A jelzálogkölcsön átdolgozása jobb lehetőség, mint az újrafinanszírozás?

Lényegében a hitel átdolgozása azt jelenti, hogy míg a kamatláb és a kölcsön futamideje változatlan marad, a havi jelzálog-fizetés csökken a tényleges hitel egyenlege tükrében. Például, ha 6 évre szól egy 30 éves jelzálogkölcsön, akkor a kölcsön átdolgozása után továbbra is 24 év marad hátra. Az átdolgozáshoz a hitelezők további egyösszegű összeget igényelnek az egyenlegének csökkentése érdekében. A kiegészítő kifizetés nagysága befolyásolja, hogy mennyit takaríthat meg egy hitelmegállapodással. Azonban az átdolgozás helyett egyösszegű összeget fizethet a meglévő hiteléhez, amely csökkentené egyenlegét, de nem csökkentené a havi jelzálogbefizetést.

Hogyan működik a hitel átdolgozása

A hitel átdolgozására akkor lehet értelme, ha pénzt örököl (vagy jelentős bónuszt kap munka közben), és azt akarja alkalmazni a jelzálog egyenlegére. Mivel csökkenti az egyenleget az ütemezés előtt, végül kevesebb kamatot fog fizetni. Ez lehetővé teszi a hitelezők számára a kölcsön átdolgozását vagy a havi jelzálogbefizetés újraszámítását.

Az egyes hitelezők eltérő követelményeket támasztanak a kölcsön átdolgozásához. Például néhány hitelező 5000 dollár átalányösszeget vagy a kölcsön 10% -át igényli - attól függően, hogy melyik nagyobb -, hogy csökkentse az egyenleget, mielőtt valaki hitelkérelmet kapna.

Ha 400 000 dollár jelzáloggal rendelkezik 4% -os kamatlábbal 30 évig, akkor a havi tőke és kamatfizetés 1910 dollár lenne. Ha a kölcsönt tíz évre fizeti, a fennmaradó hitelösszeg 315 136 USD lesz. A fennmaradó hitelösszeg 10% -ának átalányösszegű kifizetése 31 554 dollár lenne, ami 283 582 dollárt eredményezne. Ebben az esetben a havi kifizetések 1.718 dollárra csökkennének. Ne feledje azonban, hogy noha havonta 200 dollár megtakarítást jelent a jelzálogkölcsön-fizetésen, ez jelentős összeget fog költeni a fizetés csökkentésének elérése érdekében.

A hitelezők természetesen kicsi díjat számítanak fel a hitel átdolgozásáért, amely gyakran olyan alacsony, mint 250 USD.

A jogosultság meghatározása

A hitel átdolgozása megengedett a szokásos, megfelelő Fannie Mae és a Freddie Mac kölcsönöknél, de nem az FHA jelzálogkölcsönökkel vagy VA kölcsönökkel. Néhány hitelező átdolgozza a jumbo kölcsönöket, de azokat eseti alapon veszi figyelembe.

Ahhoz, hogy hitelt kapjon az átdolgozáshoz, folyamatban kell lennie a hitel kifizetéseinél, és rendelkeznie kell a szükséges összeggel a tőke egyenlegének befizetéséhez. Hitel-ellenőrzés és értékelés nem szükséges.

A hitel átdolgozásának előnyei

1. Kedvezményes fizetés. A hitel átdolgozásával megkönnyítheti cash flow-ját anélkül, hogy otthoni refinanszírozást igényelne, amely a hitel egyenlegének akár 6% -át igényli. Valójában bizonyos esetekben az, hogy a refinanszírozásra költenek, felhasználható az egyenlegének elégséges csökkentéséhez ahhoz, hogy hitelkérelmet kapjon.
2. Nincs szükség értékelésre. A lakásfinanszírozással ellentétben a kölcsön átdolgozása nem igényel értékelést. Ha otthonának értéke csökkent, akkor valószínűleg nem jogosult újrafinanszírozásra, mivel a legtöbb hitelező csak azt a házat refinanszírozza, amelynek legalább 5–10% -a van saját tőkével.
3. Nincs szükség hitel-ellenőrzésre. A hitelminősítés általában nem igényel jóváhagyást. Ha hitelkérdése van, és nem tudja újrafinanszírozni, akkor továbbra is jogosult lehet a hitel átdolgozására.

Egy konkrét esetben a kölcsön átdolgozása különösen előnyös lehet. Ha háztulajdonos vagy, aki új házat vásárolt, mielőtt a jelenlegi otthonát eladná, átmenetileg két jelzálogkölcsönt kell fizetnie. Miután eladta korábbi otthonát, felhasználhatja az otthon eladásából származó nyereséget a hitel egyenlegének kifizetésére és a jelzálog átdolgozására, hogy a kifizetések megfizethetőbbé váljanak. Sok háztulajdonos szándékosan tervezi, hogy erre a célra kölcsön-átdolgozást alkalmaz, amikor az egyik házból a másikba költözik. Ne felejtse el, hogy általában 90 napot kell várnia, miután a kölcsön elszámolása megtörtént, mielőtt átdolgozhatja.

A hitel átdolgozásának hátrányai

Mielőtt eldöntené a kölcsön átdolgozását, bölcs dolog lenne azt értékelni a teljes pénzügyi terv összefüggésében. A kölcsön-átdolgozás néhány hátránya a következő:

1. Kötött pénzt. Ha egyösszegű készpénzzel rendelkezik, győződjön meg arról, hogy a jelzálogkölcsön befizetése a pénz legjobb felhasználása. Például, ha nagy kamatozású hitelkártya-tartozással rendelkezik, ezt először feltétlenül kell kifizetnie. Ha nincs sürgősségi megtakarítási alapja, vagy ha pénzt kell elkülönítenie más kiadásokra, akkor valószínűleg legjobb, ha a teljes váratlan eseményt nem a jelzálog kifizetésére fordítja..
2. Nem csökkenti a jelzálog-lejáratot. A nyugdíjazás összefüggésében fontolóra kell vennie a kölcsön átdolgozását is. Sok idősebb háztulajdonos reméli, hogy nyugdíja előtt megfizeti jelzálogát. A hitel átdolgozása azonban nem csökkenti a hitel futamidejét, bár javíthatja a pénzáramot. Ha a célja a jelzálogkölcsön egyenlegének csökkentése, jobb választás lehet a kéthetentes jelzálogkölcsön-fizetésekre való átállás, vagy egyszerűen rendszeres extra fizetések teljesítése a tőkéjére, mint a kölcsön átdolgozása..
3. Nem csökkenti a kamatlábat. Ha magas kamatlábat fizet, jobb lehet az refinanszírozás. A hitelező összehasonlíthatja a refinanszírozás és a kölcsön átdolgozásának költségeit és havi kifizetéseit, hogy megállapítsa, melyik a legmegfelelőbb az Ön számára.

Záró szó

A hitelek átdolgozása nem mindenki számára történik, de ha van kiegészítő készpénze, forduljon a hitelezőhöz, hogy kiderüljön-e ez a módszer a havi kifizetések csökkentésére. Ha háztulajdonos vagy, aki eladja az egyik otthont és költözik egy másikba, akkor nagyon hasznos lehet a kölcsön átdolgozása. Azok, akik csökkentett értékű otthont birtokolnak, vagy amelyek hitelkérdésekkel küzdenek, jobban részesülhetnek a hitelminősítésben, mint a refinanszírozásban.

Gondolhat-e más forgatókönyveket, amelyekben a kölcsön átdolgozása bölcs pénzügyi lépés lenne?