Ház bezárása - folyamat, jelzálogdokumentumok és eljárások

A bezárási folyamat azonban azonnal megkezdődik, miután az eladó elfogadta a vásárlási ajánlatot. Ez általában 30–60 nappal a tényleges zárási határidő előtt - ha feltételezzük, hogy a kölcsön garantálja a gubancot, alacsony becslést vagy a rutin házellenőrzés során felfedezett jelentős hibát, nem késlelteti az üzletet. Ebben az időszakban a ház eladása állítólag "függőben". Ha az Ön piacán szokásos, hogy jelentős összegű befizetést (bizonyos esetekben a megállapodás szerinti vételár 10% -áig) folyósítson letéti számlára, miután az ajánlatát elfogadták, akkor a záró folyamatot letéti időszaknak is nevezheti - in: "Az otthonunk, amelyet vásárolunk, letéti záró napig vannak."

Nem számít, hogy hívják, sokaknak kell történnie aznap, amikor az eladó elfogadja a vásárlási ajánlatot, és azon a napon, amikor leül az ügylet hivatalosvá tételéhez. Itt van egy pillantás a lakóingatlan-bezárási folyamat során bekövetkező események általános sorrendjére, arra, hogy mit és mennyit számíthat fizetni a záró nap előtt és azt megelőzően, valamint azokat a dokumentumokat és információkat, amelyeket meg kell értenie és alá kell írnia, hogy valódi legyen. ingatlanügylet hivatalos.

A kulcsfontosságú bezárási folyamat mérföldkövei

Fontos megjegyezni, hogy az ingatlanügyletekre vonatkozó vám- és jogi követelmények jelentősen eltérnek egymástól. Az alábbiakban bemutatunk egy általános ütemtervet és leírást arról, mire számíthat (és mikor) a vásárlási ajánlat benyújtásának és az ingatlan bezárásának napja között, a tényleges tapasztalatai azonban eltérhetnek. Ha többet szeretne tudni arról, hogy a folyamat hogyan működik az adott piacon, forduljon egy pártatlan ingatlanszakértőhöz, aki tapasztalattal rendelkezik a területen.

1. Elfogadott vételi ajánlat

A bezárási folyamat hivatalosan akkor kezdődik, amikor az eladó elfogadja, aláírja és visszatér a vásárlási ajánlatot (más néven adásvételi szerződés). A legtöbb esetben az eladó a letétbe helyezési számlára helyezi el a vevő legkeresettebb pénzcsekkjét - általában a vételár 0,5–2% -át..

A vásárlási szerződés általában módosítható az utolsó pillanatban folytatott tárgyalások vagy esetleges események - például az otthoni ellenőrzés során felfedezett probléma - tükrözése nélkül, az üzlet szabotálása révén. A tranzakcióban részt vevő összes fél - a vevő és az eladó, azok ügynökei, a hitelező, a cím vagy letéti ügynök, és esetleg a vevő és az eladó ügyvédei - azzal a feltételezéssel indítják a záró folyamatot, hogy a vételi szerződés végleges.

Egyes államokban és piacokon 5–10% letéti előleget kell fizetnie (az előleg és / vagy a zárási költségek felé) röviddel az eladó elfogadásakor. A törvényes képviselőkkel dolgozó vásárlók általában várhatnak, amíg ügyvédeik felülvizsgálják a vételi megállapodást, hogy letétbe helyezzék.

Ha nem biztos benne, hogy letéti letét szükséges-e a piacon, akkor elég időben kérje meg ingatlanügynökét, hogy megbizonyosodjon arról, hogy elegendő likvid forrása van-e a betét elszámolásához.

2. Vevő által megrendelt otthonfelügyelet

Néhány napon belül, miután az eladó elfogadta a vásárlási ajánlatot, ütemeznie kell egy otthoni ellenőrzést egy professzionális ellenőrrel. Az otthoni ellenőrzés célja kisebb és nagyobb hibák, például szerkezeti problémák, nem működő eszközök és elemek megvizsgálása, amelyek megsérthetik a helyi építési előírásokat.

Sok hitelező ezt megköveteli a jelzálogkölcsön garantálásának feltételeként. Még ha a tiéd is is van, alig van hátránya annak, hogy alaposan megvizsgálja a vásárolni kívánt otthont. Ha az ellenőrzés jelentős problémát fedez fel, amelyet még a bezárás előtt meg kell oldani (vagy a megállapodás szerinti vételár csökkenését eredményezi), akkor a szokásos 300–500 dolláros ellenőrzési díj alku.

