7 alternatív ingatlanbefektetés, amelyet a legtöbb ember figyelmen kívül hagy (és hogyan kell beruházni őket)

Valószínűleg egyenesen az ingatlanbefektetési alapokhoz (REIT) ugrott, olyan vállalkozáson keresztül vásárolt hosszú távú bérleti ingatlanokhoz, mint például Roofstock, és rövid távú ház essek. Ezek mind ésszerű stratégiák, és azokat, amelyeket az évek során használtam magam.

De csak azért, mert ők a legnépszerűbb lehetőségek, ez nem jelenti azt, hogy az egyetlen - vagy akár a legjövedelmezőbb - módja az ingatlanbe történő befektetésnek. Valójában a kevésbé ismert rések gyakran jobb hozamot kínálnak bármely piacon vagy eszközosztályban. Az üzleti guruk ezeket „kék óceánoknak” hívják - ami azt jelenti, hogy kevesebb vér van a vízben a verseny miatt -, és a kifolyó gömbölyű mondatok, például „a gazdagság a résekben van”.

Ha érdekel az ingatlan, de kékesebb vizet szeretne felfedezni, akkor tekintse át közelebbről ezeket a kevésbé ismert ingatlanbefektetési stratégiákat. A konvencionális mindenesetre unalmas.

1. Munkahelyi terek

A népszerûséggel gyorsan növekvõ munkahelyek miatt nehéz elhinni, hogy az ipar kicsit több, mint 10 éves.

A világ első munkatársai 2005-ben debütálták San Franciscóban, és az elkövetkező néhány évben egyre több hely jelent meg drága városokban, például Londonban és New Yorkban. Egy kiskereskedelmi csoport 2009-ben nyitotta meg és tartotta az első ipari konferenciát, a Global Coworking Unconference konferenciát.

Az ipar azóta felgyorsult, az egyedülálló szakemberek és a szabadúszók körében zajló mozgalomtól az évtized egyik legnagyobb trendévé válva a kereskedelmi ingatlanok területén. Az iparág 2015-től 2018-ig megduplázódott, és az elemzők 2022-re csak az Egyesült Államokban több mint egymillió tagot számoltak be, a Coworking Resources kereskedelmi csoport szerint. A JLL ingatlanügyi tanácsadó cég szerint a rugalmas irodaterület gyorsabban nőtt, mint az iparág bármely más szegmensénél, átlagosan 23% -kal évente 2010 óta.

A közösségi munkaterület mindenki számára hasznos. A tagok megoszthatják az irodai költségeket, még akkor is, ha önálló szabadúszók, akik csak egy helyet keresnek laptopjuk támogatására. Az induló vállalkozások rugalmasan hozzáadhatják vagy kivonhatják az irodaterületet. Az irodahelyiség-szolgáltatók több íróasztalot bérelhetnek, mint amennyiben ténylegesen rendelkeznek, mivel nem minden íróasztal lesz folyamatosan elfoglalva.

Kíváncsi, hogy a közösségi munkaterület leggyorsabban növekvő ügyfélköre elmozdult a szabadúszóktól és az induló vállalkozóktól. A WeWork multinacionális coworking-óriás szerint, amint azt Curbed jelentette, a vállalatok a feliratkozások számának növekedését vezették az elmúlt néhány évben.

Hogyan lehet befektetni a közös munkahelyekbe?

A coworking terekbe történő befektetés legegyszerűbb módja az REIT-ekbe történő befektetés, amelyek azokat tartalmazzák. Ilyen például a Boston Properties (BXP) és a Washington REIT (WRE). Ezeket a legtöbb befektetési számlán meg lehet vásárolni, például Ön befektet: J. P. Morgan.

Vagy alkalmazhat egy gyakorlati megközelítést. Ha jelenleg irodaterületet bérel vagy bérel, de nem használja fel azt, akkor miért nem bérelné ki? Természetesen nem lennél egyedül. Az Egyesült Államok összes munkatársainak közel kétharmada mellékvállalkozás a tulajdonosok számára, a Deskmag kereskedelmi kiadványonként.

