11 módszer az adók jelentős csökkentésére ingatlan-befektetőként

Az összes levonható költség mellett az ingatlanbefektetők sokkal több adókedvezményben részesülnek, mint amennyit a tipikus oldalsó szorongás megenged. Az otthoni városomban, Baltimore-ban az önálló vállalkozóknak a legmagasabb adócsoportban 60% -ot meghaladó jövedelemadó-kötelezettsége van, míg a San Francisco-ban élők legmagasabb jövedelemadó-mértéke 67% - jövedelmük több mint kétharmadában. . Nehéz előre lépni az életben, amikor jövedelmének 30–60% -át adóbevétel elveszíti.

Ha a tökéletes oldalsó szorongást kereste a pénzkereséshez és az adókötelezettség csökkentéséhez, íme 11 ötlet az adóbevallás csökkentéséhez az ingatlanbefektetés révén.

Szeretne ingatlanbefektetővé válni, de még nem vásárolta meg első ingatlanát? Fontolja meg a Roofstock-ot. Ezek ingatlanpiacok az ingatlanbefektetők számára. Átvizsgálták az ingatlanokat, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy jó jövedelemszerzési lehetőségek vannak-e.

Adómegtakarítási stratégiák az ingatlanbefektetők számára

1. Saját tulajdonságok egy önirányított IRA-ban

Valószínűleg ismeri az IRA-kat és a Roth IRA-kat, mint adókedvezményes módot a nyugdíjazásra történő befektetéshez. Amit nem lehet tudni, hogy beállíthatja saját önirányított IRA-ját, és adómentesen befektetheti az ingatlanba..

Figyelem: Ez nem olyan egyszerű, mint a részvények vásárlása egy normál IRA-ban. Először bérelnie kell letétkezelőt vagy vagyonkezelő társaságot az önirányított IRA adminisztrálására az Ön számára. Megalakítják az önirányított IRA-t, és Ön pénzt utal rá. Ezután létrehozhat jogi személyt, például LLC-t, hogy befektetési célú ingatlanokat vásároljon és birtokoljon. Az önirányított IRA pénzt fektet be a jogi személyiségbe, mint az Ön által választott befektetés.

Ahol bonyolulttá válik, ha a befektetési célú ingatlant finanszírozza, nem pedig készpénzben vásárolja meg. A finanszírozás megengedett, ám ez néhány fontos figyelmeztetéssel jár. A kölcsönnek „vissza nem fizetendőnek” kell lennie, azaz a hitelfelvevő nem vállalhat egyéni felelősséget, amit sok hitelező nem engedélyezi. Az IRA emellett csak a beszerzés nem finanszírozott részét védi az adóktól. És természetesen a szokásos IRA szabályok vonatkoznak: 59,5 éves kor előtt nem hozhat pénzt, és 70,5 éves korig kell elkezdenie..

Ha érdekli az ingatlanbefektetés öncélú IRA-n keresztül, kezdje meg a letétkezelők kutatását, és beszéljen velük a folyamatról és díjaikról. Nézze meg a Rocket Dollar-ot, de feltétlenül végezze el a házi feladatát, és értse meg a folyamatot, mielőtt a letétkezelőre kötelezi magát..

2. Tartsa meg a Tulajdonságokat egy évnél tovább

Ha kevesebb, mint egy éve van valami birtokában, és nyereségként eladja, akkor ezt a nyereséget a szokásos jövedelemadó-kulcs szerint adóztatják. Ez vonatkozik az ingatlan essekre, a szüreti autók visszaállítására és eladására, a napi kereskedelemre, az antik flippingra - bármi, ami magában foglalja az alacsony vétel és a magas eladást.

Ha egy vagy több ingatlanot elfordít egy év alatt, akkor fennáll annak a kockázata, hogy az IRS önálló vállalkozónak minősíti Önt és bevételeit kettős FICA-adónak vetheti alá (erről hamarosan többet).

Ennek egyik lehetőségét elkerülheti, ha egy évnél hosszabb ingatlanokat birtokol az eladás előtt. Ez tagadja annak a kockázatát, hogy kereskedőnek minősítik, és elmozdítja nyereségét a normál jövedelem adóztatásáról a tőkenyereség adóztatására. A legtöbb amerikainak a tőkenyereséget 15% -kal adják, ami lényegesen alacsonyabb, mint a legtöbb amerikai szokásos jövedelemadó-mértéke.