3. Hitel kezdete és jegyzés

Amint az eladó elfogadja az ajánlatot, küldje el a hitelezőjének. Ezen a ponton a hitelező megkezdi az időigényes (és költséges) folyamatot a kölcsön megszerzéséhez és garantálásához.

Hacsak nem vásárol egy idősebb otthont sok fizikai hibával, ez a bezárási folyamat része, amely valószínűleg késéseket vagy halálos hibákat okoz, amelyek teljes mértékben lerövidítik az üzletet - különösen, ha egyenetlen hitelprofilja vagy ingatag jövedelemforrása van..

A kölcsön kezdeményezése és garantálása sok munkával jár a hitelező nevében. Az Ön szempontjából azonban alapvetően egy kérdésre vezethető vissza: a hitelező szakértői véleménye szerint teljesíti-e azt az ígéretét, hogy visszafizeti a sok ezer dollárt, amit kölcsön kér,?

Jelzálogkölcsön-alkalmazás
Bár minden hitelező eltérő, a legtöbb jelzálogkölcsön-kérelmezőt intenzív vizsgálatnak vetik alá. A hitelező valószínűleg 30 vagy 40 oldalas jelzálogkölcsön-kérelmet küld Önnek, amely olyan űrlapokat tartalmaz, mint például a hiteljelentés felszabadítására irányuló kérés egy vagy több hiteljelentési irodából, az előző évi adóleírások iránti kérelmek és a korábbi helyszínekre vonatkozó információk. rezidencia.

A kérelem mellett a hitelező valószínűleg a jövedelem és vagyon igazolását kéri, például a következőket:

A legutóbbi adóbevallás (egy vagy két év)
A legutóbbi fizetési csíkok (legalább az elmúlt kettő)
A legutóbbi W-2 nyilatkozatok (egy vagy két év)
A legutóbbi bankszámlakivonatok (egy-három hónap)

Rate Lock
Ha előzetes jóváhagyást kapott jelzálogkölcsönéhez, amely általában hitelkontrollt igényel, akkor a hitelező valószínűleg beállítja (vagy „rögzíti”) a hitel kamatlábát az alkalmazás anyagának kiküldésekor. Ha állítható kamatozású jelzálogkölcsönöket (ARM) vagy más típusú kölcsönt igényel rögzített kamatlábbal a teljes futamidőre, a zárolás csak az eredeti kamatlábra vonatkozhat.

A kamatlábakat általában olyan szinten rögzítik, amely befolyásolja az akkor érvényes kamatlábakat, plusz a hitelfelvevő hitelkockázata. Minél alacsonyabb a hitelkockázata, annál alacsonyabb lesz a rögzített kamatláb.

Ha nem kapnak jóváhagyást, a hitelező valószínűleg megvárja az alkalmazás hitelképességének eredményeit, hogy rögzítse az Ön kamatát. Ez bármikor megtörténhet a jelentkezés dátuma és a zárás előtti egy hét között. Mindenesetre az árfolyam-rögzítés jó csak egy meghatározott ideig - 30–60 nap jellemző.

Hitel-becslés
A rögzített kamatláb (vagy ha nem rögzíti, akkor a hitelező legjobban hiszi az eredeti kamatlábat) alapján, a hitelező létrehoz egy hitelbecslést az Ön számára, hogy átnézze, aláírja és visszatérjen. A hitelbecslés egy egyszerű nyelvű dokumentum, amely összefoglalja, hogy mire számíthat a jelzálogkölcsön és a záró időpontban.

Ez a következő információkat tartalmazza:

Hitel azonosítása. Ez magában foglalja a hitel egyedi azonosító számát, típusát (rögzített kamatozású, állítható kamatú), futamidejét (15 év, 30 év, 5/1), célját (vásárlás, refinanszírozás) és kamatláb-időtartamot.
Hitel feltételei. Vázolja a hitel tőkéjét, a kamatlábat vagy a kamatlábat, a havi tőke és kamatfizetéseket, az előre fizetendő büntetést (ha van ilyen) és a légifizetést (ha van).
Tervezett kifizetések. Összeadja a teljes havi fizetés összetevőit, beleértve a becsült biztosítást, adókat, valamint a tőke- és kamatfizetéseket. Megállapíthatja azt is, hogyan kell fizetni az adókat és a biztosításokat - például letéti számlán.
Záró költségek. Tartalmazza a becsült zárási költségek és a befejezendő készpénz részletes elszámolását (amely magában foglalja az előleget is). Azt is jelzi, hogy melyik bezárási költségeket vásárolhat, mint például tulajdonjogi biztosítás, és melyeken nem szabad vásárolni, például a hitelező értékelője.
Az összehasonlítás. Pillanatkép arról, hogy mennyit számíthat tőkére és kamatokra az elkövetkező öt évben, a hitel THM-jét és az összes kamatlábat - a teljes kamatfizetés és a teljes hitelösszeg arányát. Ez az információ hasznos a kölcsön összehasonlításában más hitelezők kölcsönével.
Egyéb szempontok. Fontos figyelmeztetéseket és információkat tartalmaz, például arról, hogy feltételezhető-ea kölcsön (átruházható-e egy jövőbeli vásárlóra a feltételek megváltoztatása nélkül), hogy a hitelező tervezi-e a kölcsön átadását egy szolgáltató cégnek, és a késedelmes fizetésekkel járó büntetéseket.

2015. október előtt a legtöbb hitelező jóhiszemű becslés (GFE) dokumentumokat használt a kölcsön és a záró költségbecslések benyújtására. A GFE-k és a hitelbecslések hasonló információkat tartalmaznak, de a GFE-k eltérően vannak formázva, és kevesebb egyszerű nyelvű magyarázatot tartalmaznak. Amint a hitelbecslés a kezedben van, a hitelező előzetes határidőt állíthat be - a zökkenőmentes kötvényezési, kezdeményezési és tulajdonjog-kereséstől függően.

4. Hitelező értékelése

A hitelezők megvédik befektetéseiket, vagy legalábbis csökkentik a veszteségek valószínűségét, az értékpapírosítás folyamatának bizonyos pontján felmérés megrendelésével. A vásárlók általában az értékelési díjat fizetik, akár az értékelési dátum előtt, akár azt megelőzően, vagy a határidőn belül. Az értékelési díj általában megegyezik a házellenőrzési díjjal.

Ha az értékelő úgy ítéli meg, hogy otthona legalább annyit ér, amennyit vállalta, hogy fizet érte, akkor nem kell aggódnia. Ha azonban az értékelés alacsony - az elfogadott vételár alatt van -, a hitelező csak a becsült értékkel megegyező összeg finanszírozását vállalja. Az alacsony értékelés általában azt követeli meg, hogy a vevő és az eladó újra tárgyalja a vételárat és módosítsa a vételi megállapodást, esetleg késleltetve az üzletet.

5. Háztulajdonosok és ingatlanbiztosítás megszerzése

A legtöbb hitelező megköveteli a vásárlóktól, hogy igazolják a háztulajdonosok biztosítását a kölcsön jóváhagyásának feltételeként, vagy legalábbis a lezárás előtt. Annak biztosítása érdekében, hogy megfizethető, az Ön és a hitelező igényeit kielégítő politikát kapjon, kezdje meg a háztulajdonosok fedezetét a záró folyamat elején. Nem feltétlenül kell azonnal fizetnie az első évért, bár ez természetesen egy lehetőség - a legtöbb biztosítótársaság lehetővé teszi, hogy az első év prémiumát összekapcsolja a záró időpontban fizetendő záró költségekkel..

Még akkor is, ha a hitelező nem követeli meg, akkor óvatos vásárolni a vevő tulajdonjogi biztosítási kötvényét. A tulajdonjogi biztosítás fedezi az ingatlan tulajdonjogának esetleges hibáinak - például a meg nem fizetett adónak vagy a vállalkozónak nyújtott zálogjogok - megoldásának költségeit, és megóvja saját tőkéjét a jövőben felmerülő követelésekkel szemben.

Ha hajlandó ugyanazt a társaságot használni, amelyet a hitelező használ a címpolitikájához, egyszerűen mondja el a hitelfeldolgozónak, hogy vásárlójának politikáját akarja, és mindkét kötvény összevonható a bezárási költségekkel. Ha jobb vásárlói politikát szeretne vásárolni, akkor biztosítója előzetesen fizetheti meg a kötvény fizetését. Függetlenül attól, hogy a zároláskor mindkét kötvényért fizeti, vagy a vásárló kötvénye előre fizet, és a hitelező kötvénye a záráskor, akkor számíthat arra, hogy összesen 1000 USD (átlagosan) kiadást fog tenni, piaci és otthoni értékétől függően.