Alternatív megoldásként elkerítheti a kerítéseket, és elindíthatja saját, erre a célra szolgáló helyet. Az üzleti terv alig kidolgozott: bérelsz irodaterületet, majd azt iroda, íróasztal vagy közös hozzáférésű társalgó alatt bérbe adod..

Kisvállalkozásként magam dolgozom egy közösségi irodahelyiségből, és imádom. Havonta 100 dollár alatt 24 órás hozzáférést kapok előkelő irodaterülethez, a tengerpartra és a mangrove-erdőre néző kilátásokhoz, valamint korlátlan kávét és teát.

A működő világ változik. A 2018. évi CNBC-tanulmány megállapította, hogy az irodai dolgozók 70% -a világszerte most heti legalább egy napot távmunkál. A munka egyre inkább távolról történik, és nem minden távoli munkavállaló akar nappaliból dolgozni.

2. Nyers föld

A nyersföldbe történő befektetés rengeteg gondossággal jár, és nem mindegyik egyértelmű.

Először is, ez sokkal kevésbé praktikus, mint lakossági vagy kereskedelmi ingatlan. Nem érkezett éjfél telefonhívás a bérlőktől, akik panaszkodtak egy villanykörte kiégésére; nincs javítás vagy karbantartás.

A fenntartás semmi melletti költséget is jelent. Ha nyers földterületet vásárol készpénzben, akkor az egyetlen folyamatos költség a vagyonadók - amelyek a viszonylag olcsó ár miatt gyakran alacsonyak a nyers földterületeken..

A földterület-befektetésekkel kapcsolatos verseny sok területen gyakorlatilag nem létezik. Amikor a tulajdonoshoz fordul fejlesztés nélküli földterület vásárlására, bizonyos esetekben Ön az első, aki ezt tette. A nyers földtulajdonosok semmilyen bevételt nem keresnek belőle, így gyakran fizetnek fillért a dollárért.

Hogyan lehet befektetni a nyersföldbe

A földbefektetők több stratégiával rendelkeznek. Az első az, hogy nem tesz semmit. Lehet vásárolni és birtokolni a földet, és várni, hogy eladja, amíg meg nem értékelik.

A földet el is fordíthatja, ha piaci ár alatt vásárolja meg. Egy ismeretes földinvestor kedvezményesen vásárol földet, majd eladói finanszírozást kínál a vásárlóknak. Prémiummal értékesíti a földet, és rendkívül magas kamatot számít fel, mert képes. A földhiteleket nem szabályozzák úgy, mint a jelzálogkölcsönöket, és a vásárlók számára nehezen kölcsönözhetők, ezért sok vásárló hajlandó magas kamatot fizetni. És ha nem teljesítik, a kizárás folyamata gyorsabb, mint a lakóházakban.

Alternatív megoldásként is javíthatja a földet. Az egyik lehetőség az engedélyezési folyamat átengedése, az ingatlan újbóli megújításával, esetleg víz- és szennyvízcsatorna telepítésével, felosztásával vagy ezek kombinációjával. Ezután el lehet adni a földet, minél közelebb a „felépíthetőséghez”, vagy éppen magadnak építhet, mint fejlesztő. Ha utóbbit választja, akkor vagy birtokolja az ingatlant hosszú távú bérletként, vagy eladhatja a befejezés után.

Természetesen senki sem mondja, hogy építenie kell valamit a föld javításához. Meg lehet művelni a földet mezőgazdasági vagy egyéb, nem fejlesztési célú felhasználásra, vagy birtokolni, vagy eladni.

A legtöbb leendő ingatlanbefektető elkerüli a földbe történő befektetést, mert nem érti. Az alapképzéssel és az oktatással a vásárlók azonban gyorsan megtanulják, hogyan kell értékelni és beruházni a nyers földeket, valamint a buktatókat is. Különösen óvatosnak kell lennie a körzetelésnél; nem mindig lehet földterületet újratervezni, és sok önkormányzat korlátozási korlátozásokat vezet be.

A földterületek áttekintéséhez próbálja meg AcreTrader vagy LandWatch.

