8 bérleti vagyonvásárlással és földtulajdonosrá válással kapcsolatos kérdések

Mielőtt azonban kapcsolatba lépne az ingatlanügynökkel vagy böngészne olyan webhelyeken, mint a Roofstock, mérlegelje, mi valójában az ügyben. Ha azonnal jövedelmet szeretne létrehozni, akkor bérelnie kell ingatlant. Bár a javaslat egyszerűnek tűnhet, az semmi más. A következő információ részletezi az ingatlankezelés hátrányait.

Nem az a célja, hogy visszatartsa Önt a továbblépéstől, hanem annak bemutatása, hogy vannak hátrányok és előnyeik is a bérleti ingatlan vásárlásának és kezelésének. Ne hagyja, hogy a pénzkeresési potenciál eltakarja a látását, amikor megfontolja, vajon ki van-e rajta fizetve.

Bérbeadási problémák

1. Induló tőke

Minden potenciális bérbeadó figyelembe veszi a befektetési célú ingatlan megvásárlásának költségeit, de sokan figyelmen kívül hagyják az átalakítás költségeit. Más szóval, ne várja el, hogy az indulási költségek a záró időpontban végződnek.

Ha sérült vagy elavult otthont vásárol, akkor jelentős összeget költene annak bérbeadására. Az alapzat, a vízvezeték vagy a huzalozás bármilyen károsodása több ezer dollárba kerülhet a javításért. De még akkor is, ha jó állapotban vásárol egy ingatlant, akkor még mindig módosítania kell a kódhoz való igazítás érdekében. Ennek oka az, hogy sok államban szigorú követelmények vannak a bérleti ingatlanokra vonatkozóan, amelyeket teljesíteni kell a bérlés megkezdése előtt.

Az átalakításon felül, ezen előírások betartása jelentősen megnövelheti az indítási költségeket. Tegyük fel például, hogy nemrégiben épített duplexet vásárolt, amelyet korábban a tulajdonos használt. Az Ön államának háztulajdonosától és a bérlőiről szóló törvények előírják, hogy a bérlők számára történő hirdetés előtt adjon hozzá biztonsági elemeket az ingatlanhoz. A szükséges változások bontása a következő:

• Az elülső és a hátsó bejárat mentén felszerelt korlátok: 1300 USD
• Az első és a hátsó ajtók rögzített, megerősített acél ajtókkal cserélve: 300 USD
• A bejárati ajtóba beépített peep lyuk: 50 USD
• Az első és a hátsó ajtókra szerelt csavarhúzó: 50 USD
• A szokásos válaszfalak tűzfallal helyettesítve: 1600 USD
• Befejezett kódvizsgálat: 35 USD

Összköltsége: 3335 dollár

2. Javítás

Ha földtulajdonosnak számít, az életben két dolog elkerülhetetlen: halál és javítás. Még csak akkor is fontolja meg az ingatlankezelési üzletet, ha biztos abban, hogy fizetni tudja a javításokat. A bérbeadó és a bérlő törvényei előírják, hogy gyorsan végezzen komoly javításokat. Ha nem, akkor további kárt okozhat.

A javítások az, hogy hirtelen kúsznak rád, és gyakran sokat fizetnek. Például, ha a bérlő éjjel 11: 30-kor hívja, hogy mondja meg, hogy a vízmelegítő leállt és elárasztja a házat, akkor azonnal sürgősségi sürgősségi javítót kell küldenie, hogy zárja le a vizet és kiszárítsa a szőnyeget..

Mivel órák után van, 100 dollárt számít fel neked egy óránként mindegyik ott töltött óra után. Ráadásul értesül arról, hogy ki kell cserélni a vízmelegítőt. Mivel ez egy javítás, amelynek a lehető leghamarabb meg kell történnie, a Sears felé tart, és megvásárolja a legolcsóbb vízmelegítőt, amelyet lát. Nem csak a szállításért és a telepítésért kell fizetnie, hanem a Sears sem fogja elhozni a régi, törött vízmelegítőt. Szerencsére a javító srác felajánlja, hogy távolítsa el mindaddig, amíg fizeti neki az óradíját, és fedezi a dömpingdíjat.

Itt található az egyetlen javítás teljes költsége:

• Sürgősségi javítás (2 óra @ 100 dollár óránként): 200 USD
• Új 50 liter vízmelegítő vásárlásának költsége: 599 USD
• Szállítás és telepítés költsége: 329 USD a Sears-nél
• A régi vízmelegítő eltávolításának és elszállításának költségei (2 óra @ a szokásos 50 USD ár): 100 USD + 50 USD dump díj = 150 USD

Összköltsége: 1 278 USD

A súlyos problémák nem csak azok a problémák, amelyekbe be kell számolni. Néhány bérlő mindent felhív. Készüljön fel arra, hogy a szabadidejét izzólámpák cseréjével, légszűrők cseréjével, gyomnövény-gyárakkal és nyikorgó pántok permetezésével töltheti..