6. Hitel jóváhagyása

Mivel a kockázatvállalás egy hónapig vagy ennél is hosszabb ideig tarthat, a kölcsön jóváhagyása általában a zárási folyamat vége felé érkezik. Ez az utolsó nagy darab, amelynek a helyén kell lennie, hogy bezárása az ütemezett módon folytatódjon.

7. Záró értesítés és közzétételek

Záró értesítés
Miután az összes darab a helyén van a bezáráshoz, megnevezésének vagy letéti ügynökének (vagy ügyvédjének) hivatalos záró értesítést kell küldenie Önnek a zárás időpontjáról, dátumáról, a részt vevő ingatlanügynökökről (vevő és eladó) és a bezárás helyéről, azaz általában a megbízó vagy letéti ügynök, vagy az ügyletben részt vevő ügyvédi iroda. Az értesítés azt is megmagyarázza, mit kell hoznia az eseményre, általában a következőket tartalmazza:

Mindkét vásárló (ha házaspár), vagy közjegyzői meghatalmazás dokumentáció, amely lehetővé teszi a jelen vevő számára, hogy aláírja a nem jelenlévőt
Fotó-igazolvány (útlevél vagy az állam által kiállított személyi igazolvány)
Az elmúlt 10 évben található lakóhelyeinek listája
Elegendő összeg a zárási költségek fedezésére (általában banki csekk vagy banki átutalás)

Záró közzététel
A randevának vagy a letéti ügynököknek szintén kötelesek legalább három munkanappal a zárónap előtt hivatalos zárójelentést küldeni. 2015. október előtt a HUD-1 vagy a „rendezési nyilatkozat” ugyanazt a célt szolgálta, mint a záró közzététel.

A hitelbecsléshez hasonlóan a záró közzététel egyértelmű nyelvű dokumentum, amely felvázolja a tranzakcióval kapcsolatos összes tényleges pénzügyi kötelezettségét - a tényleges zárási költségeket, a folyamatban lévő adó- és biztosítási kötelezettségeket, valamint a jelzálogkölcsön lebontását. Nagyjából követi a hitelbecslés sablonját, bár általában részletesebb, és gyakran tartalmaz számviteli tételeket vagy közzétételeket, valamint figyelmeztetéseket, amelyek a becslésben nem voltak jelen..

Óvatosan vizsgálja felül a záró nyilvánosságra hozatalát
Miután megkapta a záró nyilvánosságra hozatalát, figyelmesen olvassa el azt, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a vázolt kötelezettségek nagyjából megfelelnek-e a hitelbecslésben leírtaknak. Ezenkívül győződjön meg arról, hogy jelzálogkölcsönének feltételei a vártaknak felelnek meg - például, hogy a kamatláb vagy kamatláb-struktúra nem változott a hitelbecsléshez képest.

Ha a bezárási költségek jelentősen eltérnek a becslésektől, vagy ha a jelzálogkölcsön eltér az eredetileg leírtól, akkor a hitelező vagy tulajdonjog vagy letéti ügynök megsértheti a törvényt. Ezért jó ötlet - és gyakran pénzügyi szempontból is érdemes - megtartani az ügyvédet a bezárási folyamat ideje alatt.

Közös záró költségek

Noha a vásárlók várhatóan minden lezárási költséget megfizetnek más megállapodás hiányában, a vevők és az eladók gyakran megállapodnak abban, hogy megosztják a bezárási költségeket - különösen a vevő piacán. Ezt a megállapodást általában az elfogadott adásvételi szerződés vázolja, és bármikor módosítható a bezárás előtt. Sok esetben a felek nem kerülnek a sajátosságaiba, hogy ki fizeti mely záró költségeket - egyszerűen megállapodnak egy arányban, például: „az eladó fizet 40% -ot, a vevő pedig 60% -ot”, vagy megállapodnak abban, hogy az egyik fél fix összeget fizet zárás felé, és a másik felveszi a maradékot.

Sok esetben a bezárási költségeket banki csekkel vagy banki átutalással fizetik meg. A banki csekk általában jobb üzlet, mivel ritkán fizetnek több mint 1 dollárt vagy 2 dollárt, míg a bankok gyakran 10 dollárt vagy ennél többet számítanak fel az egynapos banki átutalásért. Ha a címe vagy letéti ügynöke feltétlenül igényel banki átutalást, győződjön meg arról, hogy teljes utasításokat (beleértve a számlaszám és a bank útválasztási számának kézhezvételét) küldi meg a záró értesítéssel.

