Hogyan lehet megtalálni egy nagyszerű ingatlanközvetítőt (ingatlanügynököt), amelyben megbízhat

Ez az átvilágítás azonban gyakran elkerülhető az ingatlanügynök bérbeadásakor. Ugyanakkor egy otthon vásárlása vagy eladása az egyik legnagyobb pénzügyi döntés, amelyet meghoz, és az érdekeinek megfelelő személy megkeresése kulcsfontosságú a befektetés legjobb megszerzéséhez vagy a legjobb hozamhoz..

Ha a megfelelő ingatlanügynököt választja, akkor a folyamat viszonylag simán megy végbe. A rossz ügynök azonban tönkreteheti egy ügyletet, és esetleg akár teljesen elveszítheti az eladást. Más szavakkal, ez nagy döntés.

De mit kell keresnie ingatlanügynök felvételekor? Milyen vörös zászlókat kell vigyáznia? Íme, amit tudnia kell egy nagyszerű ingatlanügynök megtalálásához.

Milyen típusú ügynökre van szüksége??

Az első dolgok először: házat vásárol, vagy házat elad? Ez a válasz kulcsfontosságú a szükséges ügynök típusának kitalálásához.

Azokat a képviselőket, akik otthoni háztulajdonosokkal dolgoznak, „eladó ügynököknek” vagy „tőzsdei ügynököknek” nevezzük. Ezek az ügynökök képviselik a háztulajdonos érdekeit a tőzsdei jegyzékbe vétel és a tárgyalási folyamat során.

Azok a képviselők, akik otthoni vásárlókkal dolgoznak, „vevői ügynököknek” vagy „értékesítési ügynököknek” hívják. Ezek az ügynökök képviselik a vevő érdekeit a bemutató és a tárgyalási folyamat során. Egyes vásárlói ügynökök kizárólag a vásárlókkal dolgoznak, azaz egyáltalán nem sorolnak otthont.

Az „eladó ügynök” és az „értékesítési ügynök” kifejezések gyakran megzavarják az embereket a lakásvásárlás és az otthon eladás folyamatában, mivel szinte azonosak. Ugyanakkor különféle érdekeket képviselő pártokat képviselnek. Az eladó ügynökei képviselik a házat értékesítő feleket, míg az eladók az otthon képviselőit képviselik; azonban csak a végleges szerződés aláírása után hívják őket „értékesítési ügynöknek”.

Kettős ügynökök

Néhány ügynököt kettős ügynöknek hívnak, ami azt jelenti, hogy vállalta, hogy a lakásvásárlás során képviseli mind a vevő, mind az eladó érdekeit..

Így működik. Képzelje el, hogy bemész egy nyitott házba, és beleszeret a helybe. Ez egy forró tulajdonság, és tudod, hogy nem fog tartani. Most kezdte meg otthoni keresését, és nincs saját ügynöke. A tőzsdei ügynök azonban a helyszínen van, és szívesen segít Önnek abban, hogy ajánlatot tegyen ott a házban. Nem szeretné várni, hogy megszerezze a saját ügynökét, ezért beleegyezik abba, hogy vele dolgozik. Ebben az esetben éppen munkakapcsolatot lépett fel egy kettős ügynökkel.

A kettős ügynökség ellentmondásos, mivel az ügynökök kénytelenek nagyon finom vonalon járni, és semlegesek maradnak a folyamat során. Végül is olyan eladót képviselnek, aki a lehető legmagasabb árat akarja megszerezni otthona számára, és egy olyan vevőt, akik ugyanazon otthonért akarják a lehető legalacsonyabb árat szerezni..

A megbízás miatt potenciális összeférhetetlenség is fennáll. Egy tipikus eladás esetén a vevő és a tőzsdei ügynök nagyjából 6% -os jutalékot osztott fel, egyenként mintegy 3% -ot kapva. A kettős ügynök megtartja a jutalék 100% -át, ami azt jelenti, hogy a mi érdekében áll, hogy a lehető legmagasabb áron eladja otthonát. Ez nagyszerűen működik az eladó számára, de a vásárlónak nem.

Számos ingatlanszakértő erõteljesen érzi magát a kettõs ügynökségek iránt. A kettős ügynökök számára törvényesen tilos részt venni az ügyletben, vagy megosztani a bizalmas információkat. Így dupla jutalékot kapnak, miközben kevesebb tanácsot és útmutatást nyújtanak mindkét fél számára. Legtöbbször az egyetlen személy, aki valóban profitál az ügynök.