3. Gyártott házak

Mint a nyersföld, sok ember kerüli a mobil és gyártott otthonokat, mert nem szexi. Valójában annyira unsexy, hogy egyes befektetők az orra felé nézik a gondolatot. Ez tökéletesen megfelel a gyártott otthoni befektetőknek; egészen a bankig nevetnek.

Érdemes szünetet mondani, hogy technikai különbség van a gyártott házak és a mobilházak között. 1976 júniusában a Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztérium (HUD) megkezdte a mobilházak szabályozását, amelyeket korábban nagymértékben nem szabályoztak. Az 1976 után épített, gyárilag épített otthonokat, amelyekre építési szabályok vonatkoznak, „gyártott házaknak” nevezzük, míg a „mobil otthonoknak” az 1976 előtt épített, szabályozatlan mozgatható szerkezeteket kell érteni. Ezzel együtt a legtöbb ember továbbra is egymással felcserélhetően használja a kifejezéseket..

A gyártott házak vagy állandóan csatlakoztathatók ahhoz a földhöz, amelyen ülnek, vagy pedig parkokban is ülhetnek. A mobil otthoni parkok általában havi bérleti díjat számítanak fel a telekről, amely gyakran magában foglalja a vizet, a csatornát és a szemetet. Amikor egy gyártott otthont vásárol egy parkban, szinte mindig csak otthont vásárol, nem pedig a földet (inkább a hamarosan fekvő mobil otthoni parkban).

Hogyan lehet befektetni a gyártott házakba

A gyártott házak leggyakoribb befektetési stratégiája a vásárlás és tartás. A befektető csak akkor vásárol otthont, akár a telekkel, akár ha a parkban van, és hosszú távú bérleti szerződést köt bérlővel.

A hagyományos bérleti ingatlanokhoz hasonlóan vannak nagyobb és kisebb gyártású házak, minden körülmények között, sokféle bevonattal és berendezéssel. Néhány szoba szép modern otthon, gyönyörű kényelmi eszközökkel; mások füvek.

A parkok minősége szintén jelentősen eltér, és bár a befektetők mindig otthont költözhetnek, ez nem triviális folyamat; többet fizethet, mint maga az otthon, hogy költözze. Egyes parkok korhatárokat is előírnak, például 55 éves vagy annál idősebbek, így vásárlás előtt végezzék házi feladataikat a parkban, és ne csak az otthonában..

A gyártott otthoni hirdetések böngészéséhez olvassa el a Gyors eladás a tulajdonos által vagy a Homes.com oldalt.

4. Mobil otthon parkok

Egyéni mobil vagy gyártott otthon vásárlása helyett teljes mobil otthon parkot is megvásárolhat. Ezzel megvásárolja mind a földet, mind a parkot. Havi sorsdíjat számít fel, amely tartalmazhat néhány segédprogramot. Ha a bérlő nem fizeti meg a bérleti díjat, akkor kilakoltatást kér, mint bármely más bérleti vállalkozás esetén.

A gyártott otthonok vásárlásához hasonlóan sok ingatlanbefektető úgy véli, hogy a mobil otthoni park vásárlása nem szexi vállalkozás, és figyelmen kívül hagyja azt. Ez lehetőséget teremt azoknak a befektetőknek, akik nem bánják, hogy olyan változatos eszközöket birtokolnak, mint a mobil otthoni parkok.

A mobil otthoni parkokba történő befektetés egyik megfontolása, hogy nem kell magukat az otthonokat fenntartania, mert nem a saját tulajdonában van. Csak annyit kell tennie, hogy karbantartja a közös területeket és talajokat, és tartsa fenn a vizet és a csatornát. Ez alacsony költségeket és költségeket és magas haszonkulcsokat eredményez.

A forgalmi ráták általában alacsonyabbak a mobil otthoni parkokban, mint más bérleti ingatlanokban, mivel oly sok pénzbe kerül a gyártott ház költöztetése. Ha valaki mobilházat vásárol, akkor háztulajdonos, és általában marad. A forgalom nagy részét és a költségek nagy részét a tipikus bérbeadó viseli, tehát az alacsonyabb forgalom óriási előnyt jelent.