Nem számít, hogyan folytassa a fizetést és folytassa a fizetést, elvárható, hogy a következő költségeket fizeti a záráskor. Néhányan az ön részéről intézkedéseket igényelhet, például háztulajdonosok biztosítási kötvényének felállítását a nap zárása előtt. Mások egyszerűen sorként jelennek meg a záró közzétételkor, és nem igényelnek közvetlen lépéseket.

Otthoni ellenőrzés és értékelés. Ha ezeket nem fizetik ki előre, akkor hozzáadják a bezárási költségekhez. A két szolgáltatás között várhatóan összesen 600–1000 dollárt fizet.
Hitel kezdete és jegyzési díjak. Ezek a díjak fedezik a jelzálogkölcsön kezdeményezésének és a kötési szolgáltatások költségeit, a hiteljelentések és az egyéb díjak nélkül. A legtöbb indulási díjat a teljes vételár százalékában számolják, általában 0,5% és 1,5% között. Ezeket a százalékokat néha „pontoknak” hívják - például az 1% -os kezdeményezési díj lenne egy pont. A jegyzési díjak felszámíthatók a vételár százalékában vagy az átalánydíjban. Mindkét esetben a kockázatvállalás általában a ház vételárának 1% -ánál kevesebbet fizet. Vegye figyelembe, hogy egyes jelzálogkölcsönöknek, úgynevezett "ingyenes" vagy "díjmentes" kölcsönöknek, nincs kezdeményezési vagy jegyzési díj. Ugyanakkor a „költségmentes” kölcsönöknél általában magasabb kamatlábak vannak, mint az összehasonlítható hagyományos kölcsönöknél.
Hiteljelentés. A vásárlóknak általában fizetniük kell hitelezőik hitelkontrolljairól és jelentéseiről - bárhol 20 és 60 dollár között, attól függően, hogy hány hitelező fut és milyen jelentéstételi irodákkal.
Árvíz tanúsítás. Ez egy kis díj - általában 20 dollár körül -, amely fedezi otthona helyének a helyi árvízveszélyes térképekhez viszonyított ellenőrzésének költségeit. Az árvízbiztosítás kritikus jelentőségű, ha végül árvízbiztosításra van szüksége. Egyes területeken esetleg egyszeri árvízfigyelési díjat kell fizetni (gyakran 25 és 50 dollár között)..
Első havi kamat. Sok hitelező megköveteli, hogy a jelzálogköltség-kamat előzetes befizetése a határidő és az első kifizetés időpontja között megszerződjen. Vegye figyelembe, hogy ha a hónap közepén zárja le, akkor valószínűleg nem kell fizetnie a tőketörlesztést a következő hónap elejéig, feltételezve, hogy a kifizetések a hónap első napján esedékesek. Például feleségemmel én és augusztus elején bezártunk egy házban, és október első napjáig nem teljesítettük az első tőkeösszeget - de a bezáráskor tett augusztusban fel kell fizetniük a kamatot.
Kezdeti letéti betét. A hitelezők előleget igényelnek biztonságos letéti számlára, hogy fedezzék az adó- és biztosítási kötelezettségeket, amelyek a zárolás és a fizetés esedékességének időpontja között keletkeznek. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a háztulajdonosoknak egy egész évre szóló biztosítási díjakat kell befizetniük egész évben - kivéve, ha előre fizetett -, és 1–12 hónapos ingatlanadó-díjakat kell letétbe helyezni. Noha az ingatlanadókat általában hathavonta fizetik, a hitelezők vonakodnak új letéti számlát indítani, amelynek egyenlege alig elegendő az első adófizetés elszámolásához. Feleségemmel és én úgy végeztünk, hogy elég letétbe helyezünk, hogy fedezzük például a hét hónapos ingatlanadókat.
Letéti puffer. Számos hitelező megköveteli a vásárlóktól, hogy töltsenek be további puffert az adók és a biztosítási díjak rövid távú felfelé történő kiigazításának fedezésére, és csökkentsék a késedelmes fizetés valószínűségét, amely negatív letéti egyenleget eredményez. A puffer mérete általában a havi adó- és biztosítási kötelezettségek függvénye - a miénk körülbelül kétszerese volt a havi kötelezettségeinknek.
Lakástulajdonosok Szövetsége. Ha olyan házban lakik, amelyet háztulajdonosok szövetsége szolgál (általában a lakásokkal), akkor havonta, évente vagy kétévente meg kell fizetnie a HOA-díjakat. Néhány hitelező összevonja a díjakat a letéti számlán, és fizeti őket az Ön nevében, az adókkal és a biztosítási díjakkal együtt. Ha ez a helyzet a HOA esetében, akkor valószínűleg az első fizetési időszak végén (valószínűleg egy évvel a bezárást követő egy éven belül) meg kell fizetnie HOA-díjait. Más esetekben, akár hitelező, akár HOA kötvény miatt, a HOA-díjakat nem tartalmazzák a letéti számlán, és külön kell megfizetni.
Cím / Letéti szolgáltatások és Biztosítás. A hitelező és a vevő (ha megvásárolják) tulajdonjogi biztosításának költségeit ebbe a kategóriába sorolják - átlagosan 1000 dollár fedezi mindkét kötvényt, de a helytől és az ingatlan értékétől függően nagyon változó. Ez a kategória magában foglalja a címcég, letéti ügynök vagy ügyvéd által elvégzett további címmunka költségeit is (a joghatóságától függően) - egy másik nagyon változó költség, amely valószínűleg magasabb, ha engedéllyel rendelkező ügyvédet használ. Végül, ez a kategória rendszerint tartalmaz elszámolási díjat, amely alapvetõen a cím vagy letéti ügynök idõpontjában fizeti a záró napot, és általában 200 és 400 dollár között mozog..
Felvételi díj. Az ön városában az ingatlanátadások nyilvántartásáért felelős városi vagy megyei hivatal díjat számít fel az elvégzett munkáért. A díjak országonként nagyon eltérőek, és az ingatlan értékétől vagy méretétől függhetnek.
Átruházási adók. Az önkormányzat és az állam kormánya valószínűleg a transzfer adókat is kivetik az ingatlanügyletekre, az ingatlan értékének és esetleg a parcellának a megnevezése alapján. A lakóingatlanok állami és helyi átruházási adója általában a magas három számjegytől a négy számjegy közepéig terjed.
Bróker díj. A vásárlási ügynökök a jutalékot az eladó bevételéből veszik, azaz a vásárlók nem fizetnek közvetlenül nekik. Az ügynökök munkáltatói - ingatlancsoportok vagy brókerek - gyakran viszonylag alacsony szolgáltatási vagy áttételi díjat számítanak fel közvetlenül a vevőnek. Ezek a névleges összegektől (100 dollár vagy annál kevesebb) 500 dollárig vagy annál tovább változhatnak.

