8 dolog, amelyet figyelembe kell venni, mielőtt befektetne a kulcsrakész ingatlanba
Persze, néhány ingatlanbefektető befektetési alapokat teremt ingatlanok felújításával. A vállalkozók bérbeadása, menedzselése és tárgyalása azonban saját fejfájással jár. És néhány befektetőnek nincs gyomra az engedélyekkel, a hitelezők felhívásával és a meglepő javítási költségekkel való bajlódáshoz.
Szerencsére azok a befektetők, akik eszközeik diverzifikálására és bérleti ingatlanok vásárlására törekszenek, teljes mértékben kihagyhatják a felújításokat egy kulcsrakész ingatlanlal egy olyan weboldalon keresztül Roofstock. A kulcsrakész ingatlan pontosan így hangzik: ingatlan, amely vagy kiadó állapotban van, vagy amelyet már fizetnek egy fizető bérlőnek..
Úgy hangzik, mintha egy új ingatlanbefektető számára álom vált volna ki? Noha ez alacsony szintű módszer lehet a bérleti befektetések megkezdéséhez, ez nem olyan, mintha egy gombra kattintanál egy részvény vagy ingatlanbefektetési bizalom megvásárlásához. A magas kezdeti beruházási költségektől kezdve az alacsony likviditásig az ingatlan - akár kulcsrakész tulajdonságok formájában is - furcsa és kihívásokkal jár a befektetők számára.
A kulcsrakész tulajdonságokkal kapcsolatos legfontosabb szempontok
Mielőtt elkezdené a kulcsrakész vásárlást, tudnia kell, hogy mire készül. Ha minden ingatlan több tízezer dollárt fizet a záró költségekben és az előlegben, akkor nem engedheti meg magának, hogy sok hibát kövessen el.
Íme nyolc szempont, amelyet figyelembe kell venni, amikor elkezdi értékelni a lehetséges kulcsrakész tulajdonságokat befektetésekként.
1. Cap rate
A kulcsfontosságú tulajdonságokkal kapcsolatos legnagyobb hátrány a jó ajánlatok megtalálásának nehézsége.
Gondold át. Valaki más elvégezte az összes munkát az Ön számára az ingatlan korszerűsítésében és tökéletes, bérleti díjra kész állapotban tartásában. Készterméket adnak el neked, készen állnak a passzív jövedelem kiszabására.
Ez kevés húst hagy a csonton a kulcsrakész vásárló számára ár-érték arány formájában. Az eladó, gyakran flipper, már kényszerítette a saját tőkét az ingatlan korszerűsítésével és esetleg bérlő beillesztésével. Bekapcsolják ezt a részvényt, amikor eladnak neked.
Tehát vásárol az ingatlan teljes piaci értékénél vagy annak közelében.
Jövedelembefektetőként elsősorban az ingatlan folyamatos keresési potenciáljára összpontosít, mint a jelenlegi piaci értékre. A jövedelmi befektetők ezt a keresési potenciált gyakran kapitalizációs ráta vagy felső korlát alapján mérik.
A felső kamatlábak az ingatlan befektetés-megtérülésének egy mérőszáma. A képlet így néz ki:
Nettó működési jövedelem (NOI) ÷ beszerzési ár
A nettó működési jövedelem az az éves jövedelem, amelyet az ingatlan generálhat, levonva az összes működési költséget, például javításokat, karbantartást, ingatlankezelési díjakat, kihasználatlansági arányt, ingatlanadókat és biztosításokat.
Képzelje el, hogy két azonos ingatlanot tervez az utca túloldalán egymástól. Mindkét ingatlan éves nettó működési jövedelmet hoz 20 000 dollárral. De az egyik eladó 275 000 dollárt kér, míg a másik 250 000 dollárt kér 7,3% -os, illetve 8% -os felső korlátértéket.
Vegye figyelembe, hogy míg a felső kamatlábak lehetővé teszik a tulajdonságok objektív összehasonlítását, nem veszik figyelembe a befektetés megtérülését. Ehhez ki kell számítania a készpénz-visszatérítést.
2. Készpénz-visszatérítés
Amikor kulcsrakész tulajdonságot finanszíroz, akkor csak egy bizonyos összeget hoz fel a készpénzéből. Pontosabban, Önnek előlegek vannak az előleg és a záró költségek fedezésére.
Kevesebb pénzt fektet be, de évente kevesebb nettó jövedelmet fog látni, mivel jelzálog-fizetéssel jár. A készpénz-visszatérítések mérik a lefizetett pénz megtérülését.
