7 tipp, amelyet követnie kell az első ingatlanbefektetési ingatlan vásárlásakor

A passzív jövedelem forrásaként soha nem szárad ki vagy érlelődik, hanem a folyó jövedelmet biztosítja az eszközök elvesztése nélkül. Valójában a mögöttes eszköz idővel felértékelődik, még akkor is, ha a jelzálogot fizeti ellenében. Ez az ingatlanbefektetést kiváló nyugdíjforrássá teszi. Ez diverzifikálja az eszközallokációt és védi a visszatérési kockázatot, mivel a jövedelem előállításához nem kell semmilyen eszközt eladnia.

Aztán ott vannak az adókedvezmények. A befektetők levonhatják minden elképzelhető költséget, a jelzálogkölcsön kamatától a karbantartási költségekig az ingatlankezelési díjakig. Levonhatnak olyan papírköltségeket is, amelyeket soha nem merültek fel, például értékcsökkenést.

De ezen előnyök mellett a hátrányainak és a kockázatoknak is megvan a maga részaránya. Minden ingatlan nagy készpénzbefektetést igényel előleg és zárási költségek formájában. Az ingatlan hírhedten likikvid, így drága és lassú az eladás. Ez szintén készségeket és munkát igényel a befektetésekben, ellentétben a részvényekkel, amelyeket azonnal vásárolhat speciális ismeretek nélküli index alapon keresztül.

Ennek ellenére az a tudás és készség, amelyre az első ingatlan megvásárlásához szüksége van, nem rakétatudomány. Bárki megtanulhatja, hogyan kell befektetni az ingatlanba. Itt található hét tipp, amelyet követni kell az első befektetési célú ingatlan vásárlásakor, hogy elkerülje a buktatókat, és már eleve erős profitot szerezzen.

1. Helyezze el a számokat

A leggyakoribb hibát, amelyet új ingatlanbefektetőknek teszek, a költségek, értékek és bérleti díjak téves kiszámítása.

Ha nem vesz semmi mást ebből a cikkből, vegye figyelembe ezt a leckét: Tanulja meg, hogyan kell pontosan kiszámítani a pénzforgalmat és a házon belüli nyereséget, mert ez nem intuitív. Így veszítik el a befektetők a pénzt.

Javítás és szállítási költségek

Ha házat buktat, vagy bérleti ingatlant vásárol felújítás céljából, pontosan tudnia kell, mennyi javítás fog kerülni. Könnyen hangzik a felületen; elvégre a vállalkozók írásbeli árajánlatot kapnak, igaz?

A probléma az, hogy a vállalkozók közismerten nehéz dolgozni, és a felújítások ritkán mennek olyan gördülékenyen a tervek szerint. Gyakran a vállalkozók mind a költségek, mind az ütemterv szempontjából túlígérnek és alulteljesítik őket.

Első befektetési célú ingatlanához viszonylag kisebb kozmetikai javításokat kell végrehajtania. Ezután óriási költségtúllépési tartalékot kell költségvetni az elkerülhetetlen csuklások kezelésére. Csak ne mondja el róla a vállalkozónak, különben kifogást találnak rá.

Kérjen legalább három ajánlatot engedéllyel rendelkező vállalkozóktól, és légy rendkívül tisztában a kívánt javításokkal. Ha lehetőséget ad a tolmácsolásra, akkor a vállalkozóknak lehetősége van később további díjakat felszámítani.

És ne felejtsük el, hogy maguk a felújítási költségek csak a kezdet. Pénzbe kerül az ingatlan birtoklása, miközben az üres helyre kerül, javítások alatt. Ezek a könyvviteli költségek, vagy a „puha költségek” magukban foglalják a jelzálogkölcsönöket, közműveket, adókat, biztosításokat és engedélyeket.

Az első üzlethez, 50% extra költségvetést kell felmutatni a felújítási költségekre, plusz egy 50% -os párnát a becsült szállítási költségekre. A vállalkozók figyelmes irányításával elkerülheti bármelyik részének ráfordítását, de új befektetőként költségvetéssel kell számolnia a vállalkozókkal folytatott hibák miatt..