A kettős ügynökség csak egyes államokban, például Kaliforniában és Texasban legális. Azokban az államokban, ahol ez megengedett, az ügynökök jogilag kötelesek a szerződés aláírása előtt nyilvánosságra hozni kettős ügynökségüket. Annak kiderítéséhez, hogy a kettős ügynökség jogszerű-e az Ön államában, egyszerűen a Google „Van kettős ügynökség legális” -ot az Ön államának nevével együtt.

Hogyan lehet megtalálni egy nagyszerű ingatlanügynököt?

Nem minden ügynök lesz megfelelő az Ön számára. Még a nagyon sikeres ügynököknek is van hátránya.

Például az Ön területén a legkelendőbb ügynököknek lenyűgöző hirdetési költségvetéssel és nagy csapattal lehet működniük az ügyfelek segítése érdekében. Ez azonban azt jelentheti, hogy több különböző emberrel végzi a munkát a vételi vagy eladási folyamat során. Személyes figyelmet keres, ez az ügynök lehet, hogy nem a legmegfelelőbb.

Másrészt előfordulhat, hogy sokkal kevesebb tapasztalattal rendelkező ügynökkel találkozik, aki személyisége tökéletesen illeszkedik a tiédhez. Arra gyanakszik, hogy fontosabb szerepet töltenek be, mint az, hogy boldoggá tegyék Önt - és cserébe kapjanak egy nagyon szükséges áttételt és ajánlást -,.

Nagyon sok szempontot kell figyelembe venni, amikor a helyzetéhez a legjobb ügynököt kell megtalálni. Íme az indulás.

1. Készítse el az ügynökök rövid listáját

A Google-nak köszönhetően néhány gombnyomással könnyen megtalálhat térségeiben több száz ügynököt a környéken. Az ügynökökkel kapcsolatos részletesebb információkat azonban általában egy ingatlan-weboldalon talál.

Az egyik legjobb hely a keresés elindításához a Zillow Agent Finder, amely lehetővé teszi a helyi ügynökök teljes listájának megtekintését az ügyfél-beszámolókkal és a legutóbbi felsorolásokkal együtt. A legutóbbi listázás funkció különösen hasznos. Először felhasználhatja azon ügynökök keresésére, akik nemrégiben együtt dolgoztak eladókkal vagy vásárlókkal az Ön által megfontolt területen. Ha otthonát értékesíti, az lehetővé teszi annak elemzését is, hogy az egyes ügynökök hogyan fényképezik és forgalmazzák listáikat. Például az egyes listák professzionálisak és vonzóak-e? Van egy videotúra??

További hasznos webhelyek a Realtor.com és a HomeLight.

Készítsen egy listát legalább három ügynökről, akit érdekli az interjú.

2. Tegyen fel sok kérdést

Most, hogy megvan az ügynökök rövid listája, a következő lépés az, hogy személyesen beszéljen velük. Igen, telefonos interjút is készíthet, de a személyes találkozás jobb.

A személyes találkozó lehetővé teszi, hogy valóban megértse, ki ez a személy, mi az értékeik, és hogy személyiségük jól illeszkedik-e a sajátodhoz. Ez az a személy, aki végigvezet egy stresszes és pénzügyi szempontból jelentős folyamaton; jól kell érezni magát, hogy beszél velük. Azt is tudnia kell, hogy ők fognak-e elmondani az igazat, ahelyett, hogy cukorral bevonnának néhány rossz hírt. És tudnia kell, hogy ugyanazokat az alapvető értékeket osztja meg.

Kezdje ezeket az általános kérdéseket:

• Teljes munkaidőben dolgozik az ingatlanban?
• Mennyi ideig van engedélyed?
• Tagja vagy a Nemzeti Realtors Association-nek (NAR)? (A NAR további képzést és a szigorú etikai kódex betartását követeli meg.)
• Egy csapattal dolgozik? Ha igen, akkor elsősorban veled vagy valaki mással dolgozom?
• Vállalkozásának mekkora része utalásokból származik?
• Mennyi a jelenlegi ügyfelek átlagos száma??
• Hogy szeretsz kommunikálni? (Például az ügynöke előnyben részesítheti a gyors szövegeket, hogy továbbítsák az információkat, miközben inkább telefonhívást kezdene. Győződjön meg róla, hogy itt ugyanazon az oldalon van, mivel a jó kommunikáció kulcsa a sikeres munkakapcsolatnak.)
• Előfordult, hogy egy ügyfél panaszt nyújtott be Ön vagy ügynöksége ellen? Ha igen, hogyan kezeli??
• Nyertél-e bármilyen profi díjat??
• Milyen szerződést kínál? Mi történik, ha elégedetlen vagyok a munkakapcsolatunkkal?
• Mi a legjobban az ingatlanügynökként? Mit szeretsz legkevésbé??