Attól függően, hogy hol történik a tranzakció, a záró díjak jelentősen eltérhetnek az itt leírtól. Ha még jobb olvasást szeretne kapni arról, mire számíthat, beszéljen egy megbízható, pártatlan ingatlanszakértővel vagy ügyvéddel a környéken..

Mire számíthat a záró napon

A záró napon a ház, amelyet beleegyezett vásárolni, az lesz a ház, amely büszkén birtokolja. Ennek ellenére még sok tennivaló van, mielőtt bejuthat a bejárati ajtón, és valóban otthonivá teszi.

Utolsó átjárás

A végső átjárás az utolsó alkalom, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a ház jó állapotban marad - vagy ha rögzítőfelsőt vásárol, abban az állapotban, amelyben beleegyezett abba, hogy megvásárolja. A legtöbb ügyletnél a végső átjáró a tervezett bezárási időtől számított 24 órán belül bármikor megtörténhet.

A végső séta során ügyeljen a következőkre:

Az összes kért javítás megtörtént
Minden világítótestet és aljzatot működnek
Az otthoni mechanika (fűtés, légkondicionálás, vízmelegítő) működik
A csapok és a vízvezeték szerelvények működőképesek
A konyhai és mosodai készülékek be vannak kapcsolva és működőképesek
Az otthoni ellenőrzés óta nem történt új sérülés vagy kopás (például lyukak a falban, hiányzó padlólapok, sérült tetőzsindelyek és így tovább)
A ház tiszta és rendezett belül és kívül
Az eladó személyes vagyona megszűnt vagy költöztetés alatt áll

Ha valamilyen váratlan problémát tapasztal a bejárat során, még nem késő, hogy a dolgok rendben legyenek. Vegye fel a kapcsolatot ingatlanügynökével vagy záró ügynökével, hogy megvitassa lehetőségeit. A legtöbb esetben az eladó vállalja, hogy fizeti a szükséges javításokat vagy takarításokat, még akkor is, ha ez néhány nappal késlelteti a lezárást..