Tegyük fel, hogy a fenti példában szereplő ingatlant 250 000 dollárért vásárolja meg. 20% -ot, vagyis 50 000 USD-t, plusz 10 000 USD-t zárta le a teljes 60 000 USD készpénzköltséggel. De ez 200 000 dolláros jelzálogkölcsönt hagy magának, amelyről azt mondjuk, hogy havonta körülbelül 1200 dollárba kerül egy 6 éves kamatlábú 30 éves hitelhez. A jelzálog-fizetés az éves nettó jövedelmét 20 000 dollárról 5 600 dollárra csökkenti.
Az ingatlanra vonatkozó készpénz-visszatérítés most így néz ki: 5600 dollár éves jövedelem osztva a 60 000 dolláros befektetéssel, évi 9,3% -os hozammal. Ez megmutatja a tőkeáttétel erejét a nem csupán a készpénzbefektetés csökkentésében, hanem a készpénz visszatérítésének gyorsításában is.
3. Finanszírozás
Amint azt most bemutattuk, a finanszírozás megváltoztatja a számításait - néha a jobb felé, de nem mindig. Az ajánlat megfogalmazása előtt tudnia kell, hogy milyen finanszírozási feltételeket várhat az adott ingatlanra vonatkozóan.
Tegyük fel például, hogy van egy helyi hitelezője a szülővárosában, amely hajlandó kölcsön adni neked az ingatlan vételárának 80% -át 6% -on. De nem kölcsönöznek államból. Tehát, ha tágabban megvizsgálja a kulcsrakész tulajdonságokat, más hitelezőt kell keresnie, amelynek különböző hitelezési feltételei lehetnek.
Hozzon létre kapcsolatokat több hitelezővel minden olyan piacon, amelybe befektetni tervezi, ha az első választási hitelező bármilyen okból nem engedélyezi az adott ingatlant. Minden hitelezőnek megvan a saját kockázatvállalási irányelve, és még ezek sem mindig bizonyulnak kiszámíthatónak. Időnként a hitelezőnek egyszerűen nem tetszik az ingatlan kinézete, és lemond a kölcsönről.
Ne felejtse el azt is, hogy a kulcsrakész tulajdonságokhoz hosszú távú finanszírozásra van szüksége, nem pedig rövid távú kemény pénz kölcsönre. Keressen portfólióhitelezőket és helyi közösségbeli bankokat, különösen azokat, amelyek nem számolnak be a befektetési célú ingatlan-kölcsönök hiteleiről.
4. Ingatlankezelés
Mielőtt bérleti ingatlant vásárol, el kell készítenie egy tervét, hogy ki fogja kezelni azt.
Természetesen te lehetsz te. Saját bérleti tulajdonságainak kezelése, különösen amikor először indít beruházást, kiváló módszer az ipar gyorsabb megismerésére. Jobb befektetővé teszi, ha mélyebben megérti, hogyan változnak a költségek és az igazgatási munkaerő különféle típusú ingatlanok, környékek és bérlők között.
De nem mindig célszerű saját bérleti tulajdonságait kezelni. Ha egy másik államban él, hármasokat szül, új igényes munkát vállal, vagy tucatnyi ingatlanot gyűjt, akkor arra a napra kell felkészülnie, amikor nem tudja kezelni őket. Ebben a tekintetben sok bérbeadó felfedezi, hogy a bérleti díjak kezelése túl sok kérdéssel jár, és egyszerűen utálják ezt csinálni. Tehát akkor is, ha ön az ingatlan kezelését tervezi, készítsen készenléti tervet az ingatlan kezelésére.
És ügyeljen arra, hogy költségvetést biztosítson az ingatlankezeléshez, még akkor is, ha előbb nem tervezi felhasználni. Az ingatlankezelés munkaerő-költség, függetlenül attól, hogy ezt a munkát végzi, vagy valaki más. A bérleti ingatlanok nem teljesen passzív jövedelemforrások.
Ha úgy dönt, hogy ingatlankezelőt vesz fel, akkor mielőtt ingatlanot vásárolna, ellenőrizze a piacon lévő vállalatokat és interjúkat. Az ingatlankezelő keresésének kiindulópontjaként nézd meg a Roofstock-ot, amely az országos listáját vezette az igazolt ingatlankezelőknek.
5. Meglévő bérlők
Az ingatlanon már vannak bérlők? Ha igen, meddig vannak ott? Hogy van a hitelt? Jövedelmük? Kikötötték őket valaha? Mi a fizetési előzményeik??
Kényelmes egy tiszta, megbízható, hosszú távú bérlővel vásárolni egy ingatlant. De ugyanolyan könnyen örökölhet egy rémálmú bérlőt, aki a tulajdonjog első hónapjában késedelmesen viselkedik.