3. Bérleti díj összegyűjtése

Nagyszerű bérlői lesznek, akik havonta időben fizetik a bérleti díjat. Jó bérlői lesznek, akik időről időre felcsúsznak, de mindig idő előtt értesítik, hogy mikor várják el a bérleti díjat. És akkor lesz a bérlő, aki nem fizet, és nem hív. Bérbeadóként időről időre ki kell játszania a számlagyűjtőt.

Mielőtt elkezdené bérlését, kérdezze meg magától, hogy kényelmesen szembeszáll-e bérlőivel. Ne feledje, hogy bérbeadóként döntési hívásokat kell kezdeményeznie. Képzelje el például, hogy hat hónapja volt bérlője, és egy hónapig nem fizeti a bérleti díjat. Egy hétig nem hall róla. Végül úgy dönt, hogy felhívja, és a bérlő azt mondja, hogy nem fog fizetni további 7 napig. Döntenie kell arról, hogy hagyja-e a bérlőt csúszni, vagy megkezdi a kilakoltatási folyamatot. Ügyeljen arra, hogy kényelmesen hozzon ilyen döntést, és ragaszkodjon hozzá.

4. A problémás bérlők kezelése

Bérlőinek többsége fizetni fogja a bérleti díjat, úgy kezelik az ingatlant, mint a saját, és boldoggá teszik a szomszédok. De egy bizonyos ponton elkerülhetetlenül problémás lesz a bérlő.

Ingatlankezelőként láttam, hogy megosztom a problémákat. Egyszer vállaltam, hogy három főiskolai hallgatónak bérelsz ingatlanot. A második hónapra abbahagyták a bérleti díj fizetését. Munkatársam és én mentünk a házba beszélni velük. Amikor az ajtó kinyílt, egy nagy oszlop fogadott felénk, amely kijött a földből és kiterjed a mennyezetre. A bérlők felszereltek egy tűzoltó oszlopot a házban, egy lyukkal az első emelet mennyezetében és egy halom betonnal a földön. A bérlők megígérték, hogy megfizik a bérleti díjat és kijavítják a rúdból származó károkat. Nem meglepő, hogy nem.

A harmadik hónapban kilakoltatást kértem. A meghallgatás után a bérlők visszamentek a házba, és a seriff előtt elhozták a dolgaikat, én pedig odaértem. Amikor bementem, graffitit találtam a falon, a WC-kben és a mosogatóban betont, penészt a készülékekben, foltokat a padlón és egy fényes, fényes tűzoltó szavazását.

Ha bérbeadó lesz, akkor a többi bérlővel harcoló bérlőket, a beruházását kárt okozó bérlőket és a nem fizető bérlőket kell kezelnie. Meg kell ismernie az államának kilakoltatási törvényeit, és fel kell készülnie arra, hogy azokat használja.

5. A kilakoltatások túlélése

Az Ön államának földtulajdonosától és a bérlő törvényei kilakoltatásokat vezetnek be látszik elég egyszerű. Az egyik elindításához megy a helyi bírósághoz, bejelentést nyújt be, ütemezheti a bírósági dátumot, és ezen a napon jelenik meg. A bíró ezután utasítja a bérlőt, hogy távozzon. A bérlő egyenesen visszamegy az ingatlanához, gyorsan becsomagol, és kijön az ajtón. Nincs árt, nincs rossz, igaz?

A valóságban a kilakoltatás gyakran rendkívül költséges és időigényes. Még akkor is, ha sikeresen kilakoltatja bérlőjét, valószínűleg jelentős kiadások merülnének fel, és jelentős időt veszítenek a folyamat során.

Korábban már átéltem rajta. Íme egy példahelyzet a kilakoltatás működésére:

1. A bérlő először nem fizeti meg a bérleti díját.
2. Az ötödik körbekerül, és a bérlő még mindig nem fizetett, de úgy dönt, hogy vár még öt napot, hogy megpróbálja elkerülni a kilakoltatás benyújtását.
3. A tizedik jön, és még mindig nem hallottál a bérlőről. Megy a bírósághoz, megfizeti a díját (amely az államától függően 35 dollártól 100 dollárig terjed vagy annál több), és a bírósági tisztviselő azt mondja, hogy a bíró támogatást kapott. A következő hónapban nem tudják ütemezni a meghallgatást.
4. Amint a bírósági dátum körbekerül, kihagy két hónap bérleti díjat. A bíró az Ön javára dönt, de most ütemeznie kell egy időt a seriffdel a kilakoltatás befejezéséhez. Ez további öt napot vesz igénybe.
5. Megjelenik a seriffdel a huszadik alkalommal, és úgy találja, hogy a bérlő hátrahagyta a halom cuccot. Sok állam törvénye szerint most bérelnie kell egy tárolószekrényt a bérlő vagyonának megőrzéséhez. Ez további 50 dollárba kerül. Most, ha nagyon szerencséd volt, van egy üres apartmanja, amelyet takarítás és újbóli bérlés igényel. Még szerencsésnél is valószínűleg elveszíti legalább egy hónappal több bérleti díját, miközben bérlőt keres. Ha nem volt ilyen szerencsés, a bérlő bizonyos károkat okozott, amelyeket meg kell javítania, mielőtt újra kiadhatja a lakást..