Ezek a kérdések nagyszerű módja a beszélgetés megkezdésének. Ugyanakkor további kérdéseket kell feltennie attól függően, hogy vásárol vagy elad.

Ha eladsz egy otthont

Ha otthont ad el, kérdezze meg a potenciális ügynököket a következő kérdésekkel:

• Hány eladást zárt be ebben az évben?
• Hány otthont adott el a környéken? Hasonló ártartományban voltak, mint az otthonom?
• Hány ilyen házat értékesítettek a listaáron vagy annak közelében?
• Szüksége van-e előminősítésre vagy előzetes jóváhagyásra a jelzálogkölcsön-társaságtól, mielőtt otthonokat mutatna?
• Mennyit fizet? Milyen egyéb ingatlandíjakért felelök? (Ne feledje, hogy az ingatlandíjak tárgyalhatók.)
• Mi a marketingstratégiája egy olyan házhoz, mint az enyém?
• Professzionális fotósot vagy otthoni színészt használ??
• Mit kell tennem, hogy a házam eladásra készen álljon, vagy pedig annak járdakor vonzóbbá váljon? (Lehet, hogy vannak javaslataik az otthoni érték növelése érdekében átalakító projektekhez.)
• Ad otthont nyitott házaknak??
• Szerinted mennyi ideig tart az otthonom eladása??
• Ki a cél vevőm??

Ha házat vásárol

Ha házat vásárol, fontolja meg a következő kérdéseket:

• Mennyire ismeri azokat a területeket vagy környékeket, amelyekben érdekel?
• Van valami ezen a területen vagy a környéken, amelyről tudnom kell? Ha igen, akkor ezek a változások befolyásolják-e a lakásárakat most vagy a jövőben?
• Hányszor áll rendelkezésre házak megmutatására?
• Milyen gyakran küld nekem új listákat, amelyek megfelelnek a keresettnek?
• Tudna ajánlani más szakembereket, akikre szükségem van, például egy otthoni ellenőr?
• Meddig tart a tipikus vásárlási folyamat magával?
• Átlagosan hány otthonban mutatnak vevőket, mielőtt ajánlatot tesznek? (Ez egy fontos statisztika, mivel egy jó ingatlanügynök tudni fogja, amit ügyfeleik akarnak, és kevesebb otthont kell mutatnia, mielőtt a megfelelőt megtalálja. Ez időt és energiát takarít meg minden érintett számára.)
• Részt vesz minden otthoni ellenőrzésen? (Azok a képviselők, akik otthoni ellenőrzéseken vesznek részt, közvetlenül feltehetnek a házellenőrnek a részletes kérdéseket; ezek az információk segítenek számukra az alacsonyabb ár tárgyalásában.)
• Mi az Ön eladási és listázási aránya az elmúlt 10 tranzakcióhoz? (Az eladási ár és a listaár közötti különbség fontos tudnivalót fog adni arról, mennyire jó ez az ügynök a tárgyalások során.)

3. Beszéljen a múltbeli ügyfelekkel

Miután személyesen megkérdezett több ügynököt, elengedhetetlen beszélgetni korábbi ügyfeleikkel. Kérjen meg minden ügynököt, hogy adja meg elérhetőségi adatait legalább három olyan ügyféllel kapcsolatban, akikkel az elmúlt évben dolgozott.

Fontolja meg az alábbi ügyfelek feltevését ezekre az ügyfelekre:

• Mennyire volt általános tapasztalata ezzel az ügynökkel??
• Mi tetszett a legjobban ebben az ügynökben? Mi tetszett legkevésbé??
• Ha eladta otthonát, hogyan értékesítette az ügynök az ingatlanát? Úgy érzi, hogy hatékony volt? Meddig volt otthona a piacon?
• Ha otthonát vásárolta, úgy érzi, hogy az ügynök hajlandó volt bemutatni minden érdeklődő ingatlanát? Úgy érezte, hogy megértették, amit igazán akarsz egy otthonban?
• Gyorsan válaszoltak a telefonhívásokra és az e-mailekre?
• Jó hallgató??
• Mi volt az otthoni listaár és a végső eladási ár?
• Úgy érzi, hogy ez az ügynök a lehető legjobb árat kapta meg?