Ha az ingatlanban bérlő van, szűrje át őket ugyanúgy, mintha új kérelmező lenne. Tekintse át fizetési előzményeit, összes háttér-ellenőrzését, bérleti kérelmét és jövedelmét.
Ne feledje, hogy a bérlők minősége határozza meg a visszatérés minőségét.
6. A mechanikai rendszerek kora
Megtalálható ingatlan állapotban lévő ingatlan, amely készen áll az új bérlők számára vagy a meglévő bérlők számára történő hirdetésre. De ez nem azt jelenti, hogy a kemence jövő hónapban nem fog meghalni önmagában, vagy hogy a huzalozás nem inferno várja megtörténni.
Az „élhető” nem azonos az „új”, „felújított” vagy „modern” kifejezéssel. Még akkor is, ha az eladó „frissített” vagy „felújított” formában értékesíti az ingatlant, ez nem jelenti azt, hogy az ingatlan minden alkatrészét kicserélték.
Nézze meg az ingatlan minden mechanikus rendszerét és szerkezeti elemét, hogy felmérje annak életkorát és fennmaradó élettartamát. Kérdezze meg az ingatlanügynök véleményét, és erősítse meg ezeket a véleményeket egy házellenőrrel.
Az a tény, hogy egy vagy több rendszer elöreged, nem azt jelenti, hogy nem akarja előre lépni az ingatlannal. De tudnod kell, hogy mire készülsz, és ennek megfelelően költségvetést kell készíteni.
7. A felújítások minősége
Hasonlóképpen, csak azért, mert egy ingatlan nemrégiben felújításra került, még nem jelenti azt, hogy azt jó felújításra került.
A papucsoknak nem kell az ingatlanban élniük, vagy azt hosszú távon fenntartaniuk; prioritásuk a profit. Céljuk, hogy a lehető legkevesebb pénzt költik a késztermék létrehozására. Ez néha azt jelenti, hogy kevesebbet költenek másodfokú vállalkozókra vagy anyagokra.
Vedd át az ingatlant egy finoman fogazott fésűvel, és kérje meg az otthoni ellenőrét. Kérdezze meg az ellenőr és az ingatlanügynök véleményét a felújítások minőségéről.
Ha háromtoknak nem tetszik, amit lát, hagyja ki az ingatlant, és lépjen a következőre. A rossz dolgok látható bizonyítékai csak a probléma felszíne - ez az, amit nem lát, az valóban megijeszteni fog.
8. A helyi piac hosszú távú gazdasági egészsége
A bérelhető ingatlanok vásárlása, szemben a bukó házakkal, hosszú távú befektetést jelent. Be akar fektetni egy olyan városba és környékébe, ahol növekszik a népesség, a foglalkoztatás és a lakáskereslet. Szeretne egy várost is, ahol csökken a bűncselekmények aránya, a megüresedett állások és a társadalmi problémák.
Nem fektetök be többé a városba, ahol nőttem fel, mert nem bízom benne annak hosszú távú gazdasági és politikai állapotában. Megtanultam azt a nehéz módot, hogy az alacsonyabb kategóriájú városrészek gyakran jól néznek ki a magas felső határértékű papíron, de ezek a felső határértékek eltakarják a kevésbé látható költségeket, mint például a forgalom, a bűnözés és a protekcionista törvények..
Van egy rés a befektetők számára, akik jó profitot keresnek a küzdő városokban és környékeken. De pontosan ez: egyedülálló dinamikájú rést. Ellenállni az alacsony vételárak és a magas papírvisszatérítés kísértésének. Speciális szakértelem szükséges pénzt keresni ott.
Ha nem vagy 100% -ban biztos abban, hogy a város és a környék a helyes irányba halad, ne fektessen oda.
Hol lehet vásárolni kulcsrakész tulajdonságokat
Készen áll arra, hogy diverzifikálja a kulcsrakész bérleti ingatlanokat, de nem biztos benne, hol található meg? A diverzifikációt a fejfájás nélkül olyan lehetőségekkel lehet elvégezni, amelyek nem igényelnek éves tapasztalatokat az ingatlanbefektetések terén.
Roofstock
Az utóbbi évek alatt, Roofstock Az országszerte a kulcsrakész bérleti ingatlanok elsőszámú platformjává vált. Olcsóbb az eladók számára, mint az ingatlanügynök bérbeadása, és rengeteg adatot szolgáltat a vevők számára.
Ezek az adatok tartalmazzák a környéki részleteket, mint például a helyi iskolák minősége, a középértékek és az értékelési történelem. Magának az ingatlannak a platform állítható számológépeket és adatokat tartalmaz a felső határértékekről, a belső megtérülési rátáról és a tervezett felértékelődésről.