Hogyan lehet befektetni a mobil otthoni parkokba

Az élet legtöbb dolgához hasonlóan az interneten is megvásárolhat mobil otthonokat. A legnépszerűbb webhely a parkok vásárlására és eladására a Mobile Home Park Store, amely több száz parkot tartalmaz, amelyek bármikor eladhatók. Vásárolhat mobilházat is a kereskedelmi ingatlanok óriásán, a LoopNet oldalon. Időnként az aukció.com-on vagy az eBay-en is aukciós parkokat találhat. Mielőtt bármilyen pénzt felszámolna, végezzen alapos átvilágítást, különös tekintettel az eBay-en keresztüli értékesítési szolgáltatásra. Mindig érdektelen harmadik féltől származó céget használjon a cím ellenőrzéséhez és átadásához.

Természetesen sok ingatlanbefektető nem korlátozódik a nyilvánosan jegyzett termékekre. A szörnyű befektetők közvetlen levélben, telefonos híváson vagy akár személyes látogatásokon vesznek részt.

A mobil otthoni parkok hatalmas bevételt generálhatnak, ami azt jelenti, hogy gyakran drágák. Legyen hajlandó hét számlát fizetni egy kívánatos helyen lévő, jelentős bevételű parkért.

Végül: a mobil otthoni parkok további bevételi lehetőségeket kínálnak a hozzáértő vállalkozók számára. A parkok tulajdonosai mosodákat, mini-térképeket vagy más helyszíni szolgáltatásokat telepíthetnek, hogy további pénzforgalmat generálja parkjaikból.

5. Ingatlan közösségi finanszírozású webhelyek

Az ingatlanbefektetési lehetőségek katalógusának közelmúltbeli kiegészítéseként a közösségi finanszírozású webhelyek gyakran jelentős hozamot kínálnak a befektetők számára.

Különböző ingatlanfinanszírozási webhelyek követik a különböző befektetési modelleket. Néhányuknak van egyetlen összevont alapja vagy több nagy összevont alapja, amelyek minden befektetõ számára azonos hozamot fizetnek. Az alap vásárol, frissíti, kezeli és időnként eladja az ingatlanokat a nyilvánosságtól gyűjtött alapok felhasználásával. Ez olyan, mint egy REIT-be történő befektetés, azzal a különbséggel, hogy kevésbé szabályozza a SEC, és nem köteles a nettó nyereség 90% -át osztalékként kifizetni..

Alternatív megoldásként néhány, közösségi finanszírozású webhely lehetővé teszi a befektetők számára, hogy konkrét ingatlanokat vásároljanak. Minél nagyobb a hitelfelvevő, az ingatlan vagy mindkettő kockázata, annál nagyobb a felajánlott hozam. Ennek a tömegfinanszírozási struktúrának azonban kellemes átláthatósága van, még akkor is, ha a befektetőknek ténylegesen nincs további ellenőrzése az ingatlan felújítása vagy kezelése felett..

A másik fontos különbség a REIT-ekkel szemben a likviditás hiánya. Mivel a REIT-ek nyilvános forgalomban vannak, a befektetők azonnal megvásárolhatják és eladhatják azokat. De a tömegfinanszírozott adósság nem nyilvános kereskedelem, és amikor befektet, akkor legalább egy minimális befektetési időszakra - általában legalább hat vagy 12 hónapra - teszi ezt meg..

Hogyan lehet befektetni az ingatlanfinanszírozási webhelyekbe?

Bevezető óvatosság: Az ingatlan-tömegfinanszírozású webhelyek többsége csak akkreditált befektetők pénzeszközeit fogadja el. Ha nem tudja, mi az akkreditált befektető, akkor valószínűleg nem Ön egy. Ezek gazdag befektetők, akiknek nettó értéke meghaladja az 1 millió dollárt, vagy amelyek éves jövedelme meghaladja a 200 000 dollárt.