Ha házakat fordít, akkor fontolja meg egyéves bérleti időre történő bérlését, mielőtt eladná őket. Csökkenti az adómértéket, keresni tud valamilyen pénzáramot, és még haszonnal járhat az elismerés és a magasabb eladási ár miatt.

Itt található néhány további tipp az ingatlanbefektetések tőkenyereségének csökkentésére, valamint további információk arról, hogy ki minősül kereskedőnek.

3. Kerülje a FICA kettős adók megfizetését

Mint fentebb említettük, ha az IRS kereskedőnek, és nem befektetőnek minősíti Önt, önálló vállalkozónak tekintik Önt, és kétszeres FICA-adóval tartozik..

A FICA adók olyan foglalkoztatási adók, amelyek célja a társadalombiztosítás és a Medicare finanszírozása. Megoszlanak a munkaadók és a munkavállalók között, és a felek 7,65% -ot fizetnek. Ha önálló vállalkozó, mindkét országnak tartoznia kell, összesen 15,3% -kal, szövetségi, állami és helyi jövedelemadója mellett.

Bárki, aki házakat fordít, stratégiát kell kidolgoznia, hogy elkerülje a kereskedõk által az IRS szerinti besorolást, és ezzel elkerülje ezt az extra 15,3% -os adót. A kereskedő státuszának elkerülésének egyik módja az egyes eladások nyereségének „befektetési szándéka” bemutatása. Más szavakkal, építsen egy olyan esetet, amelyben nem a szokásos üzleti gyakorlat részeként ad el ingatlanokat, hanem tőkét generál más befektetési projektekhez. Ezek az egyéb befektetési projektek magukban foglalhatják egy másik ingatlan fejlesztésének kifizetését vagy előleg fizetését egy hosszú távú bérleti befektetési célú ingatlanra.

Egy másik stratégia az üzleti tevékenység elkerülése egytagú LLC-n keresztül, amelyet általában adóügyi szempontból figyelmen kívül hagynak. Ehelyett létrehozhat olyan jogi személyt, mint például a partnerség LLC vagy az S-corp, amely megváltoztatja a befektetők adózásának módját.

Vegye fel a kapcsolatot egy könyvelővel, aki nagy tapasztalattal rendelkezik az ingatlanbefektetőkkel való együttműködésben, ha évente több mint két ingatlan megfordítását tervezi. Az adószám sok más eleméhez hasonlóan ennek is van néhány szürke területe, ezért meg kell tudnia bírálni a nem-kereskedő státusz meggyőzésére, ha az IRS kihívást jelent.

4. Két évig éljen az ingatlanban

Gondolt már azon, hogy egy élő flip-et csinál? Ön beköltözik, és az idő múlásával fejlesztéseket és frissítéseket hajt végre. Ha legalább két évig az ingatlanban él, az első 250 000 dolláros tőkenyereség adómentes az egyedülállók számára. Házaspárok esetében a limit 500 000 dollár.

Természetesen nem akarja, hogy állandó munkazónában éljen, vagy kétévente költözzön, de ha szereti a házfelújítást és a ház körül zavarodását, ez szórakoztató módon lehet pénzt keresni adómentesen..

5. Adók halasztása 1031 tőzsdén

Az adózásról szóló törvény 1031 §-a szerint a „hasonló jellegű csere” lehetővé teszi az ingatlantulajdonosok számára, hogy határozatlan időre halaszthassák meg az adófizetést azáltal, hogy bevételükkel hasonló ingatlanot vásárolnak..

Így működik: Tegyük fel, hogy 100 000 dollárért vásárol egy ingatlant, újabb 20 000 dollárt költ a fejlesztésekre, és 150 000 dollárért eladja 30 000 dolláros profitért. Kihúzhatja azt a 30 000 dollárt, és felfújhatja étkezésre, vagy új autó vásárlására, hogy megmutassa, mennyire sikeres. Ezután fizeti a jövedelemadót, így 15 000 dollár vagy 20 000 dollár nettó bevételt hagy Önnek erőfeszítései helyett 30 000 dollár helyett..

Vagy befektethet egy másik ingatlanba, és nem fizethet adót - legalábbis egyelőre.

