Nehéz pénz-kölcsönök ingatlanfelújításokhoz - szerezzen egyet?

Ki igaz??

A kemény pénzes kölcsönök nem eredendően jók és gonoszok; csak egy finanszírozási eszköz a sok közül az ingatlanbefektetők eszközkészletében. Íme, amit a vágyakozó ingatlanbefektetőknek tudniuk kell a kemény pénzű kölcsönökről, ideértve azok előnyeit, hátrányait, költségeit, valamint a megfelelő és rossz időket a felhasználásukhoz.

Mi a kemény pénz kölcsön??

A kemény pénzű kölcsön egy biztosíték-orientált kölcsön, ingatlannal szemben biztosított. A kemény pénzű hitelezők általában kevésbé koncentrálnak a hitelfelvevőre, mint a hagyományos jelzálogkölcsön-hitelezők, és inkább az ingatlanra és maga az üzlet minőségére koncentrálnak. Ahelyett, hogy az ingatlan értékének 90–95% -át kölcsönözné, mint a hagyományos jelzálogkölcsön-hitelezőket, a keménypénz-hitelezők általában 60–80% -os hitel-érték arányt követnek (LTV)..

Míg a kemény pénz hitelezői is értékelik a hitelfelvevőt, elsődleges hangsúlyuk annak biztosítása, hogy elegendő tőke van-e az ingatlanban ahhoz, hogy visszatérítsék a pénzeszközeiket, még akkor is, ha a hitelfelvevő nem teljesít fizetést. Ellenőrzik az üzletet, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy a hitelfelvevő piaci érték alatt vásárol-e, és képesek lesznek-e még több tőkét létrehozni az ingatlan jövedelmező felújításával..

A kemény pénzhitelezők nem nagy bankok vagy vállalatok. Ehelyett inkább kicsi, agilis társaságok, amelyek helyi, állami vagy regionális szinten működnek. Jelenleg egy maroknyi majdnem országos vállalat kínál kemény pénzhitelt, de egyik sem működik mind az 50 államban. A tömegpiacot kiszolgálni kívánó bankokkal ellentétben a kemény pénzes hitelezők olyan rést nyújtó hitelezők, amelyek gyors felújítási kölcsönökre szakosodtak tapasztalt ingatlanbefektetők számára.

A kemény pénzű kölcsönök általában rövid lejáratúak (6–24 hónap), csak kamatok, és csak a tulajdonos által nem használt ingatlanok esetében érhetők el. Ezzel szemben a jelzálog általában kölcsönvevő-orientált és hosszú távú (15-30 év). A hagyományos jelzálogkölcsön-hitelezők ellenőrzik a hitelfelvevő képesítéseit, mint például a hitel története, a jövedelem, az adósságok és az arányok, például az adósság / jövedelem arány. A biztosítéknak - az ingatlannak - csak a vételárat kell értékelnie, hogy kielégítse a hagyományos jelzálogkölcsön-hitelezőket.

A nehéz pénz-kölcsönök előnyei

A kemény pénzeszközökkel kapcsolatos kölcsönök hosszú ideje fennállnak, és továbbra is sok ingatlanbefektető számára választott finanszírozási lehetőség, annak ellenére, hogy a közelmúltban bekerültek a „zavarók” a területre, mint például a tömegfinanszírozású webhelyek. Ezért maradnak annyira népszerűek a befektetők körében.

1. Sebesség és rugalmasság

A kemény pénz kölcsönök gyorsak és rugalmasak, az ingatlanbefektetők két tulajdonságot kedvelik. Láttam a kemény pénzes kölcsönöket a kezdetektől a végéig három napon belül. Gyakran erre a sebességre van szükség az ingatlanbefektetők számára a rendkívüli ügyletek biztosításához azáltal, hogy gyors és gyakorlatilag garantált elszámolást kínál egy szorongó eladó számára.

2. Ideális a felújítás finanszírozásához

Ahol a kemény pénzű kölcsönök ragyognak, a felújítás finanszírozása. A legtöbb kemény pénzt hitelező fedezi a felújítási költségek 100% -át, és a pénzeszközöket sorsoláson keresztül oldja meg, kölcsönösen elfogadott húzási ütemterv alapján (erről bővebben később).

3. A rossz hitel nem üzletkötő

Mivel a kemény pénz hitelezői inkább a biztosítékra összpontosítanak, mint a hitelfelvevőre, nem kerülnek el a rossz hitelfelvevőktől; csak magasabb kamatlábakat és díjakat számítanak fel, és alacsonyabb LTV-hiteleket adnak a magasabb kockázatú hitelfelvevőknek.

