6 lehetőség, ha áthelyezi, és nem tudja eladni a házát

Annak ellenére, hogy a házat tavasszal - az elsődleges ingatlanszakasz után - hozták forgalomba, és az a tény, hogy az első alkalommal történő adófizetési engedmény két hónappal lejárott a költözésünk előtt, biztosak voltunk abban, hogy a házat belül fogjuk eladni. néhány hónap.

Fiú, tévedtünk?.

Szinte egész évbe telt - 2011 májusáig -, mielőtt el tudtuk adni házunkat, és közel 20 000 dollár áron, mint amire számítunk..

Ez a szokásos helyzet a családok számára, akiknek át kell költözniük. A ház összeomlása után a ház eladása már nem egy viszonylag könnyű része az áthelyezésnek. Szerencsére számos lehetőség kínálkozik azoknak a háztulajdonosoknak, akik eladni próbálnak.

Opciók azok számára, akik nem tudják eladni a házu

1. Eladja meg a megfelelő árat

A Columbus otthonunkban töltött öt év során a férjemmel és én sok ezer dollárt fektetünk lakásfelújításra, valamint számtalan órányi munkánkat a munkájunkra. Miközben tudtuk, hogy a lakásfelújításban valamit el kell végezni, mert az eredményekre (és nem csak a megnövekedett viszonteladási értékre) vágyunk, még mindig nem tudott segíteni, de dollárjelet kaptunk a szemünkbe, amikor elkezdtük a lépésünket. Eredetileg mintegy 25 000 dollárral felsoroltuk otthonunkat, mint amennyit fizetettünk - egy olyan ár, amely megfelelő lett volna otthonunknak a házak összeomlása előtt, de nem az, amelyet 2010-ben beszerezhetnénk..

Mire eladtunk, szerencsésnek éreztük magunkat, hogy mindössze 6000 dollárral többet értékesít, mint az eredeti vételárunk. Noha valószínűtlen, hogy házunk eredeti felsorolása ezen az áron felgyorsította volna az eladást - a vásárlók voltak az első személyek, akik bármilyen áron komoly érdeklődést mutattak a ház iránt, fontos megjegyezni, hogy a pénz (és az idő) egy a ház gyakran nem növeli a vételárat, különösen egy alacsony piaci piacon.

Együtt dolgozzon az ingatlanügynökkel, hogy olyan reális számmal álljon elő, amely nem árul el a piacról, és lehetővé teszi a gyors eladást. Ennek egyik módja a nemrégiben eladott összehasonlítható házak árainak áttekintése. Ha viszont megtekinti lista Ha a házak árai hasonlóak az önéhoz, akkor nem biztos, hogy pontosan megismerheti a piacot, mivel ezek az árak jóval magasabbak lehetnek, mint amit az eladó hajlandó fizetni.

A legfontosabb, hogy amikor a lakáspiacon átélés tapasztalható, akkor tisztában kell lennie azzal, hogy az az árpont, ahol eladhatja házát, valószínűleg alacsonyabb lesz, mint szeretné, sőt talán még kevesebb is, mint amit a házért fizettek. De ne feledje, ha nem engedheti meg magának, hogy a házát kevesebbet adjon el, mint amennyit fizetett, akkor nincs lehetősége nélkül.

2. Várja meg

Minden lakás eladónak a legrosszabbra kell terveznie, és ennek elmulasztása volt a legnagyobb hiba, amit a férjem és én tettünk. Feltételeztük, hogy a házak összeomlása nem befolyásolta szomszédságunkat. De ha két blokkot helyezünk el néhány háztömbnyire és néhány szomszédos házat, amelyek kevesebbet árulnak, mint amennyit megéri, akkor mi (és az ingatlanügynökünk) látnunk kellett volna a falon az írást. Ehelyett azonnal új házat vásároltunk Indianában, arra gondolva, hogy csak néhány hónapra lesz dupla jelzálog.

Jobb volna volna, ha egy vagy két évre kiadó lett volna egy lakás, amíg az első házunkra vártunk. Ez nem csak a pénzügyi nyomást rontotta volna belőlünk, hanem lehetőséget adott volna számunkra, hogy megismerjük új városunk különféle környékeit..

A nehéz helyzetben lévő lakáspiacon egy másik lehetőség az, hogy a család egy része megmaradjon, miközben az új alkalmazott önállóan áthelyezi az új állást. Noha ez érzelmileg nehéz lehet, megkönnyíti a ház felvázolt formájában tartását a bemutatón, és lehetővé teszi az üres ház biztosításának megnövekedett költségeinek elkerülését..

Végül legjobb, ha azt feltételezzük, hogy nem fogja gyorsan eladni házát, és ennek alapján készíti el lakhatási és költöztetési terveit.

