9 ingatlanbefektetési típus összehasonlítva

Minden új befektetés először félelmetes, amikor továbbra is küzd a szókincs, a kihívások, a kockázatok és a jutalmak megtanulása ellen. Az ingatlan azonban néhány vonzó előnyt kínál azoknak a befektetőknek, akik hajlandók megtanulni a köteleket, az eszközök diverzifikációjától a passzív jövedelemtől az ingatlanbefektetési adókedvezményekig..

És rengeteg ingatlanbefektetési lehetősége közül választhat. A gyors egyszeri kifizetéstől a folyamatos jövedelemig, a gyakorlati munkától a teljes passzivitásig a személyes céljainak megfelelően kiválaszthatja a megfelelő befektetési lehetőséget..

Itt található kilenc népszerű lehetőség, amelyek segítségével elkezdi építeni az ingatlan birodalmát - vagy legalábbis hozzáadhat ingatlanokat portfóliójához.

1. Bukóházak

A valóság TV-műsorok, mint például a „Flip This House” népszerűsített ház, amely visszafordult a 2000-es évek közepén, és a flipping fellebbezésének sikerült túlélnie a lakhatási válságot és a nagy recessziót..

Nem nehéz belátni, hogy miért. Ha helyesen hajtják végre, a befektetők néhány hónapon belül több száz százalékos hozamot kaphatnak.

Természetesen sok új befektető nem helyesen cselekszik, és pénzt veszít. Még azok is, akik erős megtérülést szereznek, gyakran meglepődnek az ennek eléréséhez szükséges munkamennyiség miatt. A házak elcsúszása nemcsak pénz, hanem idő és munka befektetése.

Ha nem érzi magát zavarodni egy kemény pénz kölcsöngel és rohanó felújítással, akkor egy másik lehetőség egy élő flip végrehajtása. Olyan otthonba költözik, amelyet frissíteni kell, egy-két év alatt javítani, majd eladni, és csak a nyereség után tőkenyereség-adót fizet. Vagy teljesen elkerülheti a tőkenyereségeket, ha jogosult a 121. szakasz szerinti kizárásra.

Nem sok olyan befektetési stratégia, amely lehetővé teszi tíz-ezer dollár elvonulását néhány hónap után. Az egyik a házak átfordítása, de a saját kockázatával jár. Ezért győződjön meg arról, hogy a számok megfelelőek, különösen a javítási költségek, a szállítási költségek és a javítás utáni érték. Ezenkívül győződjön meg róla, hogy jól kezeli a vállalkozókat és tárgyal a vállalkozókkal, mielőtt megpróbálja a kezét az első flippelésnél.

2. Hosszú távú bérleti tulajdonságok

Nem mindenki birtokosa annak, hogy földesurak legyenek, és minden olyan váratlan kihívással bírjanak, amelyekkel a földesurak szembesülnek. Ennek ellenére a bérleti ingatlanok folyamatos passzív jövedelmet és nagyszámú adókedvezményt biztosíthatnak a vállalkozó vállalkozók számára, akik hajlandóak vállalni a fejfájást.

Az első bérleti ingatlan megvásárlásának három módja van.

A BRRRR stratégia

Az egyik lehetőség a felújításra szoruló ingatlan vásárlása, ahelyett, hogy a befejezés után eladná, bérleti díjként kezeli. A BRRRR vétel, felújítás, bérlés, újrafinanszírozás, ismétlés, és egy kiváló módszer az ingatlanvásárlás 100% -ának finanszírozására..

Így működik: Körülbelül 20% -ot enged le egy beszerzési-rehabilitációs hitellel, elvégzi a felújításokat, hogy otthoni tőkét teremtsen, majd béreljen. Mindezekkel a részesedésekkel készpénzt húzhat, amikor refinanszíroz egy hosszú lejáratú jelzálogkölcsönt. Elég készpénz az eredeti előleg visszatérítéséhez, ha elegendő tőkét hozott létre.

Ez azért működik, mert a refinanszírozási hitel összege az ingatlan javítás utáni értékén alapul, nem pedig az eredeti vételáron és a javítási költségeken..

Ez megszabadítja Önt, hogy megismételje a folyamatot ugyanazon készpénzzel. És minden ingatlanhoz hozzáad passzív jövedelmet anélkül, hogy készpénz van a zsebében.

Mint a házak átfordítása, az új befektetők is gyakran bajba kerülnek, ha alábecsülik a költségeket, különösen a felújítási és könyvviteli költségeket. Sikereik nagy részét képezi azon képességük, hogy olyan jó vállalkozókat találjanak, akik felújításuk során nem fognak költségeket felmutatni számukra. HomeAdvisor remek hely jó hírű vállalkozók keresésére a környéken. Az összes vállalkozót egy átvilágítási folyamaton keresztül helyezik a platformjukra, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az Ön igényeinek legjobban megfelelő vállalkozást fogja felvenni.