4. Rugalmas az előlegfizetésről

A kemény pénzű kölcsönök másik megsemmisítése az, hogy a hitelezőket gyakran nem érdekli, honnan származik az előleg. Kölcsönözheti azt Sue nagynénijétől, készpénz előleget vehet fel hitelkártyájáról, vagy eladhatja a veséjét az eBay-en vagy az Amazon-on; a legtöbb kemény pénzt hitelezőt nem érdekli, mivel középpontjában a biztosíték áll. A hagyományos hitelezők általában nem engedik meg az előleg bármely részének kölcsönvételét, még a családtagoktól sem.

5. Az ingatlan típusa nem számít

A kemény pénzű hitelezők hajlandóak olyan egyedi tulajdonságokat is fontolóra venni, amelyek a hagyományos hitelezőket nyikorogják. Egyszer ismertem egy nőt, amely vegyes használatú panziót működtet és hetig dokumentumok nélküli bevándorlókat tölt be szobába, kérdés nélkül. Egyik hagyományos hitelező sem fogja megérinteni őt, de az a nehéz pénz-hitelező, akit talált, nem bámult szembe, mihelyt meglátta az ingatlan nagy értékét és méltányosságát..

6. Nincs PMI

Végül: a kemény pénzű hitelezők nem számolják fel a magánbiztosítási jelzálogbiztosítást (PMI), ami a magas költségek egy részét kihúzza.

A nehéz pénz-kölcsönök hátrányai

Ezek a kölcsönök jelentős kockázatokkal járnak, amelyeket a leendő hitelfelvevőknek meg kell értenie.

1. Magas hitelfelvételi költségek

A sebesség és a rugalmasság nem olcsó. A nehéz pénzeszközök legnagyobb hátránya messze a magasabb költségek.

A hitelfelvevők számíthatnak arra, hogy 8–18% közötti kamatlábakat és 2–6 pontot fizetnek. (A hitelezési lingóban a „pont” egy előre elszámolt díj, amely a kölcsön összegének 1% -ával egyenlő.) Ezek a kamatlábak és díjak nemcsak a hitelezőtől függnek, hanem a hitelfelvevő hitelképességének, jövedelmének, és tapasztalat. Ha okot keresett a hitelképesség javításához, akkor a jobb hitelminősítések általában alacsonyabbá teszik a kemény pénzű kölcsön költségeit.

Mint a hagyományosabb jelzálogkölcsön-hitelezők, a kemény pénzes hitelezők megemelik a kamatlábakat. Végül is maguk kölcsön vesznek pénzt, hogy megforduljanak és neked kölcsönadjanak, és a magasabb kamatköltségeket áthárítják hitelfelvevőikre.

A magas kamatlábak és pontok mellett a keménypénz-hitelezők „junk díjakat” is számítanak, mint a legtöbb jelzálogkölcsön-hitelező: feldolgozási díjakat, adminisztratív díjakat, értékelési átvilágítási díjakat, és bármi mást, amit fel tudnak találni, hogy a hitelfelvevőket elkülönítsék pénzüktől. És az értékelésekről beszélve, a legtöbb kemény pénzes hitelező megköveteli tőled jóváhagyott értékelőjének használatát, aki az átlagnál magasabb kamatot számíthat fel. Ennek ellenére ez a legtöbb jelzálogkölcsön-hitelezőre jellemző, nem csak a kemény pénzt hitelezőkre.

A legtöbb kemény pénzt hitelező minden egyes sorsolásért ellenőrzési díjat is felszámít. Ellenőrzőt küldnek az ingatlanba a felújítás minden szakaszában, hogy ellenőrizze, hogy a megadott munka befejeződött-e, mielőtt felhívná a rajzot.

2. A kifejezések általában rövidek

Először: a kemény pénz hitelezői szinte mindig rövidhiteleket nyújtanak, általában 6 és 24 hónapig. És nincs humorérzéke róla, ha nem fizet vissza őket ebben az időszakban. Várjon újabb pontokat és díjakat, ha új kölcsönt bocsátanak neked.

Ennek megfelelően, mivel a kölcsönök rövid lejáratúak, általában csak kamatot nyújtanak. Nem fizet vissza tőkét, csak a kamatot, amely a havi kifizetéseket a magas kamatlábak ellenére is elviselhető tartományban tartja.