Profi tipp: Mielőtt megkezdené a vállalkozó keresési folyamatát, ellenőrizze HomeAdvisor. Háttér-ellenőrzéseket végeztek, és megtalálták a környéken a legjobb vállalkozókat. Válasszon ki néhányat a listájukból, és mindegyik adjon neked ajánlatot az elvégzendő munkára.

Javítás utáni érték (ARV)

Csakúgy, mint az új befektetők általában alábecsülik a költségeket, ők is gyakran túlbecsülik ingatlanjaik javítás utáni értékét (ARV).

Végezzen saját kutatást Trulia-ról vagy Zillow-ról, hogy megértse az összehasonlítható felújított ingatlanértékeket. Ezután látogasson el néhány összehasonlítható házba, amely jelenleg eladó. Sétáljon át rajta, és megismerje a bél szintjét arról, hogy az elkészült ingatlanok ára milyen a környéken.

Kezdő befektetőként önmagában az ön véleménye nem csökkenti azt, ezért a vásárlás előtt három szakértői véleményt szerezzen az adott ingatlan ARV tartományában. Először kérdezze meg az ingatlanügynök véleményét, és kérje meg, hogy konzervatív legyenek értéktartományukban. Ezután keressen egy tapasztalt befektetőt, aki a piacon működik, és kérdezze meg véleményét. Végül tekintse át véleményét a hitelező értékelőjéről.

Ha megvan a három ARV-tartomány vélemény, akkor vegye a tartomány alacsonyabb végét működő ARV-ként. Nem az optimizmus ideje vagy helye; tudnia kell az ingatlan megfordításából származó minimális jövedelmét, és ügyelnie kell arra, hogy az ne legyen negatív.

Javítás utáni kölcsönzés

Ha az ingatlant bérletként kezeli, akkor pontos becslésre van szüksége a javítás utáni bérleti díjra. Végezzen ugyanazt a folyamatot, mint az ARV becslése, de ezúttal kiadó.

Ha helyi vagy, ne hagyja ki a sétát a jelenleg bérelhető környéki ingatlanokon. Nem helyettesítheti azt, hogy a helyi kompok miként néznek ki a saját szemével. Szeretné fejleszteni a helyi bérleti piac érzését, valamint azt, hogy milyen szintű befejezést és kényelmi szolgáltatásokat vár a bérlő.

Folyamatos bérleti költségek

Ismételje meg utánam: A cash flow-ja nem a bérleti díj mínusz a jelzálog.

Egy másik szám, amelyet az új befektetők tévednek, a folyamatos bérleti költségek. Általános ökölszabályként számíthat arra, hogy a nem jelzálogkölcsönök átlagosan a bérleti díj kb. 50% -át teszik ki. Például az 50% -os szabály szerint, ha a bérleti díj 1200 USD, akkor a folyamatban lévő nem jelzálogköltségek átlagosan 600 USD lesznek. Ha jelzálogja 500 dollár, az átlagos havi pénzforgalma 100 dollár marad - ez messze a 700 dollártól, amelyet sok kezdő befektető vár..

A nem jelzálogköltségek tartalmazzák:

• Ingatlanadó
• Tulajdon biztosítás
• Az üresedési arány
• Jelentős javítások és beruházások (CapEx)
• Karbantartás
• Ingatlankezelési költségek
• Számviteli, könyvelési és jogi költségek

Ne zárja ki az ingatlankezelési költségeket, mert azt tervezi, hogy az ingatlant maga kezeli. Nem mindenkinek van ideje vagy temperamentuma ahhoz, hogy a bérleti díjakat jól kezelje. Még ha ma is megvan, ez nem azt jelenti, hogy jövőre is lesz. Ezenkívül a bérleti díjak kezelése munkaerőköltség, függetlenül attól, hogy munkát végez, vagy valaki más. Pénzügyilag fel kell készülnie ingatlankezelő felvételére azáltal, hogy ezeket a költségeket belefoglalja a cash flow számításaiba.

A tényleges számítás során ne hagyatkozzon kizárólag az 50% -os szabályra. Széles körű ujjszabály, és vásárlás előtt minden egyes ingatlan költségét ki kell számítania.