Mindezek mellett egy maroknyi ingatlan-tömegfinanszírozó webhely található, amelyek nem akkreditált befektetőkkel való együttműködésre szakosodtak. Két olyan közösségi finanszírozású webhely található, amelyek egy alapon keresztül közvetlenül befektetnek ingatlanba Fundrise és stREITwise. Az Fundrise minimum 500 dolláros befektetést fogad el, és 8,7% és 12,4% közötti hozamot fizet. A RealtyMogul legalább 1000 dollárt igényel, és kezdete óta kb. 8% -ot fizetett havi disztribúciókban.

Ha nem akkreditált befektetőként kíván beruházni konkrét ingatlanprojektekbe, akkor nézd meg a Groundfloor alkalmazást. Kevesebb, mint 10 dollárral fektethet be, és 5–25% közötti hozamot szerezhet, az ingatlantól és a hitelfelvevőtől függően. Ezek a hitelek általában hat és 12 hónap közötti, így a kötelezettségvállalás viszonylag rövid.

Alternatív megoldásként a mezőgazdasági földterületbe is befektethet AcreTrader. A termőföld gyorsan népszerű befektetéssé válik, mivel 1990 óta soha nem volt negatív éves hozama. Valójában, ha 1990-ben 10 000 dollárt fektetett volna be a mezőgazdasági földterületbe, akkor már közel 200 000 dollárt érne.

Mint mindig, hajtsa végre házi feladatát, mielőtt pénzt fektetne össze egy közösségi finanszírozású weboldalon. Kérdezzen az alapértelmezett rátákról, és fordítson különös figyelmet a pénzeszközökkel kapcsolatos időkötelezettségre.

6. Saját jegyzetek

A feljegyzés egy jogi okmány, amely az egyik fél közötti kölcsönöket deklarálja. Például jelzálogkölcsön kölcsönzésekor az elszámolás alatt aláírt egyik dokumentum egy jegyzet. Számos ingatlanbefektető finanszírozza ügyleteit pénzeszközök kölcsönzésével, nem pedig bankokkal. Egy egyedi befektetõvel írnak alá zálogkölcsönt, bármilyen kamatlábon és egyéb kölcsönfeltétellel kölcsönözve mindkét fél egyetértésben.

Pénzt fektetök magánbankjegyekbe. Például Ohiosban van egy pár, aki bérbeadási jövedelmének köszönhetően vonult vissza a 30. életévüket megelőzően, bár nem álltak le új ingatlanvásárlásokról, hogy még passzív jövedelemtámogatást építsenek ki. Jelenleg 10 000 dollárt fektettem be velük 10% -os kamattal, és mindketten elégedettek vagyunk a megállapodással. Rugalmas finanszírozást kapnak az egyének, és befektetőik - ideértve engem is - erős, megbízható hozamot kapnak.

Ennek ellenére nem kockázat nélkül. Ha a hitelfelvevők nem teljesítik a kölcsönt, akkor csak a bírósághoz fordulok, ítéletet nyerök, majd megpróbálom beszerezni az ítéletet..

Hogyan kell befektetni a privát bankjegyekbe

A lista legtöbb opciójával ellentétben a privát jegyzetek elsősorban bizalomon mûködnek. Pénzt fektet be valakivel, akit személyesen ismersz, aki egyértelmű és lenyűgöző eredményeket mutatott az ingatlanbefektetéseivel - más szavakkal: valakivel, akinek teljes szívében bízol, hogy visszafizeti.

Ha nem ismeri ingatlanbefektetőket, kezdje el merülni az iparban. Csatlakozzon egy helyi ingatlanbefektetési klubhoz, és részt vegyen minden találkozón, egymást követő hónapokban. Hálózat a helyi kulcsrakész eladókkal, nagykereskedőkkel és ingatlanügynökökkel, akik a befektetőkkel való együttműködésre szakosodtak. Merüljön el a helyi ingatlanbefektetői közösségbe. Gyorsan tisztáznia kell, hogy ki egy ideje a blokk körül áll, és már rendelkezik sikeres befektetésekkel. Ismerje meg jobban ezeket az embereket. A kapcsolatok kiépítésekor megbeszélheti a pénzeszközök befektetési lehetőségeit velük, akár hitelezőként, akár partnerként.