3. A késedelmes fizetésekre szigorú büntetések vonatkoznak

A kemény pénzes hitelezőknek nincs humorérzéke a késedelmes fizetésekről. Ha elmulaszt egy fizetést, ne várjon barátságos telefonhívást néhány ügyes ügyféltől a call centerben, hogy segítséget nyújtson a fizetési terv kidolgozásában. Ehelyett az elvárás egy azonnali kizárási értesítés.

Végül is a kemény pénzhitelezők teljes üzleti modellje fedezet alapú; a veszteségek elleni védelmük nem a nemteljesítés valószínűségének statisztikai modellezésén alapul, hanem a „Kölcsön-visszafizetés-e, ha kizárjuk?” egyszerűbb számításán alapul.

4. A költségvetés túllépésének lehetősége

Az utolsó felújítási projektekben rejlő kockázat meghaladja a költségvetést. Ne várja el, hogy kemény pénzes hitelezője együttérző, ha vállalkozója 5000 dollár többletköltségekkel jár; számíthat arra, hogy a zsebéből köhögni fog minden ürítőt. A meglepetés kockázatának minimalizálása érdekében vásárlás előtt győződjön meg arról, hogy házon ellenőrzi.

Mindezeket a kockázatokat egyetlen mondatban lehet összegezni: Vegye figyelembe a hitel feltételeit vagy lépjen fel gyorsan. A kemény pénz hitelezői rugalmasak a kölcsön felvétele előtt, miközben strukturálják a kölcsönt. Amint a tinta papírra kerül, várjon nulla rugalmasságot.

Amikor nehéz pénz-kölcsönt igényelni

A kemény pénzű kölcsönök hihetetlenül hatékonyak egy nagyon különleges típusú ingatlanügyletnél: a vétel-rehabilitációs ügyletnél.

Más szavakkal, ideálisak azoknak az ingatlanbefektetőknek, akik bajba jutott vagy romlott otthonokat találnak, kedvezményesen vásárolják meg, felújítják, majd eladják vagy újrafinanszírozják, hogy hosszú távú bérleti ingatlanok maradjanak. A kemény pénzű kölcsönök nagyszerűen alkalmasak házak átfordítására vagy bérleti díjak felújítására. Rövid kölcsönfeltételeik miatt azonban a befektetőknek gyorsan eladniuk vagy refinanszírozniuk kell a felújítás befejezését.

Ez azt jelenti, hogy szüksége van egy kilépési stratégiára, mielőtt kemény pénzű kölcsönt vesz fel. Valójában az egyik első kérdés, amelyet a kemény pénzhitelezők feltesznek, amikor hitelkérelmet kér, az, hogy van-e ilyen stratégiája. A kemény pénz hitelezői nem spekulálnak a várható körzetekkel, illetve a jövőbeni esetleges felértékelődéssel vagy bérleti díjakkal. A mai piacon a jelenlegi érték és a javítás utáni érték (ARV) alapján hiteleznek.

Bizonyos értelemben megvan a kényelem, ha objektív, tapasztalt szemmel látjuk el a számokat és az üzletet. Ha a hitelező aggodalomra ad okot, akkor hamar rámutat, és rákényszeríti az ügylet logikájának igazolására..

Végül érdemes megemlíteni, hogy a legtöbb kemény pénzt hitelező többé nem adja kölcsön a háztulajdonosoknak az elsődleges lakóhelyüket. A kemény pénzű kölcsönöket nem a fogyasztók számára tervezték, és nem érik el a fogyasztók által elvárt szokásos védelmet. Úgy tervezték, hogy olyan ingatlanbefektetők számára készüljenek, akik gyorsan haladnak és profitot keresnek.

Rajzoljon ütemterveket és renovációs finanszírozást kemény pénzhitelben

Miután egy kemény pénzes hitelező áttekinti az üzletet és jóváhagyja azt, mindkettő ült le, hogy felkészítse a szükséges javítások alapján felújítási rajzot..

A „sorsolás” egy adott javítási vagy felújítási munkák visszafizetése. Az első húzás például magában foglalhatja bizonyos csövek és az elektromos vezetékek cseréjét. Miután ez a munka befejeződött, a hitelező küld egy ellenőrt az ingatlanba, hogy megerősítse, hogy a munka elfogadható minőségű volt-e, és engedi felhívást a munka visszatérítésére..

Az utóbbi pontot meg kell ismételni: Ön fizet minden előleget és anyagot, és a hitelező ezt visszatéríti Önnek.