2. Fontolja meg a kulcsrakész tulajdonságot

Nem mindenki akar szórakozni a vállalkozókkal, az engedélyekkel és a hosszú távú jelzálog refinanszírozásával. Nincs semmi baj ezzel.

Ha egy felújítás felügyeletének gondolata tölt be stresszt, vásároljon kulcsrakész ingatlanot. Vásárolhat olyan ingatlanokat, amelyeket már bérelt stabil, megbízható bérlőknek, vagy vásárolhat ingatlanokat, amelyek készen állnak a bérleti díjra.

A mai világban egyre inkább összekapcsolt világban akár kulcsszavakat is vásárolhat az ország bármely pontján, például a Roofstock. Képzelje el az MLS országos, nyilvános hozzáférésű verzióját, csak a kulcsrakész bérleti ingatlanok számára, és jól megérti ennek a platformnak az erejét és kényelmét..

A Roofstock rengeteg adatot tartalmaz minden felsorolt ​​ingatlanról, a helyi piaci adatoktól a történelmi és előrejelzett otthoni értékek alakulásáig, az ingatlan állapotának részleteivel. A legjobb, hogy két garanciát tartalmaznak: az egyik lehetővé teszi, hogy az ingatlant 30 napon belül költségmentesen visszaadja, a másik pedig azt garantálja, hogy az ingatlant a vásárlástól számított 45 napon belül bérbe adja. További részletekért olvassa el a teljes Roofstock-áttekintést.

3. Maradjon távol és légy türelmes

Mint fentebb említettük, az ingatlanvásárlás munkát igényel. Ez a munka tízszeresére szaporodik, ha jó üzletet akar elérni - melyet jobban szeretne befektetőként, vagy pedig mi értelme?

Sok kezdő befektető érzelmileg kötődik az első ingatlanhoz, amely vonzza érdeklődésüket. Imádják a helyet és azt gondolják: „Szeretnék itt nyugdíjba menni”, vagy imádják a konyhát vagy a mozaik csempét a második emeleti fürdőszobában.

Az érzelemnek nincs helye bármilyen befektetésben. Ez téves okokból hozott döntésekhez és „intuitív befektetéshez” vezet, mint például a piac időzítése.

Soha ne hagyja, hogy érzelmi ragaszkodás jöjjön létre egy leendő befektetési célú ingatlanhoz. Valószínűleg több tucat - talán több száz - tulajdonságot kell felülvizsgálnia, mielőtt megtalálja a megfelelő üzletet. Ha 15 ingatlanra kínál ajánlatot, nagy esély van arra, hogy az eladók közül öt tárgyal veled, és közülük három megállapodik veled. Ebből a háromból kettő esik át a rendezés előtt, és minden erőfeszítéséhez egy zárt üzletet hagy magával.

Kevés embernek van türelme és képessége, hogy elszakadjon mindezen ügyletektől. A közvetlen ingatlanbefektetés két értelemben vett számok játékának tekinthető: A nyereség- és költségszámokról szól, és a várható ügyleteknek csak egy kis része valójában bezárul. Ragadja meg ezeket a realitásokat, mielőtt hatalmas időt és pénzt pazarolna el egy sikertelen befektetési kísérlet során.

4. Tárgyalás (és ne félj elmenni)

Az eladók azt várják, hogy tárgyaljon. Ha nem, akkor elkezdenek kitalálni az áraikat, és azon gondolkodnak, vajon kellett volna-e még többet kérniük.

Az ingatlan tárgyalása az eladó kutatásával kezdődik. Tudjon meg mindent, amit az eladókkal kapcsolatban megtehessen, például azt, hogy milyen sürgősen akarnak eladni, miért adnak eladást, és mikor költöznek, ha az ingatlan a tulajdonos által elfoglalt. Ha ingatlanügynököt használ, kérdezze meg őket a tőzsdei ügynök. Meg fog lepődni, hogy a tőzsdei ügynökök milyen gyakran beszélnek.

Gyere be a legalacsonyabb ajánlatba, amelyről azt gondolja, hogy az eladó komolyan veszi az ellenkezést. Minél sürgősebben az eladó bezárni akarja, annál alacsonyabb lehet ez a szám.

