5 módszer a saját tőke nyerésére otthonából HELOC-ok, kölcsönök, refinanszírozás és így tovább
És legyünk őszinték, a háztulajdonosok néha pénzeszközű, de tőkegazdagnak találják magukat.
Ha azt tervezi, hogy tőkét vonz otthonából, akkor ötféle módon teheti meg, valamint az előnyeit és hátrányait. Csak vigyázzon, nehogy túlságosan túlterjessze magát. A részvény nem valósítható meg, amíg nem ad el; mindazt, amit korábban megtehetsz, az adósság kölcsönzése.
Hogyan szerezzen tőkét otthonából?
Minden otthoni adósságnak van néhány közös dolga. Először: a legtöbb otthoni tartozás beszámol a fizetési előzményekről a hitelintézeteknél; kivételt képeznek a fordított jelzálogkölcsönök és néha általános bérleti díjak. Ha teljes egészében elmulaszt egy fizetést vagy az alapértelmezett fizetést, akkor számíthat arra, hogy ez befolyásolja a hitelképességet.
Hasonlóképpen, ha nem teljesíti az otthonával szemben zálogjoggal biztosított tartozásokat, a hitelező kizárhatja magát. Noha rendelkezel néhány lehetőséggel a kizárás megállításához, valóban fennáll annak a kockázata, hogy elveszíti otthonát.
Végül levonhatja a házhoz kötött adósságok kamatköltségét, de csak akkor, ha részletezi a levonásokat. Ha nem, az nem különösebben hasznos. Mielőtt az öt lehetőségbe merülne, hogy otthonából vonzza a tőkét, győződjön meg arról, hogy megértette ezeket a hasonlóságokat.
1. Kifizetési refinanszírozás
Ha 300 000 dollár értékű otthona van, és csak 150 000 dollár tartozol, akkor refinanszírozhatja jelzálogkölcsönét, és további készpénzt húzhat ki. Természetesen ez a magasabb lakáskifizetések és a hitelszükséglet újraindításának a költségein alapszik (a hamarosan több).
A refinanszírozás előnyei
A jelzálog refinanszírozása néhány előnnyel jár. Először rögzített kamatláb mellett kölcsönt vehet igénybe, ami kiszámítható jelzálog-kifizetéseket jelent. Tőke- és kamatfizetése soha nem növekszik; csak a vagyonadók vagy a háztulajdonosok biztosítási díjai emelhetik a havi fizetését.
Egy másik előnye az, hogy a hitelezők általában alacsonyabb kamatlábakat számítanak fel az újrafinanszírozásokra, mint a listán szereplő más típusú hitelek. Ennek oka az, hogy refinanszírozással első zálogjogi pozícióval rendelkeznek, ami azt jelenti, hogy adósságuk elsőbbséget élvez fizetésképtelenség és kizárás esetén..
Végül, a refinanszírozás lehetővé teszi, hogy magasabb hitel / érték arányt (LTV) húzzon ki, mint ugyanezen okból a listán szereplő többi opció. Az első zálogjogban lévő hitelező az ingatlan értékének nagyobb százalékát kölcsönzheti, tudva, hogy előbb térítik meg őket.
Profi tipp: Ha fontolóra veszi otthona refinanszírozását, vizsgálja meg LendingTree. Több hitelezőtől származó árajánlatokat tartalmaz, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a lehető legalacsonyabb kamatot kapja-e.
Az újrafinanszírozás hátrányai
A jelzálog refinanszírozása megismétli a amortizációt, amelyet a hitelezők szeretnek. Ennek piros zászlót kell elküldenie neked, mint hitelfelvevőnek.
A hitelezők az „egyszerű kamat amortizáció” elnevezésű számítást használják annak meghatározására, hogy az egyes havi kifizetések mekkora részét kamatot, és mekkora összegét fizeti ki a tőke egyenlegének. A hitel futamidejének kezdetén az egyes befizetések szinte mindegyike kamat, nem pedig tőke összeg felé fordul. Az idő múlásával ez az arány megváltozik, amíg a kölcsön futamidejének végén minden egyes befizetés szinte teljes egészében a főösszeg kifizetésére irányul..
