Mi az a lakásépítési hitel - folyamat és hogyan kvalifikálható?

A szokásos jelzálogkölcsön nem fogja csökkenteni - de valószínűleg jogosult lehet egy speciális kölcsönre, úgynevezett építési kölcsönre.

Mi az építési kölcsön??

Az építési kölcsön tipikusan egy rövid lejáratú hitel, amelyet a ház építésének költségeinek megfizetésére használnak. Lehet, hogy meghatározott időre (általában egy év körül) kínálják fel, hogy időt biztosítson otthonának felépítésére. Az építési folyamat végén, amikor a ház elkészült, új kölcsönt kell beszereznie az építési kölcsön kifizetéséhez - ezt néha „véghitelnek” hívják.

Alapvetően ez azt jelenti, hogy a futamidő végén újrafinanszíroznia kell, és vadonatúj kölcsönt kell kötnie (például egy rögzített kamatú 30 éves jelzálogkölcsönt), amely egy szokásosabb finanszírozási lehetőség az újonnan elkészült házához..

Építési kölcsönre jogosult

A bankok és a jelzálogkölcsön-hitelezők sok ok miatt gyakran éppen az építési kölcsönöket veszítik. Az egyik fő kérdés az, hogy sok bizalommal kell bízni az építőben. A bank vagy a hitelező pénzt kölcsönöz valamiért lenni úgy alakítottuk ki, hogy feltételezzük, hogy készen áll egy bizonyos értékre.

Ha a dolgok rosszul alakulnak ki - például ha az építő rossz munkát végez, vagy ha az ingatlanértékek csökkennek -, akkor kiderül, hogy a bank rossz befektetést hajtott végre, és hogy az ingatlan nem annyit ér, mint a kölcsön.

Annak érdekében, hogy megvédjék magukat a problémától, a bankok gyakran szigorú követelményeket írnak elő az építési kölcsönre. Ezek általában a következő rendelkezéseket tartalmazzák:

1. Be kell vonni egy képesített építőt. A képzett építőmérnök egy engedéllyel rendelkező kivitelező, kiváló hírnévvel rendelkezik a minőségi otthonok építésében. Ez azt jelenti, hogy különösen nehezen találhat intézményt a projekt finanszírozására, ha saját fővállalkozóként kíván működni, vagy ha Ön tulajdonos / építő helyzetben vesz részt.
2. A hitelezőnek részletes előírásokra van szüksége. Ez magában foglalja az alaprajzokat, valamint az otthon felhasználni kívánt anyagok részleteit. Az építők gyakran összeállítják az összes részlet átfogó listáját (néha „kék könyvnek” hívják); a részletek általában mindent tartalmaznak, a mennyezeti magasságtól a felhasznált házszigetelésig.
3. Az otthoni értéket egy értékelőnek kell becsülnie. Noha nehéznek tűnik olyan dolgok felmérése, amelyek nem léteznek, a hitelezőnek rendelkeznie kell egy értékelővel, aki figyelembe veszi a ház kék könyvét és specifikációit, valamint annak a földnek az értékét, amelyen az otthon épül. Ezeket a számításokat összehasonlítják más hasonló házakkal, amelyek hasonló elhelyezkedéssel, hasonló tulajdonságokkal és hasonló méretűek. Ezeket a többi házat comps néven hívják fel, és a becsült értéket a comps alapján határozzák meg.
4. Egy nagy előleget kell letennie. Általában 20% az a minimális összeg, amelyet le kell fektetnie egy építési hitelhez - egyes hitelezők akár 25% -ot is megkövetelnek. Ez biztosítja, hogy befektessenek a projektbe, és ne csak elmenjenek, ha a dolgok rosszul fordulnak elő. Ez a bankot vagy a hitelezőt is védi abban az esetben, ha a ház nem válik annyira megbecsülhetőnek, mint számítottak.

Feltéve, hogy teljesíti ezeket a kritériumokat és jó hitelképességgel rendelkezik, képesnek kell lennie arra, hogy építési hitelt kapjon. Általában a hitelezőknek információkra is szükségük van a jövedelmére (hogy megbizonyosodjon arról, hogy megengedheti magának a jelzálog-kifizetéseket) és az Ön jelenlegi otthonáról, ugyanúgy, mint bármilyen típusú általános jelzálogkölcsönnél.

Hogyan működnek az építési kölcsönök?

Miután megszerezte magát és jóváhagyta az építési kölcsönt, a hitelező elkezdi kifizetni azt az összeget, amelyben megállapodtak abban, hogy kölcsönöznek Önnek. Ugyanakkor nem csak egyszerre adnak készpénzt az építőnek. Ehelyett a döntetlen ütemtervet állítják össze.

Döntetlen

A sorsolások olyan időközönként vannak megadva, amelyen belül az építő megkaphatja a pénzt a projekt folytatásához. A rajzolás időtartama alatt több döntetlen is lehet. Például az építő az első 10% -ot kaphatja meg, amikor a hitel lezárul, a következő 10% -ot pedig a tétel lezárása és az alapozás öntése után kaphatja meg. A következő pénzbeáramlás akkor fordulhat elő, amikor a ház kialakításra kerül, majd az azt követő kifizetés a ház tető alatti és lezárása után következik be..