Miután egy sorsolás elengedésre került, továbbmehet a következő sorsolás munkájához. A fenti ábra folytatásaként a második rajz magában foglalhatja a légcsatorna, a kemence és a légkondicionáló egység cseréjét és összekapcsolását. A ciklus ezután megismétlődik: Felhívja a hitelezőt, hogy tájékoztassa őket a második húzás befejezéséről, küld egy ellenőrt, hogy erősítse meg, kiadja neked a sorsot, és így tovább, amíg a felújítások be nem fejeződnek..

Ha praktikus vagy, és a ház javításával foglalkozni szeretne, a szerencséjétől elmaradhat. A legtöbb kemény pénzt hitelező csak engedéllyel rendelkező vállalkozók által végzett javításokat fog finanszírozni - kivéve, ha bizonyítottan jó tapasztalattal rendelkezik velük a kiváló minőségű, időben elvégzett munka miatt.

Egyéb lehetőségek a felújítás finanszírozásához

A kemény pénzhitelezők természetesen nem az egyetlen játék a városban. Íme néhány egyéb lehetőség, amelyet fontolgathat a következő ingatlanügylet finanszírozására.

1. Közösségi finanszírozású webhelyek

Homályos vonal van a közösségi finanszírozású webhelyek és a nehéz pénz-kölcsönadók között, mivel sok közösségi finanszírozású webhely számlázza magukat kemény pénz-kölcsönadók között..

Mint fentebb említettük, a kemény pénzt hitelezők kölcsön vesznek pénzt másoktól, majd megfordulnak és kölcsönbe adják az ingatlanbefektetőknek. A közösségi finanszírozású webhelyek esetében pénzt kölcsönöznek a nyilvánosságtól. Általában erős hozamot kínálnak a pénzügyi befektetők számára, mivel nagyobb kockázatú, magasabb költségű hiteleket nyújtanak. A legtöbb közösségi finanszírozású webhely azonban csak akkreditált befektetőknél fogad el pénzt, és magas minimális befektetéseket igényel.

Függetlenül attól, hogy a közösségi finanszírozású weboldalakat keménypénz-kölcsönadóknak vagy versenytársaknak sorolja-e, kölcsönvevői szempontból összehasonlíthatók.

2. Közösségi bankok

A helyi közösségi bankok valódi alternatívákként és versenytársakként szolgálnak a kemény pénzhitelezők számára. De mivel kicsi, helyi bankok, gyakran munkaigényes az azonosításuk és hitelképességi feltételeik. A múltban, amikor hitelt akartam venni egy helyi közösségi banktól, keresést kellett végeznem, elkészítenem a listát az egyes közösségi bankoktól 50 mérföldön belül, majd felhívtam mindegyiket külön, hogy megkérdezzem áraikat és feltételeket. felújítási kölcsönökhöz.

Ha ez kíváncsi arra, miért ment keresztül a szóváltásból, akkor vegye figyelembe, hogy ezeknek a bankoknak az ára ára néha olcsóbb, mint a kemény pénzhitelezőknek. A bérleti befektetők számára még jobb, ha egyes kis bankok továbbra is „felújítási perm” hiteleket kínálnak, amelyek egy kezdeti felújítási fázist foglalnak magukban, amelynek befejezésekor állandó hosszú távú jelzálogkölcsönbe kerül - nincs szükség drága, időigényes refinanszírozásra..

Ha kilépési stratégiája az, hogy újrafinanszírozza a hosszú távú jelzálogkölcsönt, és az ingatlant bérleti formában tartsa fenn, érdemes tucatnyi telefonhívást kezdeményezni, hogy megkísérelje megkeresni egy portfólióhitelezőt, aki ezt a megkísérelhetetlen hitelprogramot kínálja..

3. Magán pénz-hitelezők

Az új ingatlanbefektetők gyakran összekeverik a „magánpénzt” és a „kemény pénzt”. A magánpénz kölcsön magánszemélytől származik, például egy baráttól, családtagtól, ismerőstől vagy bárki mástól, aki nem vállal pénzt kölcsön.

Időnként pénzt fektetök olyan ingatlanbefektetőknél, akiket személyesen ismerek, magánkötvények kölcsönadása formájában. De én nem pénzt kölcsönözök; Időnként magánpénz-hitelezőként szolgálok, de nem vagyok kemény pénz-kölcsönző.

