Kell megtakarítani házonkénti előleget vagy adósságot?

Valójában az, hogy mennyit fizet az előleg, döntő fontosságú e meghatározáshoz, valamint a meglévő adósságának felmérése. De ez okozza a következtetést. Ha már egészséges előlege van, és elégséges adósságszükséglettel rendelkezik, akkor mit csinál? Fizeti ki az adósságot, és fizet egy kisebb előleget, vagy éppen megtartja az adósságot és az előleget?

A kérdés megválaszolása nem nehéz, de megköveteli a személyes helyzetének alapos vizsgálatát, például azt, hogy mekkora előleget engedheti meg magának, mekkora adósságot rendelkezik, milyen kamatlábú és mekkora a jelzálog meg akarod kapni.

A jelentkezési folyamat

Jelzálogkölcsön-igényléskor a bank vagy bróker figyelembe veszi a rendszeresen megszerzett jövedelmet, valamint a jelenleg fennálló adósságfizetéseket. Ez képet ad nekik arról, hogy mennyi pénzt takaríthat meg havonta a jelzálogkölcsön befizetésére.

Ennek alapján, egyéb eszközeinek, hitelképességének előlege és előlege alapján a bank vagy bróker meghatározza, hogy mekkora jelzálogköltséget tudnak nyújtani Önnek, és milyen mértékben.

Esettanulmány

Gondoljunk Jimre, aki az első házát vásárolni készül. Nagyon jó hitelképességgel rendelkezik, és adózás után évente 36 000 dollárt hazavisz. Jimnek 10 000 dollár hitelkártya-adóssága van, amelynek minimális összege havonta 250 dollár, de nincs más adóssága. Jim 20 000 dollárt takarított meg az előlegéhez, és 30 éves fix kamatozású jelzálogkölcsönt keres. Feltételezzük, hogy a házbiztosítás évente 800 dollárba kerül, az ingatlanadók pedig 2000 dollárba kerülnek.

Ha Jim ehelyett 10 000 dollár előlegét fizeti az adósság megtérítésére, akkor más jelzálogösszegre lesz jogosult, mint ha nem fizet adósságot, és lefizeti a teljes 20 000 dollárt. Feltételezve, hogy Jim képes lesz 6% -os kamatlábra jogosulttá válni, a számok ennek megfelelően működnek. A magán jelzálogbiztosítás, vagy a PMI figyelembevétele szintén nem befolyásolja jelentősen ezt az összehasonlítást, és az egyszerűség kedvéért kizárt..

20 000 USD előleg, havonta 250 USD hitelkártya adósság

• Havi fizetés (beleértve a jelzálogot, az adókat és a biztosítást): 830 USD
• A ház teljes ára: 119 519 USD

10 000 USD előleg, adósság nélkül

• Havi fizetés (beleértve a jelzálogot, az adókat és a biztosítást): 1 073 USD
• A ház teljes ára: 150 105 USD

Ez egy nagyon nagy különbség! Jim 30 000 dollárral nagyobb jelzálogkölcsönt szerezhet, ha megfizeti adósságát, annak ellenére, hogy előlege fele fele. Miért olyan nagy a különbség??

Hogyan határozzák meg a hitel összegét?

Ennek azzal a kérdésével kell foglalkoznia, hogy a bank hogyan számítja ki, mit fizethet meg Önnek. Általában a bank a havi összes jövedelmének egy százalékát veszi igénybe (36% általános), és feltételezi, hogy ennyit tud fizetni az összes adóssága, ideértve a jelzálogkölcsönt is..

Más szavakkal: a meglévő adósságfizetés közvetlenül csökkenti azt az összeget, amelyet a bank szerint fizetni tud a jelzálogkölcsönbe, a háztulajdonosok biztosításába, az adókba és a PMI-be, ha szükséges. Miután meghatározták, hogy mekkora összegű havi kifizetést engedhet meg magának, extrapolálják, hogy mekkora a jelzálog, amelyre Ön jogosult.

A számítások jellege miatt az előleg csak növeli a jelzálog teljes összegét, amelyre dollár-dollár alapon jogosult. Vagyis ha jogosult egy 150 000 dolláros jelzálogkölcsönre, és további 10 000 dollárral rendelkezik lemondására, akkor jogosult egy 160 000 dolláros jelzálogkölcsönre. Mivel azonban a meglévő adósság befolyásolja, hogy a bank mennyit tud fizetni, ez korlátozza a jelzálog összegét is. Valójában az adósság megfizetése körülbelül háromszor növeli a jogosult jelzálogösszeget, mint pusztán az előleg megtakarítása.

Így általánosságban elmondható, hogy akkor a legelőnyösebb a fennálló adósság lefizetése, ha a hitelösszeget ki akarja fizetni.

További megfontolások

Ennek a megfontolásnak egy másik aspektusa is van. A hitelkártya-adósság kamatlába gyakran sokkal magasabb, mint a jelzálog kamatlába, és Jim esetében ez minden bizonnyal igaz. Ezenkívül levonhatja az adóiból a jelzálogköltségeket, és ezáltal tovább csökkentheti a lakáshitel tényleges megfizetésének mértékét.