Az elszámoláskor esedékes készpénz csökkentése érdekében ne habozzon, ha beépít egy eladó koncessziót a tárgyalásokba.

A legfontosabb, hogy a nyitó ajánlat megfogalmazása előtt állítsa be a felső határt. Így kötelezze el magát írásban, és mondja el valakinek, mi a reteszelése a helyén. Ha az oda-vissza folytatott tárgyalások után az eladó nem fogad el egy számot a mennyezet alatt, sétáljon el. Néhány nap múlva meglepő számú eladó hív vissza, hogy mondja: "Nos, talán képesek vagyok ezekre a számokra működni." Az eladók elpirulnak és testtartást viselnek, de amikor érzelmileg elszakadnak, akkor elkerülhetik a nem olyan csillagú ügyleteket, amelyek arra késztenek, hogy csak jó ajánlatokat vásároljon..

Kövesse ezeket a tárgyalási taktikákat, hogy határozottan kezelje a tárgyalásokat, és mindig készen áll a járásra.

5. Az ajánlatok meghozatala előtt gondoskodjon a finanszírozásról

Amikor ajánlatot tesz, az eladók elvárják, hogy adja meg részleteit arról, hogyan tervezi ténylegesen fizetni az ingatlanukért. Ami azt jelenti, hogy ki kell választania a finanszírozást, mielőtt elkezdené az ajánlatokat. Opciói attól függnek, hogy rövid távú vásárlási-rehabilitációs kölcsönt vagy hosszú távú bérleti ingatlan jelzálogot keres-e.

Rövid távú vásárlási-rehabilitációs kölcsönökhöz forduljon kemény pénzhitelezőhöz. Gyorsak és rugalmasak, ha drágák. Alternatív megoldásként szerencsét találhat egy helyi közösségi banknál, de ezek külön-külön működnek, és mindegyikük eltérő hitelezési politikával rendelkezik.

Hosszú távú bérleti jelzálogkölcsönök esetén kipróbálhatja a hagyományos jelzálogkölcsön-hitelezőket, amikor elindítja a befektetést. De a bankok és az elfogadó hitelezők nem méretezhetők az első pár ingatlan felett, mivel korlátokat szabnak arra, hogy hány jelzálogkölcsönt jelenthessen be a hitelén.

Tekintse a portfólió hitelezőit „következő szintű” finanszírozásként. Ezek a hitelezők nem adják el a kölcsönt egy nagy, vállalati hitelezőnek, hanem inkább házon belül tartják. A helyi közösségi bankok néha kínálják ezeket a kölcsönöket, akárcsak néhány online hitelező.

Végül, ha már bizonyítottad a sikert, akkor kölcsönözhetsz pénzt magántulajdonban a barátaitól és a családtagjaitól az üzletek finanszírozásához. De évekkel az első üzlet után jön.

Profi tipp: Amikor az első ingatlan finanszírozására jelzálogkölcsön-hitelezőt keres, kezdje a következővel LendingTree. Perceken belül több kölcsön-idézet is lehet, amelyekkel összehasonlíthatják egymást.

6. Ne végezzen értékelést

Az ingatlan értéke nem mindig növekszik. A házak értéke általában növekszik, de ha „általában” számít, akkor spekulál, nem pedig befektet.

Ha flipper vagy, flip a mai árak alapján. Ha hosszú távú bérleti befektető vagy, vásároljon a mai cash flow alapján. Noha az otthoni értékek összeomlhatnak, a bérleti díjak meglepően rugalmasak maradnak. Az Egyesült Államok népszámlálási hivatala szerint még a nagy recesszió idején, amikor az otthoni értékek 27,42% -kal csökkentek, a bérleti díjak tovább emelkedtek..

Ez a szépség a bérleti befektetés. Amikor megtanulja, hogyan kell előre jelezni a cash flow-t, kiszámíthatja pontosan bármely befektetési célú ingatlan megtérülését, és dönthet úgy, hogy csak magas hozamú ingatlanokba fektet be. És ha a jelenlegi pénzforgalom alapján fekteti bérleti ingatlanokba, akkor minden felértékelődést vonzónak tartanak.