De itt van a helyzet: Ennek az aránynak a változása egy exponenciális görbét követ, és leginkább a kölcsön végén történik. Egy 30 éves jelzálogkölcsön fennmaradó részének teljes összegét csak az elmúlt néhány évben lehet kifizetni. Tehát a hitelezők imádják a régebbi hitelek refinanszírozását, mert nekik kell újraindítaniuk az amortizáció óráját, és minden havi összegnél magas kamatot kell beszerezniük.
Az újrafinanszírozás újraindítja a kölcsön futamidejének visszaszámlálását. Ha 20 éves volt egy 30 éves jelzálogkölcsön, és refinanszírozott egy újabb 30 éves jelzálogkölcsönt, akkor attól függ, hogy 10 év maradt-e a kölcsönén, és további 30 év áll fenn.
Ez a rögzített kamatláb és a fizetés szintén hátrányokkal jár: a jelzálogok rugalmatlanok. Fizet egy rögzített összeget, rögzített visszafizetési periódussal, a beszélgetés vége.
Ha refinanszírozásra gondol a hitelkártya-adósság konszolidálása érdekében, gondolkozzon oda. A hitelkártyájának elmulasztása ítéletet jelent; a jelzálogkötelezettség elmulasztása kizárást jelent.
Végül, a refinanszírozás egy teljesen új záró költségekkel jár. A hitelezői díjak, a címdíjak, az értékelési díjak és egyebek között készüljen fel arra, hogy több ezer dollárt fordítson díjakra.
Alsó vonal
A jelzálog refinanszírozása a készpénz kihúzása érdekében időnként ésszerű lehet - például, ha FHA jelzáloggal rendelkezik, és egy hagyományos jelzáloghoz kíván refinanszírozni a jelzálogbiztosítási díj megszüntetése érdekében..
A refinanszírozás előtt olvassa el ezt a részletesebb választ a következő kérdésre: „Kell-e újrafinanszírozni a jelzálogomat?”
2. Második jelzálogkölcsön / háztartási hitel
Ha már van jelzálogkölcsön, és több pénzt szeretne kölcsönt felvenni otthonához, senki sem mondja, hogy meg kell fizetnie a meglévő jelzálogát. Az egyik lehetőség egy második jelzálogkölcsön felvétele, más néven lakáscélú hitel. Az eredeti jelzálog refinanszírozásához hasonlóan használhatja LendingTree hogy megszerezze a legjobb kamatot a lakáscélú kölcsönre.
Technikai szempontból a két kifejezés nem pontosan ugyanazt jelenti. A lakáscélú kölcsön minden új jelzálogkölcsön, amelyet meglévő háztulajdonosként vesz fel. Ha szabadon és egyértelműen birtokolja otthonát, kölcsönözhet lakáscélú kölcsönt, amelynek első zálogjogú helyzete lenne, nem pedig második jelzálog. De az általános vitában a kifejezéseket gyakran felcserélhetően használják.
A lakáscélú kölcsönök előnyei
A második jelzálog egyértelmű előnye, hogy nem kell újraindítania az amortizációs ütemtervet az első jelzálog kezdetétől kezdve. A fenti példában a hitelfelvevőnek csak tíz éve van hátra a jelzálogkölcsönön, tehát a teljes hitel újraindítása hatalmas hátrányt jelentene. De egy második jelzáloggal új kiegészítő hitelként igénybe vehetik a szükséges eszközöket.
A hitelezők díjai a második jelzálog esetében alacsonyabbak lehetnek, mint egy refinanszírozáskor. A hitelezők gyakran előzetesen „pontoknak” számítanak fel díjakat, az 1 pont megegyezik a hitel összegének 1% -ával. Egy 30 000 dolláros második jelzálog esetén 1 pont csak 300 dollár, míg egy 300 000 dolláros refinanszírozás esetén 1 pont 3000 dollár..
A házhoz kötött második jelzálogkölcsönök általában alacsonyabb kamatlábakat kínálnak, mint a nem fedezett személyi kölcsönök. Ezt az alacsonyabb kamatlábat természetesen érvénytelenítheti a megnevezésű munka futtatásának, a zálogjogok rögzítésének magasabb költségei, valamint az otthoni jelzálogkölcsön lezárásának egyéb követelményei..
Házi saját tőke hitele
A második jelzálogkölcsön szinte mindig magasabb kamatlábakat von maga után, mint az újrafinanszírozás, mivel a hitelezőnek második zálogjogot kell vállalnia az első jelzálogkölcsön-hitelező mögött..
