyetlen jövedelemtulajdonba.

Végül, ne felejtsd el, hogy a kormány el fogja tüntetni a jövedelmének méltányos részét. Ügyeljen arra, hogy gondosan dokumentálja a jövedelmét és kiadásait, hogy a kormány ne tegyen többet az esedékessé. Ha bármilyen adózással kapcsolatos kérdése van a vagyonának felhasználásáról, annak jövedelméről vagy költségeiről, kérdezze meg könyvelőjét, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az év végén nem talál meglepetés a rejtett szabályokkal kapcsolatban.

6. Az elsődleges tartózkodási hely átalakítása részmunkaidős bérletre

Ha nem vigyázol, a bérleti ingatlanra vonatkozó ambíciók apró nyomtatása visszatérhet téged. Vegyük például az egyre népszerűbb nyaralóingatlan-kölcsönzést. Az adójogszabályok nem csak azt teszik lehetővé, hogy Ön és családtagjai évente néhány hétig kilépjenek a helyiségből, hogy kicsit extra jövedelmet és leírásokat szerezzenek. Ebben a forgatókönyvben üdvözölheti otthonát extra jövedelem mellett, de valószínűleg nem lesz képes további levonásokra.

Bármely tulajdonát továbbra is elsődleges tartózkodási helynek kell tekinteni, ha Ön és családja 14 napnál hosszabb ideig, vagy pedig a bérlők által elfoglalt idő több mint 10% -ánál foglalja el otthont, attól függően, hogy melyik nagyobb. Ha az ingatlant továbbra is elsődleges lakóhelyként számolják, akkor is, ha átalakította üdülési célú ingatlannak, akkor nem vonhatja le a kiadásait a bérleti jövedelméből, amikor ideje adózni. (Mivel ez az elsődleges lakóhelye, sok esetben továbbra is levonhatja a jelzálogkölcsönöket.) Ha motivációja az, hogy élvezze a ház bérlésével járó levonásokat, akkor beszéljen a könyvelővel, mielőtt merész lépéseket hajt végre az ingatlan átalakításával kapcsolatban. egy bérleti díjba, hogy adózáskor ne legyen sokk.

Záró szó

Ha az ingatlan bérbeadása tetszetősnek tűnik, és a mélyreható ingatlankezelés meghaladja a készségeken, az érdeklődési körön vagy az ütemezésen belüli korlátozásokat, fontolja meg ingatlankezelő társaság bérbeadását. Az ideális forgatókönyv szerint jövedelmet és / vagy tőkét generálhat bérleti díjakból, de valaki más felel a napi napi karbantartásért, a gyűjteményekért és akár új bérlők megtalálásáért. Érdemes egynél több helyi ingatlankezelőt megkérdezni, hogy megértse a társaság által nyújtott szolgáltatásokat, és hogy költségeik megéri.

Előfordult-e már valami jelentős hátrány a bérleti ingatlanokkal kapcsolatban?