3. Legyél földesúr

Bizonyos szempontból otthonának bérbeadása boldog megoldás lehet az értékesítési problémáira. Azonban sokat kell tudni arról, hogy földesúr lehet, mielőtt bemegy.

kiadások

• Lakástulajdonos biztosítása. Ha otthon bérelsz, számos kapcsolódó költség merül fel, amelyet Ön esetleg nem számít előre. Például a háztulajdonosok biztosításának olyan politikára kell válnia, amely kifejezetten a földesuraknak / bérleti ingatlanoknak vonatkozik. A Biztosítási Információs Intézet szerint „A bérbeadó-házirendek általában mintegy 25% -kal fizetnek, mint a szokásos háztulajdonos-házirendek, mivel a háztulajdonosoknak több védelemre van szükségük, mint egy tipikus háztulajdonos esetén.”
• Vagyonkezelés. Ezen túlmenően az ingatlankezelés költségei - különösen ha távoli bérbeadó - potenciálisan megemelik a bérleti jövedelem nagy részét. Ha az ország másik részében tartózkodik, akkor szüksége lesz valakire a kezedben, aki gondoskodik az esetleges problémákról, az eltömődött csatornáktól a szokásos karbantartásig, a halott ütemű bérlőkig. A legtöbb esetben ingatlankezelőt kell bérelnie, amely általában a havi bérleti díj kb. 10% -át fogja megtenni.
• Tőkenyereség. Végül az adóteher valószínűleg megváltozik, ha földesúr lesz. Például az egyik lehetséges adó aggodalom a tőkenyereség adómentességének esetleges elvesztése. Mindaddig, amíg az otthon eladása előtti öt év közül kettőben él, nem kell adót fizetnie legfeljebb 250 000 dollár nyereségre (házaspárok számára 500 000 dollár) az otthon eladása után. Ha azonban költözése után több mint három évre bérel otthonát, majd profit céljából eladja, akkor pénzt fog tartozni a szövetségi kormánynak ebből a profitból.

Lehetséges adókedvezmények

• Tőke veszteség követelése. A tőkenyereség-adómentesség elvesztésével kapcsolatos aggodalmak egyik oldala (különös tekintettel az alacsony piaci piacokra) az, hogy ha otthon bérelsz, majd veszteséggel eladja azt, akkor a tőkeveszteséget igényelheti jövedelme ellen. Ez hatalmas adószünet lehet, és ezért gyakran egy nagyszerű ötlet az eladók számára a leépített piacon, hogy eladás előtt kiadják otthonát, mivel adójuk révén ténylegesen megtéríthetik veszteségük egy részét..
• Adószünetek. A jövedelemmel szembeni tőkeveszteség igénylése mellett más adókedvezmények állnak a háztulajdonosok rendelkezésére, akik bérbe adják házukat, míg földesurak. A bérbeadók gyakorlatilag levonhatnak minden kiadást, amely a bérlakásuk karbantartásával és marketingjével kapcsolatosak, például a biztosítási díjakat, a javításokat, a hirdetési költségeket, a tájrendezési szolgáltatásokat, az ingatlankezelési szolgáltatásokat, a jelzálogköltségeket és akár a bérleti költségeket is..

Az árak beállítása
Nehéz lehet megtudni a bérleti díj megfelelő összegét. A befektetési célú ingatlanokra vonatkozó általános ökölszabály azt sugallja, hogy a pozitív cash flow létrehozásához a jelzálog összegének legalább 1% -át kell terhelnie. Ez a szabály azonban kicsit trükkösebb, ha bérelte meglévő házát.

Először meg kell határoznia, hogy mekkora a bérleti díj jellemző a környéken. Még akkor is, ha kevés bérelhető ingatlan található, ahol él, mégis meghatározhatja az ésszerű díjat. Vegye fel a kapcsolatot ingatlankezelő ügynökségekkel, hogy többet megtudjon az árakról, és keressen hasonló bérleti díjakat az interneten. A Craigslist, a Rentometer és a Rent.com szintén jó források az ellenőrzéshez.

Azt is figyelembe kell vennie az üresedési arányokat, hogy képet kapjon arról, hogy mekkora pénzt várhat el egy év bérleti díja alatt. A legtöbb befektetési célú tanács azt sugallja, hogy évente csak tíz és fél hónap kihasználtságot tervez - vagyis 10% -os kihasználatlanságot várhat el a bérbeadása során meghatározott időtartamra..

Még akkor is, ha úgy találja, hogy az általa felszámított bérleti összeg (levonva a kapcsolódó könyvzési költségeket és az üresedési arányt) nem lenne elegendő a havi jelzálogköltség fedezéséhez, akkor is érdemes otthont bérelni, ahelyett, hogy megkísérelné a jelzálog magad.

Bérlők keresése
Az otthonának bérbeadásának egyik legnehezebb szempontja a megbízható bérlők megtalálása. Gondoskodjon róla, hogy jól látható helyeken hirdetjen: Online, mind a kölcsönzési oldalakon, mint például a Rent.com és a Craigslist, mind a közösségi oldalakon, mint például a Facebook; helyi áttelepítő cégeken és HR osztályokon keresztül; bármely helyi egyetemen; és egy régimódi jelzéssel az udvaron.