A lakáscélú hitelek, akárcsak más típusú jelzálogkölcsönök, szintén rugalmatlanok. Ez csak egyszeri készpénzes infúzióként teszi őket hasznosnak, és drága is.
És mint fentebb említettük, a bezárási költségek drágák. Nem számít a hitelösszegének, továbbra is fizetnie kell a cími munkáért, a felvételi díjakért, az értékelésekért és a hitelező által felszámított rögzített „szeméti díjakért”..
Alsó vonal
Ha egyszeri készpénzre van szüksége, például fizetni kell a ház felújításáért, akkor a második jelzálogkölcsönöknek lehet értelme. Különösen a háztulajdonosok használhatják őket opcióként, ha olcsó és előnyös első jelzálogkölcsönük van a helyén, amelyet nem akarnak elveszíteni.
De vigyázzon a magas zárási költségekre, és nézzen meg a kölcsön teljes költségét, beleértve az összes zárási költséget és a hitel élettartamának kamatát, a kölcsönkért készpénz összegéhez képest. Senki sem akar fizetni 60 000 dollár kamatot és díjat a 25 000 dollár kölcsönzéséhez.
3. Lakossági hitelkeret (HELOC)
Lakásképes hitelkeret (HELOC) olyan társaságon keresztül, mint a Figure.com egy sokkal rugalmasabb lehetőség az otthoni tőke megszerzésére az egyszeri jelzálogkölcsön kölcsönvétele nélkül.
Ahogy a neve is sugallja, a HELOC olyan megújuló hitelkeret, mint egy biztosított hitelkártya. De ahelyett, hogy készpénzzel letétbe helyeznék, az otthonával szemben is biztosítva van. A HELOC esetében a maximális kombinált LTV jellemzően a 75% és 85% közötti tartományba esik. Például egy 150 000 dolláros, 300 000 dollár értékű jelzáloggal rendelkező házhoz, refinanszírozás vagy második jelzálog felvétele helyett 100 000 dolláros hitelkerettel vehet fel HELOC-ot..
A kezdeti 5-10 éves lehívási időszakra kihúzhat pénzt a hitelkeret alapján, és a kívánt módon kifizetheti egyenlegét. Havonta csak a kamatot fizeti ki.
A lehívási időszak után jön a visszafizetési időszak, amikor a hitelkeret lezárul, és havi kifizetéseket kell fizetnie az egyenlegének kifizetésére. A visszafizetési időszak általában 10 és 20 év közötti.
A HELOC-ok előnyei
A HELOC-ok szépsége a rugalmasság. Lehet, hogy soha nem kell használni őket, vagy csak alkalmanként használja fel otthonjavításának megfizetésére, mielőtt gyorsan visszatérítené a fennmaradó összeget. Bevonhatja őket egy fontos költség fedezésére.
Ezenkívül a HELOC kamatlábai általában alacsonyabbak, mint a hitelkártyák, mivel az otthonuk biztosítja őket. Általában az arányok ugyanolyan tartományba esnek, mint a második jelzálogkölcsönök ”..
Hátrányai HELOCs
A rugalmasság költségekkel jár; A HELOC-ok állítható kamatozású kölcsönök. Lehet, hogy alacsony kamatlábak akkor vesznek fel hitelt, de ha a következő 10 évben megháromszorozódnak, akkor 16% -os kamatot fizethet az adósságáért.
A hitelkártyák nemteljesítése nem feltétlenül jelenti hajléktalanságot, de a HELOC nemteljesítése azért jár, mert a hitelkeret az Ön otthonával szemben biztosított.
Akárcsak a második jelzálogkölcsönök esetén, a háztulajdonosoknak is nagy a zárási költségeik felmerülése a hitelkeret megnyitásához. A záró eljárás hasonló, megnevezésű munkát és minden kapcsolódó díjat igényel.
A hitelfelvevők egyedülálló kockázattal szembesülnek a HELOC-okkal is: befagyasztott hitel a saját tőke vesztesége miatt. Ha otthonának értéke lecsökken, a hitelező befagyaszthatja hitelkeretét, függetlenül attól, hogy minden kamatfizetést időben teljesített-e.
Végül, egyes HELOC-ok állandó tartózkodási záradékot tartalmaznak. A jelzálogkölcsönökkel ellentétben, amelyek általában lehetővé teszik a hitelfelvevők számára, hogy egy év elteltével költözzenek, és bérleti formában tartják az ingatlant, néhány HELOC automatikusan bezárul, ha a hitelfelvevő költözik, és a teljes fennmaradó egyenleg azonnal esedékes. Ellenőrizze a finom nyomtatást.