4. Ellenőrizze licencüket

Nehéz elhinni, hogy valaki hazudik arról, hogy engedéllyel rendelkező ingatlanügynök lenne, de ez megtörténik. Szerencsére a fogyasztóknak egyszerű módon ellenőrizhetik, hogy az ügynöki engedély jogos-e. Az ingatlanszakértői engedélyekkel foglalkozó tisztviselők szövetsége (ARELLO) kereshető adatbázissal rendelkezik, amely lehetővé teszi a fogyasztók számára az ügynökök engedélyének vagy regisztrációjának ellenőrzését..

Új ügynökökkel való együttműködés: Előnyök és hátrányok

Ha mérlegelni kívánja egy olyan tapasztalattal rendelkező ügynökökkel való együttműködést, akiknek kevés vagy nincs tapasztalata, akkor többet kell megtudnia azok jelenlegi helyzetéről és jövőbeli céljairól.

Például sok ügynök karrierjét oldalain kezdődik, ha teljes munkaidőben dolgozik. Noha ebben nincs semmi baj, fontos kideríteni, hogy ez az ügynök rendelkezik-e a szükséges idővel és rugalmassággal. Fontolja meg ezeket a kérdéseket:

• Képes lesz telefonhívásokat vagy e-maileket visszaadni napközben, vagy csak este?
• Ön csak a hétvégén mutathatja meg otthonát?
• Van mentora, akihez fordulhat, ha a tárgyalási folyamat trükkös vagy ismeretlen?
• Láttál már nemrégiben konferenciákon vagy szemináriumokon? Ha igen, melyiket?

Ne feledje, hogy az új ügynököknek nem lesz tapasztalt szakemberek tapasztalata; az ingatlan minden bizonnyal egy „tanulj, amint elmész” szakma. Ez a tapasztalat hiánya hátrányt jelenthet a tárgyalóasztalnál, különösen összetett ügyletek esetén. Kényelmesen részt vehetsz ezen ügynök tanulási folyamatában?

Ugyanakkor az új ügynökök éhesek mind az ügyfelek, mind a tapasztalatok miatt, és ahogy a régi mondás szól: "Az éhes farkas vadászik a legjobban." Egy tapasztalatlan ügynök valószínűleg hátrahajol, hogy megfeleljen az Ön igényeinek és boldoggá tegye Önt, és valószínűleg sok idejük van arra, hogy egy-egy figyelmet fordítson neked. Mielőtt aláírja a szerződést, mérlegelje azt, amit szeretne, és mihez tartozik

Vörös zászlók, hogy vigyázzon

Az ARELLO szerint a NAR által idézett körülbelül 2 millió aktív ingatlanügynök van az Egyesült Államokban. Ez azt jelenti, hogy rengeteg nagy ügynök létezik. Ez azt is jelenti, hogy valószínűleg rossz almákat üt be.

Ügyeljen arra, hogy megtalálja az Ön számára megfelelő ügynököt, figyelemmel kíséri ezeket a piros zászlókat.

1. Magas áron akarják felsorolni otthonát

Ha otthonát eladja, akkor a sikeres eladás kulcsa a kezdő listaár.

Remélhetőleg legalább három tőzsdei ügynök meghallgatását tervezi. Ezen ügynökök mindegyikének képesnek kell lennie elmondani, mit szeretne felsorolni otthonában. Ez a listaár számos tényezőn alapul, beleértve a tartózkodási helyét, a felvételeket, a közelmúltban összehasonlítható értékesítéseket a térségében („comps” -nek), valamint az otthon életkorát és állapotát.

Az Ön által megkérdezett összes ügynök ugyanazt az információt használja otthonának árának meghatározására, ami azt jelenti, hogy az összes ajánlatnak nagyon hasonlónak kell lennie. Óvakodj egy olyan ügynöktől, akik otthoni ára jelentősen magasabb, mint más interjúalanyoké; ez a tapasztalatlanság, kapzsiság vagy mindkettő jele.

A túl magas ár azt jelenti, hogy sok leendő vásárló még az otthonát sem nézi meg, mert a költségvetésük kevés, vagy egyszerűen túl drága ahhoz, amit akarnak. Az Ön otthonának hónapjaiban fog elbomlani a piacon, mint egy versenyképes árú otthonnál, és valószínűleg sokkal kevesebbet is elad, mint amennyire pontos kezdőárral rendelkezne..

2. Szegényes kommunikátorok

Túl gyakran a kommunikáció hiánya az ingatlanügynökökkel dolgozó emberek első számú panasza.