Alternatív megoldásként magánkézjegyeket online is megvásárolhat olyan webhelyeken keresztül, mint a Note Investor. Csak ügyeljen arra, hogy alaposan ellenőrizze az összes hitelfelvevőt, mielőtt átadná a nehezen megkeresett pénzt.

7. Ingatlan szindikációk

Egy ingatlanszindikációban egy „üzemeltető” vagy „szponzor” szolgál vezető ingatlanbefektetőként, és csendes partnereket keres pénzt befektetni. Ezeket a csendes partnereket „tagoknak” vagy „betéti társaságoknak” nevezzük. Ellentétben a közösségi finanszírozású weboldalakkal vagy a magánlevelekkel, ezek a betéti társaságok nem csupán pénzt kölcsönöznek; valódi partnerekké válnak, a részesedés töredékével.

Képzelje el, hogy Odelia talál egy lakást, amelyet 2 millió dollárért akar vásárolni. 500 000 dollár saját pénze van befektetésére, és úgy dönt, hogy a másik 1,5 millió dollárt ingatlanszindikáció útján gyűjti be. Mint operátor, Odelia tudatja Önnel az üzlettel. Tudod, hogy tapasztalt az ilyen típusú befektetési projektekben, tehát 100 000 dollárt fizet fel, és Odelia a fennmaradó pénzt egy maroknyi más befektetőtől nyeri be..

Mivel a pénz 5% -át tette ki, ez 5% -os részesedést vásárol a lakásépítésben. Ez a tulajdonjog nagyobb védelmet nyújt befektetéseinek. Mivel pedig tényleges tulajdonos, nem csak hitelező, megkapja az összes adókedvezményt, amelyet az ingatlanbefektetőknek nyújtanak, ideértve a felső határértékű levonásokat, az értékcsökkenést, a 20% -os átadási levonást és az adóhalasztás lehetőségét. tőkenyereségről 1031 tőzsdén.

Hogyan lehet befektetni az ingatlanszindikációkba

Általában csak akkreditált befektetők fektethetnek be ingatlanszindikációkba. Ha akkreditált befektető vagy, akkor hozzáférhet ezekbe az exkluzív, nagyobb méretű ingatlanbefektetési projektekbe, ha megismeri azokra szakosodott helyi befektetõket. Ki fektet az ön lakásépületeiben? Kereskedelmi emeleteken? Keresse meg a kereskedelmi ingatlanok nem vállalati vásárlóit, és vegyen fel velük kapcsolatot. Bár részt vehetnek vagy esetleg nem vesznek részt a helyi ingatlanbefektetési klubok találkozóin, az ott lévő más befektetők megmondhatják, ki működik a helyi niche-ben.

Pénzbefektetés előtt győződjön meg róla, hogy megérti az üzlet feltételeit. A legtöbb ingatlanszindikciós projekt hosszú távú kötelezettségvállalás, amelyben a befektetők nem tudnak egyszerűen eladni, amikor úgy érzik.

Záró szó

A fenti alternatív ingatlanbefektetések némelyike ​​könnyebben vásárolható meg, mint mások. Legtöbbjük vagy speciális ismereteket, egy meghatározott hálózatot, akkreditált befektető státuszt, vagy a három kombinációját igényel. De azok számára, akik hajlandóak egy kis időt befektetni az ingatlanbefektetőkből való tanulásba vagy az azokkal való hálózatépítésbe, az hozamok az átlagot meghaladó értékpapíroknál bizonyulhatnak.

A fenti két legegyszerűbb alternatív ingatlanbefektetés a közösségi finanszírozású webhelyek és a közös munkaterületbe fekvő REIT-ek. Fontolja meg az indulást, és ha tetszik az, amit talál, akkor bővítse tovább ismereteit az alternatív ingatlanbefektetések széles világáról.

Milyen alternatív ingatlanbefektetéseket érdekel leginkább? Miért?