Végül a lebontás így néz ki:

• 4 hónap elveszett bérleti díj 750 dollárnál: 3000 dollár
• Bírósághoz benyújtási költség: 35 USD
• Tárolókölcsönzés költsége: 50 USD
• A javítás költsége: 500 USD

A bérlő kilakoltatásának teljes költsége: 3585 USD

6. Pénzügyeinek kezelése

A földesuraknak az ingatlangazdálkodásra mint egy forgóajtóra kell nézniük. Bérlők jönnek be, maradnak bérletükön, majd mennek. Míg egyes bérlők megújítják a bérleti szerződést, a legtöbb áttér a következő helyre, amikor a bérleti szerződés lejár, és üres lakást hagy Önnek.

Leálláskor a lakás több hónapig üresen ült. Ahhoz, hogy sikeres földesúr legyen, meg kell tanulnia kezelnie pénzügyeit az ünnepek és az éhség idején. Néhány hónap alatt teljes kihasználtsága van, a bérleti díjat időben fizeti, és nincs javítás. Elég elkötelezettnek kell lennie ahhoz, hogy takarítson meg, és ne töltsön el költségeket azokban a hónapokban, mert más hónapokban üres helyeket, késő bérleti díjakat és jelentős javításokat tapasztalhat meg..

A bérbeadó pénzügye nem állandó. Ha megtanulhatja az áramlást, és megtervezheti a váratlanokat, akkor túlélheti.

7. Tulajdonának biztonságban tartása

Ha a bérlő megsérült egy tulajdonában, akkor nagy esély van arra, hogy perelni fognak. Természetesen van háztulajdonos-biztosítása, de mindig kötelessége, hogy vagyonát megfelelően karbantartsa és jó állapotban tartsa, hogy elkerülje a lehetséges balesetekhez való hozzájárulást. Ha egységeit biztonságban tartja, függetlenül attól, hogy mit igényel, jelentősen csökkenti a baj esélyét ezen a területen.

A problémák elkerülése érdekében meg kell ismernie a terület építési és biztonsági előírásait, és be kell tartania azokat a rendszeres karbantartás és az ingatlanok időszakos ellenőrzése során. Sok munkát igényel, de később költséges jogi csatát takaríthat meg.

8. Adók fizetése

Az egyik dolog, amelyet nem szabad figyelmen kívül hagyni, az adók. Az ingatlan bérbeadása az Ön vállalkozása, és ezért minden évben be kell jelentenie a jövedelmét, amelyet megszerez. De az egyik adó, amelyet gyakran figyelmen kívül hagynak, az ingatlanadó. Ha a lakóhelyed és egy bérelhető ház tulajdonosa, akkor az ingatlanadó számlája kétszerese lehet annak, amit fizettek, mielőtt megvásárolták a bérleti díjat. Győződjön meg arról, hogy tisztában van azzal, hogy az adók milyen hatással lesznek az alsó sorra, és készen áll a fizetésre.

Vannak olyan módok, amelyekben az adók az ingatlantulajdonos javát szolgálhatják, különösen az alacsony lakáspiacon. Fontolja meg például, ha el kell adnia házát, de nem tudja megtéríteni, amit fizetett érte. Ha elsődleges otthonaként adja el, nem állíthatja be adóinak veszteségét. Ha azonban először bérleti ingatlanmá változtatja, akkor a veszteséget üzleti veszteségként igényelheti a kapott bérleti jövedelemmel vagy rendes jövedelmével szemben. Ez ezer dollárral csökkentheti az adószámláját, különösen, ha nagy veszteséget igényel, és magas jövedelmével rendelkezik.

Záró szó

A bérleti ingatlanok vásárlása nagyszerű módja annak, hogy pénzt keressenek. Ne felejtsd el, hogy a házigazdának lenni nem minden szórakozás és játék. Keményen fog dolgozni a pénzéért, és időről időre hátrányokba kerülhet. A bérleti ingatlan vásárlása nem mindenki számára lehetséges. Olyan befektetési lehetőségnek kell lennie, amelyet csak akkor vesz figyelembe, ha elérte a pénzügyi függetlenség bizonyos szintjét.

Az indulási és a folyamatos javítási költségek nemcsak jelentősek lehetnek, de érdemes jelentős előleget fektetni a legjobb kölcsönfeltételek elérése és a havi jelzálogbefizetés minimalizálása érdekében. Ennek ellenére tisztában kell lennie azzal, hogy egy alacsony lakáspiacon pénzt veszíthet befektetéseinél, és fejjel lefelé fordulhat a jelzálogjával. Ennek ellenére a bérleti ingatlanok vásárlása nagyszerű mód lehet a jövedelmének kiegészítésére, vagy akár a jelenlegi helyettesítésére.

Van bérleti ingatlanod? Mit tanultak a tapasztalatokból??