Kulcsrakész bérleti tulajdonságok

Nem annyira izgatott az ötlet, hogy vállalkozókat bérel és felügyeli a felújítási projekteket?

A kulcsrakész bérlés olyan ingatlan, amelyet vagy már bérbe adtak, vagy készen áll a bérleti díjra. Természetesen számíthat arra, hogy többet fizet, mivel nem különleges szerelőt vásárol. Ennek ellenére elkerülheti az ingatlan felújításával járó fejfájást is.

Az elmúlt években sokkal könnyebb megvásárolni a kulcsrakész bérleti szolgáltatásokat az ország bármely pontján. Nemcsak a virtuális túra technológiája vált jobbá, hanem a peer-to-peer értékesítési platformok is Roofstock felbukkantak, hogy átláthatóbbá tegyék a folyamatot.

A Roofstock rengeteg adatot tartalmaz, mind az ingatlanról, mind a környékről. Ezek magukban foglalják az otthoni ellenőrzési jelentéseket, a címetörténeti jelentéseket, a felső korlát és a készpénz-visszatérítés elemzését, a környéki és ingatlanszintű értékelési történetet, a helyi iskola adatait és még sok más. A leglenyűgözőbben két vevőgaranciát kínálnak, köztük egy 30 napos pénz-visszatérítési garanciát és egy 45 napos lízinggaranciát az üres ingatlanokra.

House hackelés

Noha a hack házának számos módja van, a klasszikus stratégia magában foglal egy kis többcsaládos ingatlan vásárlását, egybekerülését és a másik egység vagy egységek bérlését. Az ötlet egyszerű: a szomszédaid fizetik a jelzálogot érted.

Ez egy remek módszer a bérleti befektetések megkönnyítésére, nem utolsósorban azért, mert alacsony kamatozású jelzálogkölcsönt kaphat egy kis előleggel. A két, három vagy négy egységet tartalmazó ingatlanokat továbbra is lakóként sorolják be a jelzálogipar, így szokásos háztulajdonos jelzálogkölcsönt vehet fel. Ez azt jelentené, hogy az FHA kölcsön 3,5% -a, Fannie Mae HomeReady hitel esetén 3%, vagy VA hitel esetén 0%..

Ezzel szemben a befektetési célú kölcsön kölcsönére vonatkozó szokásos 20% -kal, valamint a magasabb kamatlábbal, és láthatja, hogy miért bizonyul ilyen vonzónak a házak hackelése - mondván, hogy az egész „a szomszédaim fizetik a jelzálogomat” perk.

3. Rövid távú nyaralás

Senki sem mondja, hogy bérbeadását bérbe kell adnia a hosszú távú bérlőknek. Olyan webhelyek, mint a Airbnb és HomeAway hagyja, hogy rövid távra bérelje őket nyaralók számára, vagy akár középtávon a vállalati vendégeknek.

A nyaralókölcsönzők természetesen saját kompromisszumokkal járnak. Igen, éjszakánként többet számíthat fel, de a kihasználtság alacsonyabb. És bár nem lesz ugyanaz a fejfájás a nem fizető bérlőkkel és a kilakoltatásokkal, más fejfájásai vannak, mint például az egység megtisztítása a vendégek között, a lakás berendezése és a közüzemi költségek fizetése..

Mielőtt befektetne egy nyaralóhelyi bérleti ingatlanba, vagy úgy dönt, hogy meglévő bérleti díjat használ a turisták fogadására, győződjön meg arról, hogy pontos összegeket gyűjt össze, például az üresedési ráta, az igazgatási díj, a takarítási költségek, valamint a szezonális bérleti díjak és a kihasználtság miatt. Vegye figyelembe a közüzemi költségeket, és legyen konzervatív minden becslésnél.

Hatékony üzleti modell lehet, ha vállalkozásként kezeli, és nem passzív befektetésként kezeli.

4. Nagykereskedelem

Az induló ingatlanbefektetők gyakran az ingatlanok nagykereskedelmével kezdik, nem pedig magukat az ingatlanokat vásárolják. A nagykereskedelemhez nagyon sok dolgot talál egy ingatlanon, és szerződés szerint azt mondja, 100 000 dollárért. Az ingatlan jelenlegi állapotában 120 000 dollárt ér, de ahelyett, hogy megvenné, 110 000 dollárért eladja a szerződést egy másik befektetőnek..