Alsó vonal
Az otthoni hitelkeretek rugalmas finanszírozási forrásokat eredményezhetnek. A HELOC-oknak sokféle lehetõségük van a gyermekek egyetemi tandíjának lakásfelújításának fizetéséig, a bérleti díj vagy a nyaraló elõlegének fizetéséig. Még kiegészítésként vagy helyettesítőként is felhasználhatók egy sürgősségi alap számára, ha nagy a kockázati toleranciája, és inkább befekteti készpénzét, mint hagyja, hogy egy megtakarítási számlán nyugszik..
De a második jelzálogkölcsönökhez hasonlóan ügyeljen arra, hogy elemezze, vajon a hosszú távú költségek megéri-e a rugalmasságot.
4. Fordított jelzálog
Sok idős felnőtt abban a különleges helyzetben van, hogy rengeteg tőkével rendelkezik, de korlátozott jövedelemmel rendelkezik. Az egyik lehetőségük a fordított jelzálogkölcsön LendingTree.
Fordított jelzálogkölcsön esetén a hitelező a hitelfelvevőt fizeti meg, és nem fordítva, anélkül hogy a háztulajdonosnak fizetnie kellene fizetést, amíg él. Halálakor a ház a hitelező felé fordul, kivéve, ha a hitelfelvevő vagy a birtok megfizeti a fennmaradó összeget.
Míg a fordított jelzálogkölcsönök sokféle formában és méretben vannak, a leggyakoribb az, hogy a hitelező havonta fizetést fizet a hitelfelvevőnek, és a hitel egyenlege idővel növekszik. Alternatív megoldásként a hitelfelvevő egyszeri kifizetést vehet igénybe, például egy második jelzálogkölcsönt, vagy egyösszegű kifizetés és a havi kifizetések valamilyen kombinációját..
A fordított jelzálog előnyei
A lista többi opciójával ellentétben a fordított jelzálogkölcsön-hitelezők nem zárhatják ki. A hitel feltételeitől függően bizonyos szám után leállhatnak a kifizetések, de a háztulajdonos elhagyására nem kényszeríthetik őket. Mivel a hitelfelvevő nem teljesíti a kifizetéseket, a rossz hitelképesség nem számít.
Mint fentebb vázoltuk, a fordított jelzálogkölcsönök bizonyos rugalmasságot biztosítanak a hitelfelvevők számára annak eldöntésére, hogy miként kívánják megszerezni a kifizetéseket. Akárhogy is, a kölcsönfizetések nem befolyásolják a hitelfelvevő szociális biztonsági vagy Medicare ellátásokra való jogosultságát.
Hátrányai a fordított jelzálogkölcsönök
Először is csak idősebb felnőttek - általában a 62 év felettiek - vehetnek fel fordított jelzálogkölcsönt. Noha ez önmagában nem veszély, ez korlátozás.
További korlátozás az, hogy csak az elsődleges lakóhely használható fedezetként a fordított jelzáloghoz. Nem számíthat arra, hogy egy bérelhető ingatlanon vesz egyet, függetlenül attól, hogy mekkora tőkével rendelkezik benne.
Most, egy komoly ügyben: jelzálogbiztosítás. Az FHA fordított jelzálogprogramok esetén a hitelfelvevőknek az asztalnál 0,5% előlegdíjat kell fizetniük, ha a hitel egyenlege kevesebb, mint 60% LTV, és csúnya 2,5% a 60% -ot meghaladó hiteltartalékok esetén. És ez csak az előzetes díj. A hitelfelvevőknek a folyó havi díjakat is meg kell fizetniük, amelyek a kölcsön összegének 1,5% -át teszik ki évente - ez az összeg idővel gyakran növekszik.
Alsó vonal
Azoknál az idősebb felnőtteknél, akiknek otthonában jelentős tőke van, és soha nem tervezik a költözésüket, a fordított jelzálogkölcsönök további bevételi forrást kínálnak. Ők adósságot mutatnak, de ezek a bosszantó havi számlák nélkül.
De ha el akarja hagyni valamit a gyermekei számára, vigyázzon arra, hogy a fordított jelzálog milyen hatással lesz az ingatlantervezésre.