Mivel szinte mindig jobb a magas kamatozású adósság kereskedelme az alacsony kamatozású adóssággal kapcsolatban, Jim ebből a szempontból nem bátor döntést hoz. Nem is beszélve arról, hogy még ha a teljes 20 000 dolláros előleget is otthonába fizeti, akkor is PMI-t kell fizetnie, amely havi többletköltség, ha az előleg kevesebb, mint 20%.

Kivételek

Van azonban néhány olyan helyzet, amikor az előleg egy részének az adósság felé fordítása nem feltétlenül a legokosabb lépés:

1. Ha csökkentheti a minimális fizetési követelményeket
Mivel a bank az Ön által igényelt minimális befizetések alapján kiszámítja, hogy mekkora kölcsönt tud engedni magának, a minimális befizetések csökkentése, akár átmenetileg is, növelheti hitelösszegét anélkül, hogy tartozásait kellene kifizetnie. Sőt, ezt a legjobban olyan hitelekkel lehet megtenni, amelyeket meg akar tartani, mint például azok, amelyek kamatlába közel vagy még alacsonyabb a jelzálog kamatlábnál.

Például sok diákhitel ebbe a kategóriába tartozik, és lehetővé teheti, hogy egy vagy két évre megváltoztassa a fizetési tervet, ezáltal megkönnyítve egy nagyobb kölcsön igénybevételét anélkül, hogy az alacsony kamatozású hallgató adósságát be kellene fizetnie..

vagy hitelkártya-adósság mellett, azon túl, hogy a társaságtól kéri a minimális fizetési követelmények csökkentését, fontolóra veheti az egyenlegátutalást alacsonyabb THM-kamatlábú hitelkártyára vagy kamatmentes promóciós időszakra. Ne nyisson új kártyát a jelzálogkölcsön-igénylés idejéhez közel, mivel ez rövid távon károsíthatja hitelképességét..

2. Ha nem engedheti meg magának az előleget
Miközben vannak zéró előleget igénylő jelzáloglehetőségek, valószínűleg sokkal magasabb kamatot fizet. Takarítson meg pénzt, így akár egy kis előleget is nyújthat, például 3,5% -ot, hosszú távon több pénzt takaríthat meg, mint az adósság kifizetése..

Ez azonban attól függ, hogy képes-e még alacsony vagy egyáltalán nem fizetni előleget is, milyen kamatlábat kínál majd fel, valamint a meglévő adósság aktuális kamatlábát.

3. Ha el tudja kerülni a magán jelzálogbiztosítást
Ha nem fizet meglévő adósságot, előleget fizethet otthonának eladási árának 20% -ával, elkerülheti a magánbiztosítási jelzálogkölcsön-fizetést. Ez idővel pénzt takaríthat meg, mindaddig, amíg a meglévő adósság kamatlába nem túl magas.

4. Ha nem kell maximalizálnia a hitelösszeget
Ha nem kell nagy kölcsönre jogosulnia, inkább takarítsa el készpénzét, hogy kéznél legyen a záró időpontban, és amikor új otthonába költözik. Ebben az esetben váratlan költségek alakulnak ki, és elkerülheti a további tartozások felvállalását, ha a zsebéből kifizeti őket.

Záró szó

Ha jelzálogpiacon van, próbáljon meg játszani a Bankrate New House kalkulátorával, amely előállította a fenti esettanulmányban szereplő számokat. Először keresse meg az érdeklődő házokat. Ezután csatlakoztassa az árakat, az ingatlanadókra vonatkozó információkat és a háztulajdonosok biztosítási költségeinek becslését a kalkulátorba. (Próbáljon megkérdezni más háztulajdonosoktól vagy a helyi biztosítási ügynököktől a biztosítási becslést.)

Nézze meg, mennyire jogosult kezdetben, és ha az adósságfizetés növeli az összeget. Ne felejtsd el a fennálló adósság kamatlábait is elszámolni. Például, még ha az előleg növelésével is teljes mértékben csökkentheti a jelzálográtát, milyen kamatot jelent az az adósság, amelyet egyébként kifizethetett volna? Ne felejtse el, hogy a lakáscélú jelzálogköltségek levonhatók az adókon.

Ha éppen otthon keres, akkor játsszon a fenti számológéppel, és fontolja meg az előleg kölcsöntőkéjének különféle módjait. Ne hagyja teljes egészében a bank feladatait, hogy eldöntse, mit is megengedhet magának. Ha a bank úgy gondolja, hogy képes kezelni egy havi 2000 dolláros jelzálogkölcsön-fizetést, de tudod, hogy nem tudsz, ne válj bele, csak azért, mert a bank ezt mondja. Keressen házat, amelyet kényelmesen megengedhet magának, így bízhat benne, hogy minden havi kifizetést teljesít, és élvezheti stresszmentesen új otthonát.

Találkozott valaha azzal a döntéssel, hogy egy ház előleget takarít meg, vagy adósságot fizet ki? Mivel mentél és miért?