Ön anélkül profitál, hogy soha nem kellene az ingatlan tulajdonjogát átvennie, és a vevő piaci értéken alacsonyabb árengedménnyel kapja az ingatlant. Ez nyertes.

Ha könnyűnek tűnik, nem az. Az ingatlanokkal kapcsolatos kiemelkedő ügyletek megtalálása sok munkát igényel, és a befektetők-vásárlók hálózatának felépítéséhez is sok munka szükséges. A nagykereskedőknek el kell fogadniuk egy bizonyos mértékű kockázatot is, hogy nem találnak vevőt, és ragaszkodnak ahhoz a szerződéshez, amelyet soha nem akartak bezárni..

Mindezek ellenére kiváló módja annak, hogy megtanulják, hogyan lehet üzleteket keresni és pénzt keresni, még mielőtt anyagilag készen állna ingatlanvásárlásra.

5. Nyilvános ingatlanbefektetési alapok

Az ingatlanbefektetési bizalom (REIT) egyfajta értékpapír, amelyet a nyilvános részvénypiacokon kereskednek. A REIT alap a tőkéjét ingatlanbefektetésekre fordítja, akár közvetlenül ingatlanvásárlással, akár közvetett módon ingatlan jelzálogkölcsönök kölcsönadásával - ezeket jelzálogkölcsön-REIT-eknek vagy mREIT-eknek nevezzük..

A REIT-ek egyik közös előnye a hagyományos részvényalapokhoz képest a magas osztalékhozamok. A törvény szerint a REIT-k nyereségének legalább 90% -át osztalék formájában folyósítják a részvényeseknek, magas hozamú beruházásokat eszközölve.

A magas osztalékhozam hátránya, hogy a REIT-eknek gyakran nehézségekbe ütközik a tőke összeállítása portfóliójuk növelése érdekében, mivel nyereségük nagy részét azonnal ki kell fizetni a részvényeseknek. De ha teljesen passzív módszert keres a részvényportfólió diverzifikálására az ingatlanok bevonásával, akkor nincs egyszerűbb lehetőség, mint a REIT-ek megvásárlása brókerszámláján, IRA, vagy 401 (k).

Profi tipp: Ha még nincs brókercíme vagy IRA nincs beállítva, akkor megteheti nyisson meg számlát a J. Invest Morgan cégnél az Ön Invest-nél. Legfeljebb 625 USD-t kínálnak, amikor megnyitja és finanszírozza új számláját.

6. Ingatlanokkal kapcsolatos részvényalapok

Bizonyos iparágak között szerepel az ingatlanok magas kitettsége, például kereskedelmi építőipari vállalatok, házépítők, lakásfelújítás-kiskereskedők és még a szállodaipar is. Ez azt jelenti, hogy közvetett módon befektethet ingatlanba, ha részvényeket vásárol olyan társaságokban, amelyek megélhetésüket az ingatlan szektorból veszik igénybe.

Befektethet egyes részvények kiválasztásával, vagy iparág-specifikus befektetési alapok vagy tőzsdén kereskedett alapok megvásárlásával. Ne feledje, hogy ezeknek a társaságoknak a készleteit nem kizárólag az ingatlanpiacok mozgatják, és növekedhetnek vagy csökkenhetnek olyan változatos okok miatt, mint a rossz vezetés, magas építési anyagköltségek, vagy akár a vezérigazgató szexuális botránya.

Noha ez a legkevésbé közvetlen módja annak, hogy diverzifikálódjunk az ingatlanbefektetésekbe, ez teljesen passzív, és egyetlen gombnyomással megteheti..

7. Közösségi finanszírozású webhelyek és magán REIT-ek

Nem minden ingatlanfinanszírozási webhely működik ugyanazon a modellen.

Az egyik modellben a közösségi finanszírozású weboldal finanszírozást nyújt a rövid távú vásárlási-rehabilitációs kölcsönökhöz - az ilyen típusú kölcsönök és a BRRRR befektetők használják. A tömegfinanszírozású weboldal pénzt keres a nyilvánosságtól annak érdekében, hogy felkínálja a kölcsönök finanszírozására szolgáló készpénzt. Tőkebefektetőként áttekinti a jelenleg finanszírozott kölcsönöket, felbecsülheti az ingatlant és a hitelfelvevőt, és pénzt fektethet a kölcsön felé. Ennek a modellnek egy példája a GroundFloor, amely nem akkreditált befektetők részvételét teszi lehetővé.