Bezáráskor - kulcsfontosságú záró dokumentumok aláírása

A kijelölt zárási időpontban leül, és számos dokumentumot aláír a címével vagy letétkezelőjével, ingatlanügynökével és esetleg ügyvédjével. Az eladók szintén hozzák a társaikat, bár az eladóknak nincs annyi papírmunkájuk, hogy aláírjanak, és ezért gyakran csak akkor jelennek meg, amíg jól megismerkedsz az aláíró odüsszival..

Tekintettel a tranzakció súlyosságára és az ehhez kapcsolódó pénzösszegre, annyi időt igényel, amennyit el kell olvasnia és megérteni mindent, amelyet aláír. Néhány záró irat sűrű legalai nyelven íródott, ezért kérdezze meg ügyvédet vagy ingatlanügynököt, ha nem ért egyet valamivel. Ne hagyja, hogy a címet vagy letéti ügynököt rohanjon - a múltban több száz záró munkát végeztek, és valószínűleg jobban aggódnak a következő kinevezésükre vagy az időben az irodából való kilépésre, mint annak biztosítására, hogy 100% -ban fel és fel.

Az alábbiakban olvashatjuk és aláírhatjuk a bezárás során a legfontosabb dokumentumokat:

Ígérvény. Ez jelenti a jelzálogkölcsön visszafizetésére vonatkozó kötelező elkötelezettségét. Ez magában foglalja a kölcsön teljes tartozását, a hitel kamatlábát, a havi fizetési dátumokat, a kölcsön futamidejét (futamidejét) és az elfogadható fizetési módszereket (a személyes csekkek küldésének fizikai címével). Ha ARM vagy változó kamatozású jelzáloggal rendelkezik, a váltóban részletes magyarázatot kap arról is, hogy mikor, mikor és milyen mértékben változhat a kamatláb és a kifizetések.
Jelzálog / Bizalmi okirat. Biztonsági eszköz néven is ismert jelzálogkölcsön (vagy bizalmi okmány) olyan szerződés, amely a hitelezőnek jogot ad arra, hogy kizárás útján lefoglalja ingatlanát, ha nem fizet a jelzálogkölcsön a megállapodás szerint. A jelzálog megismétli a váltóban szereplő információkat, de mélyebben megvizsgálja a háztulajdonos és a hitelfelvevő jogait és kötelezettségeit is - például leírja, hogyan fogja elfoglalni az ingatlant (mint elsődleges lakóhely, bérleti ingatlan stb.) tovább), és felvázolja, hogy miként és mikor adhatja ki hitelezője mulasztást.
A kezdeti letéti nyilvánosságra hozatal. Ez leírja, hogy a hitelező hogyan osztja el a pénzt a letéti számlán. Ez magában foglalja a tőke-plusz kamat és letéti kifizetések törlesztését, plusz 12 hónapos várható havi letéti egyenleget. A letéti közzététel azt is mutatja, hogy mikor és mennyit kell fizetni az egyes letéti tételeket (ingatlanadók, biztosítás, esetleg PMI és HOA illetékek)..

További záró dokumentumok olvasásra és aláírásra

A lezárási folyamat magában foglalja számos további dokumentum elolvasását és aláírását is. Végezzen ismét annyi időt, amennyire szüksége van az egyes tételek átolvasására és megértésére, szükség esetén kérdéseket feltenni. Végül is egy dolog, amelyet a bezárási folyamat nem foglal magában, az átruházás esélye.

Ezek a dokumentumok a lezáráskor szokásosak, de a tranzakciók kissé eltérő keverékből állhatnak, az Ön területén érvényes szabályok és a vásárolt ház típusa alapján.