Ha már van jelentkező, elengedhetetlen, hogy átvizsgálja őket. Online kazánlemez-alkalmazásokat és bérleti szerződéseket találhat, de feltétlenül kérdezze meg a potenciális bérlőket jövedelmükről, foglalkoztatási előzményeikről és bérleti előzményeikről -, és hívja fel az összes referenciát.

Ezenkívül ne felejtse el, hogy a háttérbiztosítási és hitel-ellenőrzési számokat olyan webhelyen is kérheti, mint például az E-kölcsönző. Ezek a háttér- és hitelkontrollok névleges díjat (kb. 25 USD) fizetnek, ám számos fejfájást megkímélhetnek Önnek.

4. Helyezze házát vakációkölcsönzőbe

Még akkor is, ha hosszú távú bérbeadóvá válni nem lehet vagy vonzó az ön számára, akkor is megtérítheti bizonyos költségeit, ha otthonát bérelte utazóknak. Ha otthona nyaralásként szerepel nyaralásként a Vrbo-nál vagy a peer-to-peer szálláskölcsönző oldalon, az Airbnb segíthet Önnek, hogy kiszorítsa a piaci zuhanást, amíg eladni nem tudja.

Ezenkívül, ha otthonát elég gyakran használja nyaralóként, hogy jövedelemtermelő ingatlannak minősül, és az ingatlan eladása végén megy végbe, mielőtt a piac felépülne, akkor azt állíthatja, hogy veszteséget adóztat..

5. Helyezze el otthonát egy rövid eladásra

Ha feltétlenül át kell költöznie, és ha víz alatti vagy otthonában, a rövid eladás egy utolsó árok opció, amely legalább kiszabadít a házból. Ebben az esetben Ön és a hitelező megegyeznének abban, hogy házát jóval csökkentett áron adják el, csak azért, hogy eladják. A hitelező megbocsátja a hiányt a jelzálogkölcsön és a teljes összeg között. Fontos azonban megjegyezni, hogy bizonyos esetekben ez a hiányosság nem megbocsátott, és az eladó továbbra is felelős a hitelezőnek történő kifizetésért.

Sajnos még akkor is, ha a hiányt megbocsátják, az shortolás hosszú távú pénzügyi következményekkel járhat. Ez károsíthatja a hitelképességét, bár nem annyira, mint a kizárás, ami gyakran az, amelyet a rövid eladás megpróbál elkerülni. Ezenkívül a hitelezők általában csak abban az esetben vállalják a rövid lejáratú eladást, ha a háztulajdonos már elmarad a kifizetésektől, és nemfizetési értesítést kapott.

Elegendő mondani, hogy a rövid eladás csak akkor megoldás, ha jelzálogproblémája egyébként leküzdhetetlen.

6. Menjen a kizárásba

Bizonyos esetekben úgy tűnik, hogy az egyetlen lehetőség, hogy a bank kizárja a házát. Annak ellenére, hogy a kizárás kiszabadítja a házak rendetlenségéből, ez egy alternatíva, amelynek elkerülése érdekében keményen kell dolgozni. A legtöbb ember megérti, hogy a kizárásnak komoly hitelkövetkezményei vannak, de nem sokan veszik észre, hogy a hitellel kapcsolatos hit a hitelkártyákba kerülhet. A kizárás után a korábbi háztulajdonos hitelkártyákat törölhet, vagy csökkentheti a limiteket. Ezen túlmenően évekre (általában három-hét) telik el, amíg a bankok hajlandók megragadni egy jelzálogkölcsönt egy háztulajdonos számára, aki egy korábbi otthont kizárt..

A kizárás nem feltétlenül jelenti azt, hogy a háztulajdonos készpénz elköltése nélkül elmehet. A legtöbb államban a bankok törvénytelen módon igénybe vehetik a háztulajdonosokat a hiány miatt, ez az a különbség, hogy mit tudtak a bank megszerezni a házért, és mi maradt még a jelzálogkölcsön mellett. És még azoknak a háztulajdonosoknak is, akik olyan államban élnek, ahol hiány hiányellenes törvények érvényesülnek, továbbra is válaszolniuk kell a banknak, ha valaha is vették fel második kölcsönt vagy refinanszírozták jelzálogkölcsönüket annak érdekében, hogy pénzeszközöket kihozhassanak. A hiányellenes törvények nem védik a háztulajdonosokat ezekben az esetekben.

Minden, amit a háztulajdonos megtehet a kizárás elkerülése érdekében, végül a legjobb pénzügyi döntés, mivel a kizárás az elkövetkező években továbbra is negatív hatással lehet a pénzügyekre..

Záró szó

Lehet, hogy nem lehetséges a kívánt időkereten belül vagy a kívánt áron eladni házát, ám e tény elfogadása és a megfelelő döntések meghozatala segíthet elérni a helyzetének legjobb pénzügyi eredményét. Ha feltételezzük, hogy a lakáspiacon a legrosszabb, ez valószínűleg a legbiztonságosabb cselekvési módszer az Ön számára.

Nemrég megpróbálta eladni otthonát? Milyen további tippeket javasolsz azoknak, akik küzdenek az eladásért?