A tömegfinanszírozású webhelyek másik közös modellje úgy működik, mint a REIT, ám a tőzsdén nem nyilvánosan kereskednek. Ezekben az esetekben a közösségi finanszírozású weboldal magántulajdonban vásárol és kezeli a jövedelemtermelő ingatlanokat az Önhöz hasonló magánbefektetők által gyűjtött pénz felhasználásával. Egy jó példa erre DiversyFund, amelynek éves jövedelme átlagosan 17,6% volt a kezdetektől. Ez a közösségi finanszírozású webhely nem akkreditált befektetők pénzt és 500 USD befektetést fogad el.

Vegye figyelembe, hogy sok közösségi finanszírozású webhely csak akkreditált befektetők által fogad el pénzeszközöket, magas minimális befektetési összeget állít fel, vagy mindkettőt.

8. Magántőke-alapok és Opportunity Zone-alapok

Akkreditált befektetőknek, akiknek sok pénze van befektetésre, több lehetőségük van, mint másokunknál. Ezen opciók között szerepel a magántőke-alapok.

Ezek az alapok lehetővé teszik a gazdag befektetőknek, hogy összevonják pénzüket nagyobb méretű befektetésekre, például kereskedelmi épületekre. Egy alapkezelő felügyeli a napi műveleteket - természetesen izgalmas díjat fizetve -, így hagyva az alap befektetőit hátradőlni, pihenni és élvezni a hozamot.

Az ingatlanügyek szempontjából különösen releváns magántőke-alapok egyik típusa egy opcionális zóna alap. Ezek az alapok az állam által kijelölt és a Pénzügyminisztérium által hitelesített minősített lehetőségekben vásárolnak és fejlesztnek ingatlanokat.

A képesített zónák általában alacsony jövedelmű területek, ahol az állam célja a gazdasági növekedés és a beruházások ösztönzése. A sárgarépa a befektetők számára: halasztott és csökkentett nyereségadók. A részleteket lásd ezen IRS összefoglalóban.

Ezek az adókedvezmények csábító ajánlatot jelentenek a gazdag akkreditált befektetők számára, akik kreatív módszereket keresnek adószámlájuk csökkentésére. De készülj fel a nagyobb kockázatra, ha a bajba jutott környékekbe fektet be.

9. Saját jegyzetek

Az ingatlanba való közvetett és passzív befektetés egyik módja az, ha pénzt kölcsönöz közvetlenül ingatlanbefektetőknek ingatlanvásárlás céljából.

Leggyakrabban ez azt jelenti, hogy kölcsönözünk barátainak, családtagjainak és más személyeknek, akiket személyesen ismer, és bíznak a pénzeddel. Ez a bizalom kulcsfontosságú, mert ha elmulasztanak téged, akkor kevés igénybe veheti őket, kivéve, ha beperelte őket. A legtöbb magánkölcsön-hitelező nem kap zálogjogot az ingatlan ellen, és még akkor is, ha ezt megteszik, nem triviális ügy az ingatlan lezárása..

De általában a magánpapír-befektetők magas kamatlábakat számítanak fel. És amikor személyesen ismerik az ingatlanbefektetőt és (remélhetőleg kiváló) tapasztalataikat, ez gyakran alacsony kockázattal jár, magas hozamot jelent. Csak légy óvatos, amikor összekeveri a személyes életét és a pénzügyi befektetéseket. Kockáztatja a személyes kapcsolatait, nem csak a pénzét.

Záró szó

Nem hiányzik lehetősége, ha készen áll ingatlan hozzáadására befektetési portfóliójához.

Mielőtt eldöntené, hogy melyik ingatlanbefektetési stratégiát választja, tisztázza személyes céljait. A flipping nagyszerű készpénzt generálni egy gyors fordulattal, de ez egyszeri kifizetés, amelyet rendszeres jövedelemként adóztatnak, és messze nem passzív. Ezzel szemben az ingatlanbefektető barátjának magánlevél formájában történő kölcsönadása teljesen passzív, de ellenőrzés vagy garancia nélkül hagyja Önt, kivéve a hitelfelvevőhöz fűződő személyes bizalmát..

Az ingatlan hírhedten nem likvid likvid befektetés, ezért befektetés előtt győződjön meg róla, hogy megértette a forrásokra fordított időigényt. Tervezze meg az ideális kilépési stratégiát, majd készítsen készenléti tervet arra az esetre, ha át kell váltania a B. tervre.

A magas hozam, a folyamatos jövedelem és az adókedvezmények forrásaként az ingatlan nyerő esetet jelent a portfólióba való felvételhez. Mint minden befektetésnél, végezze el házi feladatát, és megértse a kockázatokat, mielőtt megszabadítaná a nehezen megkeresett pénzt.

Hogyan fektetett be az ingatlanba a múltban? Milyen aggodalmait és kihívásait haladja előre??