A világos és időben történő kommunikáció elengedhetetlen a lakásvásárlás és az otthon eladási folyamat során. Az ingatlanügynököknek nagyszerű kommunikátoroknak kell lenniük, hogy hatékonyan segítsék ügyfeleiket és biztosítsák, hogy ez a bonyolult folyamat sikeresen lezáruljon. Bizonyos esetekben napi rendszerességgel kommunikál majd ezzel a személlyel.

Vigyázzon alaposan a leendő ügynök e-mailjeire, marketing anyagaira és webhelyére vagy blogjára. Írásuk világos és hibátlan? Könnyű megérteni, miről beszélnek? Amikor eredetileg felvette a kapcsolatot velük, időben visszatért a hívása vagy e-mailje? Az interjú során szánnak időt arra, hogy meghallgassák, amit mondanak, vagy elvágják, és elkezdenek beszélni?

A rossz írási és kommunikációs készség azt jelentheti, hogy az ügynök nem továbbítja fontos vagy gyors információkat egyértelműen, vagy jelezheti, hogy egyszerűen túl elfoglaltak ahhoz, hogy veled dolgozzanak. Akárhogy is, lépjen tovább.

3. Nem tesznek fel kérdéseket

A nagy ügynökök nagy hallgatók. Tudják, hogy a sikeres munkakapcsolat kulcsa az, hogy megértsük, mit akarsz és kell.

Egy jó ügynök időbe telik, hogy többet megtudjon álmairól és céljairól. Például, ha otthont vásárol, egy jó ügynök meg akarja tudni, hogy Ön befektető vagy-e, vagy hosszú távú otthont keres. Ha elad, akkor egy jó ügynök megkérdezheti az ütemtervét, az árképzési rugalmasságot és azt, amit a kapcsolatokban keres.

Ez csak néhány példa; lényeg az, hogy egy jó ügynök kérdéseket tesz fel, hogy megtudja, mit keres. Ha az ügynök anyát tart, menjen valaki mással.

4. A bizottságuk alacsony

Az eladó ingatlan-jutalékokat fizet, amelyeket általában beleszámítanak a ház listaárába. A jutalékok általában 6%, ami megoszlik a tőzsdei ügynök és a vevő ügynöke között.

Ha egy ügynök 5% -nál alacsonyabb jutalékot ad Önnek, vigyázz! Lehet, hogy megpróbálnak megnyerni az üzleti vállalkozást azáltal, hogy üzletkötést kínálnak Önnek, de ez az ultra alacsony jutalék valószínűleg megijeszti más ügynökeket, akik nem akarják megosztani ilyen alacsony díjat.

Záró szó

A ház vásárlása és eladása több okból is érzelmi és stresszes. Sokat kockáztatunk, és ez az egyik legnagyobb pénzügyi döntés, amelyet az életében meghozsz. A helyzetéhez megfelelő ügynök megtalálása kulcsfontosságú annak biztosításához, hogy az ügylet zökkenőmentesen zajlik, és mindenki elmenjen boldoggá.

Amikor eladtam első otthonom, nem gondolkodtam azon, hogy ki lesz a tőzsdei ügynökem - ez az első alkalommal előforduló háztulajdonosok gyakori hibája. Az ügynökkel mentünk, akit használtak, amikor megvásárolták a házat, mert ő barátságos volt és mi ismerjük.

Miközben jó vevői ügynök volt, szörnyű tőzsdei ügynök. Túl magasra tette a házunk otthoni árát a piacon, nulla marketinggel bírt, és ennek eredményeként két évbe telt az eladás. Végül feldühödtem, és találtam egy csodálatos ügynököt, aki néhány hónapon belül eladta otthonunkat a tőzsdei átvétel után.

Ha a házi feladatomat a get-go-ról készítettem volna, akkor valószínűleg gyorsan és versenyképes áron eladta otthonunkat. Ehelyett elbomlott a piacon, és közel 40 000 dollárt veszítettünk el. Drága hiba volt, amit soha többé nem teszünk. Felkészülünk arra, hogy eladjuk jelenlegi otthonunkat, és fogadhat el, hogy több ügynökkel fogunk interjút készíteni, hogy megtaláljuk a helyzetünkhöz megfelelőt.

Végezze el kutatását. Igen, időt és erőfeszítést igényel, de a megfelelő ügynök kiválasztása hosszú távon hatalmas osztalékot fog fizetni.

Dolgozott egy nagyszerű (vagy nem túl nagyszerű) ügynökkel otthonának vásárlásakor vagy eladásakor? Milyen volt a tapasztalatod?