Mint fentebb vázoltuk, a keménypénz-hitelezők olyan vállalkozások - még akkor is, ha az egyéni vállalkozótól származó magántulajdonban vannak -, amelyek pénzt kölcsönöznek ingatlanbefektetőknek..

4. HELOC vagy lakáscélú hitel

Ha otthona van benne rengeteg tőkével, akkor kölcsönözhet az elsődleges lakóhelye ellen az ingatlanbefektetési ügylet finanszírozása helyett, az új ingatlan ellen.

Önnek, mint hitelfelvevőnek az az előnye, hogy az elsődleges lakóhelye által biztosított hitelek szinte mindig olcsóbbak, mint a befektetési célú ingatlanok által biztosított hitelek. Ennek oka az, hogy a befektetők mindig nem teljesítenek befektetési célú kölcsönüket, mielőtt nem teljesítenek lakáshitelt, így a háztulajdonos-kölcsönök alacsonyabb kockázatot jelentenek a hitelezők számára.

Az egyik lehetőség a hitelnyújtási fa otthoni hitelkerete (HELOC). Ezek olyan hitelkeretek váltakoznak, amelyekre szükség szerint igénybe lehet venni, majd szabadidőben fizethetnek vissza - legalábbis a kezdeti lehívási időszakra, amely jellemzően 10-15 év. Ezt követően a HELOC-ok általában egy visszafizetési időszakra válnak át, ahol a tőke egyenlegét 10-20 év alatt kell befizetni.

Számos befektető egy HELOC-ot használ az eredeti ingatlanvásárlások és felújítások finanszírozására, majd eladáskor vagy refinanszírozáskor az ingatlan befejezésekor kifizeti a HELOC egyenlegét. Öblítse le és ismételje meg a végtelen ad adást - ha elegendő saját tőkével rendelkezik otthonában ezeknek a költséges költségeknek a fedezésére.

Egy másik lehetőség a lakáscélú hitel, vagy a második jelzálog. A forgó hitelkeret helyett ez egy újabb jelzálog az otthonához. Ezek a hitelek sokkal kevésbé rugalmasak, és ezért kevésbé hasznosak az ideiglenes finanszírozást kereső ingatlanbefektetők számára.

5. FHA 203K kölcsönök

Ezek a kölcsönök csak azoknak a háztulajdonosoknak vonatkoznak, akik elsődleges lakóhelyükön javításokat akarnak finanszírozni.

Ha háztulajdonos vagyok, akkor felejtsd el a kemény pénzhitelezőket, és beszéljen a helyi bank hiteltisztviselőjével az FHA 203K kölcsönről. Ezek lényegesen olcsóbbak, mint a kemény pénzű kölcsönök, és lehetővé teszik mind a vásárlásokat, mind az újrafinanszírozást. Amit azonban nem engednek meg, a luxus otthoni korszerűsítés, tehát ha szíved egy medence melletti uszodával rendelkezik, kezdje el megtakarítani a fillérekért.

6. Készpénz

Rendben, tehát ez nem egyfajta finanszírozás. De ha elegendő készpénzt tud összerakni egy befektetési célú ingatlan megvásárlásához és felújításához, akkor hatalmas összeget takaríthat meg kamat és díjak terén..

Ha van elég készpénz, íme néhány tipp, amely segít eldönteni, szeretne-e pénzt befektetni egy ingatlanprojektbe, vagy pedig jobban felhasználná valahol másutt.

Záró szó

A kemény pénzű kölcsönök gyors, rugalmas és kényelmes módszer a felújításra szoruló befektetési célú ingatlanok finanszírozására.

Ezenkívül drágák is, és a hitelezők ne habozzanak kizárni a szolgáltatást, ha nem sikerül eleget tenni az alku végének. Semmilyen körülmények között ne használjon kemény pénzű kölcsönt az elsődleges tartózkodási hely finanszírozására, ha olyan kemény pénzes hitelezőt is talál, aki továbbra is kölcsönöz a háztulajdonosoknak; Nem tudok senkit. Még az ingatlanbefektetőknek is fontolóra kell venniük az összes lehetőséget, ahelyett, hogy egyszerűen elmulasztják a kemény pénzhitelezőt.

A lényeg: Tudjon meg többet az ingatlanügyletek finanszírozási lehetőségeiről, jóval az első ajánlat meghozatala előtt.

Mi a tapasztalata az ingatlanbefektetési célú ingatlanok finanszírozásában? Használt már egy kemény pénzt??