A Roofstock két garanciát is vállal. Az első pénz-visszafizetési garancia. A vásárlók újra felvehetik az eladásra szánt ingatlant, ha a vásárlástól számított 30 napon belül nem elégedettek vele, és a Roofstock garantálja, hogy visszatéríti a vételárat. A második bérlői elhelyezési garancia. Ha egy üres ingatlant vásárol, és 45 napon belül nem bocsát be új bérlőket, a Roofstock a piaci bérleti díj 90% -át fizeti, amíg Ön nem.
Az ingatlanügynök megtartása
Bármikor elmehet régi iskolába, és ingatlanügynököt is felvehet. Végül is az USA legtöbb lakása továbbra is az MLS-en értékesít. Ezenkívül az eladó fizeti az ügynök díjának a legtöbb - ha nem egészet. Ingatlanközvetítő bérlése vevőként nagyon kevésbe kerül.
Csak győződjön meg arról, hogy bérel egy csillagos ingatlanügynököt, aki tapasztalattal rendelkezik a befektetőkkel való együttműködésben - és lehetőleg azt, aki maguk a befektetők.
Az MLS-en nyilvánosan jegyzett otthonok problémája az, hogy definíció szerint piaci áron adják el őket. Ha sikerül megállapodást találni, akkor vagy keményhangú tárgyalásokon, vagy puszta szerencsén keresztül. Nem fog megállapodást kötni, amellyel senki más nem tudhatott volna a nyíltan eladásra felsorolt házak között.
Magán kulcsrakész eladók / papucsok
Sok ingatlanbefektető úgy él meg, hogy otthona hosszú távú befektetők felé fordítja. Jó üzletet találnak egy romlott otthonon, felújítják és kulcsrakészként értékesítik. Néhányan bérlőket helyeznek el benne, hogy fedezzék a könyvviteli költségeket, amíg eladják.
Míg ezek közül az eladók közül néhány felsorolja ingatlanjait az MLS-en vagy a Roofstock-on, mások privát névjegyzékeken keresztül működnek. Találhatja azokat a Google-keresés segítségével a kulcsrakész eladók számára az Ön által választott piacon vagy ingatlanbefektetési Facebook-csoportokban vagy fórumokban..
Ezek az eladók néha mozgásteret engednek tárgyalásokhoz az ingatlanügynök vagy a Roofstock díjának felszámítása nélkül. De mint mindig, ne feledje a fenti szempontokat, mielőtt kulcsrakészből vásárolna.
Lépjen kapcsolatba a meglévő földesurakkal
Az emberek szeretik gyűlölni a földesurakat. De az a tény, hogy bérbeadóként jelentős fejfájás érkezik, kezdve a 03:00 telefonhívásoknak a sikoltozó bérlőktől a fizetetlen bérleti díjakig, az állandó panaszokig és igényekig..
Sok földtulajdonos annyira sajnálatos, hogy az ingatlanjaikat az első, aki érdeklődését fejezi ki, rakodja le. Most nem feltétlenül tervezik az eladást, de annyira boldogtalanok, feladják a kísértést, amikor egy ajánlat jön.
Közvetlen levél, szociális média üzenetküldés, akár telefonhívások is elérhetővé teszik a meglévő háztulajdonosok tájékoztatási taktikáját. Az ingatlanok gyakran megfizetik a bérlők fizetését, és már nemcsak kulcsrakészek, hanem már bérbeadottak is.
De ez nem azt jelenti, hogy természetesen jó bérlők. Készítsen egy tervet ezeknek az ingatlanoknak a jobb kezelésére, mint az elődei, és határozottan vállalja a bérleti díjak beszedését, az egység ellenőrzését és a bérleti szerződés érvényesítését..
Záró szó
Ha diverzifikálni akar az ingatlanba, és nem akarja a közvetlen tulajdonosok fejfájását, akkor rengeteg lehetősége van az ingatlanba történő közvetett befektetésre.
De azoknak, akik hajlandóak lesznek földbirtokossá, a kulcsrakész ingatlanok viszonylag gyors és egyszerű módszert kínálnak a bérleti ingatlanokká változtatásához - nincs szükség kalapáccsal és szögekkel.
A többi előnyön túl sok a befektetési célú ingatlan adókedvezménye is. És ha elad egy ingatlant, és nem akarja megfizetni a tőkenyereség-adót a bevételektől, akkor mindig megtehetsz egy 1031-es cserét, vásárolva velük kulcsrakész lehetőséget..
Csak akkor ellenőrizze, hogy futtatta-e a számokat, és ellenőrizte kétszer az ingatlanokat és a bérlőket, mielőtt több tízezer nehezen megkeresett dollárba fektetne be..
Gondolsz egy kulcsrakész ingatlan vásárlására? Mi akadályozza meg a befektetéstől??