Aláírás / Nyilatkozat. Ez alapvetően az aláírás bizonyítéka, amelyet a hitelező, a hitelszolgáltató, a kormányzati szervek és más érdekelt felek felhasználnak az aláírásuk legitimitásának meghatározására az összes többi záró dokumentumon. Különösen hasznos ez a jelzálog-csalások kivizsgálásakor.
Foglalkoztatási / foglaltsági nyilatkozat. Ha új építésű otthont vásárol, alá kell írnia a kihasználtsági igazolást, amely jelzi, hogy a ház készen áll és biztonságos az utasok számára. A hiányzó foglaltsági igazolás technikailag késleltetheti a bezárási folyamatot. Ha meglévő otthont vásárol, akkor alá kell írnia egy kihasználtsági nyilatkozatot, amely felvázolja a ház célját, azt, hogy milyen gyorsan költözik be, és mi történhet, ha a házat a megadott céltól eltérő módon használja ( eset, kizárás).
Első fizetési értesítés. Ez megismétli az első jelzálogbefizetés összegét (letéti, tőke- és kamatos bontásban) és dátumát. Ezenkívül információkat tartalmaz a fizetés teljesítéséről, ideértve a szolgáltató fizikai és internetes címét.
Eladó / hitelezői engedmények. Ez a dokumentum felvázolja, hogy az eladó és a hitelező milyen költségeket fizet, ha vannak ilyenek.
Szolgáltatás közzététele. Ez azonosítja az Ön hitelszolgáltatóját - akár az eredeti hitelezőt, akár egy olyan társaságot, amely ezt követően megvásárolja a jelzálogkölcsönt -, és megerősíti, hogy megérti, hogy a kölcsön a jövőben átvihető.
Privát jelzálogbiztosítási nyilvánosságra hozatal. Ha a hitel / érték arány (LTV) meghaladja a 80% -ot, akkor a hitelező valószínűleg magán jelzálogbiztosítást (PMI) igényel. Ez a közzététel meghatározza a PMI-t, és leírja az Ön releváns jogait és kötelezettségeit, hogy hogyan és mikor fizetik ki (általában havonta, letéti befizetésbe), és mikor kérheti annak lemondását (általában a 80% -os LTV küszöb átlépése után)..
Árvízi veszélyességi nyilatkozat. Ez megerősíti, hogy otthona egy speciális árvízveszélyes zónában van, vagy nem. Ha otthona árvízzónában van, valószínűleg árvízbiztosítást igényel.
Értékelési elismerés. Ez megerősíti, hogy Önnek joga van otthonának másolatát megkapni. Ez gyakran szerepel a jelzálogkölcsön-alkalmazásban is.
Az esélyegyenlőségről szóló törvény közzététele. Ez a szövetségileg felhatalmazott forma megismétli, hogy a kölcsönét nem lehet megtagadni olyan védett státus alapján, mint a faj vagy a hitvallás. Ez gyakran szerepel a jelzálogkölcsön-alkalmazásban.
Az igazság hitelezésben való közzététele. Ez egy újabb szövetségi felhatalmazáson alapuló dokumentum, amely ismerteti a jelzálogkölcsön jellemzőit, a havi befizetéseit és a teljes összeget (beleértve a tőkét és a kamatot), amelyet a hitel futamideje alatt számíthat..
Jelzálog-csalási nyilatkozatok. Ez a dokumentum meghatározza a jelzálog-csalás különféle formáit, felsorolja a jelzálog-csalásban elkövetett személyekre kiszabható lehetséges szankciókat, és felvázolja az Egyesült Államok kormányának a csalással gyanúsított személyek kivizsgálására és üldözésére tett lépéseit..
Lakástulajdonosok Szövetségi Szövetsége és Megállapodás. A háztulajdonosok társulásában való tagságra vonatkozó szerződések néha a záráskor jelennek meg, bár gyakran a záró nap előtt is tárgyalják őket..
A veszély ismertetése. Noha a vásárlási szerződés általában tartalmazza az otthoni veszélyekkel kapcsolatos minden szükséges információt, ne lepje meg, hogy ugyanezek vagy kiegészítők láthatók a zárócsomagban. Általános információk az ólomfestékről (az 1978 előtt épült házak számára), a radonról és a föld alatti kutakról.

Záró szó

A feleségemmel és én én 2015 nyarán bezártunk első házunkban. Záró napunk forgószél volt: hektikus végső átjáró; forgalmi eldugott meghajtó a címet viselő társaság távoli központjába; az aláírásra és parafálásra szánt űrlapok és közzétételek végtelen feldolgozása; a zavaró kulccsal, kézírásos magyarázó jegyzetekkel és az eladó last-minute tanácsaival - sokat dolgozott fel.

És mégis, a záró nap volt a hosszú mozgó és telepedési időszak kezdete. Remélhetünk, hogy ugyanazt a szorgalmat, szerveződést és nyers energiát, amellyel bevittünk a befejező napra, átirányítottuk a nehéz, gyakran unalmas munkára, amely ahhoz szükséges, hogy egy hétvégi ház rendkívüli otthonná váljon. Ha éppen házat vásárol, ne feledje, hogy tökéletesen remek ünnepelni a záró napon - mindaddig, amíg később visszatér a munkához..

Van valamilyen tanácsadása a bezárási folyamatról?