A húzások számáról és az összegükről az építő, a vevő és a bank tárgyalnak. Az első lehívás általában a vevő előlegéből származik (tehát a vevő pénzét fenyegeti leginkább a pénz). Általános az is, hogy a bank minden szakaszban ellenőrzést kér, mielőtt a pénzt az építőnek kiadná. Ez hozzájárul annak biztosításához, hogy minden haladjon a pályán, és hogy a pénzt a megfelelő módon költik el.

Miután az összes lehívást kifizették és az otthont megépítették, a vevőnek meg kell szereznie a végső kölcsönt az építési kölcsön kifizetéséhez..

Az építési hitel mértéke

Az építési kölcsönnél, mint minden más kölcsönnél, kamatot kell fizetnie a kölcsöntől. Az építési hitelek általában változó kamatozású hitelek, és a kamatlábat a kamatlábhoz viszonyítva „felfedik”. Lényegében ez azt jelenti, hogy a kamatláb egyenlő a prímtel és egy bizonyos összeggel. Ha például az elsődleges kamatláb 3%, és az ön kamatlába prémium plusz egy, akkor 4% -os kamatot fizetne (amely az alapkamat változása esetén módosul).

Sok esetben az építési kölcsönöket csak kamatkölcsönként is hozzák létre. Ez azt jelenti, hogy a kölcsönbe vett pénzből csak kamatot fizet, ahelyett, hogy az alapvető hitel egyenlegének bármely részét visszafizeti. Ez lehetővé teszi az építési kölcsönök kifizetését.

Csak azt az összeget fizeti, amelyet már kifizettek. Például, ha 100 000 dollárt kölcsönöz, és csak az első 10 000 dollárt fizettek ki, akkor csak az első 10 000 dollárból kamatot fizet, nem pedig a teljes 100 000 dollárt. Havi kifizetéseket kell fizetnie ehhez a hitelhez - akárcsak a hagyományos kölcsönhez -, így a havi kifizetéseknek alacsonynak kell indulniuk, amikor csak egy kis összeget kölcsönöttek, és fokozatosan növekedniük kell, mivel több pénzt fizetnek ki az építőjének..

hátrányok

Az építési kölcsönök lehetővé teszik otthon megépítését, amikor egyébként nem képes erre. A ház építése nagyszerű élmény lehet, ha valami egyediat tervez, vagy az Ön igényeihez és a család igényeihez igazodik. Ugyanakkor az építési kölcsönök beszerzésekor lényegesen nagyobb a kockázata, mint pusztán meglévő ház megvásárlásakor.

A lehetséges kockázatok közé tartozik:

1. A ház nem fejeződik be az ütemterv és a költségvetés szerint. Ha házát nem hajtják végre az ütemezés szerint, akkor esetleg többletköltségeket kell fizetnie a lakások bérléséért, vagy két jelzálogkölcsönt kell fizetnie a vártnál hosszabb ideig, mivel nem tud beköltözni. Egyes esetekben az építés végső kifizetése a hitel esedékessé válik, és fizetnie kell a kölcsön meghosszabbításáért - legalábbis addig, amíg a ház el nem készül, és nem tudod refinanszírozni záró kölcsönt..
2. Amikor elkészül, az otthon nem ér annyit, hogy megépítse. A szerencsétlen helyzetbe akkor kerülhet sor, ha az építő rossz munkát végez, vagy ha az általános lakáspiac zuhan. Ebben az esetben extra készpénzt kell felállítania, amikor eljön az ideje, hogy újrafinanszírozza az építési kölcsönt végső kölcsönké.
3. Nem lesz képes arra, hogy hitelképes legyen. Ha jövedelme vagy hitelképessége drasztikusan megváltozik, akkor valószínűleg nem lesz képes lejáratos hitelt igényelni - és ez jelentős problémát okozhat, mivel az építési kölcsönöknek nem állandónak kell lenniük. A projekt befejezésekor az egyensúly van ki kell fizetni. Ez lényegében léggömb jelzálog, ami azt jelenti, hogy a projekt folyamán kamatot fizet, a végén esedékes teljes egyenleggel. Ha nem tudja újrafinanszírozni a teljes egyenleg kifizetését - és a hitelező megtagadja az építési hitel meghosszabbítását, hogy valahogy újrafinanszírozhasson -, akkor az az új otthon elvesztése, hogy kizárják, ha nem tudja teljesíteni a kifizetést..

Záró szó

Ha hajlandó vállalni az építési kölcsön kockázatait, és rendelkezésére áll a pénzügyi párna, amely segít az útvonalakon, az építési kölcsön lehet a megfelelő választás, így felépítheti álmai otthonát..

Ha azonban éppen lakóhelyet keres, ha nincs sürgősségi alapja az építési visszaesések kezelésére, vagy ha ideges a házépítési folyamat, akkor jobb lehet, ha egyszerűen megvásárol egy meglévő ház hagyományos kölcsön felhasználásával. Fontos a kockázatok és az előnyök gondos mérlegelése, hogy tudd, hogy az Ön által választott döntés megfelelő.

Vett valaha építési kölcsönt? Milyen volt a tapasztalatod?

(fotó jóváírás: Bigstock)