Tegyük fel, hogy beszerezte ezt a 30 000 dollárt, és előlegként 200 000 dolláros ingatlanra használja fel, és nem 100 000 dolláros ingatlanra. Ebben a következő üzletben 50 000 dollárt fektet be fejlesztésekbe, és 60 000 dolláros nyereséggel eladja az ingatlant. Most 60 000 dollár nyereség van. Megint elköltheti ezt a pénzt, vagy újra befektetheti egy másik 1031 csere segítségével. Lehet, hogy legközelebb egy 400 000 dolláros ingatlant vásárol vele, egy négy egységből álló bérleti ingatlant, amely havonta 1200 dollárt nettósít neked..

Ha eladja ezt az ingatlant, ismét választania kell a nyereség után fizetendő adó fizetése vagy egy másik 1031 csere között. Senki sem mondja, hogy eladnia kell; örökre megtarthatja, és élvezheti az extra bérleti jövedelmet.

6. Végezzen részlet eladást

Tegyük fel, hogy eladsz egy ingatlant 50 000 dolláros nyereségért. Bármilyen okból is nem akarja 1031 cserét csinálni új ingatlan vásárlásához. Ha egy éven belül 50 000 dollár adóköteles jövedelmet nyújt be az adóbevallásban, számíthat arra, hogy valamilyen izgalmas adót fizet, ami valószínűleg magasabb adószintet eredményez..

Alternatív megoldásként eloszthatja a nyereséget évekre azáltal, hogy eladói finanszírozást kínál. Abban az évben, amikor eladja az ingatlant, csak a jövedelemadót kell fizetnie minden előleget és a vevő által fizetendő tőke után. Az idő múlásával fokozatosan fizeti ki az egyenleget, amelyhez tartozik neked, hónapról hónapra és évről évre. A dolgok még jobbá tétele érdekében fel kell számítania a vevő kamatát.

A kockázat természetesen az, hogy nem teljesítenek, és el kell zárni az ingatlant. Ne induljon könnyedén a részletekben, és ügyeljen arra, hogy alaposan feljogosítsa a vevőt. Az egyik lehetőség lízingszerződéssel indulni, amelyben a vevő bérlőként kezdődik, és a bérleti díjak egy részét havonta fizeti. Egy bizonyos előleg-egyenleggel azután átadhatja az ingatlant a bérlő-vevőnek, és aláírhat egy jelzáloglevelet és zálogjogot.

7. Maximalizálja levonásait

Az ingatlanbefektetés egyik előnye, hogy minden valós költség és néhány papírköltség adóköteles.

Levonhatja:

• Jelzálogkölcsön
• Biztosítás
• Ingatlanadó
• Karbantartási költségek
• Ingatlankezelési díjak
• Reklámköltségek
• Szoftver, eszközök vagy egyéb ingatlan-támogatási költségek
• Jogi költségek
• Záró költségek, például címet viselő társaság és hitelezői díjak
• Otthoni irodai költségek
• Utazási és kilométer-költségek
• Átadás-levonás (erről hamarosan bővebben)
• Értékcsökkenés (erről hamarosan bővebben)

A legjobb rész? Még mindig elvégezheti a standard levonást. Ezek többsége nem követeli meg a levonások részletezését; egyszerűen csökkentik az E vagy C listán szereplő teljes adóköteles jövedelem összegét.

Végezze el házi feladatát pontosan azon levonásokon, amelyeket igényelhet adószámlájának minimalizálása érdekében, és mint mindig, beszéljen egy könyvelővel az esetleges szürke területek megvitatására..

8. Használja ki a 20% -os átviteli levonást

A 2017. évi adócsökkentési és foglalkoztatási törvény érdekes adócsökkentést tartalmazott a kisvállalkozások tulajdonosai számára, ideértve az ingatlanbefektetőket is.

A legegyszerűbb szinten lehetővé teszi a kisvállalkozások tulajdonosának, hogy nettó üzleti jövedelmük további 20% -át levonják. Az IRS-sel természetesen semmi sem egyszerű. A megengedett levonás a következők közül a kisebbik:

1. Az Ön „kombinált képesített üzleti jövedelme”
2. Az adóköteles jövedelem 20% -a a nettó tőkenyereség összegénél

Pontosan mi a „kombinált képesített üzleti jövedelem”? Bizonyos típusú vállalkozások esetében a jövedelemkorlátozások vannak érvényben: 315 000 dollár házaspárok számára és 157 500 dollár önálló ügyfelek számára. Elolvashatja a „minősített üzleti jövedelem” teljes IRS-meghatározását, vagy mentheti meg magát a migrén ellen, és beszélhet arról a könyvelőjével.