7. Légy felkészült végrehajtásra és kilakoltatásra

Ugyanúgy, mint nem mindenkinek van temperamentuma, hogy ingatlanbefektető legyen, ugyanez vonatkozik a hatékony bérbeadóra is. A részletekre, az önfegyelemre és a bérleti szerződés szabályainak végrehajtására való hajlandóságot igényel.

Az emberek a határok ellen lépnek. Bérbeadóként ez azt jelenti, hogy egyes bérlői megpróbálják kitölteni a határokat. A te feladata, hogy megvédje ezeket a határokat. Nem mindenkinek van fegyelmezete arra, hogy zaklató bérlővel szemben érvényesítse a bérleti szabályokat. A szabályok betartása azonban az egyik olyan kihívás, hogy földtulajdonos lehessen, és a sikerhez való igazodásakor Önnek kellemesnek kell lennie.

Jelzálogkölcsön-hitelezőjét nem befolyásolja, ha zokogásra hívja fel őket, és felkéri őket, hogy ne számítsanak fel késedelmi díjat vagy indítsák el a kizárási folyamatot. Ha a bérleti díj nem érkezik meg a türelmi idő végére, kézbesítse a kilakoltatást figyelmeztető figyelmeztetést, amely a bérlőnek második türelmi időt biztosít a kilakoltatás benyújtása előtt. Ha a második türelmi idő végéig nem fizetnek, forduljanak a helyi bírósághoz. Ez elindít egy újabb hosszú folyamatot egy esetleges meghallgatási és zárolási dátummal, amely mind hónapokig tart.

Természetesen ritkán fordul elő ez. Amikor egy kilakoltatást figyelmeztető értesítést kézbesít, és haladéktalanul bíróság elé terjesztik, a bérlők gyakran elkezdik a bérleti díjakat kiemelni a hitelkártya-számlákkal, a diszkrecionális kiadásokkal és egyéb költségekkel szemben..

Ha egyikének sem tetszik, akkor nem vagy egyedül. De ez azt jelenti, hogy te temperamentum nélkül nem alkalmas a földrajzi földterülethez. Vagy kiszerveznie kell egy ingatlankezelőhöz, vagy más módon kell befektetnie az ingatlanba.

Záró szó

A közvetlen ingatlanbefektetés sok ember számára, vagy akár a legtöbb ember számára sem megfelelő. Csak nincs türelmük és fegyelemük.

Szerencsére nem kell közvetlenül befektetnie ahhoz, hogy portfóliójában ingatlan-kitettséget szerezzen. Az ingatlanba történő befektetés közvetett módjai között szerepel a REIT, amelyet azonnal brókerszámláján vagy IRA-n keresztül megvásárolhat. Befektethet az ingatlanfinanszírozású webhelyekbe is. Míg ezek egyszer csak akkreditált befektetők számára engedélyezték a részvételt, néhány, mint például Fundrise, Most hagyja, hogy bárki befektessen.

Ha érdekli, türelemmel és temperamentummal rendelkezik, hogy közvetlenül az ingatlanba fektessen be, fegyelemét kiszámítható megtérüléssel, erős adókedvezményekkel és magas hozamú passzív jövedelemmel jutalmazzák. Az első egyszerű eszköz az első befektetési célú ingatlan megvásárlásához az, ha házban történő hackeléssel él. A közhiedelemmel ellentétben nem kell többcsaládos ingatlanot vásárolnia a hackeléshez. Hackot végezhet szobatársakkal, kiegészítő lakóegységgel, szobákat bérelhet az Airbnb-en, vagy akár devizaneműt is bevihet..

Rengeteg lehetősége van az ingatlanbefektetésre, függetlenül attól, hogy a közvetlen tulajdonosi vagy a kedvezőbb megközelítést választja-e. Akárhogy is, ügyeljen arra, hogy elvégzi a házi feladatát, és gondosan ellenőrizze az egyes befektetéseket, különös figyelmet fordítva a számokra.

Fontolja a befektetési célú ingatlan vásárlását? Mi a hosszú távú terv??