5. Vásároljon bérelhető ingatlanot takaróhitelrel
Készen állsz arra, hogy kreatívabban tudjon hozzáférni otthoni tőkéjéhez?
Tegyük fel, hogy bérleti ingatlant akar vásárolni. Talál egy olyan hitelezőt, aki nagylelkűen 80% -os LTV-finanszírozást kínál - vagyis más szavakkal 20% előleget igényel tőled. Megkötözheti a készpénzt, vagy felajánlhatja házának kölcsönös biztosítékát.
Így működik: Ahelyett, hogy zálogjogot biztosítana a bérleti vagyon ellen, a hitelező a bérleti díj mellett zálogjogot helyez a jelenlegi otthonára. Két tulajdonságot szereznek biztosítékként, nagyobb biztonságot nyújtva nekik. A kiegészítő biztosítékok miatt már nem igényelnek előleget.
Egy takaróhitel előnyei
Nem kell készpénzt fizetnie az általános kölcsönért. Potenciálisan finanszírozhatja még az új ingatlan bezárásának költségeit. De új jövedelemtermelő eszközt szerez.
Ez a taktika szintén nem igényel külön rendezést; csak finanszírozza az ingatlanot, amelyet vásárol. A címet viselő társaságnak két címsorozatot kell húznia, de az esetleges többletköltségek sápadtak a különálló település záró költségeivel összehasonlítva.
Hátrányok egy takaró kölcsön
Kezdetben otthonát vonalra helyezi egy befektetési célú ingatlan vásárlására, kockáztatva a kizárást és a hajléktalanságot, a fentiekben leírtak szerint.
A bérleti díj 100% -ának finanszírozásának másik kockázata a negatív cash flow. Az ilyen magas jelzálogkölcsön-kifizetések magasabb átlagköltségeket jelenthetnek, mint a bérleti jövedelem, ami meghiúsítaná a bérleti vásárlás teljes célját. A negatív cash-flow azzal a kockázattal jár, hogy bérleti ingatlant vásárol, ha 70% -ról 80% LTV-re vásárol. A kockázat még nagyobb, ha a teljes vételárat finanszírozzák.
Hasonlóképpen, ha az ingatlan értéke még kissé csökken, akkor fejjel lefelé fordítja a jelzálogot.
Úgy tűnhet, hogy a bérleti ingatlan megvásárlása takarékos kölcsön felhasználásával hasonlít a HELOC felvételére. Azonban a legtöbb befektető, akit ismertem, ezt a taktikát csak ideiglenes alapként használja, hogy villámsebességgel vásárolhasson. A javítás befejezése után gyorsan visszafizetik HELOC-ot, általában hosszú távú jelzálogkölcsönt vesznek fel a bérleti ingatlanra. Más szavakkal, nem használják otthont a bérleti díjak túlzott mértékű felhasználására. Ehelyett ideiglenes, gyors, rugalmas pénzre fordítják, amelyet teljes egészében visszafizetnek külön, csak bérleti díjú jelzáloggal.
Alsó vonal
Nagyon kockázatos vállalkozás az otthonának kölcsönös kölcsönös biztosítékba helyezése a beruházások finanszírozása érdekében. Csak akkor próbálkozzon otthon, hacsak nem tapasztalt befektető, és tucatnyi ajánlatot végez az öved alatt.
Záró szó
Az adósság veszélyes eszköz, könnyen visszaélhető és ügyesen igénybe vehető. A legjobb módja annak, hogy otthoni tőkéjéhez férjen hozzá, ha eladja a házat, és valahol olcsóbban költözik. De ha adósságot kell felvennie, akkor az otthoni hitelfelvétel általában alacsonyabb kamatlábakat jelent, mint a fedezetlen adósságok.
Vigyázzon, ne felejtsen el magasan felszámolni a költségeket, és legyen különösen óvatos, hogy ne vállaljon több adósságot, mint amennyit vissza tud fizetni. A legtöbb adósság valójában rossz adósság, és az egyetlen kivétel az adósság, amely segít a vagyon megteremtésében. Tehát, ha tudsz segíteni, hallgassa meg ezeket a morcos dolgokat, és ne használja a házat ATM-ként.
Mi a tapasztalata az otthonában a tőke elérésében? A fenti módszerek közül melyiket alkalmazta, és mit gondol erről?