Míg ez nem tesztelt és nem teljesen egyértelmű az IRS-től, éles könyvelővel Önnek képesnek kell lennie arra, hogy az ingatlanbevételeinek további 20% -át levonja az adóköteles jövedelméből..

9. Értékeld le tulajdonságait

Egy másik papírköltséggel az ingatlanbefektetők kihasználhatják az értékcsökkenést. Az IRS egy lakóépület élettartamát 27,5 évre állítja, így az ingatlantulajdonosok az ingatlan tulajdonjogának első 27,5 évében évente levonhatják ingatlanjuk 1 / 27,5-ét évente..

Tegyük fel például, hogy 150 000 dollárért vásárol egy ingatlant, amelynek földterületét 50 000 dollárra, az épületet pedig 100 000 dollárra értékelik. A következő 27,5 évben minden évben 3636 dollárt lehet levonni az értékcsökkenésről: 100 000 dollár ÷ 27,5 = 3636 dollár.

Az ingatlan tőkejavításait is értékcsökkentheti. Például, ha új tetőt épít be 8000 dollárért, akkor ez a 8000 dollár is értékcsökkenhet 27,5 év alatt.

Ez a jó hír. A rossz hír az, hogy amikor eladja az ingatlant, adókat kell fizetnie az „értékcsökkenés visszatérítésért” minden olyan nyereségért, amelyre korábban elkerülte az adó megfizetését az értékcsökkenés révén. Természetesen, ha soha nem ad el eladást, soha nem tartozol ezeknek az adóknak.

10. Valósítsa meg az értékelést hitelfelvétel, nem eladás alapján

Az a ingatlan, amelyet fent vásárolt 150 000 dollárért, idővel felértékelődik, és néhány év múlva némi tőkét építene benne.

Értékesítheti és tőkenyereség-adót fizethet ebből a tőkéből, vagy kölcsönbe vehet az ingatlan ellen, és nem fizethet adót a készpénzéből. Valójában le kell vonnia a hitelfelvételi költségeket, mind a zárási költségeket, mind a jelzálogköltségeket.

Idővel a bérlők kifizetik a kölcsönt érted. Meg kell őriznie az ingatlant, amely remélhetőleg továbbra is értékelni fogja az Ön számára, és a bérleti díjak idővel növekednek, még akkor is, ha a jelzálogkölcsön továbbra is rögzített marad.

És miután kifizette a kölcsönt, mi van? Fordulhat, és további készpénzt kölcsönzhet az ingatlanával szemben!

11. Meghal a tulajdonságai

Ha meghal, ha tulajdonosa van, az eredeti alap (beszerzési költség) eltűnik, és örökösei nem fizetnek tőkenyereséget.

A fenti példa folytatása érdekében az ingatlan eredeti alapja 150 000 USD volt. Tegyük fel, hogy 30 év alatt 900 000 dollárra becsül fel. Ha eladja az ingatlant, akkor számíthat adókat a 750 000 dolláros tőkenyereségre.

Vagy havonta továbbra is zsebítheti a bérleti díjat az ingatlanról, és soha nem adhatja el. Ha ki akarja venni a készpénzt, akkor a fent leírtak szerint kölcsönözhet vele szemben, különben megterheletlenül hagyhatja azt, és így sokkal több pénzt kereshet belőle..

Ha meghal, az ingatlan örököseinek adódik el a vagyon részeként. Lehet, hogy tartoznak az ingatlanadóval, de csak akkor, ha gazdag meghalt; az első 11,18 millió dollár adómentes. Egyébként eladják az ingatlant, és adómentesen megtartják a bevételt.

Záró szó

Ha nyerni akar a gazdagság játékán, akkor ismernie kell a szabályokat. És sehol sem világos, mint a jövedelemadók csökkentésének megtanulásakor.

Tanulja meg, hogyan lehetne kihasználni az ingatlantulajdonosoknak biztosított adókedvezményeket. Az életed során több százezer dollárt takaríthat meg Önnek, vagyis többet, és segíthet, hogy több pénzét a vagyonépítés felé fordítsa.

Melyik a kedvenc taktikája az adók csökkentésére??